Šiame straipsnyje aptariama aktuali situacija, susijusi su turto ir verslo vertinimu Lietuvoje, atsižvelgiant į įstatymų pakeitimus, reguliavimo spragas ir ekspertų nuomones. Dėmesys skiriamas Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidento Audriaus Šešplaukio įžvalgoms ir pozicijai dėl valstybinio reguliavimo atsisakymo.
Problemos valstybiniuose turto vertinimo konkursuose
Valstybinio sektoriaus atstovai pripažįsta, jog konkursų sąlygas reikėtų keisti. Jie stebisi, kaip pasiūlius itin mažą paslaugų kainą įmanoma įvertinti didesnius ir specifinius objektus arba turto portfelį visoje šalyje. Pavyzdžiui, neseniai skelbtame Turto banko vertinimo paslaugų konkurse jo laimėtojas pasiūlė butus vertinti už 181,5 Eur (su PVM), individualius namus už 266,2 Eur, o didesnius nei 2.000 kv. m ploto negyvenamųjų pastatų kompleksus - už 302,5 Eur.
"Didžioji problema, kad valstybiniuose užsakymuose įkainiai yra gerokai mažesni nei rinkoje. Ir skirtumas yra ne procentais, o kartais. Kodėl bankui vertintojai pasako vieną kainą, o dalyvaudami viešajame pirkime, jau siūlo mažesnę?"
Anot A. Šešplaukio, valstybei rengiamų ataskaitų realiai niekas netikrina. „Turto vertinimą kontroliuoja priežiūros tarnyba, bet tik tuo atveju, kai jos to prašoma. Turto bankas tikrina tik nuo 3 mln. eurų vertės (objektų ataskaitas - red. past.), tai praktiškai 1 proc. visų ataskaitų yra patikrinama. Priežiūros tarnyba vertina tik ataskaitos turinį, bet ne vertę, nes pagal įstatymus nėra numatyta, kad ją kas nors gali tikrinti.
Ekspertai taip pat pastebi, kad kartais didesnes vertinimo kainas konkursuose gali lemti neaiškios jų sąlygos. Besidomint konkursais ir paprašius daugiau informacijos, ypač apie planuojamą vertinti verslą, valstybė sako, kad informacijos yra tiek, kiek skelbiama. Ir pagal minimalią informaciją turi nustatyti akcijų vertinimo įkainį.
Jam pritaria ir A. Šešplaukis: „Būna atvejų, kad valstybė nori įvertinti savo turtą, bet nesako, koks tai turtas. Žmonės spėlioja ir galvodami, kad tai elementarus turtas, siūlo mažas kainas, o po to, kai laimi, už mažus pinigus reikia daryti didelį darbą.
Viešųjų pirkimų tarnybos duomenimis, didžiausi turto vertinimų pirkėjai pastaruoju metu buvo Turto bankas, Klaipėdos valstybinio jūrų uosto direkcija ir įmonė „Kelių priežiūra“, jiems išleidusios daugiau nei 100 tūkst. Paslaugų kokybė tenkina, tačiau pasitaiko terminų nesilaikymo dėl pavienių objektų.
T. Bagdonas tvirtina, jog Turto bankas konkursuose prašo pagrįsti įkainius, kurie yra 30 proc. žemesni, nei kitų pasiūlymų vidurkis. Užsitęsęs pardavimas didina išlaidas turto eksploatavimui ir priežiūrai. Šiuo metu pirkimo specifikacijose nurodomas turto tipas ir tiekėjai siūlo savo įkainį turto klasei.
Kol kas viešai nuskambėjo tik vienas atvejis, kai dėl netinkamai įvertinto turto valstybės institucija patyrė žalos. Tuomet teismas konstatavo, jog „Apus turtas“ netinkamai atliko turto vertinimą, dėl ko turtas parduotas už netinkamai nustatytą turto vertę, dėl ko Turto bankas patyrė 17.200 Eur nuostolių.
Dabartinės sistemos spragos ir siūlomi pakeitimai
Šiuo metu tam, kad žmogus taptų turto vertintoju, jis turi įgyti aukštąjį išsilavinimą, išklausyti mokymų kursą, tris metus dirbti vertintojo asistentu, išlaikyti vertintojo egzaminus ir kiekvienais metais mažiausiai 20 valandų skirti kvalifikacijos kėlimui dalyvaujant profesiniuose seminaruose. Vertintojo asistentas taip pat turi turėti aukštąjį išsilavinimą ir išlaikyti vertintojo asistento egzaminą.
