Sudomino investavimas į nekilnojamąjį turtą? Svajojate tapti nekilnojamo turto magnatu? Norite sukurti savo nekilnojamojo turto imperiją? Investicijos į nekilnojamą turtą atrodo paprastos tik iš pirmo žvilgsnio. Perkant nekilnojamąjį turtą reikia atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai.
Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant. Investicijos į nekilnojamą turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną.
Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti. Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamas alternatyvių investicijų klasei.
Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką. Apsvarstykime populiariausias nekilnojamojo turto rūšis:
- Biurai
- Prekybinės patalpos
- Pramoninės patalpos
- Gyvenamosios patalpos
Investicijos į biurus
Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą.
Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.
Investicijos į prekybines patalpas
Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą.
Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė.
Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.
Investicijos į pramonines patalpas
Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose.
Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).
Investicijos į gyvenamąsias patalpas
Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.
Kai tik lietuvis sukaupia daugiau pinigų ir tuo pat metu savyje atranda norą investuoti, galime būti beveik garantuoti, kad jis tuoj pirks kokį namą pajūryje ar butą didmiesčio centre. Ir apskritai, lietuviai yra labai savininkiška tauta. 2022 m. Eurostat duomenimis, daugiau nei 88 proc. visų mūsų tautiečių gyvena nuosavame būste ir tik mažiau nei 12 proc. lietuvių gyvenamąją erdvę nuomojasi. Europos Sąjungos vidurkis su 70 proc. nuosavybės ir 30 proc.
Bet kas tiksliai skatina mūsų norą pirkti namus ir butus? Manau, kiekvienam lietuviui praverstų nuoseklus nekilnojamo turto investavimo gidas su įvairių pasirinkimų aptarimu ir jų potencialios grąžos bei rizikos analize. Lietuviams investavimas į NT - kaip ilgai puoselėjama šeimos tradicija. Net 88 % gyventojų renkasi gyventi nuosavame būste - šis procentas aiškiai išskiria mus iš kitų europiečių. Moderniais laikais investavimas į NT įgavo naujų atspalvių. Dabar galima rinktis ne tik buto, namo ar žemės sklypo pirkimą, bet ir investuoti per REIT fondus, sutelktinio finansavimo platformas ar net NT fondus.
Lietuvos NT rinka nuolat auga, didėja naujos statybos ir siūlomų projektų kiekis - tai lemia dar didesnį pasirinkimą. Daugėja galimybių turėti ne tik gyvą butą, bet ir virtualiai valdomus aktyvus. Nors investavimas į NT daugeliui atrodo be rizikos, iššūkių netrūksta ir čia. Pinigai dažnai „įšaldomi“ ilgesniam laikui, o būsto likvidumas nėra toks, kaip kitų finansų rinkų priemonių.
Investavimo į NT strategijos
Aptarkime kelias populiarias investavimo į NT strategijas:
- Pirkti ir perparduoti
- Nuoma
- Sutelktinis finansavimas
- Investicijos per REIT fondus
- REIT‘ų fondai
- Sutelktinis investavimas į nekilnojamą turtą su kapitalo prieaugiu
1. Pirkti ir perparduoti
Jei nekilnojamo turto rinka yra palanki ir joje vyrauja žemos palūkanų normos bei aukšta paklausa, galima tikėtis sėkmės. Tačiau pelningo sandėrio atveju svarbu nepamiršti, kad Lietuvoje įsigytas ir perparduotas nekilnojamas turtas jo neišlaikius 10 metų (arba 2 metus jame nedeklaravus gyvenamosios vietos) apmokestinamas 15 proc. Pagal šį investavimo modelį kyla ir daugiau problemų. Pirmiausia gana didelius pinigus nediversifikuotai „įšaldote“ viename ar keliuose objektuose, kurių ateities kainą realiai prognozuoti gana sunku.
2. Nuoma
Šią investavimo į NT idėją atpažins kiekvienas lietuvis. Nusiperkate butą ar namą paklausioje vietovėje ir išnuomojate jį ilgam laikotarpiui už iš anksto sutartas kas mėnesines nuomos įmokas. Taip optimistiškai į nekilnoojamo turto nuomą mūsų tautiečiai žvelgia tol, kol netenka praktiškai su ja susidurti. Visų pirma, turite rasti perspektyvų nekilnojamo turto objektą už patrauklią kainą.
Auksinė investavimo taisyklė užsienyje sako, jog idealiu atveju perkamo NT mėnesinis nuomos tarifas turėtų padengti bent 1 proc. nuo bendros pirkinio kainos. Tad nusipirkus butą Vilniuje už 100 000 eur., idealiu atveju už jį turėtumėte tikėtis 1000 eur. kasmėnesinių nuompinigių. Tokiu būdu jūsų investicinė grąža iki mokesčių siektų 12 proc. Bet realybėje tokius skaičius pasiekti sunku ir todėl, kad būsto nuoma Lietuvoje apskritai yra sąlyginai nebrangi, ir dėl to, kad nuomojant nekilnojamą turtą legaliai, valstybei teks susimokėti nustatytą verslo liudijimo tarifą arba 15 proc. GPM mokestį. Net nekalbu apie tai, kad dar reikia apskritai susirasti gerą nuomininką, kuris laiku atsiskaitinės ir nuomojamame objekte nepridarys žalos. Apskritai Lietuvoje geru rezultatu laikoma ir 7-8 proc. dydžio nuomojamo NT objekto metinė kapitalo grąža.
