Pastaruoju metu Lietuvoje vis daugiau žmonių svarsto galimybę įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas kaip alternatyvą brangiam būstui. Tačiau prieš priimant tokį sprendimą, būtina išsiaiškinti, kuo skiriasi gyvenamosios ir administracinės paskirties patalpos, kokie teisiniai, techniniai ir finansiniai apribojimai taikomi negyvenamosios paskirties patalpoms.
Gyvenamosios ir Negyvenamosios Paskirties Pastatai: Kas Tai?
Advokatų kontora „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ nurodo, kad Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, teisininkas Deivis Valiulis vardijo, kad gyvenamieji pastatai yra privatūs namai, daugiabučiai, vienbučiai, dvibučiai, bendrabučiai, vienuolynai. O negyvenamosios paskirties pastatai, kur būtų galima gyventi, yra viešbučiai ir bendro gyvenimo namai (vadinamas „co-living“).
Vis tik, D. Valiulio aiškinimu, viešbučiai ir co-livingai neskaidomi į atskirus vienetus: butus, patalpas ir pan. Visas pastatas yra tokios paskirties.
Taigi, gyvenamosios paskirties patalpos yra skirtos nuolatiniam gyvenimui ir turi atitikti griežtus komforto, saugumo, higienos bei statybos techninius reikalavimus.
Negyvenamosios paskirties patalpos, tokios kaip administracinės, komercinės, viešbučių ar kitos, formaliai nėra pritaikytos nuolat gyventi ir joms galioja žemesni techniniai standartai.
Pagrindinis Kriterijus - Sklypas
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai - visa tai, anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“.
Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
„Pavyzdžiui, Ozo parko teritorijos žemės paskirtis yra rekreacinė, todėl ten galima statyti komercinius objektus. Kadangi ten negali dominuoti nuolatiniam gyvenimui skirti butai, 51 % „daugiabučių“ ploto buvo įregistruota kaip patalpos veiklai, kurias galima naudoti, pavyzdžiui, laikinam apgyvendinimui, o 49 proc. - gyvenamosios paskirties patalpos, įregistruotos kaip butai“, - prisimena M.Statulevičius.
Pagrindiniai Skirtumai Tarp Gyvenamųjų ir Negyvenamųjų Patalpų
Advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė Lina Liogė aiškina, kad gyvenamosios paskirties patalpos turi atitikti griežtus reikalavimus:
- Minimali vieno kambario kvadratūra turi būti ne mažesnė nei 16 m², o sanitarinio mazgo - bent 4 m².
- Privaloma atitinkama garso izoliacija (ne žemesnė nei C klasė).
- Energinio efektyvumo ir natūralios šviesos reikalavimai.
Tuo metu negyvenamosios paskirties patalpoms galioja žemesni techniniai standartai:
- Gali būti prastesnė garso izoliacija (net G klasė).
- Ne visada įrengta tinkama ventiliacija ar apšvietimas.
L. Liogė pabrėžė, kad negyvenamas patalpas taip pat yra draudžiama reklamuoti kaip būstą.
Kaip pakeisti mumyse gyvenančias neigiamas vaikystės patirtis?
Ar Galima Pakeisti Pastato Paskirtį?
„CEE Attorneys“ teisininkės teigimu, pakeitus NT paskirtį į gyvenamąją, jo vertė dažnai padidėja, kadangi tokį turtą jau galima ir nuomoti, lengviau parduoti, kartais taikomos ir mokestinės lengvatos.
Vis tik ji pabrėžė, kad pakeisti pastato paskirtį yra labai sudėtinga, procesas būna ilgas (gali trukti net kelerius metus), brangus ir ne visada sėkmingas.
L. Liogė vardijo, kad pakeitus paskirtį daugiau kaip pusė patalpų turi išlaikyti senąją paskirtį, priešingu atveju tektų keisti visą pastato paskirtį, o tai dažnai neįmanoma dėl taikomų apribojimų. Be to, tam reikalingas pastato bendraturčių sutikimas, o jų negavus ginčai gali pasiekti teismus. Taip pat gali tekti rengti detalųjį planą, gauti statybos leidimą.
