„Newsec“ ir nekilnojamojo turto valdymas Baltijos šalyse: apžvalga ir atsiliepimai

Nekilnojamojo turto (NT) valdymas yra kompleksinė veikla. Ji apima įvairius aspektus - nuo nuomos sutarčių administravimo iki pastatų priežiūros ir finansų valdymo. Tai svarbi sritis tiek verslo įmonėms, tiek viešojo sektoriaus organizacijoms, siekiančioms efektyviai valdyti savo turtą ir didinti jo vertę.

Nekilnojamojo turto valdymas apima platų paslaugų spektrą, skirtą užtikrinti, kad NT objektai būtų tinkamai prižiūrimi, valdomi ir naudojami. Tai apima:

• Nuomos sutarčių valdymą: Tiksli nuomos sutarčių kontrolė ir priežiūra, ypač svarbi dideliems klientams, turintiems daug nuomininkų.
• Įmonės biuro priežiūrą: Veikla nuo darbo vietų įrengimo iki administratorių ir apsaugos darbuotojų įdarbinimo.
• Buhalterinę apskaitą ir finansų valdymą: Profesionalus įmonės finansų tvarkymas ir finansinių ataskaitų rengimas pagal TFAS arba VAS standartus.

Pagrindinis NT valdymo tikslas - didinti valdomo nekilnojamojo turto vertę ir grynąsias veiklos pajamas bei užtikrinti nuomininkų pasitenkinimą.

NT valdymas yra naudingas įvairiose situacijose, pavyzdžiui:

• Kai įmonei reikia optimizuoti turto naudojimą ir didinti jo efektyvumą.
• Kai įmonė nori sumažinti išlaidas, susijusias su turto priežiūra ir valdymu.
• Kai įmonė neturi pakankamai išteklių ar kompetencijos savarankiškai valdyti savo turtą.

Įmonės turto valdymo funkcijas gali vykdyti:

• Struktūrinis padalinys - skyrius, departamentas, vykdantis ilgalaikio turto administravimo ir priežiūros funkcijas.
• Turto valdymo įmonė - sutartinių įsipareigojimų pagrindu vykdanti grupės turto administravimą ir priežiūrą.
• Išorės turto valdymo įmonė - operatorius.

„Newsec“ veikla Baltijos šalyse

Tarptautinė nekilnojamojo turto konsultavimo bendrovė „Newsec“ aktyviai veikia Baltijos šalių rinkose nuo 2003 metų. „Newsec“ yra pilno paslaugų spektro nekilnojamojo turto bendrovė Šiaurės Europoje. Jos turto valdymo vizija yra kurti vietas, kuriose norėtų būti žmonės.

Nekilnojamojo turto fondas „Baltic Horizon Fund“ savo turto Estijoje valdymą patikėjo „Newsec“. Taline bendrovės taiko Rygoje ir Vilniuje pasiteisinusį modelį: bendra valdymo įmonės ir fondo komanda, atsisakiusi formalių „klientas-tiekėjas“ santykių, dirba glaudžiai bendradarbiaudama.

„Dirbdami su „Newsec“ Vilniuje ir Rygoje įsitikinome, kad darbo modelis, kai savininkas ir valdytojas rezultatų siekia glaudžiai bendradarbiaudami, leidžia į pokyčius reaguoti lanksčiai ir operatyviai. „Newsec“ - greita ir orientuotą į tikslą komanda, kuri drąsiai imasi nestandartinių sprendimų", - teigia „Baltic Horizon Fund“ atstovai.

Galimybė dirbti su to paties fondo turtais visose trijose Baltijos šalyse, be kita ko, leidžia atskleisti „Newsec“ potencialą: pasiūlyti stipriausius nuomos sprendimus, įgyvendinti pasiteisinusias kaštų (opex) bei techninių projektų valdymo praktikas. Baltic Horizon Fund valdo 12 objektų portfelį Baltijos šalių sostinėse, jo bendra vertė viršija 256,8 mln. EUR.