3. Sutelktinis finansavimas
Toliau noriu papasakoti apie kelis šiuolaikinius nekilnojamo investavimo pasirinkimus, kuriems nebūtinas didelis kapitalas arba tiesioginis turto pirkimas. Šios investicinės paskolos veikia pagal aiškiai apibrėžtą schemą. Finansavimą norintis gauti verslas arba privatus asmuo kreipiasi į P2P arba P2B sutelktinio skolinimo platformą, kuriai už tam tikrą paskolą įsipareigoja įkeisti realų NT objektą.
Svarbus sutelktinio finansavimo privalumas yra tas, jog šiam veiksmui jums nereikės didelio kapitalo. Pradėti galite ir nuo kelių dešimčių eurų, o sėkmingai investuojant realu gauti 8-10 proc.
4. Investicijos per REIT fondus
Norint investuoti į nekilnojamą turtą akcijų biržose, tai galima padaryti per daug skirtingų instrumentų. REIT‘ai yra viešai savo vertybiniais popieriais prekiaujančios investicinės nekilnojamo turto bendrovės, kurios aktyviai užsiima tokiais procesais, kaip nekilnojamo turto nuoma ir pardavimas. Tie, kurie nori investuoti į nekilnojamą turtą, bet nenori fiziškai jo pirkti, dažnai renkasi būtent REIT‘us, kurie yra įstatymais įpareigoti išmokėti didžiąją dalį savo pelno akcininkams. Išmokų procentas priklauso nuo rinkos. Pavyzdžiui JAV veikiantys REIT‘ai turi investuotojams išmokėti 90 proc. pelno, o europietiški REIT‘ai, priklausomai nuo valstybės, dažnai moka 80-90 proc.
Nors įprastai dividendinis REIT‘ų pelningumas siekia apie 3-5 proc., investuotojai neretai gali tikėtis didesnės grąžos kapitalo prieaugio, arba, kitaip tariant, akcijų kainos, pavidalu. Galutinė metinė REIT‘ų grąža realistiškai gali pasiekti ir net viršyti 10 proc.
5. REIT‘ų fondai
REIT fondas yra savotiškas minėtų REIT kompanijų mišinys, kuris vienija dešimtis, o kartais ir šimtus skirtingų nekilnojamo turto bendrovių akcijų. Į REIT fondus paprastai investuojama siekiant plačiau diversifikuoti savo NT portfelio pozicijas akcijų biržoje ir užsitikrinti didesnį investicinį saugumą bei tuo pat metu vis tiek generuoti solidžią grąžą. Vidutiniškai REIT‘ų ETF‘ai pastaraisiais metais pasižymi solidžia, maždaug 8 proc.
6. Sutelktinis investavimas į nekilnojamą turtą su kapitalo prieaugiu
Kaip unikalesnę alternatyvą akcijų biržos instrumentams taip pat noriu paminėti ir sutelktinį investavimą į nekilnojamą turtą su kapitalo prieaugiu. Šio instrumento veikimas patogus tuo, kad į fizinius nekilnojamo turto objektus efektyviai investuojate virtualiu būdu. Per įvairias platformas patikėdami pinigus finansavimo ieškančiam turto vystytojui ar statytojui, jūs už šią savotišką paskolą gaunate fiksuotą metinę grąžą ir standartiškai dalį svyruojančios grąžos nuo objekto nuomos pajamų.
Taip pat standartiškai po 3 metų nekilnojamas turtas parduodamas ir dalis kapitalo prieaugio sugrįžta jums kaip papildoma investicinė grąža. Kaip visada reikia atsižvelgti, kad jei nekilnojama turto rinka nėra draugiška augimu ir taip pat išnuomoti objektą nepavyko taip efektyviai kaip norėtumėte - galimai jūsų investicinė grąža bus vos keli procentai.
BRRRR nekilnojamojo turto investavimo strategijos paaiškinimas (IŠSAMUS VADOVAS!)
Rizikos ir galimybės
Nekilnojamas turtas tikrai gali būti puikus pasirinkimas investavimui, tačiau kol nedisponuojate iš tikro dideliu portfeliu, patys įsitikinote, jog pirkti pavienius butus ar namus dažniausiai nelabai apsimoka. Dabar investavimas į NT prieinamas ne tik tiems, kas turi dešimtis tūkstančių eurų. Galite pradėti per REIT fondus (mano viešas REIT portfelis) ar sutelktinio finansavimo platformas, kur startinė suma gali būti vos 100 ar 200 eurų. Tokios platformos leidžia paskirstyti riziką ir dalyvauti projektuose kartu su kitais investuotojais.
Idealaus laiko nėra, tačiau svarbiausia stebėti rinkos tendencijas ir nepriimti neapgalvotų sprendimų per aukščiausią pakilimą ar kritimą. NT rinka banguoja, tačiau ilguoju laikotarpiu kainos linkusios augti. Dėl kultūrinių ir istorinių priežasčių lietuviai vertina tikrą, apčiuopiamą turtą. Nuosavas būstas simbolizuoja stabilumą, galimybę perduoti jį vaikams.
Didžiausia rizika - likvidumas. Kai reikia greit grąžinti pinigus, būsto pardavimas gali užtrukti. Taip pat svarbu įvertinti rinkos svyravimus ir pasikeitimus įstatymuose, pavyzdžiui, mokesčių. Palūkanų kilimas gali padidinti paskolos išlaidas. Taip, riziką galima valdyti paskirstant investicijas tarp kelių objektų arba naudojant skirtingas investavimo platformas.