Teismo Leidimas Hipotekai: Sąlygos ir Aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pardavimas, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis procesas, reikalaujantis atidumo ir teisinių žinių. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, susijusius su teismo sprendimais dėl nekilnojamojo turto pardavimo, siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų interesus, bei leidimo įkeisti turtą hipoteka sąlygas.

Hipoteka: Pagrindiniai Aspektai

Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, leidžiantis užtikrinti įsipareigojimų įvykdymą nekilnojamuoju turtu. Lietuvoje hipotekos sąlygas reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai. Aptarsime pagrindines leidimo įkeisti turtą hipoteka sąlygas, savininkų teises ir apribojimus, hipotekos objektus ir kitus svarbius aspektus.

Hipotekos Objektai

Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse.

• Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip.
• Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.
• Kai įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, laikoma, kad hipotekos objektu tampa ir tokiam daiktui naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, įskaitant ir tuos, kurie taps įkaito davėjo nuosavybe ateityje, jeigu kitaip dėl kilnojamųjų daiktų įkeitimo (neįkeitimo) nebuvo nustatyta hipotekos sutartyje ar įkeičiamo nekilnojamojo daikto savininko vienašaliame pareiškime įkeisti daiktą.

Savininko Teisės ir Apribojimai

Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn.

Tačiau įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju.

Bendrosios Nuosavybės Įkeitimas

Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visų bendraturčių sutikimu. Įkeičiant bendrosios dalinės nuosavybės dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, tačiau įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta bendraturčių sudaryta ir notaro patvirtinta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi.

Hipotekos Rūšys ir Įsigaliojimas

Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka. Taip pat egzistuoja:

• Maksimalioji hipoteka: nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities.
• Sąlyginė hipoteka: daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, jeigu susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.

Hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo hipotekos registre momento, kai viešame registre įrašomi atitinkami įrašai.

Hipoteka ir Reikalavimų Įvykdymas

Hipoteka užtikrinamas pagrindinio reikalavimo įvykdymas, iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų, netesybų bei teismo išlaidų, susijusių su hipotekos vykdymu, išieškojimas.

Teismo Leidimas ir Nepilnamečių Vaikų Teisės

Svarbūs pokyčiai - buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų tapo paprastesnis. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės.

Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai. Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.

Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka:

• Nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto.
• Neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas.
• Turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.

Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės.

Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.

„Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams. <…> Valstybė nustato tokį įkainį, kokį notaras gali imti už bet kokį notarinį veiksmą“, - komentuoja Notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis.

Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.

Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės.

Teisinėje praktikoje šeimos, auginančios nepilnamečius vaikus, dažnai susiduria su situacijomis, kai parduodant ir/ar įkeičiant savo gyvenamąją patalpą, notaras pareikalauja teismo leidimo. Minėta situacija yra ne svetima ir tada, kai vienintelėje šeimos gyvenamoje patalpoje nepilnametis gyvena su vienu iš savo išsituokusių ar santuokos nesudariusių tėvų. Abiem atvejais yra svarbus nepilnamečio vaiko interesų užtikrinimo aspektas (turėti gyvenamąją vietą, normalias gyvenimo bei auklėjimo sąlygas ir pan.).

Nors teisininkai vieningai sutaria, jog tokia leidimų išdavimo procedūra yra pagrįsta, nes teismas įvertina, ar nebus pažeisti nepilnamečių vaikų teisėti interesai, tačiau visuomenė dažnai peikia tokius įstatymuose numatytus reikalavimus, kurie neva yra tik nereikalinga papildoma našta ir taip laiko neturintiems žmonėms.

Šeimos Turtas: Teisiniai Aspektai

Taigi, kas tas šeimos turtas? Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 3.84 straipsnis numato, jog neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė iki santuokos sudarymo buvo ar po jos sudarymo yra turtas, jis yra pripažįstamas šeimos turtu. Šeimos turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti (bendram gyvenimui).

