Nekilnojamojo turto padalijimas notariškai: dokumentai, procesai ir teisinis reguliavimas

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto padalijimu Lietuvoje. Nagrinėsime situacijas, kai turtas dalinamas skyrybų atveju, paveldėjimo procese, taip pat aptarsime turto apsaugos galimybes ir svarbiausius žingsnius perkant būstą su kreditu.

Skyrybos ir turto dalybos

Santuokos nutraukimo procese, be kitų teisinių pasekmių nustatymo, neišvengiamai turi būti išsprendžiamas ir santuokos metu įgyto kilnojamojo ir nekilnojamojo turto padalijimo sutuoktiniams klausimas. Skyrybos ir turto dalybos dažnai tampa vienu svarbiausių klausimų, kadangi yra susijęs su tuo, kokia bus sutuoktinių finansinė padėtis pradedant naują savarankiško gyvenimo etapą.

Sutuoktinių susitarimas

Turtas, valdomas sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės teise, yra padalijamas sutuoktiniams jų susitarimu arba teismo sprendimu. Kuomet santuoka yra nutraukiama bendru sutarimu teisme tvarka arba bendru sutarimu notarine tvarka, bendrosios nuosavybės teise sutuoktiniams priklausantis turtas yra padalijamas vadovaujantis sutuoktinių sudaryta sutartimi dėl santuokos nutraukimo teisinių pasekmių, jeigu ši sutartis neprieštarauja viešajai tvarkai ar iš esmės nepažeidžia sutuoktinių nepilnamečių vaikų ar vieno iš sutuoktinių teisių ir teisėtų interesų.

Turto balansas

Kitaip tariant, pagal byloje esančią medžiagą yra sudaromas sutuoktinių turto balansas, t. y. teismas nustato bendrą sutuoktinių turtą ir kiekvieno iš jų asmeninį turtą. Į šį balansą yra įtraukiamas tiek turto aktyvas (kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai, vertybiniai popieriai, pinigai, reikalavimo teisės, kitas materialus ir nematerialus turtas), tiek ir pasyvas (skoliniai įsipareigojimai kreditoriams).

Turto teisinis režimas

Sprendžiant klausimą dėl sutuoktinių turto padalijimo, pirmiausia turi nustatomas sutuoktinių turto teisinis režimas. Tai reiškia, kad turi būti nustatoma, kuris sutuoktinių turtas priklauso vienam sutuoktiniui asmeninės nuosavybės teise, o kuris turtas sutuoktiniams priklauso bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Sutuoktinių turto teisinis režimas - tai įstatymų ir sutarčių nustatytų taisyklių visuma, reglamentuojanti sutuoktinių turtines teises ir pareigas santuokos metu, po jos nutraukimo ar separacijos atveju.

Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (CK) numato du sutuoktinių turto teisinio režimo tipus:

• Įstatyminis turto teisinis režimas;
• Sutartinis turto teisinis režimas.

Jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybų sutarties, jų turtui taikomas įstatymų nustatytas turto teisinis režimas. Įstatyminis sutuoktinių turto teisinis režimas iš esmės reiškia, kad turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė, išskyrus įstatymų numatytas išimtis.

Sutuoktiniai, sudarydami vedybų sutartį, turi teisę savo nuožiūra nustatyti savo turto teisinį režimą. Tačiau vedybų sutarties sąlygos, prieštaraujančios imperatyvioms įstatymų normoms, gerai moralei arba viešajai tvarkai, yra niekinės ir negalioja.