Svarbūs projektai ir pasiekimai:

• Metų pradžioje rekordinis 3232 kv. m sandoris su tarptautiniu baldų gamintoju „Narbutas“ pasirašytas Vilniaus „Meraki“ verslo namuose.
• Naujo pagrindinio nuomininko - 2000 kv. m - pritraukimas į prekybos centrą „Europa“ Vilniuje.
• Centrinio Vilniaus verslo rajono prekybos centras taip pat toliau stiprino savo koncepciją: kirpo juostelę pirmojoje šalyje pasaulinio sveikatingumo prekės ženklo „Holland&Barrett“ parduotuvėje bei pritraukė tokius prekės ženklus kaip „Tops!“, „Rieker“ ir „Bottlery“.
• „Europoje“ duris atvėrė kompleksinį požiūrį į grožį ir savijautą siūlanti estetinės medicinos klinika „Perfectus Clinica“.
• Tęsiant prekybos centro transformaciją, pertvarkytas fasadas iš Konstitucijos pr.
• Ikoniškasis Rygos flagmanas „Galerija Centrs“ šiemet lankytojams pristatė naujausios koncepcijos „MyFitness Gym“ sporto klubą, užimantį apie 2000 kv. m.
• Papildomus lankytojų srautus į „Galerija Centrs“ pritraukė 1959 kv. metrų plote įsikūręs „Kosmopark“.
• Pasitelktos priemonės „Galerija Centrs“ leido per miesto gimtadienio šventę rugpjūtį padvigubinti lankytojų srautus lyginant su ankstesniais metais.
• Anksčiau „Kosmopark“ savo lankytojams pristatęs Vilniaus prekybos centras „Europa“ kitais metais 1214 kv.

„Mūsų kaip turto valdytojo ambicija - idealiai prisitaikyti prie savininko poreikių, todėl ypač vertiname „Baltic Horizon Fund“ parodytą pasitikėjimą", - pabrėžia „Newsec“ atstovai.

Išorinių turto valdymo kompanijų teikiamos paslaugos

Išorinės turto valdymo kompanijos teikia įvairias paslaugas, įskaitant:

• Paskiriamas administratorius - žmogus, galintis atlikti visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, tvarkyti, tausoti ir naudoti pagal paskirtį.
• Suformuojama valdomo turto strategija - parengiamas turto optimizavimo, efektyviausio turto naudojimo planas, rinkodaros bei įgyvendinimo strategija.
• Organizuojama nekilnojamojo turto nuoma - naujų nuomininkų paieška, darbas su esamais nuomininkais, sutartinių įsipareigojimų vykdymas, nuomos mokesčių surinkimas, komunalinių mokesčių paskirstymas, turto naudojimo taisyklių, instrukcijų, planų parengimas.
• Atliekama pastatų ūkio priežiūra: Remontų, rekonstrukcijų techninė priežiūra, statybų subranga. Elektros ūkio priežiūra ir remonto darbai. Telekomunikacijų ir kompiuterinių tinklų sistemų priežiūra.

Išorės turto valdymo kompanijų privalumai:

• Įmonė atsisako su pagrindine veikla nesusijusių funkcijų.
• Specialistai darbus atlieka efektyviau, mažesnėmis sąnaudomis.
• Yra galimybė investicijas į pastatų renovaciją, modernizavimą vykdyti valdytojo lėšomis.
• Sutaupomos lėšos ūkinių tarnybų išlaikymui.
• Specializuotos įmonės turi galimybę išlaikyti geresnius specialistus, juos tikslingai apmokyti.
• Specializuotos įmonės gali pasiūlyti inovatyvius sprendimus, informuoti apie naujas tendencijas.

Valstybės NT valdymas: Turto banko pavyzdys

Turto bankas yra pirmasis ir vienintelis centralizuoto valstybės administracinio nekilnojamojo turto valdytojas, valdantis apie 700 tūkst. kv. m valstybei priklausančio administracinės paskirties (biurų) ploto. Turto banko tikslas šį centralizuotai valdomo administracinio turto portfelį padaryti maksimaliai efektyvų tiek energetine, tiek ploto panaudojimo prasme. Todėl palaipsniui atnaujiname ir modernizuojame valstybės turtą, taip gerindami darbo sąlygas viešojo sektoriaus darbuotojams bei teikiamų paslaugų gyventojams kokybę.

