Įsigyjant nekilnojamąjį turtą (NT), tiek verslui, tiek privatiems asmenims, svarbu atlikti teisinį patikrinimą (auditą). Tai procesas, kurio metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinamas pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumas ir apsisprendžiama, ar tokį turtą verta įsigyti.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra NT teisinis auditas, kodėl jis svarbus ir kaip jį atlikti.
Kas yra NT teisinis auditas?
NT teisinis auditas - tai išsamus NT objekto teisinės būklės patikrinimas, apimantis:
- Nuosavybės dokumentų analizę
- Servitutų ir kitų suvaržymų nustatymą
- Informacijos apie galimus ginčus ir bylas, susijusias su NT objektu, rinkimą
- Galiojančių nuomos sutarčių analizę (jei taikoma)
- Žemės paskirties ir teritorijų planavimo dokumentų patikrinimą
Atliekant teisinį NT patikrinimą, nesiekiama išanalizuoti absoliučiai visko. Tuo tarpu, jeigu perkamas objektas su nuomininkais, be aukščiau paminėtų, vertinama ir pati nuomos sutartis.
UAB „Rinvest“ - nekilnojamojo turto vystytoja, sėkmingai plėtojanti gyvenamosios paskirties pastatų projektus, kuriuose ypatingą dėmesį skiria gyvenamajai aplinkai - ją kaskart stengiasi maksimaliai pritaikyti klientų gyvenimo būdui.
Mes - „Tarptautinės investicijos“. Jau nuo 2018 m. sėkmingai vystome ir valdome nekilnojamąjį turtą, kuriame vertę savo klientams sostinėje ir pajūryje. Mūsų specializacija - NT nuoma ir pardavimas. Siūlome tik kruopščiai atrinktus projektus - nuo modernaus būsto mieste iki išskirtinių objektų prie jūros.
#CitusDNR Dar vos prieš kelis metus tebuvome NT plėtros kompanija. Šiandien esame išskirtinių būsto projektų bei lanksčių sprendimų verslui generatoriai ir įgyvendintojai, miestų miestuose kūrėjai, interjerų magai.
Kodėl NT teisinis auditas yra svarbus?
Nors NT teisinis auditas nėra privalomas, jis yra labai rekomenduojamas, nes padeda išvengti rizikos ir apsaugoti savo investicijas. Neatlikus perkamo turto patikrinimo, rizikuojama ir savo lėšomis, ir papildomu sugaištu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju.
Štai keletas priežasčių, kodėl verta atlikti NT teisinį auditą:
- Apsauga nuo sukčiavimo. Pasitaiko atvejų, kai perkamas nekilnojamasis turtas (NT), sumokami avansai tiems, kurie NT neva parduoda, o vėliau paaiškėja, kad pardavėjui NT nepriklauso arba jį pardavinėjo neįgaliotas asmuo. Atlikus teisinį auditą, galima išvengti tokių situacijų.
- Rizikos įvertinimas. Audito metu nustatomi galimi teisiniai trūkumai, kurie gali turėti įtakos NT vertei ar plėtros galimybėms.
- Derybų galimybės. Nustačius teisinių trūkumų, galima derėtis dėl mažesnės kainos arba reikalauti, kad pardavėjas pašalintų trūkumus prieš sudarant sandorį.
- Sprendimų priėmimas. Audito rezultatai padeda apsispręsti, ar verta įsigyti konkretų NT objektą.
Iš praktikos galiu pasakyti, kad prieš sudarydami sandorius, dažniausiai teisinį įsigyjamo turto patikrinimą atlieka verslo subjektai. Visgi, perkamo turto patikrinimą atlikti ne ką mažiau svarbu ir savo reikmėms perkamo NT įsigijime. Kalbant apie bet kokį NT įsigijimo sandorį, teisinis patikrinimas nėra privalomas.
Iš esmės, pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui sutartį atitinkančią prekę. Nors sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja (CK 6.334 str.), tačiau šiam reglamentavimui yra ir išimčių, t.y. Įsigyjant nekilnojamąjį turtą savo reikmėms ar verslo vystymui, pirkėjo teisė patikrinti turtą yra numatyta CK 6.328 straipsnyje.
