Nekilnojamojo turto pirkimas - svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime. Norint, kad šis procesas būtų sklandus ir be netikėtumų, būtina žinoti pagrindinius jo etapus ir niuansus. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius nekilnojamojo turto įsigijimo aspektus, pradedant pardavėjo įsipareigojimais ir baigiant nuosavybės perleidimu.
Pardavėjo įsipareigojimai iki turto perleidimo
Prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, svarbu išsiaiškinti pardavėjo įsipareigojimus. Esant poreikiui, preliminariojoje sutartyje galima numatyti, kad pardavėjas įsipareigoja užbaigti neužbaigtus statybos darbus, patikslinti turto kadastro duomenis, sumokėti įsiskolinimus ir pan. Pirkėjas gali reikalauti į turto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukti ir kitus pardavėjo patvirtinimus bei garantijas, kurie nėra privalomi pagal įstatymą.
Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, pardavėjas neatsako už parduodamo daikto kokybę, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.
Jungtinė nuosavybė ar asmeninis turtas?
Vienas dažniausių klausimų: „Jei sutartį pasirašys mano vyras / žmona, ar nuosavybė priklausys tik jam / jai?“. Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį.
Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų.
Tokiomis lėšomis yra laikomos pajamos, gautos iki santuokos, pajamos, gautos pardavus asmeninį turtą, paveldėtos arba dovanojimo būdu gautos lėšos. Kita vertus, įrodyti, kad gautos pajamos yra asmeninės - gana sudėtinga, nes pinigai turi savybę „susimaišyti“. Todėl svarbu tokias pajamas laikyti atskiroje sąskaitoje, kur nebūtų kitų pajamų lėšų.
Atsiskaitymas - prieš ar po sandorio?
Individualioje veikloje naudosiu ilgalaikį turtą
Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento - banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą. Neretai pirkėjai nustemba, kad neužtenka pavedimo kopijos. Taip yra, nes pasitaiko atvejų, kad pavedimai atšaukiami ar nepriimami bankų, todėl toks notarų pageidavimas yra pagrįstas.
Taip pat įprasta pavedimą atlikti sandorio metu - kai šalys mato viena kitą, ant stalo guli pasirašyta sutartis. Tokiu atveju rekomenduojama pavedimus atlikti tarp pardavėjo ir pirkėjo banko sąskaitų, esančių tuose pačiuose bankuose - atsiskaitymas būna momentinis ir pardavėjas pinigus savo sąskaitoje pamato labai greitai.
Atsiskaitymas perkant su kreditu
Jei atsiskaitoma finansuojantis banke ar kitoje kredito įstaigoje, yra suteikiamas terminas po pagrindinės sutarties pasirašymo pilnam atsiskaitymui. Paprastai tai būna 30 dienų. Šio laiko pakanka sutvarkyti visus su hipoteka ir kredito (paskolos) išmokėjimu susijusius dokumentus. Tačiau pažymėtina, kad 30 dienų terminas yra paprastai šalių naudojamas, tačiau ribojimų susitarimui dėl trumpesnio ar ilgesnio atsiskaitymo termino nėra.
Tam, kad perkamą turtą būtų galima įkeisti bankui ar kitai kredito įstaigai, remiantis standartinėmis bankų sąlygomis, turto savininku įkeitimo metu jau turi būti pirkėjas. Apsaugant pardavėjo teisėtus interesus, nuo pagrindinės sutarties pasirašymo iki pilno atsiskaitymo už pirkinį, turtui yra įregistruojamas „apribojimas disponuoti nekilnojamuoju daiktu“. Ši žyma panaikinama po to, kai pardavėjas pateikia notarui pažymą apie pilną atsiskaitymą (pakvitavimą). Pirkėjui visada svarbu neužmiršti pasitikrinti bei išsiregistruoti šį juridinį faktą, nes ateityje, norint parduoti turtą, gali kilti sunkumų (reikėtų ieškoti pavedimų kopijų, pardavėjo ir pan.).
Nekilnojamojo turto nuosavybės perleidimas ir įregistravimas
Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas. Nuosavybės teisė gali būti perleidžiama ir vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms.
Pavyzdžiui, pilnai atsiskaičius už turtą, gavus garantinį raštą iš banko suėjus šalių nustatytam terminui ir pan. Tuo atveju, jei turtas perkamas su banko ar kitos kredito įstaigos finansavimu, įprasta, kad nuosavybės teisė perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju, t. y. prieš bankui ar kitai kredito įstaigai išmokant finansuojamą turto kainos dalį.
