Šiame straipsnyje nagrinėjami specialiųjų žemės naudojimo sąlygų teisiniai aspektai Lietuvoje, remiantis įstatymais, jų pakeitimais ir teismų praktika.
Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos: Įstatyminis Reglamentavimas
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymas yra reglamentuojamas įstatymais, kurie nuolat keičiasi. Pavyzdžiui, 2023 m. gruodžio 12 d. įstatymu Nr. XIV-2144 (TAR, 2023, Nr. I-4684) buvo nustatyta, kad jeigu iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos Nekilnojamojo turto registre įregistruotam žemės sklypui (jo daliai), patenkančiam (-iai) į saugomas teritorijas, pajūrio juostą, paviršinio vandens telkinių apsaugos zonas ir juostas, Šiaurės Lietuvos karstinį regioną, šios teritorijos nebuvo įrašytos į Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą, specialiosios žemės naudojimo sąlygos, nustatytos šiose teritorijose, šiame žemės sklype (jo dalyje) taikomos nuo šio įstatymo įsigaliojimo dienos.
Informacijai apie nustatytas teritorijas paskelbti taikomos įstatymo 11 straipsnio 2-4 dalių nuostatos, išskyrus informaciją apie nustatytas paviršinio vandens telkinių apsaugos zonas ir juostas, Šiaurės Lietuvos karstinį regioną ir pajūrio juostą, pagal Saugomų teritorijų įstatymą priskiriamas bendrosios ekologinės apsaugos zonoms, kai įstatymo nustatytais atvejais šio įstatymo 13 straipsnio 1 dalyje nurodytos kompensacijos nemokamos.
Skelbiamoje informacijoje nurodoma arba pateikiama nuoroda, kur su šia informacija susipažinti: sprendimas ar kitas dokumentas, kuriuo buvo patvirtintas teritorijų planavimo dokumentas ar atitinkamos teritorijos planas, žemėlapis ir (ar) schema; specialiosios žemės naudojimo sąlygos, taikytinos nustatytoje teritorijoje, arba nuoroda, kur su jomis galima susipažinti; nurodoma, kad visa informacija skelbiama Lietuvos erdvinės informacijos portale (geoportal.lt).
Taip pat, jeigu iki įstatymo įsigaliojimo dienos ūkinei ir (ar) kitokiai veiklai, dėl kurios turėjo būti nustatytos šiame įstatyme nurodytos teritorijos, statybą leidžiantys dokumentai išduoti, projektai, kuriems įstatymų nustatytais atvejais tokie dokumentai neišduodami, suderinti ir ši veikla vykdoma, bet šiame įstatyme nurodytos teritorijos nenustatytos ir neįrašytos į Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą, jas nustato Vyriausybė ar Vyriausybės įgaliota institucija tvirtinamuose planuose, žemėlapiuose ir (ar) schemose.
Šioms teritorijoms nustatyti žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas neprivalomas.
Žemės savininkas, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinis, taip pat fizinis ar juridinis asmuo arba kita organizacija ar jų padaliniai, naudojantys žemę pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį, ir (ar) nustatytoje šiame įstatyme nurodytoje teritorijoje esančių Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nekilnojamųjų daiktų savininkai ar patikėtiniai apie nustatytas teritorijas ir jose taikomas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, o asmenys, turintys teisę į kompensacijas, apie teisę kreiptis į konkretų subjektą dėl šios kompensacijos sumokėjimo informuojami įstatymo 11 straipsnyje nustatyta tvarka.
Šioje dalyje nurodytais atvejais žemės sklypo savininkui, valstybinės ar savivaldybės žemės sklypo patikėtiniui išmokamos kompensacijos, kurių dydis apskaičiuojamas pagal žemės sklypo vidutinę rinkos vertę, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka taikant masinį turto vertinimą.
Kompensacijos nemokamos, kai dėl tų pačių ar skirtingų apribojimų taikymo buvo atlyginta, jeigu teritorija (jos dalis), dėl kurios nustatymo atsiradusių apribojimų taikymo buvo atlyginta, sutampa su naujai nustatyta šiame įstatyme nurodyta teritorija (jos dalimi), kai šiame įstatyme nurodyta teritorija nustatoma tik dėl šio žemės savininko naudai vykdomos veiklos, kitais įstatymų numatytais atvejais.