Mano praktikoje atliekant teisinį auditą yra buvę tokių atvejų, kai jau pavėluotai, sutartyje, kurią klientas kilus problemoms atsiuntė, patikrinus nurodytą NT unikalų numerį, paaiškėjo, kad jis nepriklauso pardavėjui. Vienu atveju, pirkėjai sumokėjo nemažus avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą. Iš esmės ji tarsi to ir neslėpė, tačiau patikino, jog turi sandorius su turto savininku dėl butų perleidimo atsiskaitant už atliekamus darbus.
Kitu atveju, nekilnojamojo turto brokeris pardavinėjo areštuotą turtą patrauklioje vietoje, pridėdavo nekilnojamojo turto registro išrašą dėl turto nuosavybės, kuriame buvo ”panaikintas” įregistruoto arešto įrašas ir dėl turto perleidimo sudarė preliminariąsias sutartis su daugeliu asmenų, susirinkdamas avansus.
Kaip atlikti NT teisinį auditą?
NT teisinį auditą gali atlikti teisininkas, specializuojantis nekilnojamojo turto teisėje. Taip pat galima kreiptis į įmones, teikiančias NT teisinio audito paslaugas.
Atliekant auditą, svarbu:
- Surinkti visus reikiamus dokumentus. Tai apima nuosavybės dokumentus, servitutų sutartis, nuomos sutartis (jei taikoma), teritorijų planavimo dokumentus ir kitą susijusią informaciją.
- Patikrinti informaciją viešuosiuose registruose. Reikėtų patikrinti informaciją Nekilnojamojo turto registre, Hipotekos registre ir kituose registruose, kuriuose gali būti informacijos apie NT objektą.
- Įvertinti riziką. Nustačius teisinių trūkumų, svarbu įvertinti, kokią įtaką jie gali turėti NT vertei ir plėtros galimybėms.
- Pasikonsultuoti su specialistais. Jei reikia, pasikonsultuokite su teisininkais, architektais, matininkais ir kitais specialistais.
Priminsiu, kad NT teisinis auditas nėra privalomas, bet tokiu atveju neatliekant perkamo turto patikrinimo rizikuojama ir savo lėšomis ir papildomu sugaištu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju.
Skolos
Svarbu patikrinti ar turto nuoma ir auditas, UAB įmonė jums skolinga. Socialinio draudimo skola - į Valstybinio socialinio draudimo fondo biudžetą mokėtina draudėjo valstybinio socialinio draudimo įmokų, baudų, delspinigių ir palūkanų suma, kuri apskaičiuojama prie sumos, kuri pagal teisės aktus turėjo būti sumokėta prieš 2 darbo dienas iki duomenų viešinimo dienos, pridėjus atidėtos skolos sumą ir atėmus draudėjo sumokėtas, Valstybinio socialinio draudimo fondo administravimo įstaigų įskaitytas bei nurašytas sumas.
Rodomos skolos tų įmonių, kurios buvo skolingos prieš 2 darbo dienas iki duomenų formavimo dienos. Duomenys apie draudėjų skolas yra atnaujinami darbo dienomis, išskyrus pirmą darbo dieną, einančią po nedarbo (šventinės) dienos. Duomenys atnaujinami ir pirmą nedarbo (šventinę) dieną, einančią po darbo dienos.
Žemiau pateikiami pavyzdžiai įmonių adresų:
- Loretos Asanavičiūtės g. 13A-39, Vilniaus m., Vilniaus m. sav.
- Tuskulėnų g. 33C, Vilniaus m., Vilniaus m. sav.
- Verkių Sodų 2-oji g. 10, Vilniaus m., Vilniaus m. sav.
- Loretos Asanavičiūtės g.
- Žirgų g.
- Jankiškių g.
- Eišiškių pl.
- Aukštaičių g.
- Lvivo g.
Atlikus NT teisinį auditą, galėsite priimti pagrįstą sprendimą dėl NT įsigijimo ir apsaugoti savo investicijas.