Tarptautinės nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec“ tyrimų ir analizės paslaugų grupės vadovas Baltijos šalims Mindaugas Kulbokas pažymi, kad prieš parduodant perteklinį valstybės NT pirmiausia jį būtina tinkamai inventorizuoti.

„Šiuo metu pasitelkus Valstybės turto informacinės paieškos sistemą (VTIPS) siekiama inventorizuoti turimą valstybinį nekilnojamąjį turtą. Tačiau pastebima, kad ne visos institucijos noriai teikia duomenis, todėl iki galo nėra aiškus bendras vaizdas. Pirmiausia būtina žinoti, kokio turto turime, tuomet jį reiktų sugrupuoti į perteklinį ir gerąjį - naudojamą - turtą. Perteklinis turtas turėtų būti parduotas, o naudojamas - efektyviai valdomas, pavyzdžiui, ne perleidžiant šį turtą valstybinėms įstaigoms, o nuomojant joms. Institucijos, kas mėnesį mokėdamos už pastatus ir jų išlaikymą, bus suinteresuotos neturėti perteklinio turto, o turimą valdyti efektyviai“, - galimą sprendimą pateikia M. Kulbokas.

„Newsec“ atstovo teigimu, rinka ir jos sąlygos nuolat kinta, todėl NT valdymo efektyvinimas turi būti nenutrūkstantis, nuolatinis procesas. Sklandžiam jo užtikrinimui pasitarnautų valstybės turto valdytojo - Turto banko - specialistų kompetencijų didinimas, kompetencijų centro steigimas.

„Tokio kompetencijų centro branduoliu turėtų būti paties Turto banko specialistai, ekspertai iš tų valstybės įmonių, kurios jau turi sėkmingos NT valdymo praktikos ir specialistai iš privataus sektoriaus. Į geriausius sprendimus NT valdymo srityje orientuotas kompetencijų centras galėtų veikti panašiu į valdybas, modeliu. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į korupcijos grėsmę bei sukurti įrankius jai užkirsti, kai bus įgyvendinama valstybinio NT valdymo efektyvumo pertvarka“, - priduria M. Kulbokas.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius antrina „Newsec“ specialistui, kad valstybės NT efektyviausiai būtų valdomas atsisakant nereikalingo turto ir mokant tik už reikalingą plotą.

„Pirmiausia, valstybė turėtų parduoti nereikalingą turtą ir taip atsisakyti išlaidų jo priežiūrai. Likęs turtas turėtų dalyvauti rinkoje, valstybės įmonei jį prižiūrint, valdant ir nuomojant už geriausią rinkoje įmanomą kainą. Pertvarką galima pradėti nuo Turto banko veiklos pertvarkymo, jam deleguojant minėtas funkcijas ir efektyvų viso turto valdymą (šiuo metu Turto bankas valdo tik atliekamą turtą). Turto banke numatomas steigti NT kompetencijų centras galėtų būti skirtas žinių koncentravimui ir valstybės valdomo NT politikos formavimui“, - sako LNTPA direktorius M. Statulevičius.

Anot jo, užsienyje nestinga gerų pavyzdžių: Estija iškelia kelias savo ministerijas į vieną pastatą, latviai iš valstybinio turto nuomos uždirba kelis kartus daugiau nei lietuviai, o Vakarų Europoje tokia praktika veikia jau daugiau nei dešimtmetį.

Advokatų kontoros „Cobalt“ NT ir infrastruktūros teisininkas Simas Paukštys pastebėjo, kad siekiant parduoti dalį valstybinio NT ir įsigyti ar išsinuomoti naujas patalpas, būtina sukurti platesnes galimybes šiems procesams įgyvendinti, paremtas ne mažiausios kainos, o racionaliausios alternatyvos kriterijais. Anot teisininko, ruošiantis valstybinio NT realizavimui jo valdytojas privalo atlikti namų darbus. Kadangi dalis NT (jei kalbame ne tik apie Vilniaus senamiestį) nebūtinai kels didžiulį susidomėjimą tarp potencialių pirkėjų, valdytojas tokį turtą privalo siekti padaryti patraukliu - panaikinti teisinius neatitikimus, inicijuoti reikiamus teritorijų planavimo pakeitimus ar pan.

