Nekilnojamojo turto sektoriuje yra daug neapibrėžtumo (statybinių ir energetinių žaliavų kainų kilimas, infliacija, naujų projektų stygius ir pan.). Pandemija, išaugę aplinkosauginiai reikalavimai kartu pakeitė ir darbuotojų lūkesčius ir reikalavimus naujiems bei moderniems biurams.
Tarptautinių nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovių duomenimis, biurų geografija plečiasi ir reikalavimai jiems auga. Nuomininkai tikisi, kad biurai bus ergonomiški, patogūs, užtikrins besikeičiančius darbuotojų poreikius (didesnės biuro erdvės poilsiui, susitikimams ar komandinėms užduotims). Atitinkamai, minėtos tendencijos diktuoja poreikį turėti lanksčias nuomos sutartis, kurios reikalui esant padėtų atliepti pasikeitusius nuomininko interesus (pvz.: galimybę padidinti išnuomotų biurų patalpų plotą / darbo vietų skaičių, pratęsti ar nutraukti nuomos sutartis ir pan.). Šios tendencijos neabejotinai taps katalizatoriumi, skatinančiu dinamiškesnį ir lankstesnį požiūrį į komercinę nuomą (nuomos sąlygų lankstumą).
Svarbūs Aspektai Sudarant Biuro Nuomos Sutartis
Sudarant biuro nuomos sutartis, būtina atkreipti dėmesį į kelis esminius aspektus, siekiant užtikrinti abiejų šalių interesų apsaugą ir išvengti galimų nesusipratimų ateityje.
Patalpų Įrengimas
Įvertinus tai, kad biuro nuomos sutartys dažnai sudaromos dar net nepastačius verslo centro, patartina sutarties šalims nusimatyti ir aiškiai apibrėžti sąlygas, susijusias su biuro patalpų įrengimu, t.y. kas turi parengti patalpų įrengimo projektą, kokie įrengimo terminai ir kaina, taip pat nusimatyti aiškias taisykles papildomo ploto nuomai ar išnuomoto turto perplanavimui.
Kitas labai svarbus momentas, neatsiejamai susijęs su patalpų įrengimu - tai biuro patalpų perdavimas. Šiuo aspektu patartina nusimatyti aiškią patalpų perdavimo ir defektų nustatymo / pašalinimo procedūrą.
"Triple Net Lease" Principas
Dažniausiai praktikoje verslo centro nuomotojai yra linkę vadovautis „triple net lease“ principu (visos verslo centro administravimo išlaidos paskirstomos proporcingai visiems verslo centro nuomininkams). Tačiau siekiant išvengti interpretacijų dėl mokėjimų, rekomenduotina sutartyje aiškiai apsibrėžti depozito / nuomos mokesčio dydį, komunalinių ir bendrų eksploatacinių išlaidų sudėtį.
| Išlaidos pagal "Triple Net Lease" principą | Aprašymas |
|---|---|
| Nekilnojamojo turto mokesčiai | Mokesčiai, mokami valstybei už turimą nekilnojamąjį turtą. |
| Draudimas | Nekilnojamojo turto draudimo išlaidos. |
| Priežiūra | Pastato priežiūros ir remonto išlaidos. |
Šalių Teisės ir Pareigos
Viena svarbiausių sutarties dalių yra šalių teisės ir pareigos, susijusios su išnuomotų patalpų naudojimu ir priežiūra, atnaujinimu, einamojo ir kapitalinio remonto atlikimu bei finansavimu, patekimo į patalpas, avarijų likvidavimo, šalių tarpusavio bendravimo tvarka ir kitomis aplinkybėmis.
Sutarties Nutraukimas
Sutarties sąlygos dėl sutarties nutraukimo ar šalių atsakomybės bet kuriuo atveju yra derinamos individualiai ir didžiąja dalimi priklauso nuo šalių derybinės galios bei pozicijos.
Atitinkamai, sutartyje įtvirtintos sankcijos už tam tikrų įsipareigojimų vykdymą apibrėžia minimalius šalies patiriamus nuostolius, kurių nereikia papildomai įrodinėti, todėl svarbu susitarti dėl taikomų baudų dydžių ir kitų aplinkybių (netiesioginių nuostolių atlyginimo ir pan.).