Terasos Įrengimo Virš Gyvenamųjų Patalpų Reikalavimai

Artėjant šiltajam sezonui, daugelis gyventojų svajoja apie jaukią terasą, kurioje galėtų mėgautis grynu oru ir maloniai leisti laiką. Terasos įrengimas ant daugiabučio namo stogo - patrauklus ir prabangus sprendimas, tačiau reikalaujantis išsamios informacijos ir atitinkamų leidimų. Šiame straipsnyje aptarsime terasos įrengimo virš gyvenamųjų patalpų reikalavimus, svarbius teisinius aspektus ir galimas rizikas, kurias verta įvertinti prieš pradedant darbus.

Terasos ant plokščiojo stogo: funkciniai ir teisiniai aspektai

Vienas iš plokščiojo stogo eksploatavimo būdų - terasos įrengimas ant jo. Tokia pastato konstrukcija, kai terasa įrengiama ant plokščiojo stogo, turi dvejopą funkcinę paskirtį: ji tarnauja kaip stogas, t. y. pagrindinė namo konstrukcija, sauganti pastato vidų nuo atmosferos poveikio; be to, pastato savininkų ar jų dalies gali būti naudojama kaip terasa (atvira aikštelė) buitiniams, poilsio ir kitokiems poreikiams tenkinti. Pasak teisininko, nepriklausomai nuo to, kad ant plokščiojo stogo (ar jo dalies) įrengta terasa, stogas išlieka namo bendrąja konstrukcija, t. y. objektu, kuris priskiriamas bendrajai dalinei visų daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybei. Terasa, kaip atitinkamai įrengta aikštelė, gali būti tiek bendro naudojimo patalpa - tokiu atveju jos nuosavybė taip pat bus bendroji dalinė, tiek gali būti naudojama vieno buto savininkų.

Bendroji nuosavybė ir atsakomybė

Svarbu suprasti, kad net jei terasa naudojama tik vieno buto savininko, o Nekilnojamojo turto registro duomenyse apie jam nuosavybės teise priklausantį butą nurodyta, jog tai butas su terasa, stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos išlieka bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė. Tai reiškia, kad sprendimai dėl terasos valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

Kyla klausimas, kas turės mokėti už terasos remontą - visi daugiabučio namo savininkai ar tik tos terasos naudotojai? Teisininkai pabrėžia, kad tai priklauso nuo faktinės situacijos daugiabutyje. Už terasos remontą turės mokėti tik tos terasos naudotojai, jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas. Apibendrinus visumą, siekiant išsiaiškinti ar reikės mokėti už terasos remontą, reikia žiūrėti į namo projektinę dokumentaciją - ar terasa suprojektuota kaip stogo konstrukcijos dalis.

Leidimai ir projektai: kada jie reikalingi?

Norint ant daugiabučio gyvenamojo namo įsirengti terasą, svarbu žinoti, tai, kad kai planuojami statybos darbai keičia pastato išvaizdą (nurodytą STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte), tuomet privaloma parengti projektą ir gauti SLD (pagal STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 papunktį).

Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4.1 papunktį - be Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte nurodytų atvejų, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą privalomas atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo ar viešojo pastato paprastąjį remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, - kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.

To paties STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte nustatyta, kad pastato išvaizdos keitimu laikoma:

• Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
• Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
• Esamų angų nuo 0,2 m2 ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
• Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
• Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
• Didesnės kaip 0,01 m3 tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
• Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
• Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.

Jei planuojama įrengti pergolę (konstrukcijų tvirtinimas prie statinio priskiriamas paprastajam remontui) ant daugiabučio gyvenamojo namo pastato plokščiojo stogo, kuris yra vietovėje nurodytoje STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 punkte (mieste) ir šios konstrukcijos iškyla daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tuomet, tai laikoma pastato išvaizdos keitimu.

Bendraturčių sutikimas: būtina sąlyga

Bendrasavininkai bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja tik tarpusavio sutarimu. Namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrosios statinio inžinerinės sistemos gali būti pertvarkomos, remontuojamos ir kt. Todėl, prieš pradedant bet kokius terasos įrengimo darbus ant daugiabučio namo stogo, būtina gauti visų bendraturčių sutikimą.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje nurodyta, kad pagrindinės pastato konstrukcijos, tarp jų - išorinės sienos, priskiriamos bendrosioms pastato konstrukcijoms - pastato bendrojo naudojimo objektams. Šio straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai.