Kai sanitarinės apsaugos zona turėjo būti įrašyta į Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą, bet nebuvo įrašyta iki 2022 m. gruodžio 31 d., asmuo, suinteresuotas ūkine ir (ar) kitokia veikla, dėl kurios turi būti nustatyta sanitarinės apsaugos zona, vykdymu, nustato šią sanitarinės apsaugos zoną poveikio visuomenės sveikatai vertinimo dokumente, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pateikia prašymus arba sanitarinės apsaugos zonai įregistruoti reikalingus duomenis ir informuoja žemės savininkus.
Jeigu šiame įstatyme nurodytos teritorijos turi būti nustatytos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, kuriai vykdyti iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos šių teritorijų nustatyti nereikėjo, kai ši veikla vykdoma ar jai vykdyti statybą leidžiantys dokumentai išduoti, jas nustato Vyriausybė ar Vyriausybės įgaliota institucija tvirtinamais planais, žemėlapiais ir (ar) schemomis.
Asmuo, suinteresuotas ūkine ir (ar) kitokios veiklos, dėl kurios turi būti nustatytos šiame įstatyme nurodytos teritorijos, vykdymu, o kai tokio nėra, įstatymų ar atitinkamos srities ministro (pagal jam pavestas valdymo sritis) įgaliota institucija pranešimą žymai apie šioje dalyje nurodytas nustatytas teritorijas padaryti, prašymą šias teritorijas įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą arba įregistruoti į Nekilnojamojo turto registrą pateikia nustatyta tvarka.
Kai iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos buvo gautas žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas, kuriame nebuvo aptarta informavimo apie pradedamas taikyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, jų taikymo pabaigą tvarka, asmuo, suinteresuotas ūkine ir (ar) kitokios veiklos, dėl kurios nustatytos šiame įstatyme nurodytos teritorijos, vykdymu, ar šio asmens teisių ir pareigų perėmėjas, o kai tokio nėra, teritorijų planavimo dokumento ar žemės valdos projekto organizatorius, teikdamas Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui prašymą arba šiai teritorijai įregistruoti reikalingus duomenis, tą pačią dieną pateikia rašytinę informaciją žemės sklypo savininkui apie pradedamas taikyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ar jų taikymo pabaigą.
Kai iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos buvo gautas žemės savininko sutikimas, kuriame nebuvo aptartas nuostolių atlyginimas, žemės savininkas dėl nuostolių, patiriamų dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nustatytose šiame įstatyme nurodytose teritorijose, gali kreiptis dėl atlyginimo.
Konstitucinio Teismo Pozicija
Konstitucinis Teismas pripažino Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalį (2019 m. birželio 6 d., 2022 m. gruodžio 6 d. redakcijos) prieštaraujančia Konstitucijai tiek, kiek pagal ją kompensacija dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nemokama, kai specialiosios žemės naudojimo sąlygos žemės sklypui taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, kuriai statybą leidžiantys dokumentai išduoti, projektai, kuriems įstatymų nustatytais atvejais tokie dokumentai neišduodami, suderinti ir (ar) ši veikla pradėta vykdyti iki 1992 m.
Konstitucinis Teismas pabrėžė, kad pagal ginčytą teisinį reguliavimą nustačius teritorijas, kuriose turi būti taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, buvo suvaržytos tiek asmenų, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos turėjo būti taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos iki 1992 m. gegužės 11 d., tiek asmenų, kurių žemės sklypams specialiosios žemės naudojimo sąlygos turėjo būti taikomos dėl ūkinės ir (ar) kitokios veiklos, pradėtos po šios datos, nuosavybės teisės.
Konstitucinis Teismas konstatavo, kad Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 141 straipsnio 3 dalyje įtvirtintu teisiniu reguliavimu nesilaikyta iš Konstitucijos 23, 29 straipsnių kylančio reikalavimo, įstatymu ribojant nuosavybės teisę, paisyti konstitucinio asmenų lygiateisiškumo principo.
