Turto vertinimo galimos paklaidos: kriterijai, metodai ir ypatumai

Turto ir įmonės vertė yra vienas iš svarbiausių kriterijų, lemiančių įmonės patikimumą, likvidumą, krizinės situacijos gilumą. Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau pagrindinis trūkumas tas, kad labai sunku tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Vienodi veiklos rezultatai gali būti pasiekiami įvairiomis pasirinktų rodiklių kombinacijomis. Todėl pasitelkiami specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę.

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto pripažintais metodais. Būtina išanalizuoti įmonės ir turto vertę nulemiančius veiksnius.

Turto vertinimo metodai

Įmonių savininkai ar kitų bendrovių ir firmų vadovai norėdami tiksliai nustatyti bendrą įmonės turto kainą, turi gerai žinoti visus turto įvertinimo metodus ir būdus. Norint įvertinti nekilnojamąjį turtą turime gerai žinoti pačią turto struktūrą, nes nustatant realią turto vertę dažniausiai įvertinamos trys turto sudedamosios dalys - gamybos priemonių, gamybos atsargų ir nematerialaus turto vertė. Todėl reikia vertinti pagal nustatytus nekilnojamojo turto metodus. Taip pat reikia remtis ir teoriniais turto vertinimo pagrindais, nes jie taip pat yra labai svarbūs.

• Pajamų metodas
• Lyginamasis metodas
• Aktyvų kaupimo metodas

Pajamų metodas

Šis metodas naudojamas tik pajamas teikiančiam turtui vertinti. Šiame metode įvertinamos ir laukiamos pajamos, ir einamoji nekilnojamojo turto vertė.

Būsimąsias investuotojo pajamas sudaro:

• Grynosios investuotojo pajamos, gautos eksploatuojant nekilnojamąjį turtą;
• Piniginės lėšos, kurios gali būti gautos pardavus nekilnojamąjį turtą.

Pajamų metodas remiasi reikalavimu, kad galutinis investuotojo tikslas yra gauti pajamas, kurios viršija pirminę investuotą sumą: susigrąžinti investuotą sumą ir gauti pelną. Vertinant nekilnojamąjį turtą pajamų metodu, reikia labai gerai suprasti ekonominę ir materialinę diskontavimo esmę.

Diskontuotų pajamų būdas. Matematiniu požiūriu diskontavimo norma yra procentinė norma, kuri naudojama perskaičiuojant būsimuosius pinigų srautus į jų dabartinę vertę. Ekonominiu požiūriu diskontavimo norma yra minimali pelno suma, kurios tikisi investuotojas, įdėdamas pinigus į pelningus aktyvus. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė turi būti diskontavimo norma. Tačiau yra ir minimali pelningumo riba, kurios negaudamas, investuotojas atsisako investuoti.

Šiame būde irgi akcentuojama pelningumo svarba, tačiau naudojama ne diskonto, bet kapitalizacijos norma (koeficientas). Šis metodas nerekomenduojamas, jei nekilnojamasis turtas reikalauja didesnės rekonstrukcijos arba yra nebaigtas statyti. Dar jo nerekomenduojama ir tada, kai susiduriama su neskaidria rinka, negalima gauti objektyvios informacijos.

Apskaičiuojamos metinės grynosios pajamos. Grynosios pajamos - pastovus metinių grynųjų pajamų dydis, gaunamas naudojant nekilnojamąjį turtą, atskaičius iš gaunamų pajamų visas eksploatacijos išlaidas, išskyrus amortizacinius atskaitymus.

Pasirenkamas kapitalizacijos koeficientas. Kapitalizacijos koeficientas apima dvi sąvokas: kapitalo pajamos (procentas, kurį investitorius gauna kaip kompensaciją už kapitalo naudojimą) ir kapitalo grąžinimą (parodo sumą, kuri padengia investitoriaus įdėjimus į nekilnojamą turtą). Taigi bendrą kapitalizacijos koeficientą sudaro procentinė norma ir kapitalo grąžos norma.

Nustatomas įvairiais būdais.

