Nekilnojamojo turto vertinimas Baltarusijoje: rinkos apžvalga ir tendencijos

Nekilnojamasis turtas (NT) yra svarbus asmeninės egzistencijos pagrindas piliečiams ir ekonominės veiklos pagrindas įmonėms bei organizacijoms. Nekilnojamojo turto rinka aktyviai formuojasi ir vystosi, daugėja piliečių, įmonių ir organizacijų, dalyvaujančių nekilnojamojo turto sandoriuose.

Pastaraisiais metais NT rinka patyrė nemažai pokyčių, kuriuos iš dalies lėmė geopolitinė situacija ir Europos Sąjungos (ES) sankcijos. Aptariama, kaip šie veiksniai paveikė NT rinką, statybų sektorių ir investicijas Baltarusijoje.

Minsko vaizdas

Teisiniai aspektai ir vertinimo metodai

Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) ir Europos vertinimo standartuose 2016.

Pagrindiniai vertinimo principai:

• Rinkos ekonomikos logika ir kriterijai: Rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatai.
• Teisingumo, protingumo, sąžiningumo principai: Nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principai.
• Teisėtų lūkesčių ir interesų kriterijai: Apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijai.

Vertintojai, atlikdami turto vertinimą, yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso.

Vertinimo metodų pasirinkimas

Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms.

Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui. Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes.

Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.

Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus. Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“.

Vadovaujantis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį. Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes.

Taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.

Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.

Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.

Masinis ir individualus vertinimas

Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui. Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.

Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama. Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

Nekilnojamojo turto mokestis

Vienas iš tokių valstybei suteikiančių galimybę savo pareigas vykdyti surenkamų mokesčių - nekilnojamojo turto mokestis. Nekilnojamojo turto mokestį Baltarusijoje moka fiziniai ir juridiniai asmenys, turintys nuosavybės teisę į turtą, pripažintą mokesčio objektu.

Prie mokesčio objektų priskiriami:

• bendras nekilnojamasis kompleksas
• nebaigtos statybos objektas (būsimas gyvenamasis namas arba bendras nekilnojamasis kompleksas, į kurį įeina bent viena gyvenamoji patalpa)
• kiti pastatai, statiniai, būstai

Prie mokesčio objektų nepriskiriamas nekilnojamasis turtas, įeinantis į daugiabučio namo bendro turto sąstatą.

Sankcijos ir apribojimai nekilnojamojo turto rinkoje

Siekiama stabdyti Baltarusijos piliečių ar jiems priklausančių įmonių teisę šalyje įsigyti nekilnojamąjį turtą. Anot ekspertų, didėjantis baltarusių ar jų įsteigtų juridinių asmenų nekilojamojo turto įsigijimas ilgainiui gali kelti rizikas nacionalinio saugumo interesams.

Nemaža dalis medžiagų, gaminių buvo perkama kaip tik iš gamintojų ir tiekėjų, tapusių minėtų sankcijų taikiniais. Minėta situacija automatiškai sąlygojo (arba artimiausiu metu sąlygos) nesklandumus vykdant sutartis, kurios buvo sudarytos iki karo Ukrainoje pradžios. Rinkoje per gana trumpą laiką neliko tam tikrų būtinų nekilnojamojo turto projektams vystyti medžiagų.

PRIMUS primena apie pokyčius nekilnojamojo turto ir statybos rinkose: draudžiama naudoti Baltarusijoje pagamintus statybos produktus.

Investicijų apsaugos sutartys

Nustos galioti dvišalės investicijų skatinimo ir apsaugos sutartys su Baltarusija. Šie dokumentai daugiau nei du dešimtmečius reguliavo ne tik investuotojų interesų apsaugos mechanizmus, tačiau ir tai, kaip sprendžiami investuotojų bei valstybių ginčai.

Nors sutartys nustos galioti, jose numatyti vadinamieji „saulėlydžio straipsniai" - investicijos, padarytos iki nutraukimo, dar 10 metų bus saugomos.

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas atliekamas naudojant Nekilnojamojo turto registro, kitų valstybės registrų ir valstybės informacinių sistemų bei rinkos duomenis.

Taikant bendrą metodologiją, statistines duomenų analizės ir vertinimo technologijas yra sudaromi nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nustatymo modeliai, pagal kuriuos įvertinami nekilnojamojo turto objektai ir parengiama bendra tam tikros teritorijos nekilnojamojo turto masinio vertinimo ataskaita.

Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, kadastriniais matavimais užfiksuoti ir Nekilnojamojo turto kadastre įregistruoti kadastro duomenys bei kiti veiksniai.

Vis dėlto, nėra atsižvelgiama į NT vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl laikino aplinkos pagerinimo ar pabloginimo, NT valdymo formos, naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų, suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių turto savybių.

Vidutinės rinkos vertės yra aktualios ne tik NT mokesčių apskaičiavimui, bet ir gyventojams, pavyzdžiui, įgijus NT paveldėjimo ar dovanojimo atveju privalomi mokėti mokesčiai apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis. Vidutinės rinkos vertės taip pat gali būti naudojamos valstybės valdomo turto pardavimo ir nuomos kainoms nustatyti.

Registrų centro ekrano nuotrauka

NT vertės pokyčiai

Šalies nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės stabiliai auga. Nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nuolat kinta dėl įvairių ekonominių ir politinių veiksnių.

Nekilnojamojo turto verčių pokyčiai Baltarusijoje

Butų vidutinės rinkos vertės, priklausomai nuo segmento, didėjo. Tokį augimą lėmė didelė infliacija, statybinių medžiagų kainų augimas, leidimų statyboms ribojimas, išaugęs imigrantų skaičius, paskatinęs būsto paklausos augimą.

Gyvenamųjų namų vidutinės rinkos vertės šalyje per metus vidutiniškai augo. Tarp žemės paskirčių labiausiai padidėjo gyvenamųjų teritorijų žemės ir komercinės paskirties bei pramonės ir sandėliavimo paskirties žemės sklypų vertės.

Gyvenamųjų teritorijų žemės vertė daugiausiai per metus išaugo didmiesčiuose ir pajūryje, kur yra ribota tokios žemės sklypų pasiūla. Komercinės ir sandėliavimo paskirties žemės vertė didėjo ten, kur aktyviai plėtojami verslo, pramonės ir logistikos sektoriai.

Žemės penkerių metų vidutinių rinkos verčių bendras pokytis - žemės ūkio paskirties žemės, taip pat komercinės žemės, pramonės ir sandėliavimo ir gyvenamųjų teritorijų žemės.

Didžiausias gyvenamųjų teritorijų žemės verčių pokytis per pastaruosius 5 metus fiksuotas rajonų savivaldybėse. Komercinės bei pramonės ir sandėliavimo žemės verčių pokyčiai didžiausi Vilniaus mieste, taip pat šalia sostinės esančiose Šalčininkų, Širvintų rajonų savivaldybėse, taip pat Panevėžio, Kauno miestuose ir jų rajonų savivaldybėse. Tuo metu žemės ūkio paskirties verčių padidėjimas nustatytas Pasvalio, Ukmergės, Kauno rajonuose.

tags: #turto #vertinimas #baltarusijoje