Bankų ir kitų kreditų įstaigų esminė kredito (paskolos) išmokėjimo sąlyga - turto savininku hipotekos forminimo metu turi būti pirkėjas. Šiuo atveju pardavėjui rekomenduojama įsitikinti, kad pirkėjas turi rašytinį banko sutikimą ar pasirašytą kredito (paskolos) sutartį finansuoti perkamą turtą, nes tuo atveju, jei perleidus nuosavybę bankas ar kita kredito įstaiga nesuteiktų kredito (paskolos), nuosavybės teisės susigrąžinimas (restitucija) nesant šalių sutarimo galima tik teismo tvarka.
Kiti įsipareigojimai, netesybos ir nekilnojamojo turto sutarties nutraukimas
Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai. Pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.
Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą - įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų. Verta pažymėti, kad kilus ginčui ir persikėlus konfliktui į teismą, esant sutartyje numatytoms, bet neproporcingai didelėms netesyboms, teismas tam tikrais atvejais jas gali ir sumažinti.
Svarbu pastebėti, kad ne visi papildomi susitarimai tampa pagrindu nutraukti sutartį. Sutartis nutraukiama tik esant esminiams sutarties pažeidimams, kurie yra įtvirtinti įstatymais arba šalių susitarimu numatyti pačioje sutartyje, pavyzdžiui - pilnos kainos sumokėjimo faktas.
Kiti dažnai kylantys klausimai
Dažnai pirkėjai klausia: „Kodėl turto atsitiktinio žuvimo ir sugedimo rizika tenka pirkėjui nuo nuosavybės perleidimo, jei turtas vis dar eksploatuojamas pardavėjo ar nėra atlaisvintas ir kitaip perduotas pirkėjui?“. Tokia nuostata yra Civiliniame kodekse (CK). Kalba eina apie nenugalimos jėgos (force majeure) situacijas, pavyzdžiui, gamtos stichijos sukeltą gaisrą ar viesulą. Nuo visiško turto sunaikinimo tokiu atveju gali apsaugoti draudimas, o nuo smulkių sužeidimų - atskiras priėmimo-perdavimo aktas tarp šalių.
„Kas moka už notarą?“ - dar vienas pasitaikantis klausimas. Pagal CK už notarines paslaugas moka pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Rinkoje nusistovėję, jog perkant naujos statybos butus, išlaidas apmoka pirkėjas. Tuo tarpu antrinėje rinkoje išlaidos paprastai dalinamos lygiomis dalimis.
Notaras atlieka didelį ir naudingą darbą: patikrina perkamo turto duomenis viešuosiuose registruose, nustato nuosavybės teisę ir formą, patikrina, ar turtui nėra įregistruotų turto areštų aktų bei nėra kitų daiktinių teisių suvaržymų, užtikrina, kad būtų gauti reikiamų institucijų sutikimai parduoti, patikrinta ar turtas tinkamai teisiškai įregistruotas, ar nėra bendrasavininkų ir/ar gauti visi sutikimai ir pan.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas
Pirkėjams kyla įvairiausių klausimų. Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos? Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 ne mažiau kaip 10 metų), informaciją, kaip skaičiuojamas išlaikymo nuosavybėje terminas rasite čia arba;
- ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
- deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Išsamesnę informaciją rasite čia.
Ilgalaikio materialiojo turto įsigijimas
Materialusis turtas, sudarantis prielaidas įmonei veikti būsimais laikotarpiais, nors ir neduodantis tiesioginės ekonominės naudos, pripažįstamas ilgalaikiu turtu (pavyzdžiui, turtas, įsigytas darbo saugos, gamtosaugos, valdymo tikslams). Jei įmonė ketina įsigyti materialųjį turtą, kuris teiks jai ekonominės naudos naudojamas ilgiau kaip vienerius metus, iš anksto už tokį turtą sumokėtos sumos turi būti priskiriamos kitam ilgalaikiam materialiajam turtui. Ilgalaikiam materialiajam turtui taip pat priskiriamas gautas, bet dar nepradėtas naudoti arba nebaigtas komplektuoti ilgalaikis materialusis turtas.
Į ilgalaikio materialiojo turto įsigijimo savikainą neįskaičiuojamas grąžinamas pridėtinės vertės mokestis. Negrąžinamą pridėtinės vertės mokestį įmonė gali įskaityti į turto įsigijimo savikainą. Palūkanos į turto įsigijimo (pasigaminimo) savikainą neįskaičiuojamos. Jos pripažįstamos atitinkamų ataskaitinių laikotarpių sąnaudomis.