„Siekiant patenkinti valstybės poreikį naujam NT taip pat nereiktų galvoti tik apie turto įsigijimą nuosavybėn. Šiuo metu ypač pasigendame platesnio nuomos instituto taikymo. Pavyzdžiui, remiantis „build-to-suit“ modeliu, valstybė, suteikusi galimybę statyti ar rekonstruoti NT, išsinuomotų visiškai naujas ir jos poreikiams pritaikytas patalpas (taptų pagrindiniu nuomininku), o privatus vystytojas išlaikytų nuosavybės teisę į NT bei užpildytų likusias patalpas privačiais nuomininkais.

Turto vertės nustatymas

Turto vertės nustatymas yra svarbus NT valdymo etapas. Vertinimo būdo parinkimas priklauso nuo vertės nustatymo tikslų:

• Kai vertinama siekiant optimalių turto valdymo sprendimų:
  • Preliminarus turto vertinimas pagal pasirinktą mato vienetą (aro kaina, kv.m. kaina, užstatymo tankis, intensyvumas, kt.).
  • Preliminarus vertinimas pagal rinkoje prieinamą informaciją (skelbimai, agentūrų duomenys).
  • Masinis vertinimas.
• Kai vertinama sandorių sudarymui taikomi metodai:
  • Lyginamasis.
  • Naudojimo pajamų.
  • Kaštų metodas.

Turto vertės nustatymą įmonėse, priklausomai nuo vertinimo tikslo, atlieka:

• VĮ Registrų centras.
• Nepriklausomi turto vertintojai.

VĮ Registrų centras turto rinkos vertės nustatymą atlieka:

• Atskirų nekilnojamojo turto objektų turto mokesčių nustatymo tikslu.
• Sandoriams.
• Turto apskaitymo Valstybės turto registre tikslu - masinis turto vertinimas.

Kokiais atvejais įmonių veikloje naudojami VĮ Registrų centro masinio vertinimo duomenys?

• Nustatant bendrosios (komercinės) paskirties pastatų rinkos vertes.
• Nustatant preliminarias sandorių vertes.
• Skaičiuojant žemės nuomos mokesčius.
• Vertinant investicinius projektus, parenkant alternatyvius investicinių projektų sprendimus.
• Skaičiuojant kompensacijas asmenims už žalą, daromą statant infrastruktūros objektus, išperkant infrastruktūros objektus.
• Skaičiuojant žemės paėmimo visuomenės poreikiams sąnaudas.

Įmonių turto apskaita

Įmonių turto apskaitą reglamentuoja:

• Tarptautiniai apskaitos standartai (TAS).
• Tarptautiniai finansinės atskaitomybės standartai (TFAS).

Šie standartai nustato ūkinių operacijų ir ūkinių įvykių pripažinimo, įvertinimo ir pateikimo reikalavimus bendrosios paskirties finansinei atskaitomybei.

Kiti teisės aktai:

• Verslo apskaitos standartai (VAS).
• Buhalterinės apskaitos įstatymas.
• Pelno mokesčio įstatymas.
• Kiti teisės aktai.

Studijos ir karjera NT valdymo srityje

Verslo vadybos studijos suteikia žinių ir įgūdžių, kurie padeda įsidarbinti nekilnojamojo turto nuomos ir valdymo įmonėse. Studijų programos tikslas - parengti verslo praktikams būtinas kompetencijas turinčius specialistus, kurie dirbs verslo įmonėse bei viešojo sektoriaus organizacijose arba kurs ir valdys savo verslus. Nuo antrojo studijų semestro galėsite pasinaudoti nauja individualiųjų studijų galimybe - pasirinkti dalį (nuo 10 iki 25 proc.) studijų dalykų, kurie bus integruoti į jūsų studijų programą.

tags: #turto #valdytojas #newsec