Todėl sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

Taigi, norint ant daugiabučio gyvenamojo namo įsirengti terasą, svarbu žinoti:
Kai planuojami statybos darbai keičia pastato išvaizdą (nurodytą STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte), tuomet privaloma parengti projektą ir gauti SLD (pagal STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 papunktį). Jei planuojama įrengti pergolę (konstrukcijų tvirtinimas prie statinio priskiriamas paprastajam remontui) ant daugiabučio gyvenamojo namo pastato plokščiojo stogo, kuris yra vietovėje nurodytoje STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 punkte (mieste) ir šios konstrukcijos iškyla daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tuomet, tai laikoma pastato išvaizdos keitimu. Tokiu atveju privaloma gauti bendraturčių sutikimą, parengti projektą ir gauti SLD.

Naujų daugiabučių namų statyba ir terasos projektavimas

Statant naujus daugiabučius namus, į naujausias teismų praktikos tendencijas, turėtų atkreipti dėmesį ir tokių namų vystytojai, ar terasa yra suprojektuota kaip daugiabučio namo stogo dalis. Priešingu atveju, tai gali mažinti parduodamo būsto vertę dėl potencialiai didelių remonto išlaidų, kurios tektų tik tos terasos naudotojui. Teisininkas pataria, kad analizuoti tokias aplinkybes turėtų ir būsto pirkėjai, siekiant įsivertinti, kas turės mokėti už terasų remontą. Kitu atveju, gali grėsti neplanuotos išlaidos už remonto darbus.

Pats saugiausias būdas yra konsultuotis su šios srities profesionalais, kurie padės įvertinti visas potencialias rizikas.

Terasos individualiuose namuose ir kotedžuose: atstumai ir užstatymo tankis

Nors straipsnis daugiausia dėmesio skiria terasos įrengimui ant daugiabučio namo stogo, verta paminėti ir kelis aspektus, susijusius su terasos įrengimu individualiuose namuose ir kotedžuose. Bene dažniausiai pasirenkamas terasos įrengimo būdas prie individualaus namo ar kotedžo - terasa be stogo ir sienų arba su stogu, prilaikomu stulpais (su galinėmis sienomis arba be jų). Žvelgiant iš statybų teisės pusės tai tuo pačiu ir paprasčiausias pasirinkimas.

Tačiau įsirengiant tokio tipo terasas vertėtų nepamiršti, kad terasa be stogo ir sienų turėtų būti atitraukta bent 1 metrą nuo kaimyninio sklypo ribos (jeigu norima statyti arčiau nei 1 metro atstumu iki sklypo ribos - bus reikalingas rašytinis kaimyninio žemės sklypo savininko ar valdytojo sutikimas). Planuojant įsirengti terasą su stogu, kitaip vadinamą stoginę, ją būtina atitraukti ne mažiau kaip 3 metrus nuo kaimyninio sklypo ribos (jeigu norima statyti arčiau nei 3 metrų atstumu iki sklypo ribos - bus reikalingas rašytinis kaimyninio žemės sklypo savininko ar valdytojo sutikimas).

Bene sudėtingiausias terasos įrengimo būdas - terasa, turinti visas keturias sienas, su stogu. Šios terasos atveju taip pat bus būtina išlaikyti atstumus iki kaimyninių žemės sklypų arba gauti rašytinius kaimyninių žemės sklypų savininkų sutikimus. Terasa su stogu ir sienomis taip pat pakliūna į sąrašą objektų, kurie skaičiuojami nustatant sklypo užstatymo tankį.

Plokščiųjų eksploatuojamųjų stogų nuolydis

Plokščiųjų eksploatuojamųjų stogų nuolydis turi būti ne mažesnis kaip 1,4° ir ne didesnis kaip 7°. Šie stogai skirti ne tik apsaugoti statinius nuo atmosferinių poveikių, bet ir ant jų vykdyti įvairią veiklą. 0,7°-1,4° energetiškai efektyviuose pastatuose naudoti nerekomenduojama.

Stogai turi būtų atsparūs galimam eksploatacijos poveikiui bei atmosferos poveikiui. Stogai turi būti projektuojami, statomi ir naudojami taip, kad tenkintų STR 2.05.02:2008 „Statinių konstrukcijos.

Stogų konstrukcijos turi atitikti priešgaisrinių normatyvų reikalavimus STR 2.01.04:2004 “Gaisrinė sauga.

Stogo konstrukcija turi būti tokia, kad ties karnizais nesusidarytų ledo varvekliai, nuo stogo nekristų sniego nuošliaužos, būtų saugu vykdyti stogo priežiūros bei remonto darbus, t.y. stogo eksploatavimo, priežiūros ir remonto darbai neturi kelti grėsmės nė vieno darbų etapo metu.

Ant stogų turi būti įrengti žaibolaidžiai.

Stogai turi būti įrengti pagal šios darbo instrukcijos reikalavimus bei medžiagų ir gaminių gamintojų instrukcijas.

tags: #terasa #virs #gyvenamuju #patalpu