UAB Aktyvus Turtas: Apibrėžimas ir Investicijų Apžvalga Lietuvoje

Ketindami steigti įmonę, pirmiausia nuspręskite, kokia įmonės teisinė forma (rūšis) yra tinkamiausia Jūsų pasirinktiems tikslams įgyvendinti. Lietuvos Respublikos įstatymai numato galimybę steigti šių teisinių formų (rūšių) įmones: individualias įmones, tikrąsias ir komanditines (pasitikėjimo) ūkines bendrijas, akcines, uždarąsias akcines, investicines, žemės ūkio, kooperatines bendroves, valstybės ir savivaldybės įmones. Tais atvejais, kai veiklos tikslas nėra pelno siekimas, galima steigti ne pelno organizacijas.

Įmonės yra skirstomos į ribotos ir neribotos civilinės atsakomybės įmones. Neribotos civilinės atsakomybės įmonės yra individualios įmonės ir ūkinės bendrijos, o visų kitų teisinių formų (rūšių) įmonės - ribotos civilinės atsakomybės. Ribotos civilinės atsakomybės įmonės už prievoles atsako tik įmonės turtu.

Norint verstis veikla, susijusia su didesne ūkine rizika, geriau pasirinkti ribotos civilinės atsakomybės juridinį asmenį - akcinę bendrovę (AB) arba uždarąją akcinę bendrovę (UAB), t.y. tas teisinių formų (rūšių) įmones, kurios už savo prievoles atsako tik savo (bendrovės) turtu. Bendrovės akcininkas, nepasisekus sumanytam verslui, rizikuoja tik tuo turtu, kurį įneša į bendrovę. Akcinių ir uždarųjų akcinių bendrovių steigimą, reorganizavimą ir likvidavimą, valdymą ir veiklą, akcininkų teises ir pareigas reglamentuoja Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymas.

Aptariant nuostatas, taikomas AB ir UAB, vartojama sąvoka „bendrovė”. Akcinių bendrovių įstatymas nustato AB ir UAB bendrus ir skiriamuosius požymius - steigimo ir kapitalo formavimo būdą, reikalavimus steigėjams ir akcininkams, valdymo ir kontrolės organus. Bendrovės steigėjais gali būti Lietuvos Respublikos ir kitų valstybių fiziniai bei juridiniai asmenys. Bendrovė yra įmonė, kurios įstatinis kapitalas padalytas į dalis, vadinamas akcijomis. Bendrovė yra ribotos civilinės atsakomybės juridinis asmuo. Bendrovės turtas yra atskirtas nuo akcininkų turto. Pagal savo prievoles ji atsako savo turtu. Akcininkai pagal bendrovės prievoles atsako tik ta suma, kurią privalo įmokėti už akcijas.

Steigiant AB ir UAB, asmenys sujungia savo lėšas (kapitalą) bendrai veiklai. AB įstatinis kapitalas negali būti mažesnis kaip 150 tūkst. litų. Jos akcijos gali būti platinamos bei jomis prekiaujama viešai, vadovaujantis vertybinių popierių viešąją apyvartą reglamentuojančiais teisės aktais. UAB įstatinis kapitalas negali būti mažesnis kaip 10 tūkst. litų. UAB akcijos negali būti platinamos bei jomis prekiaujama viešai. Kadangi AB turi teisę platinti akcijas viešai, ji turi teisę naudotis įvairiomis informacijos priemonėmis bei parduoti savo akcijas kiekvienam fiziniam ar juridiniam asmeniui. UAB akcijų platinimą įstatymas griežtai riboja, taip susiaurindamas jos potencialius lėšų (kapitalo) šaltinius.

Bendrovės steigėjai sudaro bendrovės steigimo sutartį (jeigu steigėjas vienas - jis pasirašo steigimo aktą). Ši sutartis suteikia teisę atidaryti kaupiamąją steigiamos bendrovės sąskaitą Lietuvos Respublikoje įregistruotame banke ir, steigiant AB, registruoti akcijas Vertybinių popierių komisijoje. Steigiamos bendrovės akcijas pasirašo bendrovės steigėjai. Kai visi pradiniai įnašai už akcijas yra įmokėti, steigėjai iki bendrovės įregistravimo privalo sušaukti steigiamąjį susirinkimą. Steigiamasis susirinkimas tvirtina akcinės bendrovės steigimo ataskaitą, renka audito įmonę, renka bendrovės valdymo organų narius, sprendžia kitus visuotinio akcininkų susirinkimo kompetencijos klausimus. Po steigiamojo susirinkimo bendrovė įregistruojama Juridinių asmenų registre. Nuo įregistravimo dienos bendrovė yra įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises.