Leiskite padėti spręsti klausimus, kuriais nesutariate su sutuoktiniu. Santuokos nutraukimo procese, be kitų santuokos nutraukimo teisinių pasekmių nustatymo, neišvengiamai turi būti išsprendžiamas ir santuokos metu įgyto kilnojamojo ir nekilnojamojo turto padalijimo sutuoktiniams klausimas.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė

Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė. Pvz. jeigu po santuokos sudarymo sutuoktiniai įsigijo butą, automobilį, kompiuterį ar skalbino mašiną ir pan.,- šis turtas jiems priklausys bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Civiliniame kodekse yra pateiktas turto, priklausančio sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, detalizavimas:

1. Tai yra turtas (kilnojamasis, nekilnojamasis), įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu. Taigi, jeigu automobilį/butą po santuokos sudarymo įsigijo sutuoktinis savo vardu, šis turtas priklausys abiems sutuoktiniams, nepaisant to, kas jį įsigijo ir kuris iš sutuoktinių nurodytas nuosavybės dokumentuose.
2. Bendros yra pajamos, gautos tiek iš abiejų sutuoktinių, tiek ir iš vieno jų veiklos.
3. Jeigu abu sutuoktiniai pradėjo verstis verslu po santuokos sudarymo, bendrai jiems priklauso ir jų įsteigta įmonė bei iš jos veiklos gautos pajamos. Tačiau jeigu iki santuokos sudarymo įmonė nuosavybės teise priklausė vienam iš sutuoktinių, tai bendrosios jungtinės nuosavybės teise sutuoktiniams priklausys po santuokos sudarymo iš šios įmonės veiklos gautos pajamos ir įmonės (verslo) vertės padidėjimas.
4. Bendras turtas taip pat yra ir pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas.
5. Bendraja jungtine sutuoktinių nuosavybe Civilinis kodeksas pripažįsta pajamas bei vaisius, gautus iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto.

Taigi, sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė apima gan platų įvairaus turto ratą, todėl dalinant turtą tiek skyrybų metu, tiek sudarant sutartį dėl turto padalinimo, reikia nustatyti, koks turtas yra bendras ir todėl turi būti dalinamas.

Asmeninė sutuoktinių nuosavybė

Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios. Kas gi įeina į asmeninio turto sudėtį?

1. Tai yra abiejų sutuoktinių atskirai įgytas turtas iki santuokos sudarymo.
2. Asmenine nuosavybe yra sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
3. Asmenine nuosavybe taip pat yra sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai), kas yra gan logiška ir suprantama.
4. Kalbant apie intelektinę nuosavybę, kaip minėta, pajamos, gaunamos iš intelektinės veiklos, yra bendroji sutuoktinių nuosavybė, tačiau autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė.
5. Asmenine nuosavybe taip pat yra ir lėšos bei daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui, išskyrus lėšas ir daiktus, skirtus verslui, kuriuo verčiasi abu sutuoktiniai bendrai.
6. Jeigu sutuoktinis gauna tokias ypatingo pobūdžio lėšas, kaip žalos atlyginimą ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims, šios lėšos bus asmeninės to sutuoktinio.
7. Paskutinis asmeninės nuosavybės teise priklausantis turtas yra sutuoktinio įgytas turtas už asmenines lėšas arba lėšas, gautas realizavus jo asmenine nuosavybe esantį turtą, jeigu to turto įgijimo metu buvo aiškiai išreikšta sutuoktinio valia įgyti turtą asmeninėn nuosavybėn.

Paveldėjimas ir nekilnojamasis turtas

Sutuoktinio netektis - vienas skaudžiausių išgyvenimų, sukrečiantis emociškai ir finansiškai. Šalia gedulo ir skausmo, artimiesiems tenka susidurti su neišvengiamais teisiniais formalumais, tarp kurių svarbiausią vietą užima turto paveldėjimo klausimai.

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato du pagrindinius paveldėjimo būdus: pagal įstatymą ir pagal testamentą. Svarbu pabrėžti, kad paveldėjimo procesas pradedamas pas notarą, kuriam per tris mėnesius nuo sutuoktinio mirties dienos reikia pateikti pareiškimą dėl palikimo priėmimo.

Kai mirusysis nepaliko testamento, visas jo turtas dalinamas pagal įstatymo nustatytą eilę. Išgyvenęs sutuoktinis yra ypatingas įpėdinis - jis paveldi ne tik su pirmos arba antros eilės įpėdiniais, bet ir turi specialias teises, susijusias su bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe.