Pašnekovė pridūrė, kad daugelis būsto įsigijimui ima paskolas, o negyvenamos paskirties būstą (komercinės paskirties patalpas) bankai finansuoja ženkliai prastesnėmis sąlygomis, tam tikrais atvejais ir iš viso atsisako jį finansuoti.
NT Mokestis ir Kitos Išlaidos
Registrų centro (RC) duomenys rodo, kad administracinių patalpų vertė gali būti 10-20 proc. mažesnė už gyvenamąjį butą. Tačiau, anot LNTPA valdybos nario D. Valiulio, gyvenant tokiose patalpose išeitų sutaupyti NT mokesčio: „Rinkos masinis vertinimas gal ir būtų mažesnis. Bet, jei pažiūrėsite į poilsio paskirties patalpas Nidoje ar Palangoje, kur buvo populiaru jas registruoti, tikrai nepamatysite, kad jų įsigijimo kaina yra mažesnė, negu gyvenamųjų patalpų.“
Advokatas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį į tai, kad viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Be to, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
| Patalpos paskirtis | NT mokesčio tarifas Vilniuje (2022 m.) | PVM tarifas šildymui |
|---|---|---|
| Gyvenamosios | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 9% |
| Poilsio | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Viešbučių | 0.7% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Kūrybinės dirbtuvės/Gamybinės/Administracinės | 1% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, būtina įvertinti ne tik mažesnę kainą, bet ir galimus papildomus mokesčius bei išlaidas.
Baudos Už Gyvenimą Negyvenamosios Paskirties Patalpose
D. Valiulio nuomone, gyventi tam nepritaikytuose pastatuose yra teisės pažeidimas ir tai neturėtų būti svarstoma kaip priimtina alternatyva. Jis įspėjo, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį yra skiriama bauda nuo 280 iki 3 tūkst. eurų, už pakartotinį pažeidimą jau gresia 400-6 tūkst. eurų bauda.
Teisininkas nuramino, kad gavus baudą patalpų nuosavybės niekas neatima ir neapriboja, tik įspėja, kad daromas pažeidimas ir šią neteisėtą veiklą reikia nutraukti.
Administracinių nusižengimų kodekso 359 straipsnis numato, kad statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia baudą nuo 140 iki 1500 eurų.
Automobilių Statymo Problematika
Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv. m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv.
Imamasi Gudrybių
Lietuvoje gyvenamojo būsto statusui gauti egzistuoja griežti higienos, teritorijų planavimo ir gerovės reikalavimai, kuriuos, deja, ne visada atitinka nauji statiniai. Kartais taip nutinka dėl vietos, kur jie statomi, kartais norint jų pastatyti kuo daugiau ir glaudžiau, o kartais stengiantis sumažinti statybos išlaidas gyventojų komforto kaina.
Nekilnojamojo turto plėtotojai griebiasi įvairių gudrybių, kad apeitų gyvenamiesiems pastatams keliamus reikalavimus arba susimažintų kaštus. Vienas iš populiariausių būdų tai atlikti yra jau pakankamai sena gudrybė - įforminti pastatus kaip viešbučius, svečių namus, poilsiavietes ar net kūrybines dirbtuves, o vėliau patalpas juose pardavinėti kaip gyventi skirtus butus.
Tokie būstai gyventojams dažnai atrodo patraukliai, nes jų kainos būna mažesnės, kokybė daugiau ar mažiau tinkama gyventi, o automobilio stovėjimo vieta, vaikų žaidimo aikštelė ar žaliųjų erdvių būvimas dažnai nėra tarp pagrindinių gyventojų prioritetų.
Maža to, gyventojai vis dar gali juose oficialiai deklaruoti gyvenamąją vietą, nes teisės aktai numato, kad gyvenamoji vieta yra vieta, kurioje praleidžiama daugiausia laiko arba yra labiausiai susijusi su asmeniu, net jei ta vieta ir nėra pritaikyta joje nuolatos gyventi.
Ar Visais Atvejais Bandoma Tik Apgauti?
Ne visada reikėtų kaltinti nekilnojamojo turto plėtotojus bandymu pasipelnyti vien tik pirkėjų sveikatos ar saugumo kaina. Reikia turėti galvoje, kad patalpoms gali būti suteikta negyvenamoji paskirtis, nors pačios patalpos gali ir atitikti visus gyvenimui keliamus reikalavimus.