Akcinių bendrovių įstatymas nustato, kad, steigiant bendrovę, pradiniai įnašai už pasirašytas akcijas mokami tik pinigais į kaupiamąją steigiamos bendrovės sąskaitą. Šioje sąskaitoje esančias lėšas bendrovė gali naudoti tik po jos įregistravimo. Bendrovės akcininkais gali būti Lietuvos Respublikos ar kitų valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie įstatymų nustatyta tvarka turi įsigiję bent po vieną bendrovės akciją. Kiekvienas akcininkas bendrovėje turi tokias teises, kokias suteikia jam nuosavybės teise priklausančios bendrovės akcijos. Bendrovė savo veikloje vadovaujasi įstatais, kurie yra pagrindinis teisinis dokumentas.

Bendrovės valdymo organai yra visuotinis akcininkų susirinkimas, stebėtojų taryba, valdyba ir administracijos vadovas. AB privalomi valdymo organai yra visuotinis akcininkų susirinkimas, administracijos vadovas ir ne mažiau kaip vienas kolegialus valdymo organas - stebėtojų taryba ar valdyba. UAB privalomi valdymo organai yra visuotinis akcininkų susirinkimas ir administracijos vadovas. Stebėtojų taryba ir valdyba UAB gali būti nesudaromos. Esminė AB ir UAB valdymo ypatybė - AB ar UAB turto savininkai turi tiek įtakos, kiek jiems priklauso bendrovės turto (akcijų). Svarbiausius sprendimus, tarp jų ir formuojant valdymo organus, priima akcininkai balsuodami, o kiekvieno jų balsų skaičius priklauso nuo turimų akcijų. AB ir UAB buhalterinę apskaitą tvarko pagal dvejybinę sistemą, o tai reikalauja išsamių buhalterijos žinių ir darbuotojų, turinčių atitinkamą kvalifikaciją.

Mažoji bendrija - naujausia pagal LR įstatymus įsteigta, ribotos civilinės atsakomybės juridinio asmens forma. Čia verslininkai turėtų atkreipti itin didelį dėmesį į įmonės pavadinimą, kadangi jis turi būti unikalus ir su niekuo nesutapti. Šiam įmonės tipui taip pat reikalingas nemažas kiekis dokumentacijos, todėl geriau susitvarkyti viską kuo anksčiau. Kuriant MB, privalumų yra išties nemažai. Visų pirma čia daug lankstumo ją steigiant. Taip pat verta pabrėžti ir lankstumą finansiniu aspektu. Kuriant Mažąją Bendriją nereikalaujama turėti minimalų įstatinį kapitalą, todėl įmonė savo veiklą gali pradėti remdamasi kapitalu surinktu iš steigėjų įnašu. Kaip ir kitose ribotos atsakomybės juridinėse formose, čia steigiantieji nerizikuoja savo turtu, o už visas prievoles yra atsakoma įmonės turtu, taigi šis aspektas taip pat yra pliusas.

Kalbant apie trūkumus, vienas pagrindinių yra tai, jog steigėjų skaičius yra pakankamai ribotas, t.y tik 10 fizinių arba juridinių asmenų.

Kooperatinė bendrovė (KB) - įstatymų nustatyta tvarka fizinių ir (arba) juridinių asmenų įsteigta įmonė, skirta narių ekonominiams, socialiniams bei kultūriniams poreikiams tenkinti. KB yra ribotos civilinės atsakomybės juridinis asmuo. KB turtas yra atskirtas nuo jos narių turto. KB pagal savo prievoles atsako tik savo turtu. KB narys pagal kooperatinės bendrovės prievoles atsako už pajų priklausančiu įmokėti pajiniu įnašu. KB turi ne mažiau kaip 5 narius bei savo pavadinimą. KB steigimo dokumentai yra įstatai ir steigimo sutartis. KB įstatai yra dokumentas, kuriuo KB vadovaujasi savo veikloje.

KB steigėjai turi būti ne mažiau kaip 5 fiziniai ir (ar) juridiniai asmenys. Kiekvienas KB steigėjas privalo tapti jos nariu. KB steigėjai sudaro KB steigimo sutartį, parengia KB įstatų projektą, sušaukia steigiamąjį susirinkimą. Steigimo sutartis yra viešas dokumentas. KB teisinis veiklos pagrindas yra bendrovės įstatai, kuriuos parengia steigėjai ir priima steigiamajame susirinkime.

Populiariausia ne pelno organizacija yra viešoji įstaiga (VšĮ), nes ji vienintelė iš ne pelno organizacijų gali vykdyti ūkinę komercinę veiklą. VšĮ gali steigti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai bei juridiniai asmenys. Steigėjų skaičius neribojamas. Valstybės ir savivaldos institucijos valstybės (savivaldybės) turtą VšĮ gali perduoti tik panaudos pagrindais.