Bendroji jungtinė nuosavybė paveldėjimo atveju

Santuokos metu įgytas turtas (išskyrus dovanotą ar paveldėtą asmeniškai vienam iš sutuoktinių) yra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Tai reiškia, kad abiem sutuoktiniams priklauso lygios šio turto dalys (po 1/2), nebent vedybų sutartis numato kitaip.

Po vieno sutuoktinio mirties, pirmiausia iš bendro turto masės yra išskiriama išgyvenusiam sutuoktiniui priklausanti dalis (paprastai - pusė turto). Paveldima yra tik mirusiajam priklausiusi bendrosios jungtinės nuosavybės dalis (kita pusė) ir visas jo asmeninis turtas (įgytas iki santuokos, dovanotas, paveldėtas asmeniškai).

Pavyzdys: Sutuoktiniai santuokoje įsigijo butą, kurio vertė 100 000 eurų, ir automobilį, kurio vertė 20 000 eurų. Mirusysis taip pat turėjo asmeninį žemės sklypą, paveldėtą iš tėvų, vertą 30 000 eurų. Po vyro mirties, žmonai nuosavybės teise lieka pusė buto (vertė 50 000 eurų) ir pusė automobilio (vertė 10 000 eurų). Paveldėjimo objektu (palikimu) tampa kita buto ir automobilio pusė (bendra vertė 60 000 eurų) bei visas žemės sklypas (vertė 30 000 eurų). Taigi, bendra paveldimo turto masė yra 90 000 eurų.

Sutuoktinio dalis paveldint pagal įstatymą

Išgyvenusio sutuoktinio paveldima dalis priklauso nuo to, su kurios eilės įpėdiniais jis paveldi:

• Jei yra pirmos eilės įpėdininių (mirusiojo vaikai, įvaikiai): Sutuoktinis paveldi vieną ketvirtadalį (1/4) palikimo. Likę trys ketvirtadaliai (3/4) lygiomis dalimis padalinami vaikams.
• Jei nėra pirmos eilės įpėdinių, bet yra antros eilės įpėdinių (mirusiojo tėvai, įtėviai, vaikaičiai): Sutuoktinis paveldi pusę (1/2) palikimo. Kita pusė atitenka antros eilės įpėdiniams.
• Jei nėra nei pirmos, nei antros eilės įpėdinių: Išgyvenęs sutuoktinis paveldi visą palikimą.

Paveldėjimas pagal testamentą

Testamentas suteikia asmeniui teisę laisvai nuspręsti, kam atiteks jo turtas po mirties. Jei testamentu visas turtas paliekamas išgyvenusiam sutuoktiniui, kiti giminaičiai (net ir vaikai) į jį pretenduoti nebegali, išskyrus vieną labai svarbų atvejį - privalomąją palikimo dalį.

Teisę į privalomąją palikimo dalį turi:

• Mirusiojo vaikai (įvaikiai), kuriems palikimo atsiradimo dieną reikalingas išlaikymas (nepilnamečiai arba pilnamečiai, bet nedarbingi dėl amžiaus ar sveikatos būklės).
• Mirusiojo sutuoktinis, kuriam palikimo atsiradimo dieną reikalingas išlaikymas.
• Mirusiojo tėvai (įtėviai), kuriems palikimo atsiradimo dieną reikalingas išlaikymas.

Šie asmenys, nepaisant testamento turinio, paveldi pusę tos dalies, kuri kiekvienam iš jų tektų paveldint pagal įstatymą.

Paveldėjimo procesas žingsnis po žingsnio

1. Kreipimasis į notarą. Per tris mėnesius nuo mirties datos reikia kreiptis į mirusiojo paskutinės nuolatinės gyvenamosios vietos notarą.
2. Pareiškimo pateikimas. Notarui pateikiamas pareiškimas dėl palikimo priėmimo.
3. Dokumentų rinkimas. Notaras nurodys, kokius papildomus dokumentus reikia pateikti.
4. Palikimo priėmimas pagal apyrašą (rekomenduojama).
5. Paveldėjimo teisės liudijimo išdavimas. Praėjus trims mėnesiams nuo palikimo atsiradimo dienos, notaras išduoda paveldėjimo teisės liudijimą.
6. Turto įregistravimas. Su gautu paveldėjimo teisės liudijimu reikia kreiptis į atitinkamas institucijas, kad paveldėtas nekilnojamasis turtas ar kitas registruotinas turtas būtų įregistruotas jūsų vardu.