Teismų Praktika: Pavyzdys Dėl Sutikimo Reikalavimo
Nagrinėtoje byloje nustatyta, kad ieškovui asmeninės nuosavybės teise priklauso žemės sklypas su sodo namu ir garažu, o atsakovams - gretimi žemės sklypai. Ieškovas kreipėsi į teismą prašydamas įpareigoti atsakovus duoti rašytinius sutikimus dėl papildomų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo jų žemės sklypo daliai, reikalingų vandentiekio ir nuotekų tinklų įrengimui.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintas šių sąlygų nustatymo reguliavimas iš esmės grindžiamas principu, kad teritorija, kurioje taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, gali būti nustatyta tik esant žemės sklypo savininko sutikimui ir atitinkamai atlyginant už specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtus teisių ribojimus.
Teisėjų kolegija padarė išvadą, kad jeigu specialiąsias žemės naudojimo sąlygas siekiama nustatyti privataus (o ne viešojo) intereso tikslais, žemės savininko sutikimas dėl šių sąlygų nustatymo yra būtinas. Kasacinis teismas taip pat pabrėžė, kad galiojantis teisinis reguliavimas suponuoja, jog žemės savininko sutikimas duodamas laisva valia ir šiam sutikimui taikomas sutarties laisvės principas.
Kasacinis teismas nurodė, kad Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas nesuteikia teismui pagrindo teismo sprendimu riboti žemės savininko teises įpareigojant žemės savininką duoti sutikimą, o nagrinėjamos bylos atvejis nepatenka į įstatyme nustatytų viešojo intereso tenkinimo atvejų sąrašą, kai žemės savininko sutikimas yra nereikalingas.
Kasacinis teismas padarė išvadą, kad, atsižvelgiant į servituto, kaip daiktinės teisės, specifinį pobūdį bei į Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų esmę, jų prigimtį ir šių sąlygų nustatymo tvarką, nėra pagrindo ieškovo su atsakovais ginčui dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų išspręsti kaip teisinį pagrindą pagal analogiją taikyti servitutui nustatytą teisinį reguliavimą.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju ieškovo privatus interesas gali būti patenkintas tik suteikiant ieškovui teises į svetimą nekilnojamąjį daiktą, t. y. apribojus greta esančio žemės sklypo savininkų teises naudotis jiems priklausančiu žemės sklypu. Dėl to ieškovo teisės galėtų būti ginamos tik jam reiškiant reikalavimą dėl servituto nustatymo pagal servitutą reglamentuojančias teisės normas.
Kasacinis teismas išaiškino, kad tuo atveju, jei į teritoriją, kurioje taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, patenka kitas žemės sklypas ir šio sklypo savininkas neduoda sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtų ribojimų nustatymo, o įstatyme nurodytos teritorijos nustatymas nepatenka į atvejų, kai žemės savininko sutikimas nereikalingas, sąrašą, suinteresuotas asmuo (žemės sklypo savininkas) savo tinkamo naudojimosi nekilnojamuoju daiktu teises gali įgyvendinti kreipdamasis į teismą, kad jo naudai teismo sprendimu būtų nustatytas servitutas svetimam daiktui (tarnaujančiajam daiktui) remiantis servituto institutą reglamentuojančiomis teisės normomis ir jas aiškinančia kasacinio teismo praktika.
Viskas apie OBLIGACIJAS Lietuvoje: Gynybos obligacijos ir saugi 6,5–9,5% grąža
Svarbiausios datos ir terminai
Ši lentelė apibendrina svarbiausias datas ir terminus, susijusius su specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.
| Data | Įvykis |
|---|---|
| 2022 m. gruodžio 31 d. | Galutinis terminas pranešimams ir prašymams pateikti (įstatymo redakcija iki 2022 m. gruodžio 31 d.) |
| 2024 m. gruodžio 31 d. | Galutinis terminas prašymui pateikti dėl poveikio visuomenės sveikatai vertinimo dokumento |
| 2025 m. gruodžio 1 d. | Galutinis terminas prašymams pateikti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui dėl sanitarinės apsaugos zonų |
| 2026 m. gruodžio 31 d. | Galutinis terminas prašymams pateikti arba duomenims perduoti dėl teritorijų, kurios buvo nustatytos, bet neįrašytos į Nekilnojamojo turto kadastrą ir Nekilnojamojo turto registrą |