Kas yra Turto Fondas?

Sveiki atvykę į investavimas.lt biblioteką! Čia rasite naudingą edukacinę informaciją apie investavimą, pagrindines turto klases, finansines priemones ir strategijas.

Disciplinuotas asmeninių finansų valdymas yra svarbi kiekvieno žmogaus savybė. Siekiant sėkmingo investavimo, visų pirma reikia peržiūrėti ir subalansuoti savo finansinę gerovę.

Investavimo priemonių įvairovė yra labai didelė, tačiau norint susiformuoti investicijų portfelį, nebūtina jų visų žinoti. Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindinius ir populiariausius investavimo būdus. Taip pat aptarsime, kaip nepasimesti makroekonominių indikatorių galybėje ir kokie ekonomikos veiksniai gali įtakoti vienos ar kitos turto klasės perspektyvas.

Pagrindinės Turto Klasės

• Akcijos: Turbūt populiariausia turto klasė pasaulyje, kuri ilguoju laikotarpiu suteikia galimybę ne tik apsisaugoti nuo pinigų nuvertėjimo, bet ir uždirbti dalyvaujant kapitalistinio pasaulio augime.
• Obligacijos: Tai skolos vertybiniai popieriai, kuriuos išleidžia vyriausybės ar įmonės, norėdamos pasiskolinti pinigų iš rinkos dalyvių. Obligacijos sudaro didžiąją dalį pasaulinio finansinio turto.
• Alternatyvios turto klasės: Tam tikrą dalį investicijų nukreipiant į alternatyvias turto klases, galima pasiekti geresnį portfelio pelningumo ir rizikos santykį.

Investavimas nesusiformavus gerai diversifikuoto portfelio yra geriausiu atveju spekuliavimas. Taigi, susiformuoti portfelį yra būtina.

Nekilnojamas Turtas kaip Atskira Turto Klasė

Galime drąsiai teigti, kad nekilnojamas turtas turėtų būti išskiriamas kaip atskira turto klasė, nes pinigų srautai investuojant į ją iš dalies skiriasi nuo tų, kuriuos generuoja investavimas į akcijas ar obligacijas. Tačiau ne visi gali sau leisti įsigyti antrą butą ar komercines patalpas, kurias po to sėkmingai nuomotų.

Gera žinia ta, kad šiuo metu pasaulyje yra daug paprastesnė ir patogesnė alternatyva - investavimas į nekilnojamo turto investicinius fondus (angl. real estate investment trust - REIT).

Kas yra REIT?

REIT - tai investicinis fondas, kurio tikslas investuoti į nekilnojamo turto sektoriuje veikiančias bendroves, kurių pagrindinė veikla yra nekilnojamojo turto objektų įsigijimas, jų priežiūra bei nuoma (yra tam tikrų bendrovių, kurios vysto nekilnojamo turto objektus su tikslu juos vėliau parduoti, tačiau didžioji nekilnojamo turto fondų dalis yra turto savininkės).

Kaip ir investuojant į paprastą nekilnojamą turtą, taip ir investuojant į REIT uždarbis yra generuojamas iš dviejų pagrindinių šaltinių: gaunamų turto nuomos pajamų bei turto vertės padidėjimo. Tačiau kalbant apie REIT reikia suprasti, kad jie susideda iš kompanijų, kurios dažniausiai savo veikloje naudoja ir skolintas lėšas, o tai reiškia, kad jos, kaip ir dauguma standartinių bendrovių, dirba su „svertu“. Tai iš vienos pusės padidina investicijų riziką, tačiau iš kitos pusės padeda papildomai uždirbti vieną kitą procentą.

JAV populiariausias bei plačiausiai naudojamas yra MSCI REIT indeksas, kurio sudėtyje yra daugiau nei 100 stambiausių nekilnojamojo turto kompanijų, o jų bendra rinkos kapitalizacija viršija 500 mlrd. JAV dolerių. Tuo tarpu kalbant apie analizuojamo indekso pasiskirstymą, didžiausius svorius sudaro šie sektoriai: prekybos centrai (25%), gyvenamosios paskirties objektai (15%) ir komercinės patalpos (12%). Taigi, investuojant į tokį fondą rizika yra išskaidoma ne tik tarp skirtingų bendrovių, tačiau ir per skirtingus sektorius bei skirtingus regionus.

Tokio tipo fondas turi ir operuoja nekilnojamą turtą, kuris uždirba pinigus. Tai leidžia investuotojams dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau be didelių investicijų, perkant dalį šio fondo akcijų. Nupirkę akcijų, investuotojai gauna nuosavybės teisę į fondą ir atitinkamai, iš nekilnojamojo turto generuojamą grąžą.