Komuliatyvinis metodas. Pirmiausiai nustatoma likvidinė, neįvertinanti rizikos, norma; paprastai ji laikoma lygi procentui už ilgalaikius valstybės vyriausybinius popierius. Po to koreguojama, siekiant įvertinti riziką. Jei nuomotojai patikimi klientai, rizika nedidelė. Atliekamas galimo nelikvidumo koregavimas įvertina, kad nejudamą turtą sunkiau likviduoti nei valstybinius vertybinius popierius. Ir paskutinis komponentas įvertina išlaidas investavimo valdymo išlaidoms padengti.

Apskaičiuojama nekilnojamojo turto einamoji vertė.

Lyginamasis metodas

Šis metodas nerekomenduotinas tiesioginėje profesionalioje vertinimo praktikoje, tačiau juo labai dažnai naudojasi politikai, spaudos darbuotojai, sakydami, kad įmonė parduota už žymiai mažesnę kainą negu balansinė jos vertė. Čia įmonės turto vertė apskaičiuojama pagal įmonės balansą kaip ilgalaikio ir trumpalaikio turto suma, finansuojama iš nuosavo kapitalo, t.y. - įmonės turtas vertinamas atsižvelgus į įsigijimo arba vykusių perkainojimų kainas, kurios gali žymiai skirtis nuo šiandieninių realių kainų.

Vertė nustatoma pagal analogų vertę, įvertinant lyginamų objektų skirtumus.

1. Parenkami analogai ir nustatomos jų pardavimo sąlygos.
2. Surinktos informacijos analizė.
3. Atliekama analogo kainos korekcija.

Čia įtakos turi ir turto vieta, ir jo techninės, eksploatacinės charakteristikos. Koreguoti galima ir absoliučiomis sumomis, ir bandant susieti gautų kainų ir techninių eksploatacinių charakteristikų lygį.

Labai dažnai mūsų netenkina nekilnojamojo turto būklė - jį reikia rekonstruoti, įdėti tam tikrą pinigų sumą. Fizinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas parodo, ką prarado perkamas turtas per naudojimo laikotarpį. Tačiau tai, kokį lygį pasirinksime - ar patį didžiausią, ar mus tenkins žemesnis,- sprendžia pirkėjas, atsižvelgdamas į savo finansinius išteklius ir siekiamus tikslus. Šis nusidėvėjimas priklauso nuo darbo pobūdžio, laiko ir intensyvumo.

Funkcinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas atsiranda dėl pasikeitusios technologijos, standartų ir kt. Rekonstrukcijos vertei nustatyti reikia atlikti tiesioginius apskaičiavimus sudaryti darbų sąmatas.

Ekonominį nekilnojamojo turto nusidėvėjimą sąlygoja objektyvūs aplinkos pasikeitimai. Pvz., triukšmas dėl arti nutiestos autostrados, atliekų valymo įrenginių kvapas - visa tai sukuria nepalankią aplinką, kurios gerinimas reikalauja kapitalinių įdėjimų.

Jis tinka šalyse, kuriose yra išvystyta vertybinių popierių rinka. Įmonės vertę lemia jos akcijų kursas. Metodika remiasi lyginamųjų įmonių pirkimo kontrolinio akcijų paketo pirkimo vertės analize. Ši metodika tinka orientacinei vertei nustatyti. Pasinaudojama sandorių statistika.

Aktyvų kaupimo metodas

Aktyvų kaupimo metodika leidžia nustatyti kiekvieno aktyvo ir pasyvo rinkos vertę ir išskaityti iš aktyvų sumos visus įmonės įsiskolinimus.

