Turto Vertinimas: Kas Tai Yra ir Kodėl Jis Svarbus?

Visi, kurie susidūrė su nekilnojamojo turto pirkimu arba pardavimu, girdėjo terminą "turto vertinimas". Su juo dažnai susiduria ir tie, kurie dirba nekilnojamojo turto versle. Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu jūs gaunate nekilnojamojo turto įvertinimą piniginiu atžvilgiu.

Turto vertinimas yra procesas, kai siekiama nustatyti objekto rinkos vertę įvairiais tikslais: pardavimui, nuomai, paskolos gavimui, mokestinių įsipareigojimų vykdymui ir kt. Tik turto vertinimo pagalba sužinosite, kiek vertas jūsų turtas realiuoju metu, nes jo vertė keičiasi.

Kadangi turto vertinimo tikslas yra suteikti nekilnojamojo turto pardavėjui ar pirkėjui tikslią tam tikro nekilnojamojo turto vertę tam tikroje rinkoje, tai turi atlikti profesionalas, gerai išmanantis apie vietos nekilnojamąjį turtą ir kainas. Taigi, būsto vertinimą atlieka vienas iš dviejų nekilnojamojo turto specialistų: profesionalus turto vertintojas arba nekilnojamojo turto agentas.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, koks yra jo procesas, ir kokias turto rūšis vertiname mes, įmonė - Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“.

Kada reikalingas turto vertinimas?

Tam, kad turto pardavimas arba įkeitimas vyktų kuo sklandžiau, turi būti atliktas profesionalus Jūsų nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimas. Ši procedūra reikalinga tada, kai:

• keičiasi turto savininkas;
• turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
• turtas yra apdraudžiamas;
• turtas paimamas visuomenės poreikiams;
• turtas yra apmokestinamas ar deklaruojamas;
• turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
• turtas įkeičiamas;
• turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
• vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
• pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
• įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
• tai yra reikalinga užsakovui.

Kaip vyksta turto vertinimas?

Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas. Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.

Turto vertinimas vyksta keliais etapais:

1. Visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku.
2. Apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą.
3. Ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui.

Dokumentų rinkimas

Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis. Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt.

Turto būklės vertinimas

Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją. Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus.

Rinkos analizė ir skaičiavimai

Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje. Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai. Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją.

Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika. Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę.

Ataskaitos parengimas

Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui.

Nekilnojamojo turto vertinimui reikalingi dokumentai

Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.

• Jei vertinamos patalpos ar pastatai: VĮ „Registrų centro“ išrašas, turto kadastrinių matavimų byla, vidaus ir išorės nuotraukos.
• Jei vertinamas žemės sklypas: žemės sklypo planas, žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka).
• Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan.

Turto vertinimo tipai

Turto vertinimas gali būti:

• Individualus. Šiuo atveju turto vertė nustatoma atsižvelgiant į jo individualias savybes.
• Masinis. Taikant šias metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai.

Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.

Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas

Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto.

Įmonės MARLEKSA siūlomos paslaugos

MARLEKSA yra patikima turto vertinimo paslaugų tiekėja, galinti profesionaliai įvertinti įvairiausius objektus. Įmonė siūlo šias paslaugas:

• Nekilnojamojo turto vertinimas: butai, individualūs gyvenamieji namai, komercinės patalpos, pastatai, žemės sklypai, inžineriniai tinklai ir statiniai, lėktuvai, laivai.
• Žemės sklypų vertinimas: visų paskirčių žemės sklypai: gyvenamosios, komercinės, žemės ūkio ir kt.
• Miško vertinimas: miško vertinimas atliekamas atsižvelgiant į medieną: medžių rūšis, amžių, tūrį.
• Specifinio turto vertinimas: įvairiausi objektai, pvz., vandens telkiniai, bažnyčios, saulės jėgainės, biologinis turtas ir kt.
• Kilnojamojo turto vertinimas: transporto priemonės (lengvieji automobiliai, komercinis transportas, statybinė, miško, žemės ūkio technika), įrengimai, staklės ir kt.
• Verslo vertinimas: įmonės, akcijos, prekės ženklai ir kt.
• Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės nustatymas: tai naudinga paslauga tiems, kurie siekia nustatyti realią savo turto nuomos rinkos kainą arba turi ją pagrįsti teisminiame ginče.
• Mokestinės vertės tikslinimas: paslauga, skirta tikslinti mokestinę turto vertę apskaičiuojant mokesčius.