Finansų ministerijos atstovės teigimu, iki šiol tokios veiklos kaip turto vertinimas Lietuvoje buvo griežtai prižiūrimos, tačiau matant, kad kitose Europos šalyse einama dereguliavimo keliu, sukuriant saugiklius rizikų išvengimui, mūsų šalyje taip pat norima atsisakyti griežtos valstybinės turto vertintojų veiklos kontrolės.
„Patys vertintojai kritikavo atitikties vertinimą, egzaminavimo sistemą, nepakankamą kvalifikacijos kėlimo kokybę ir pan. Labiausiai vertintojai kritikavo priežiūros sistemos neefektyvumą, nes kai institucija, kuri atlieka vertintojų priežiūros funkcijas, nustato, kad turto vertinimo ataskaita neatitinka įstatymo reikalavimų, tai yra daugiau formos neatitikimas, ne vertės.
Tačiau Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidentas ir „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas Audrius Šešplaukis sako, kad vertintojų bendruomenė nekvestionuoja valstybinės turto vertintojų priežiūros būtinybės, o tik abejoja institucijos specialistų profesionalumu ir gebėjimu vertinti turto vertinimo ataskaitas.
I. Muckutės teigimu, prieš kelerius metus imtasi spręsti turto vertintojų priežiūros klausimus ir Finansų ministerijoje parengtos kelios galimos alternatyvos, kaip turėtų atrodyti turto vertinimo sektorius. Tačiau Vyriausybei toks pasiūlymas netiko.
Finansų ministerijos atstovės teigimu, turto vertintojų profesija nebebūtų licencijuojama, o žmogus, kuris nori būti turto vertintoju, turėtų turėti tinkamą kvalifikaciją ir žinių. I. Muckutė pabrėžia, kad šiandien internete galima rasti daug informacijos, taip pat turime neribotas skaitmenines galimybes saugoti duomenis, informaciją, statistiką ir pan., t. y., valstybinę priežiūrą gali pakeisti skaitmeninės galimybės.
Tačiau Lietuvos turto vertintojų asociacija tokius planus vertina neigiamai ir sako, kad ši tvarka Lietuvą sugrąžintų į 1995-uosius. Pašnekovo teigimu, jau daugiau nei dešimtmetį nekilnojamojo turto brokerių bendruomenė prašo valstybės jų veiklos reguliavimo. Šiandien pasak A. Šešplaukio, tos pačios grėsmės kyla ir vertintojams.
Ekspertės teigimu, svarstant turto vertintojų priežiūros keitimo alternatyvas, nereikia pamiršti, kad šiandien yra skaitmeninių ir kitų įrankių, kaip būtų galima suvaldyti grėsmės, kylančias atsisakius valstybinės turto vertintojų priežiūros. Tačiau turto vertintojų atstovas A. Šešplaukis teigia, kad naujoji tvarka rinkoje ne tik sukels chaosą, bet ir privers turto vertintojus kelti paslaugų kainas.
„Visa atsakomybė krenta ant asociacijų pečių. Jos turės licencijuoti, suteikti kvalifikaciją, prižiūrėti turto vertintojų, priklausančių asociacijai, veiklą. Iš karto kyla paslaugų įkainiai. Taip pat atsiras pavienių vertintojų, kurie nebus asociacijose, bet darys vertinimus ir darys juos pigiau, darys tokius, kokių paprašo užsakovas. Mes nerimaujame, kad nesikartotų 2008 metų istorija, kai vertintojai buvo kaltinami dėl bankų žlugimo. Tuomet irgi bankai prižiūrėjo vertintojus“, - svarsto A. Šešplaukis.
Jau keletą metų LR Finansų ministerija svarstė naują įstatymą, skirtą turto ir verslo vertinimo teisiniam reguliavimui. Tačiau šiuo metu linkstama prie naujo - trečio varianto, pagal kurį vertintojų veikla nebūtų reguliuojama apskritai. Oficiali tokio siūlymo priežastis - nepakankamai gerai veikianti Turto vertinimo priežiūros tarnyba.
