Kas yra turto vertintojai ir kaip jie nustato turto vertę?

Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks. Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu jūs gaunate nekilnojamojo turto įvertinimą piniginiu atžvilgiu.

Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą. Tik turto vertinimo pagalba sužinosite, kiek vertas jūsų turtas realiuoju metu, nes jo vertė keičiasi. Žinoma, galima remtis viešai prieinamais duomenimis ir kitais panašių būstų pardavimo kainomis, bet tai, deja, nerodo tikslios vertės.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, koks yra jo procesas, ir kokias turto rūšis vertina specialistai.

Kada reikalingas profesionalus turto vertinimas?

Jeigu jūs pats pardavinėjate savo turtą, gali ir neprireikti profesionalus turto vertinimo. Bet yra atvejų, kai to reikalaujama. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai.

Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.

Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.

„Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto vertintoja, teismo ekspertė A. Lisauskienė sako, kasmet reikalavimai turto vertinimui vis griežtėja, tačiau tai yra natūralu: tobulėja turto vertinimo sistema.

Be to, papildomų reikalavimų turto vertinimui gali turėti ir bankai. „Jeigu turto vertinimas adresuotas bankams, tai kiekvienas bankas turi papildomų reikalavimų, ką mes galbūt turėtume labiau akcentuoti, į ką atkreipti dėmesį.

Kasmet įvyksta naujovės, tai turto vertinimas labai kintanti procedūra“, - pažymi pašnekovė.

Būtent individualus nekilnojamojo turto vertinimas užtikrina, kad jūs nepatirsite perteklinės mokestinės naštos ir gausite maksimalią finansinę grąžą.

Kas vertinama?

• Nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, komercinės patalpos, pastatai, žemės sklypai, inžineriniai tinklai ir statiniai, lėktuvai, laivai.
• Žemės sklypai: visų paskirčių žemės sklypai: gyvenamosios, komercinės, žemės ūkio ir kt.
• Miškas: atsižvelgiant į medieną: medžių rūšis, amžių, tūrį.
• Specifinis turtas: įvairiausi objektai, pvz., vandens telkiniai, bažnyčios, saulės jėgainės, biologinis turtas ir kt.
• Kilnojamasis turtas: transporto priemonės (lengvieji automobiliai, komercinis transportas, statybinė, miško, žemės ūkio technika), įrengimai, staklės ir kt.
• Verslas: įmonės, akcijos, prekės ženklai ir kt.

Kaip nustatoma buto vertė?

Kaip aiškina A. Lisauskienė, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą.

Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas. „Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių.

Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė.

Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

Ji tęsia, kad taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“

Nekilnojamojo turto vertę apskaičiuojame, remdamiesi lyginamuoju metodu. Metodiškai renkame įvairią informaciją apie analogiškų ir panašių turto sandorių kainas, žvelgiame į 36 mėnesių laikotarpį ir lyginame bent jau tris sandorių atvejus.

Komercinio turto vertinimą atliekame remdamiesi pajamų metodu.

NT kainos nustatymui įtakos turi daugybė veiksnių, tad sudėtinga tiksliai įvardinti, kas lemia vertę - tai priklauso nuo individualaus objekto.

Vis dėlto verta paminėti kelis itin svarbius aspektus.

Bene daugiausiai įtakos vertei turi namo vieta. Taip pat atsižvelgiama į plotą, pastato būklę, šildymo sistemos įrengimų galimybes ir į sklypą.

Taip pat labai svarbi yra vertinamo turto būklė. Jei kalbame apie namą ar butą, vertinamas įrengimas, apdaila, atlikti / neatlikti remonto darbai.

Vertinant žemės sklypą, atsižvelgiama į jo priežiūrą, apdirbimą ir užstatymo galimybes. Bendruoju atveju svarbu, kiek investicijų reikalauja nekilnojamasis turtas.

Vertės nustatymui daug įtakos turi ir individualios objektų savybės: pavyzdžiui, buto vertė apskaičiuojama, atsižvelgiant į atliktą / neatliktą remontą, pastato būklę, aukštą, kuriame jis yra, šildymo sistemos įrengimus. Taip pat vienas iš svarbiausių kriterijų bute - jo plotas.

Turto vertintojai, turėdami teisingus duomenis, kokybiškai nustato pastato būklę.

Ko nevertina turto vertintojai?

Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.

„Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina.

Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą.

Turto vertinimo procesas

1. Užsakymas ir sutartis. Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas. Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis. NT vertinimas atliekamas keliais etapais. Visų pirma, sudaroma sutartis su klientu, apibrėžiami vertinimo tikslai, objektas ir apimtis.
2. Dokumentų rinkimas. Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis. Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt. Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą. NT vertinimui reikalingiausi dokumentai įprastai yra turto kadastrinių matavimų byla ir Registrų centro išrašai. Juos galime gauti tik su turto savininkų raštuku sutikimu.
3. Turto apžiūra. Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją. Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus. Antrasis etapas - turto apžiūra, kurioje dalyvauja atestuotas vertintojas ar jo asistentas bei klientas. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.
4. Rinkos analizė ir skaičiavimai. Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje. Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai. Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją. Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika. Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę. Taikant šią metodiką, surenkama informacija apie panašių ar alternatyvių sandorių kainas rinkoje ir palyginami skirtingi atvejai. Tuo tarpu komercinės paskirties NT vertinimui dažniau naudojamas pajamų metodas, kai nustatomas objekto pajamingumas ar jo potencialas.
5. Ataskaitos parengimas. Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui. Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.

Savo veikloje nekilnojamojo turto vertintojai vadovaujasi objektyvumo, palyginamumo, tikslumo, nešališkumo, skaidrumo principais.

Kiek kainuoja turto vertinimas?

Turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“

Turto vertinimo kaina pasakyti labai paprasta, o kartais išties nelengva. Mūsų paslaugų įkainius rasite svetainės puslapyje Trukmė ir įkainiai.

Iš tikrųjų nekilnojamojo turto vertinimas kaina gali pasirodyti nepigi paslauga, tačiau jo nauda - gerokai didesnė.

Mūsų įmonėje taikoma skaidri kainodara, tad nekilnojamojo turto vertinimo kaina visada bus adekvati ir priklausys išskirtinai nuo atliktų darbų sudėtingumo, apimties ir termino.

Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.

Turto vertinimo kainos pavyzdžiai:

Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.

Turto vertės įvertinimas gali skirtis. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas.

„Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose. Bet bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl labai rekomenduočiau klientams nueiti į banko, kuriame žadi prašyti būsto paskolos, puslapį, pasižiūrėti partnerių sąrašą, nes taip paslaugą gausite greičiau ir kreditavimo procesas vyks greičiau“, - akcentuoja pašnekovė.

Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą.

O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo.

Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“

Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.

„Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.

Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina.

Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.

tags: #turto #vertinintojai #kas