Nuo 2004 m. gegužės 1 d. pradeda galioti Lietuvos Respublikos Europos ekonominių interesų grupių įstatymas (toliau - įstatymas). Šis įstatymas taikomas Europos ekonominių interesų grupėms, kurių buveinė yra Lietuvos Respublikoje (toliau - grupė). Įstatymas užtikrina 1985 m. liepos 25 d. ES Tarybos reglamento Nr. 2137/85 “Dėl Europos ekonominių interesų grupių” (toliau - reglamentas) taikymą Lietuvoje. Europos ekonominių interesų grupė - privatus juridinis asmuo, kurio tikslas padėti savo nariams vykdyti arba plėsti ekonominę veiklą, pasiekti geresnių veiklos rezultatų, tačiau jos tikslas nėra pelno siekimas. Grupės veikla susijusi su jos narių ekonomine veikla ir ją tik papildo. Grupės nariais gali būti bendrovės ir kiti juridiniai asmenys, kurių buveinė ir centrinė administracija yra ES teritorijoje.

Grupės nariais taip pat gali būti fiziniai asmenys, užsiimantys pramonine, komercine, amatų arba žemės ūkio veikla, arba teikiantys ES profesines ar kitas paslaugas. Norinčios jungtis į grupę šalys privalo sudaryti grupės steigimo sutartį. Steigimo sutartis su kitais dokumentais turi būti pateikta VĮ “Registrų centras”, kuri tvarko Juridinių asmenų registrą. Grupės įregistravimo tvarką reglamentuoja Juridinių asmenų registro nuostatai (nuostatų pakeitimai dėl grupių įregistravimo bus patvirtinti artimiausiu metu). Grupė nuo jos įregistravimo dienos Juridinių asmenų registre gali savo vardu įgyti ir turėti visas teises ir pareigas, sudaryti sandorius.

2024 metais vyravusias bendras nuotaikas Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje gan tiksliai apibūdina investicinių sandorių apimtys, kurios nukrito į 2014 metų lygį. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 230 mln. eurų. „2024 metais Lietuvoje buvo fiksuojami tik smulkūs ir vidutinio dydžio sandoriai, o didesnės apimties įsigijimų nebuvo sudaryta. Pirmą kartą po ilgo laikotarpio didžiausio sandorio vertė neviršijo 30 mln. eurų“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, iki 10 mln. eurų vertės sandoriai sudarė 40% visų investicijų Lietuvoje, o 10-30 mln. eurų vertės sandoriai - 60%. Didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 134 mln. eurų arba 58% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Pavyzdžiui, Estijos bendrovės „Eften Capital“ valdomas fondas Vilniaus šiaurinėje dalyje (šalia Molėtų pl.) įsigijo 2023 metų viduryje atidarytą prekybos parką „Una“. Tuo tarpu Latvijos investicijų valdymo įmonės „Provendi Asset Management“ fondas Panevėžyje įsigijo statybinių medžiagų ir buities prekių parduotuvių tinklo „Depo“ prekybos centrą.

Be šių stambesnių sandorių prekybinių patalpų segmente pirkėjai taip pat itin aktyvūs buvo įsigydami šiuolaikiškas nedidelio formato parduotuves (1,500-2,500 kv. m), kuriose įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai. „Kad šis nekilnojamasis turtas išlieka itin patrauklus investuotojams, rodo ir jų platus geografinis pasiskirstymas. Parduotuvės buvo įsigytos ne tik šalia didmiesčių, bet ir mažesniuose šalies miestuose: Panevėžyje, Molėtuose, Alytuje, Marijampolėje, Prienuose, Jurbarke, Vilniaus ir Klaipėdos rajonuose. Tai rodo, kad investuotojai tiki sėkmingu nuomininkų veiklos tęstinumu tokiuose objektuose ir net aprimusioje rinkoje yra pasirengę už juos mokėti rekordiškai aukštas kainas“, - sako R. Reginis. Antra pagal dydį investicijų dalis 2024 metais atiteko biuro patalpų segmentui, kuriame buvo išleista 70 mln. eurų.

Didžiausias sandoris biurų segmente sudarytas antrojoje metų pusėje, kuomet buvo paskelbta apie administracinių pastatų komplekso pardavimą Vilniuje, A. Juozapavičiaus g. ir Žvejų g. Daugiau nei 16.000 kv. m ploto pastatus su žemės sklypu centrinėje miesto dalyje įsigijo nekilnojamojo turto plėtotojas „Realco“, kuris mato naujas plėtros galimybes šioje teritorijoje. 2024 metų viduryje investicijų valdymo įmonės „ZeroSum Asset Management“ fondas iš norvegų valdomos bendrovės „AMG Property“ įsigijo trijų biuro pastatų kompleksą Vilniuje, Švitrigailos g. „Pastaraisiais metais sudaromų investicinių sandorių skaičius bei įsigyto nekilnojamojo turto kainos rodo, kad investuotojai dar atsargiai vertina biurų segmentą.