Turto apsauga skyrybų atveju

Nutraukiant santuoką arba sutuoktiniams dalinant turtą ne skyrybų procese, dažnai kyla klausimas, kaip sutuoktiniui apsaugoti savo nuosavybę, išvengti jos padalinimo ir dalies atitekimo kitam sutuoktiniui arba kaip apsaugoti dovanotą ir/ar paveldėtą turtą ir pan.

Ieškant atsakymų į šiuos klausimus, pirma reikėtų nustatyti, kokia nuosavybės teisine forma sutuoktiniai valdo turtą, identifikuoti, kuris turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise ir turėtų būti dalinamas, o kuris yra kiekvieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir dalinamas nebus.

Svarbiausi pirkimo-pardavimo sutarties aspektai

Sudaryti atmintinę sutiko nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas. Anot jo, savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

„Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus - tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas. Būna ir ant popierinės servetėles pasirašytų sutarčių, bet ar tokiu būdu apsaugomi visų šalių interesai?“ - klausė jis.

1. Tikslumas

A.Kišūno teigimu, pirmiausiai visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

„Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga“, - aiškino ekspertas.

2. Esminės sąlygos

A.Kišūnas pataria sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

3. Kaina ir mokėjimo terminas

Pasak A.Kišūno, sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

„Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.)“, - sakė jis.

4. Trečiosios šalys

Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.

„Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms“, - komentavo A.Kišūnas.

5. Šalių pareiškimai ir garantijos

Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

Dokumentų, reikalingų buto pirkimui - pardavimui sąrašas

Jei nusprendėte, kad atėjo laikas parduoti savo namus, tinkamai pasiruoškite šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų. Tad nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du. Svarbiausias dokumentas, be kurio niekaip neparduosite - tai galiojantis pasas ar asmens tapatybės kortelė. Taip pat nepavyks pajudėti iš pradinio taško be būsto pirkimo - pardavimo sutarties, kurioje nurodoma, kaip įsigijote būstą. Taip pat reiktų turėti kadastrinių matavimų bylą. Paprastai ji pridedama prie būsto pirkimo - pardavimo sutarties. Visgi, jei ją turėjote, tačiau niekaip nebegalite rasti, jos kopiją galima užsisakyti registrų centre. O jei tokio dalyko net akyse nebuvote matę, teks atlikti naujus kadastrinius matavimus. Jei parduodate butą, kuris priklauso bendrijai, iš jos teks gauti išrašą, kad neturite jokių įsiskolinimų. O jei bendrijos nėra, tokią pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus. Nėra tokios pažymos? Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras. Jei esate susituokęs, būtinas sutuoktinio sutikimas parduoti būstą. Dėmesio! Jei turite nepilnamečių vaikų, teks gauti teismo leidimą parduoti būstą, o prieš tai dar įrodyti, kad parduodami savo nekilnojamą turtą nebloginate savo atžalų gyvenimo sąlygų. Jei turtas įkeistas bankui ar kitai bendrovei, teks gauti jos sutikimą parduoti būstą, o jei turtas yra areštuotas, būtina nuimti areštą.

Dokumentų, reikalingų buto pirkimui - pardavimui sąrašas:

• Įsigijimo dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo dokumentai ir pan.).
• Kadastrinių matavimų byla (patalpų brėžiniai, techniniai duomenys).
• Kreditoriaus sutikimas, jei turtas įkeistas.
• Bendrasavininkių sutikimas parduoti bendrinės nuosavybės dalį.
• Energinio naudingumo sertifikatas.
• Bendrijos arba administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo.
• Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas.

Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, tokiais kaip įsigijimo sutartys, kadastrinių matavimų byla, kreditoriaus ar bendraturčių sutikimai. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo. Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.

Jei kyla klausimų dėl buto pirkimo - pardavimo dokumentų tvarkymo, paskambinkite mums ar parašykite užklausą.

tags: #turto #padalijimas #notariskai