Nekilnojamas turtas, kurį REIT laiko ir valdo, gali būti visoks, nors dažniausiai vienas REIT specializuojasi į vieną klasę. Investuojant į REIT yra susiduriama su tokia pačia rizika, su kuria susiduria visa nekilnojamojo turto rinka. Ekonomikai smunkant nereikia tiek daug ofisų, todėl REIT investuojantys į ofisus smuks.

Kaip ir kitos viešai prekiaujamos įmonės, REIT pritraukia kapitalo viešai siūlydamos savo akcijas. Akcininkai renka valdybą, kuri atsakinga už investicijas ir komandos formavimą.

Investiciniai Fondai Informuotiesiems Investuotojams

Kaip rodo praktika, dauguma Lietuvoje naujai kuriamų investicinių fondų yra skirti informuotiesiems investuotojams, ir jie nėra labai griežtai reglamentuojami. Į tokius fondus gali investuoti tik profesionalūs investuotojai, kuriems dėl turimos didelės investavimo patirties nėra reikalinga griežta apsauga, nes jie geba įsivertinti rizikas ir apsaugoti savo interesus.

Todėl skirtingai nei pensiniams ar investiciniams fondams, veikiantiems pagal kitus įstatymus, informuotiesiems investuotojams skirtiems fondams nėra reikalingas depozitoriumas, o užtenka turto saugotojo.

Turto Saugotojas vs. Depozitoriumas

Turto saugotoju, kaip ir depozitoriumu, Lietuvoje gali būti tik kapitalo reikalavimus atitinkantis bankas arba finansų maklerio įmonė. Pas turto saugotoją atidarytoje fondo sąskaitoje turi būti saugomas finansinis turtas - pinigai, indėliai, finansinės priemonės ir kita.

Turto saugotojas, kaip ir depozitoriumas, fondo turtui turi taikyti pakankamo atskyrimo reikalavimus - sąskaitos turi būti atskirtos nuo valdymo įmonės ir paties turto saugotojo.

Pagrindinės Funkcijos

• Turto saugotojas: Pagrindinė funkcija yra minėtų priemonių saugojimas, kuris kartu apima finansinių priemonių sandorių priėmimą ir vykdymą, teisingą registravimą, įrašų tvarkymą, reguliarų derinimą, ataskaitų teikimą. Turto saugotojas yra atsakingas už lėšų ir finansinių priemonių saugojimą. Tačiau ši atsakomybė yra ribota, nes turto saugotojas nekontroliuoja valdymo įmonės priimamų sprendimų minėtų priemonių atžvilgiu.
• Depozitoriumas: Platesnės funkcijos nulemia žymiai didesnę apsaugą investuotojams. Kiekvienas valdymo įmonės finansinis sprendimas, susijęs su fondo turtu, visuomet yra peržiūrimas, patikrinamas depozitoriumo ir tik tada patvirtinamas.

Atkreiptinas dėmesys, jog ne visi profesionaliems investuotojams skirti fondai investuoja į finansines priemones, kurias reikia saugoti. Pastaruoju metu Lietuvoje steigiami investiciniai fondai vysto verslus, užsiima nekilnojamojo turto (NT) objektų kūrimu, pardavimu ir pan. Jei fondas tiesiogiai perka NT, vienintelė turto saugotojo funkcija - saugoti fondo sąskaitoje esančias lėšas.

O jei tokia investavimo strategija besivadovaujantis fondas turi depozitoriumą, jo veiksmai apimtų kur kas platesnį spektrą. Depozitoriumas pirmiausia turėtų susipažinti su įsigyjamo objekto dokumentais, įsitikinti, kad objektas atitinka fondo strategiją, įvertinti, ar šis įsigijimas nepažeis fondo diversifikavimo reikalavimų. Depozitoriumas, turėdamas piniginių lėšų sąskaitos kontrolę, turėtų papildomai patvirtinti lėšų pervedimą. Įvykus sandoriui, depozitoriumas įsitikintų, kad NT tinkamai užregistruotas fondo vardu ir toks faktas matomas atitinkamuose registruose. Patikrinęs nuosavybę, depozitoriumas įtrauktų tokį turtą į apskaitą ir vestų tokio turto sąrašą.

Apibendrinant turto saugotojo ir depozitoriumo funkcijas, juos sieja tik bendra turto saugojimo pareiga. Tačiau reiktų atminti, kad kiekvienas depozitoriumas yra ir turto saugotojas, bet ne kiekvienas turto saugotojas yra depozitoriumas.

tags: #turto #fondas #kas #tai