Taip įvyksta, kai pastatas statomas tokioje teritorijoje, kur pagal savivaldybės patvirtintą planą negalima statyti daugiabučių gyvenamųjų pastatų arba kai tokios paskirties pastato statyba negalima dėl taikomų aukštesnių užstatymo ploto ir intensyvumo reikalavimų, arba tiesiog nėra galimybės (ar vystytojui nepelninga) įrengti pakankamo automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ar vaikų žaidimų aikštelės.
Kitas pavyzdys - kai tokie pastatai statomi rekreacinėse zonose, kuriose gyvenamosios paskirties pastatų statyba yra uždrausta iš esmės, tačiau, įforminus juos kaip poilsiavietes ar viešbučius, būstai čia parduodami nuolatiniam gyvenimui.
Pastačius negyvenamąjį pastatą, daugiau kaip 50 proc. patalpų jame turi būti suteikiamas negyvenamųjų patalpų statusas, o 49 proc. ar mažesnei daliai patalpų gali būti suteikiamas kitoks statusas.
Jeigu patalpos įrengtos taip, kad atitinka gyvenamosios patalpos standartus, teoriškai egzistuoja galimybė jų paskirtį pakeisti į gyvenamąją. Tačiau čia susiduriama su problema, kad jei daugiau nei pusė gyventojų nuspręstų tą atlikti, turėtų keistis viso pastato paskirtis, o tada ji neatitiks teritorijų planavimo dokumentuose nustatytos žemės naudojimo paskirties.
Todėl toks keitimas tampa nebeįmanomas, kol nepakeičiama žemės paskirtis.
Rizikingas Pirkinys
Kitas svarbus aspektas, į kurį atkreiptinas dėmesys įsigyjant nekilnojamąjį turtą, yra tai, kad kartais net ir tame pastate esančių patalpų (turtinių vienetų) naudojimo paskirtis gali skirtis.
Daliai butų neatitinkant jiems keliamų higienos reikalavimų, tokių kaip būtinas tiesioginių saulės spindulių kiekis, triukšmo lygis ir kt., jie gali būti įforminami kaip negyvenamosios paskirties, tuo metu kitos patalpos, neturinčios tokių problemų, įforminamos kaip gyvenamosios.
Nors negalima teigti, kad pirkėjas visada pralaimi įsigydamas kaip gyvenamąjį būstą tokį nekilnojamąjį turtą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau toks pirkinys yra rizikingas ir turi būti tiksliai išsiaiškinta, dėl kokios priežasties būsto paskirtis konkrečiu atveju nėra gyvenamoji.
Būtina rimtai įvertinti pardavėjo argumentus dėl paskirties suteikimo ir keitimo dar prieš jo įsigijimą, nereikėtų pasitikėti vien jo žodžiais.
Taip pat reikėtų nepamiršti, kad negyvenamosios paskirties patalpos neatitinka visų įprastų ir būtinų komfortiškam gyvenimui sąlygų, todėl toks pirkinys gali sukelti žalos tiek sveikatai, tiek piniginių nuostolių.
Pirkėjas gali susidurti su kitokiomis bankų kreditavimo sąlygomis tokio turto įsigijimui ir papildomomis patalpų pritaikymo gyvenimui išlaidomis ar net tikėtina bauda.
Ne paskutinėje vietoje yra ir mokestinė lengvata, kuri taikoma tik gyvenamosios paskirties būstams, kuriuose ne mažiau kaip dvejus metus buvo deklaruota asmens gyvenamoji vieta.
Pardavus kitokį nekilnojamąjį turtą anksčiau nei po 10 metų po jo įsigijimo, nuo pirkimo ir pardavimo kainų skirtumo tektų mokėti 15 proc.
Kas Yra Apartamentai?
„Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“, - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Ne butai dažniausiai būna ir patalpos, kurias ketinate įsigyti kaip antrąjį būstą atostogoms kur nors pajūryje ar kitame Lietuvos kurorte: ir tos, kurios parduodamos su daline apdaila, ir tos, kurios įrengtos iki rakto.
Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
tags: #tinkama #gyvenamoji #patalpa