Jei turtas įsigyjamas brangiau kaip jo tikroji vertė išsimokėtinai per ilgesnį kaip 12 mėnesių laikotarpį ir jei sutartyje palūkanos nenurodytos arba jų dydis reikšmingai skiriasi nuo rinkos palūkanų normos, įsigijimo savikaina apskaičiuojama visą mokėtiną sumą diskontuojant iki dabartinės vertės pritaikius rinkos palūkanų normą. Visos mokėtinos sumos ir diskontuojant gautos mokėtinos sumos skirtumas pripažįstamas palūkanų sąnaudomis per visą išsimokėjimo laikotarpį.
Ilgalaikis materialusis turtas gali būti įsigyjamas mainais į kitą turtą. Mainais gauto ilgalaikio materialiojo turto įsigijimo savikaina apskaičiuojama prie mainų sutartyje numatytos vertės pridedant tiesiogines, su to turto mainais susijusias išlaidas. Jei ilgalaikis materialusis turtas įsigyjamas mainais į kitą turtą, o mainų sutartyje vertė nenurodyta, tai įsigytas ilgalaikis materialusis turtas įvertinamas ir apskaitoje registruojamas tikrąja verte. Jei įsigyjamo ilgalaikio materialiojo turto tikrosios vertės nustatyti negalima, jis užregistruojamas už jį perduoto turto tikrąja verte.
Ilgalaikio materialiojo turto eksploatavimo išlaidos priskiriamos to ataskaitinio laikotarpio, per kurį jos buvo patirtos, veiklos sąnaudoms, jei pagal įmonės apskaitos politiką jos nepriskiriamos gaminamos produkcijos savikainai. Ilgalaikio materialiojo turto rekonstravimo ir remonto darbų registravimas apskaitoje priklauso nuo tų darbų suteikiamo rezultato.
Jei ilgalaikio materialiojo turto rekonstravimas ar remontas nepagerina naudingųjų turto savybių, bet pailgina jo naudingo tarnavimo laiką, šių darbų verte turi būti padidinta turto įsigijimo savikaina ir patikslintas turto naudingo tarnavimo laikas. Šio turto likutinė vertė, pradedant laikotarpiu, kada buvo patikslintas turto naudingo tarnavimo laikas, turi būti nudėvima per likusį patikslintą naudingo tarnavimo laiką. Tokių darbų pavyzdys gali būti pastato remontas, kuris pailgina jo naudingo tarnavimo laiką.
Kai kuriais atvejais ilgalaikis materialusis turtas turi būti remontuojamas pagal techninio eksploatavimo ar panašios dokumentacijos reikalavimus ir joje nustatytais periodais, kad būtų užtikrinamas saugus ir patikimas jo naudojimas. Šiuo atveju remonto išlaidas įmonė turi pripažinti turtu ir nudėvėti per laikotarpį iki kito numatomo to turto remonto.
Jei dėl avarijos ar kitų priežasčių sugadinto turto remonto išlaidas kompensuoja draudimo įmonė, remonto išlaidos turi būti sumažintos kompensuojama suma. Jei įmonė keičia nustatytą minimalią ilgalaikio materialiojo turto vertę, tai laikoma apskaitos politikos pakeitimu. Patvirtinus didesnę minimalią ilgalaikio materialiojo turto vieneto vertę, visi turto vienetai, kurių vertė pasidaro mažesnė už naujai patvirtintą minimalią vertę, jau neatitinka ilgalaikio materialiojo turto pripažinimo kriterijų, todėl jie iškeliami iš ilgalaikio materialiojo turto.
Ilgalaikis materialusis turtas gali būti riboto ir neriboto naudojimo laiko. Skaičiuojamas tik riboto naudojimo laiko turto nusidėvėjimas. Žemė yra neriboto naudojimo laiko turtas, todėl jos nusidėvėjimas neskaičiuojamas. Ilgalaikio materialiojo turto nusidėvėjimas neskaičiuojamas nuo kito mėnesio 1 dienos po jo nurašymo, perleidimo, priskyrimo investiciniam turtui, kuris bus apskaitomas tikrąja verte, ar kitokio perdavimo arba kai visa naudojamo ilgalaikio turto vertė (atėmus likvidacinę vertę) perkeliama į gaminamo turto, teikiamų paslaugų savikainą.