Sulėtėjusi verslo - nuomininkų - plėtra ir augantis laisvų biuro patalpų lygis sumažino šio segmento patrauklumą bei paskatino investuotojus konservatyviau vertinti šio nekilnojamojo turto segmento įverčius“, - paaiškina R. Reginis. Ypač tai jaučiama šalies sostinėje, kurioje biurų plėtra nesustojo ir laisvų patalpų lygis per pastaruosius dvejus metus ūgtelėjo nuo 5,9% iki 8,8%, o bendras laisvų patalpų plotas pirmą kartą istorijoje viršijo 100,000 kv. m. Likusi (11%) mažiausia investicijų dalis tradiciškai atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui.

Didžiausias 2024 metų sandoris sudarytas Kaune, kur investicijų bendrovės „Eika Asset Management“ fondas pardavė 5.600 kv. m ploto logistikos pastatą jį besinuomojančiam vaistinių tinklui „Camelia“. Naujausi metiniai duomenys rodo, kad komercinio nekilnojamojo turto sandorių rinkoje ir toliau dominuoja vietinis kapitalas. Nuo 2022 metų Lietuvos investicinių sandorių rinkoje fiksuojamas staigus vietinių investuotojų dalies augimas, kuris rekordinėse aukštumose išsilaikė ir 2024 metais. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo net iki 82%, 2023 metais sudarė 73%, o 2024 metais - 75%.

„Pavyzdžiui, 2012-2021 metų laikotarpiu vietinių investuotojų dalis nuo visų investicijų sudarė 37%. Pastaruoju metu įsigyjamo šiuolaikiško komercinio nekilnojamojo turto kainos rodo, kad išlieka platus kainų pasiskirstymas tiek pagal atskirus segmentus, tiek pagal objektų kokybinius rodiklius. Pasak R. Reginio, pirkėjai itin atsargiai vertina senesnių ir mažesniuose šalies miestuose esančių objektų perspektyvas - potencialias nuomos pajamas ir tikėtinas papildomas investicijas). Todėl tokius objektus siekia įsigyti su kuo aukštesnėmis pelningumo normomis (yield), kurios gali siekti ir dviženklį rodiklį (pvz., 10-11%).

„Tuo tarpu nauji objektai šalies sostinėje ar strategiškai patraukliose kitų miestų vietose, sulaukia daug didesnio pirkėjų susidomėjimo. Pilnai išnuomoti nauji objektai pirkėjams vidutiniu ar ilgesniu laikotarpiu garantuoja indeksuotą pinigų srautą ir minimalias investicijas į objektų priežiūrą, todėl tokie objektai ir dabar gali būti įsigyti ir su 6,5-7,0% pelningumo norma. „Nepaisant išliekančių geopolitinių įtampų, auganti šalies ekonomika bei mažėjančios palūkanų normos gali išjudinti verslo (nuomininkų) plėtrą ir padidinti bendrą komercinio nekilnojamojo turto rinkos aktyvumą - ypač biurų ar sandėliavimo patalpų segmente.

Pavyzdžiui, nuo 2024 metų vidurio jau fiksuojame aiškias teigiamas tendencijas būsto rinkoje. Tai padidintų investuotojų pasitikėjimą komercinio nekilnojamojo turto rinka bei būtų galima tikėtis didesnio aktyvumo ir investicinių sandorių rinkoje. Vargu ar dar pamatysime aktyviau į mūsų rinką sugrįžtančius užsienio investuotojus, tačiau vietiniai investuotojai jau turėtų elgtis drąsiau“, - sako R. Reginis.

Įmonių Teisinės Formos Lietuvoje: Apžvalga

Lietuvoje veikia įvairių teisinių formų įmonės, kiekviena jų turi savų privalumų ir trūkumų. Štai keletas pagrindinių:

• Individuali įmonė (IĮ): Paprasta steigti, taikoma supaprastinta buhalterinė apskaita, tačiau savininkas atsako visu savo turtu.
• Ūkinė bendrija (TŪB, KŪB): Kelių asmenų įmonė, kurios nariai atsako už įmonės prievoles, tačiau įstatymai nereglamentuoja minimalaus nuosavo kapitalo.
• Akcinė bendrovė (AB) ir Uždaroji akcinė bendrovė (UAB): Ribotos civilinės atsakomybės įmonės, kurių turtas atskirtas nuo akcininkų turto.

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai skirtumai tarp šių įmonių teisinių formų:

Ši informacija padės Jums pasirinkti tinkamiausią įmonės teisinę formą, atsižvelgiant į Jūsų verslo tikslus ir rizikos toleranciją.

tags: #uab #aktyvus #turtas