MARLEKSA yra pasirengusi padėti įvertinti visų rūšių turtą nepriklausomai nuo jo tipo - nuo butų iki miškų, transporto priemonių, įrengimų ar verslo.

Retrospektyvinis turto vertinimas

Retrospektyvinis turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris reikalauja atidžios analizės bei ekspertų įsikišimo. Tinkamai atlikta retrospektyvinio turto vertinimo procedūra turi labai svarbų poveikį turto savininko mokestinei prievolei ir net turtinių konfliktų sprendimui.

Retrospektyvinio vertinimo procesas yra panašus į įprastą turto vertės vertinimo procedūrą. Pagrindinis skirtumas - jis atliekamas tuomet, kai reikia nustatyti turto rinkos vertę, kuri buvo praeityje.

Retrospektyvinis vertinimas prasideda nuo konsultacijos, kurios metu vertintojas susipažįsta su klientu, jo poreikiais, gauna reikiamus dokumentus. Toliau seka duomenų analizė, po kurios vertintojas jau gali apžiūrėti objektą. Jeigu objektas yra sunaikintas ar pakeistas, specialistas gali remtis nuotraukomis arba ankstesniais fiksuotais duomenimis. Atlikus šiuos procesus surašoma turto vertinimo atskaita.

Retrospektyvinio turto (kilnojamojo ar nekilnojamojo) vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai konsultacijos metu.

Turto vertinimo svarba ir patarimai

Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumu. Audrius Šešplaukis.

Kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar pilnai neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100% ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre. Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis.

Visų pirma, su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra pilnai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas. Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo - pardavimo sutartyje.

Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę.

Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5%, o durų įstatymas - 3%. Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau. Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar? Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus.

Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas.

Dar vienas niuansas - tarkime, nusipirkote butą už 100 000 eurų ir dar 20 000 eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 000 eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada. Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos.

Ką reikia žinoti apie turto pervertinimą siekiant gauti dalį pinigų, banko paskirtų būsto įrengimui? Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t. Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams.

Pasitaiko, kad turto vertinimo išvados nuvilia savininkus. Kaip jau minėta, turto vertė nustatoma remiantis specialiuose mokymuose įgytomis žiniomis ir vertintojo patirtimi, tačiau vertinime yra vietos ir individualiam vertintojo požiūriui bei nuomonei. Pavyzdžiui, objekto vertei įtakos turi ne tik įrengimas, bet ir vieta, atstumai iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų. Tačiau vienam vertintojui, pavyzdžiui, Žirmūnų rajonas gali patikti labiau negu Antakalnis, kitam - atvirkščiai.

Kita vertus, jeigu standartinis butas parduodamas miegamajame rajone, kur didelė gyvenamųjų būstų koncentracija, turto vertintojas vertinamą objektą galės palyginti su analogišais, jau parduotais, butais. Taigi, kuo turtas unikalesnis, kuo mažiau yra parduodama kitų panašių objektų šalia vertinamo turto, tuo daugiau erdvės pasireikšti individualiai vertintojo nuomonei.

Dar pridėčiau ir tai, kad jeigu bus įrodyta, jog vertintojas pasirinko netinkamą vertės apskaičiavimo metodą arba palyginamuosius objektus, vertintojui gali būti atimta licencija.

Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.

Kiek šiemet vertas jūsų nekilnojamas turtas? Šis klausimas yra labai svarbus, nes nuo to priklauso, kaip turi būti atliekamas turto vertinimas. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, paprašyti milijonų eurų neužteks. Kažin ar pakaks milijono, kai prie jo šitiek dirbote, puoselėjote, tvarkėte. Deja, niekas tiek nemokės. Teks atlikti savo turto vertės analizę.

Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.

Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.

Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti. Tokiu būdu galima išsigryninti patrauklią kainą, bet... Deja, taip apskaičiavę kainą parodote, kad jūs tiek norite gauti.

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus. Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.

Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

tags: #turto #vertinimas #sakiai