Turto vertinimo procesas

Vertinimo metodai jau bent principiniu lygiu išnagrinėti, todėl pateiksime tik bendrą organizacinę schemą:

1. Suformuluoti vertinimo užsakymą.
2. Apibūdinti įmonę.
3. Nustatyti vertinamos įmonės vertės kategoriją. Vertinimui gali būti pasirinktos įvairios vertės kategorijos, ne tik rinkos vertė.
4. Vertinimo metodikos pasirinkimas ir pagrindimas.
5. Informacijos šaltiniai.
6. Šakos, kurioje funkcionuoja įmonė, ekonominė apžvalga.
7. Vietinės įmonės funkcionavimo charakteristikos.
8. Įmonės finansinės situacijos apibūdinimas.
9. Aktyvų aprašymas. Čia svarbu išsiaiškinti, ar įmonės apskaita vykdoma pagal nustatytus standartus, ar ji atitinka įstatyminę bazę.
10. Aktyvų įvertinimas aktyvų kaupimo metodu.
11. Išvados.

Atlikus visas vertinimo procedūras, apskaičiuojama įmonės vertė, atėmus iš bendros aktyvų sumos įmonės įsiskolinimą. Toliau vertė gali būti didinama arba mažinama, atsižvelgiant į kitus veiksnius - siaurai specializuotą veiklą, valdymo personalo kvalifikaciją.

Turto vertinimo teoriniai pagrindai

Taip pat panagrinėsime turto vertinimo teorinius pagrindus. Turto vertinimo bazė - vertės teorija. Pagal vertės teoriją, kad atsirastų verte paremti mainai, būtinos kelios sąlygos:

1. Pasirinkimo rinkoje laisvė ir konkurencija. Pirkėjų ir gamintojų pasirinkimo laisvė, ką gaminti ir ką pirkti, sudaro laisvosios rinkos esmę. Jei nėra pasirinkimo galimybių, nėra konkurencijos.
2. Naudingumas - prekinių mainų abipusė nauda prekės pirkėjui ir pardavėjui. Savanoriški dviejų rinkos dalyvių mainai gali vykti tik tada, kai kiekvienas jų tikisi gauti naudos.
3. Pelno siekis. Prekių mainai - ne labdaringa veikla. Kiekvienas verslininkas siekia pelno. Pelnas didesnis, kai parduodamas produktas duoda didesnę naudą. Jis priklauso ir nuo sunaudotų kaštų.
4. Gamybinės komercinės veiklos paslaptis. Informacija taip pat yra prekė, jos kūrimas reikalauja tam tikrų lėšų. Gamybos, technologijos, darbo organizavimo patobulinimai, į kuriuos ji įdėjo lėšų ir kurių išsaugojimas teikia jai privalumų, yra jos patobulinusios įmonės nuosavybė. Todėl naujos informacijos apsauga - visiškai suprantamas dalykas.
5. Prekinės verslininkystės rizika. Siekimas gauti didesnį pelną susijęs su didesne rizika. Visko iš anksto negalima numatyti. Todėl rizika yra objektyviai egzistuojanti rinkos sąlyga.
6. Visiška ekonominė atsakomybė už verslo rezultatus. Šį teiginį sąlygoja rizikos principas. Ir gaunama nauda, ir galimas nuostolis yra verslininko nuosavybė.

Išskirti ribos, už kurios prekiniai mainai darosi nepriimtini, prekių pirkėjo ir pardavėjo kontrolės principai - tai papildantys principai. Pirmasis reikalauja nepažeidinėti rinkos dėsnių, antrasis susijęs su pasirinkimo laisve, kur svarbų vaidmenį vaidina kontrolė.

Nesant bent vienos iš šių sąlygų, prekė - taip pat ir įmonė - gali turėti vartojamąją vertę, bet neturėti mainymo vertės. Turto vertę mes lyginame su jo sukūrimo verte (įsigijimo, rekonstrukcijos ir kitomis išlaidomis).

Svarbu įvertinti ir šiuos veiksnius: ekonominę situaciją šalyje, infliaciją, palanki ar nepalanki įstatyminė bazė, darbo jėgos potencialą ir apmokėjimo lygį.