Šeimos turtui priskiriama:

• Šeimos gyvenamoji patalpa (butas, namas ir pan.). Patalpa laikoma šeimos turtu, jei šeima joje iš tikrųjų gyvena. Nurodytas turtas įgyja šeimos turto teisinį statusą nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai gali panaudoti šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis tik tada, jeigu nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešame registre kaip šeimos turtas.
• Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 3.84 straipsnio 3 dalies nuostata, kuri numato, kad šeimos turtu taip pat pripažįstama teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa. Sutuoktiniai šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis gali panaudoti tik tuo atveju, jei teisė naudotis gyvenamąja patalpa (nuomos, panaudos pagrindu ir pan.) yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre šeimos turtu.

Teismo Leidimas ir Sutuoktinių Sutikimas

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 3.85 straipsnio 2 dalis numato, jog sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali perleisti nuosavybės teisę į jį, įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. O tuo atveju, jeigu sutuoktiniai turi nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, sandoriams sudaryti būtinas teismo leidimas.

Taigi, nėra svarbu net jeigu gyvenamoji patalpa priklauso tik vienam iš sutuoktinių asmeninės nuosavybės teise, ji taip pat yra pripažįstama šeimos turtu ir perleidžiant ir/ar suvaržant šią patalpą, yra taikoma prieš tai minėta tvarka.

Kada Reikalingas Teismo Leidimas?

Svarbu atkreipti dėmesį, jog dažniausiai teismo leidimas reikalaujamas tada, kai yra ketinama perleisti ar suvaržyti (įkeičiant, nustatant uzufruktą ir pan.) vienintelį gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (vienintelė gyvenamoji vieta), kuris priklauso vienam ar abiem sutuoktiniams nuosavybės teise ir kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai.

Būtent šiuo atveju teismas patikrina ir įvertina, ar nebus pažeisti vaikų interesai, jų auklėjimo ir gyvenimo sąlygos, ar šeima turės pakankamai pajamų įsigyti kitą gyvenamąją patalpą, mokėti paksolą, ar ta kita gyvenamoji patalpa bus tinkama gyventi ir vystytis vaikams ir pan. Kriterijai ir sąlygos, į kurias atsižvelgia teismas yra įvairūs ir priklauso nuo kiekvienos konkrečios situacijos.

Alternatyvūs Sprendimai

Jei šeima (ar vienas iš sutuoktinių) nuosavybės teise valdo keletą gyvenamosios paskirties patalpų (butą, namą ir pan.), viskas yra paprasčiau. Šeima tiesiog deklaruoja savo gyvenamąją vietą kitoje jiems priklausančioje gyvenamojoje patalpoje, kuri nėra perleidžiama/suvaržoma, o notaras įvertinęs situaciją mato, kad perleidus/suvaržius butą ar namą, visa šeima turės kitą gyvenamąją vietą (nesuvaržytą).

Aišku, nereikėtų nustebti, jeigu notaras pareikalaus vieną iš nuosavybės teise valdomų gyvenamųjų patalpų Nekilnojamojo turto registre įregistruoti „Šeimos turtu“, nes ši registracija yra būtina siekiant tretiesiems asmenims įrodyti, jog vienai iš kelių gyvenamųjų patalpų yra taikomas šeimos turto teisinis režimas.

Dokumentai, Reikalingi Įkeičiant Butą

Norint įkeisti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį įkeisti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus. Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Dokumentai, kurių reikia įkeičiant butą:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir įkeičiamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - reikalingas notaro leidimas įkeisti butą. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - leidimus turtą įkeisti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais išduoda nebe teismai, o notarai.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su įkeičiama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas įkeisti.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas įkeisti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto įkeitimui.

Kaip Pasiruošti Buto Įkeitimui?

Buto įkeitimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:

• Prieš imdamiesi įkeisti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą įkeisti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą įkeisti.
• Jeigu susiradus kreditorių paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
• Paruoškite savo butą įkeitimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius kreditorius. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk kreditoriai su įkeičiamu butu visų pirma susipažins pagal pateiktas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
• Realistiškai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys kreditorius ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį. Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištirti konkurentų pasiūlymus.

Pavyzdys: Būsto Kredito Sąlygos (SEB bankas)

Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendra kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:

• 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
• 400 Eur sutarties mokestis;
• 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
• 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
• 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:

• kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
• sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
• sutarties sąlygas vykdote laiku.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.

Svarbu: Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia įkeičiant Jūsų butą.

tags: #teismo #leidimas #hipotekai