Nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas Lietuvoje: teisiniai aspektai

Nekilnojamojo turto nuoma yra ekonominė veikla, todėl ji turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė paprasta: reikia sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų už nuomą. Aptarkime fizinių asmenų nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimą GPM, taip pat svarbu atsižvelgti, kiek pajamų galite surinkti per mėnesį iš savo veiklos.

Pavyzdys GPM311 formos, naudojamos deklaruoti pajamas iš nekilnojamojo turto nuomos

Svarbu: Šiame straipsnyje pateikiama informacija yra skirta bendram naudojimui ir neturėtų būti laikoma teisine ar finansine konsultacija. Mes nesame atsakingi už galimus pasikeitimus mokesčių ar teisiniuose įstatymuose. Prieš priimdami bet kokius su mokesčiais susijusius sprendimus, primygtinai rekomenduojame kreiptis į Valstybinę Mokesčių Inspekciją (VMI) arba pasitarti su kvalifikuotu mokesčių ar teisiniu specialistu.

Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia. Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ar individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant.

Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:

• Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
• Įsigyti verslo liudijimą.

Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos. Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokesčio.

Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.

Verslo liudijimas

Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.

Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.

Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.

Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.

Individuali veikla

Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“.

Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taikant 15 % tarifą, o gauta mokesčio suma mažinama gyventojų pajamų mokesčio kreditu. Pajamoms, neviršijančioms 20 000 eurų per metus, taikomas 5 % tarifas po kredito pritaikymo. Jei pajamos siekia iki 35 000 eurų, tarifas proporcingai didėja nuo 5 % iki 15 %.

Pasirinkus individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų.

Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.

Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas. Pagrindinis minusas, jog pasirinkus tokį būdą Jums gali tekti susimokėti mokesčius nuo tos sumos už kurią įvyko pardavimas (įskaitant pvz. Airbnb ar Booking.com komisinius, miesto rinkliavą ir kitas tarpininkų išlaidas).

Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:

• Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
• Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
• Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).

Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.

Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos. Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.

Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).

Būtina paminėti, kad nesvarbu, kokios paskirties turtas nuomojamas - visada tikslinga sudaryti nekilnojamojo turto nuomos sutartį raštu.

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.

Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.

Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).

Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.

Pajamų mokestis ir 120 VDU riba

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Ši lentelė pateikia 120 VDU sumas skirtingais metais:

Žemės panaudos sutartis

Žemės panaudos sutartis yra viena iš svarbiausių teisinių priemonių, reguliuojančių žemės sklypo naudojimo santykius Lietuvoje. Šio tipo sutartis leidžia žemės savininkai perduoti savo sklypą laikinai ir neatlygintinai naudoti kitam asmeniui.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, panaudos sutartis gali būti sudaroma tiek privačios, tiek valstybinės žemės atžvilgiu. Mokestingumo skirtumas yra pagrindinis požymis, skiriąs šias sutartis.

Panaudos davėjas mokestinių įsipareigojimų neturi, nes negauna jokių pajamų iš žemės perdavimo panaudai. Tačiau jis išlieka žemės mokesčio mokėtoju, nes išlaiko žemės nuosavybės teisę. Panaudos gavėjas taip pat neturi tiesioginio gyventojų pajamų mokesčio įsipareigojimo dėl žemės panaudos, nes nemoka jokio atlygio.

Žemės sklypo ortofotografinis žemėlapis

Žemės panaudos sutarties registravimas yra privalomas, jei sutartis sudaroma ilgesniam nei vienerių metų terminui. Registravimo procesas prasideda sutarties sudarymu Registrų centro elektroninėje sistemoje. Šalys turi prisijungti prie sistemos, pasirinkti reikiamą paslaugą ir užpildyti visus sutarties duomenis.

Teisiškai galiojanti žemės panaudos sutartis turi apimti visus būtinus teisinius elementus, kurie užtikrina aiškų šalių įsipareigojimų ir teisių apibrėžimą:

• Šalių duomenys turi būti nurodyti pilnai ir tiksliai. Fiziniams asmenims - vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas.
• Žemės sklypo identifikavimas yra kritiškai svarbus sutarties elementas. Turi būti nurodytas tikslus žemės sklypo kadastro numeris, adresas, plotas, paskirtis bei naudojimo būdas.
• Panaudos laikotarpis turi būti aiškiai apibrėžtas. Galima sudaryti terminuotą sutartį, nurodant konkrečia panaudos pradžios ir pabaigos datą, arba neterminuotą sutartį.
• Žemės naudojimo būdas ir apribojimai turi būti detalizuoti.
• Šalių teisės ir pareigos.

Panaudos davėjo pareigos apima žemės sklypo perdavimą sutartoje būklėje ir laiku. Davėjas privalo užtikrinti, kad žemės sklypas būtų tinkamas naudoti sutartyje nurodytais tikslais. Jei žemėje atsiranda trūkumų, kurie trukdo normaliam naudojimui, davėjas privalo juos pašalinti savo lėšomis.

Panaudos gavėjo pareigos yra gerokai platesnės. Gavėjas privalo naudoti žemę racionaliai ir pagal paskirtį, išlaikyti žemės ūkinę kultūrą, saugoti žemę nuo erozijos ir kitokio pažeidimo.

Panaudos gavėjas neturi teisės perduoti panaudos teisės tretiesiems asmenims be panaudos davėjo raštiško sutikimo.

Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.

Sutartis gali būti nutraukta:

• Susitarimu. Tai paprasčiausias sutarties nutraukimo būdas.
• Termino pasibaigimas automatiškai nutraukia terminuotą panaudos sutartį.
• Panaudos davėjo iniciatyva sutartis gali būti nutraukta, jei panaudos gavėjas pažeidžia sutarties sąlygas, naudoja žemę ne pagal paskirtį, gadina žemę ar nevykdo kitų sutartyje numatytų pareigų.

Prieš sudarant sutartį:

• Visada atlikite žemės sklypo apžiūrą prieš sutarties sudarymą. Užfiksuokite esamą žemės būklę, pastatus, infrastruktūrą.
• Aiškiai apibrėžkite žemės naudojimo tikslus ir apribojimus. Nurodykite, ar galima statyti pastatus, sodinti daugiamečius augalus, keisti žemės reljefą.
• Numatykite reguliaraus komunikavimo tvarką tarp šalių.
• Svarbu yra ir draudimo klausimų sprendimas.

Žemės panaudos sutartis yra naudinga teisinė priemonė, leidžianti efektyviai naudoti žemės išteklius nesant galimybės ar poreikio mokėti už žemės naudojimą.

tags: #turtas #ant #nuomojamos #zemes