Turto vertinimo prielaidos

Žemiau yra pateikiamos prielaidos ir sąlygos, kuriomis remiantis buvo atliekamas vertinimas, tarp jų sąlygos ir aplinkybės, kurios galėtų turėti įtakos turto arba verslo vertinimui, ir į kurias nebuvo atsižvelgta:

• Turtas yra parduodamas atviroje rinkoje.
• Užsakovas patvirtina, kad turi objekto savininko sutikimą dėl vertinamo turto apžiūros.
• Vertinimas atliekamas darant prielaidą, kad perleidžiamam turtui nebus taikomi jokie suvaržymai dėl to, kad juo naudojasi savininkas, t. y. pirkėjas turės nuosavybės teisę į turtą ir teisinę jo kontrolę.
• Atliekant vertinimą į bent kokį pranašumą, kuris atsiranda dėl to, kad savininkas naudojasi turtu, neatsižvelgiama.
• Turto atžvilgiu nėra jokių turtinių įsipareigojimų, kurie galėtų turėti įtakos vertinamo turto ar jo dalies nustatytai vertei.

Prielaidų taikymo motyvai:

• Atlikdamas vertinimą vertintojas atskirai netyrė ir netikrino kai kurių faktų, nurodytų šiose prielaidose ar jų sąlygose;
• Kai kurie iš ankščiau aptariamų veiksnių yra aktualūs konkrečiam pirkėjui ir/arba savininkui, bet nėra aktualūs rinkos dalyviams apskritai;
• Vertintojas atlikdamas vertinimą vadovavosi rinkos sąvoką kaip apibrėžta TVS. Rinkos sąvoka reiškia, kad pirkėjai ir pardavėjai keičiasi prekėmis ir paslaugomis be jokių veiklos apribojimų.
• Vertintojas daro prielaidą, kad vertinamas objektas visais esminiais atžvilgiais tenkina reikalavimus, keliamus tokios paskirties objektams ir gali būti eksploatuojamas pagal visus teisės aktų reikalavimus, įskaitant statybos ir planavimo reikalavimus bei normas, priešgaisrinės apsaugos ir sveikatos apsaugos reikalavimus, kitus norminius reikalavimus ir reglamentus, taikomus valdžios institucijų, turinčių jurisdikciją vertinamo turto atžvilgiu, kadangi kitokių duomenų vertintojui pateikta nebuvo ir jie nėra viešai prieinami.
• Vertinimas atliekamas remiantis prielaida, kad neegzistuoja užterštumo veiksniai arba išlaidos jų nukenksminimo darbams atlikti materialinės įtakos vertei neturi. Vertintojas nebuvo supažindintas su jokia tyrimų medžiaga, informuojančia apie teršalų ar kenksmingų medžiagų buvimą. Be to, vertintojas nebuvo įpareigotas domėtis vertinamo turto bei aplinkinių valdų buvusiu ar esamu naudojimu, siekiant nustatyti, ar dėl to jie nebuvo užteršti, todėl šioji remiasi tvirtinimu, kad minėti veiksniai neegzistavo ir neegzistuoja. Vertintojas neatsako nei už teršalų egzistavimą, nei už ekspertizės atlikimą ar mokslines žinias, reikalingas jų buvimą nustatyti.

Nekilnojamojo turto vertinimas yra sudėtingas procesas, kurio metu nustatoma objekto rinkos vertė. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius nekilnojamojo turto vertinimo kriterijus, metodus ir jų taikymo ypatumus.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis.

Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (TVS) ir Europos vertinimo standartuose (EVS).105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.“. 105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes.Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę. Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.“ Tą patvirtina ir EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 7.2 punktas, pagal kurį „Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.“.Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus.Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“. Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.).Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį. Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus. Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis. Atsižvelgiant į tai, kyla klausimų, kaip savivaldybėms sudarant turto vertinimo paslaugų pirkimo sutartis jose nustatyti aiškius lyginamųjų objektų pasirinkimo būdus ar kriterijus, kai jie yra labai įvairūs, pasirenkami pagal individualią situaciją skirtingai, bei kurie paaiškėja tik atliekamo vertinimo eigoje.Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis: 1) rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais; 2) teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų; 3) teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso.

Masinis ir individualus turto vertinimas

AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė. Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui.

Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė. Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, Turto ir verslo vertinimo metodika.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

tags: #turto #vertinimas #galimos #paklaidos