Nekilnojamojo turto įsigijimas - tai vienas svarbiausių ir rizikingiausių finansinių sprendimų, kurio sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo objekto pasirinkimo, bet ir nuo kruopštaus dokumentų patikrinimo. Šiame straipsnyje išsamiai paaiškinsime, kokios teisinės rizikos kyla ir kokius dokumentus būtina patikrinti prieš pasirašant preliminariąją turto įsigijimo sutartį.
Statybos Leidimai ir Bendrauturčių Sutikimai
Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 4 p. įtvirtinta, kad vienas iš statybą leidžiančiam dokumentui gauti būtinų dokumentų yra žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, jeigu žemės sklypas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise, išskyrus atvejį, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams ir yra priimtas jų sprendimas pagal šios dalies 7 punkte nustatytus reikalavimus.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, kada jis reikalingas, ir kaip teismų praktika interpretuoja šį reikalavimą.
Kada Reikalingas Bendrauturčių Sutikimas?
Siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.
Vertinant, kuris iš nurodytų būdų taikytinas pastato bendraturčių ar pastato kitų patalpų savininkų sutikimams gauti konkrečiu atveju, būtina nustatyti, ar teisiniai santykiai susiklostę tarp bendraturčių, kurie įgyvendina bendrosios nuosavybės teisę į kitos paskirties nuosavybės teisės objektus, ar tarp daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčių.
Sutikimo Reikšmė ir Įtaka
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį. Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę (CK 1.63 straipsnio 3, 4 dalys).
Sutikimas vykdyti statybos darbus neabejotinai turi vienokios ar kitokios įtakos rašytinį sutikimą duodančio asmens teisėms ar interesams, todėl tam, kad sutikimą duodantis asmuo galėtų įvertinti statybos darbus inicijuojančio asmens būsimų veiksmų poveikį jo teisėms ir interesams, galimas statytojas turi savo ketinimus jam atskleisti, pateikdamas išsamią informaciją, reikšmingą asmens tikrajai valiai, išreiškiamai duodamu sutikimu, susiformuoti.
Turto Pardavimas, Kai Bendravalininkas Nesutinka
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinė byla teisėjų kolegija išaiškino, kad siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.
Pažymėtina, kad bent vieno iš statinio ar (ir) žemės sklypo bendraturčių sutikimo atlikti statybos darbus nebuvimas, kai būtina gauti visų bendraturčių sutikimus, yra pakankamas pagrindas statybos leidimą pripažinti neteisėtu.
Atsisakymo Duoti Sutikimą Motyvacija
Bendrauturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.
Problemos ir Galimi Sprendimai
Praktikoje teko susidurti su sklypais, kurie turi daugiau nei vieną dešimtį bendraturčių, iš kurių kai kurie net nevaldo nuosavybės teise jokių patalpų. Nereikia pamiršti, kad kalbama tik apie tam tikros patalpos paskirties keitimą, pavyzdžiui negyvenamųjų patalpų pastogėje pavertimą gyvenamosiomis, ar kapitalinį remontą nekenkiant namo konstrukcijoms. Tai reiškia, kad dažniausiu atveju žemės sklypui tai neturės absoliučiai jokios reikšmės.
Gauti visų sklypo bendraturčių sutikimus būtų proporcingas reikalavimas nebent keičiant viso pastato paskirtį ar didžiosios namo patalpų dalies paskirtį, dėl ko gali atsirasti reikalavimas keisti ir viso pastato paskirtį.
Pasirodo, kad tiek Statybos inspekcija, tiek ir Aplinkos ministerija neoficialiai sutinka, kad reikalavimas gauti visų sklypo bendraturčių sutikimus yra neadekvatus ir rengiant teisės aktus buvo palikta nelogiškų apsunkinimų statytojui. Būtent dėl šios priežasties pateikėme Aplinkos ministerijai prašymą dėl teisės aktų pataisymo.
Aplinkos Ministerijos Pozicija
Gautas Aplinkos ministerijos atsakymas į mūsų kreipimąsį.
Reikalingi Dokumentai Statybos Leidimui Gauti
Statybos įstatymo 27 straipsnyje nurodomi dokumentai, būtini statybą leidžiančiam dokumentui gauti:
- Techninis darbo projektas
- Techninio darbo projekto ekspertizės aktas
- Susisiekimo komunikacijų ir inžinerinių tinklų savininkų išvada
- Sutartis ar susitarimas su žemės sklypo savininku
- Žemės sklypo savininko sutikimas dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai aspektai, susiję su bendraturčių sutikimu:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Kada reikalingas sutikimas | Paprastasis remontas, paskirties keitimas |
| Kas turi duoti sutikimą | Visi bendraturčiai arba dauguma butų savininkų |
| Atsisakymo motyvacija | Turi būti pagrįsta ir motyvuota |
| Teisinė reikšmė | Vienašalis sandoris, įpareigojantis netrukdyti statybai |
tags: #teismas #bendraturtis #gauti #kopijas #statybos #projekto