„Dešimt metų vertintojų veiklos reguliavimas buvo nuosekliai griežtinamas, didinami reikalavimai kvalifikacijos kėlimui. Ir staiga nuspręsta, kad šią profesiją reikia dereguliuoti. Nebelieka licencijos, nebelieka vertintojų veiklos priežiūros.
Šiuo metu tam, kad žmogus taptų vertintoju, jis turi įgyti aukštąjį išsilavinimą, trejus metus dirbti vertintojo asistentu, išlaikyti vertintojo egzaminus ir kiekvienais metais mažiausiai 20 valandų skirti kvalifikacijos kėlimui dalyvaujant profesiniuose seminaruose.
Anot A. Šešplaukio, vertintojo veiklos dereguliacija sukels chaosą ne tik privačiame sektoriuje, bet ir valstybės lygmeniu. Netinkamai atlikti vertinimai bus skundžiami, dėl to išaugs apkrovos teisinei sistemai. Visi skundai keliaus tiesiai į teismų sistemą“, - teigia A. Šešplaukis.
Jo teigimu, žala po neteisingo turto vertinimo dažniausiai paaiškėja ne iš karto, o po tam tikro laiko, kai būna negrąžinamos paskolos ar įmonės bankrutuoja.
Vienas pagrindinių argumentų vertintojų veiklos dereguliavimui - kitų valstybių patirtys. Tiesa, kad vertintojų veikla nėra reguliuojama valstybės lygmeniu nei Lenkijoje, nei Vokietijoje, nei daugelyje kitų Vakarų Europos šalių.
Saulius Vagonis sako, kad jam būtų sunku įsivaizduoti, kiek kainuotų vertinimas, jei tai darytų privatūs paslaugų teikėjai. A.Šešplaukio manymu, norint, kad individualūs atvejai būtų vertinami atskirai, tam reiktų rimtų įstatyminės bazės pokyčių.
Tuo tarpu viešosios įstaigos „Realdata“ vadovas ir nekilnojamojo turto analitikas Arnoldas Antanavičius mano, kad masinis vertinimas yra geriausia, ką pavyko sugalvoti šalies valdžiai.
Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.
Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu.
Turto vertinimo įtakos veiksniai
Svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta
- Turto būklė
- Rinka
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai
Apklausa
Siekiant nustatyti renovacijos įtaką nekilnojamojo turto kainai (pardavimo bei nuomos atveju) buvo atlikta atestuotų turto vertintojų apklausa. 2019 m. spalio 11 d. apklausoje dalyvavo 58 atestuoti turto vertintojai bei asistentai.
Turto vertinimas profesinėse mokyklose
Vykdant profesinių mokyklų reformą, mokyklos turėjo įvertinti savo turtą. Pagal viešųjų pirkimų procedūrą pasirinkti turto vertintojai jį įvertino, tačiau skirtingų vertintojų ataskaitos viena nuo kitos skiriasi kaip diena ir naktis.
"Mokykloms šis turto vertinimas yra formalumas, nes turtas perkeliamas į viešąsias įstaigas. Valstybės mastu tas mokyklų turtas gal ir nesudaro didelės reikšmės, bet vertinimo principai ir tvarka bet kokiam turtui yra nurodyta vienoda.
Turto vertintojus vienijančių asociacijų nariai, patikrinę viešai AVNT puslapyje paskelbtas profesinių mokyklų turto vertinimo ataskaitas, stveriasi už galvos.
Žemiau esančioje lentelėje pateikiami pavyzdžiai, kaip turtas buvo įvertintas vienu euru profesinėse mokyklose:
| Turto tipas | Įvertinimas |
|---|---|
| Traktoriai | 1 euras |
| Žoliapjovės | 1 euras |
| Elektrinės plytelės | 1 euras |
| Kepimo spintos | 1 euras |
| Baidarės | 1 euras |
A. Šešplaukis, kurio įmonė dalyvavo vertinant profesinių mokyklų turtą, teigia, kad atlikti kokybiškai didelės mokyklos turto vertinimą per mėnesį beveik neįmanoma. „Čia buvo daroma todėl taip, kad vertintojui būtų mažiau darbo. Didelis turtas, kaip automobiliai, buvo vertinti rinkos verte, lyginama su objektais, parduodamais rinkoje. O kita vertė - ten visokie pieštukai, stalai, taip pat staklės - buvo įvertinta buhalterine verte“.
tags: #turto #ir #verslo #asociacija #sesplaukis