Metų skaičiaus ir dvigubai mažėjančios vertės metodai nerekomenduojami taikyti, kai skaičiuojamas ilgalaikio materialiojo turto nusidėvėjimas, išskyrus tuos atvejus, kai tai reikalinga norint teisingai parodyti įmonės veiklos rezultatus ir turto teikiamą ekonominę naudą. Tam tikro ilgalaikio materialiojo turto nusidėvėjimo suma, apskaičiuojama produkcijos metodu, priklauso nuo šiuo turto vienetu pagamintos produkcijos ar atliktų paslaugų kiekio.
Metų skaičiaus metodu nusidėvėjimo suma skaičiuojama nuo įsigijimo savikainos, tačiau pirmaisiais turto naudojimo metais į gaminamo turto, teikiamų paslaugų savikainą įskaičiuojama didžiausia nusidėvėjimo suma, antraisiais - mažesnė negu pirmaisiais, o trečiaisiais ir dar vėlesniais metais - tolygiai mažėjanti nusidėvėjimo suma, atsižvelgiant į pasirinktą turto naudojimo laiką.
Jeigu apskaitoje užregistruotas ilgalaikis materialusis turtas neatitinka priskyrimo ilgalaikiam materialiajam turtui požymių, jis iškeliamas iš ilgalaikio materialiojo turto. Nurašius visiškai nudėvėtą turtą, gautos dalys ar medžiagos apskaitoje registruojamos kaip atsargos grynąja galimo realizavimo verte. Jei nurašyto turto likvidacinė vertė didesnė už gautų dalių ir medžiagų grynąją galimo realizavimo vertę, skirtumas pripažįstamas ataskaitinio laikotarpio nuostoliu dėl turto nurašymo, jei likvidacinė vertė mažesnė - ataskaitinio laikotarpio pelnu.
Jei nurašomas turtas ne visiškai nudėvėtas, nenudėvėta vertė pripažįstama ataskaitinio laikotarpio nuostoliu dėl turto nurašymo. Ilgalaikis materialusis turtas atsargų sąskaitoje turi būti registruojamas ir laikomas parduoti tik tada, kai jis atitinka visus šiuos kriterijus: dabartinės būklės turtą, esant įprastoms pardavimo sąlygoms, galima greitai parduoti; jo pardavimas turi būti labai tikėtinas.
Jei turtas prarandamas dėl vagystės ar kitų priežasčių, nuostoliai, jei nėra galimybės jų kompensuoti, pripažįstami ataskaitinio laikotarpio nuostoliais dėl turto praradimo. Jei pagrįstai tikimasi, kad nuostoliai bus atlyginti, numatoma atgauti suma registruojama kaip gautina suma. Jei numatoma atgauti suma yra mažesnė už prarasto turto vertę, likusi suma pripažįstama nuostoliais.
Jei turtas prarandamas dėl stichinių nelaimių ar kitų gamtos reiškinių, kurie nebūdingi tai vietovei, dėl šio turto praradimo atsiradę nuostoliai, jei negalima jų kompensuoti, pripažįstami netekimais. Turtas gali būti priskiriamas investiciniam turtui ir finansinėse ataskaitose parodomas tik tada, kai šis turtas atitinka investicinio turto apibrėžimą. Investicinio turto paskirtis - gauti pajamų tik iš nuomos ir (arba) turto vertės padidėjimo.
Įsigytas investicinis turtas apskaitoje registruojamas vadovaujantis šio standarto 11 punktu. Jei investicinio turto apskaitai pasirenkamas įsigijimo savikainos būdas, skaičiuojamas investicinio turto nusidėvėjimas. Finansinėse ataskaitose investicinis turtas parodomas įsigijimo savikaina, iš kurios atimtos sukaupta nusidėvėjimo ir vertės sumažėjimo sumos.
Pasirinkus investicinio turto apskaitos įsigijimo savikaina būdą, perkeliant turtą iš kitų ilgalaikio materialiojo turto grupių, kuriose jis buvo apskaitomas perkainota verte, į investicinio turto grupę, perkeliamo turto įsigijimo savikaina ir perkainotos vertės dalis laikoma investicinio turto įsigijimo savikaina. Sukauptas įsigijimo savikainos ir perkainotos vertės dalies nusidėvėjimas laikomas sukauptu investicinio turto nusidėvėjimu.
Investicinį turtą, kuris finansinėse ataskaitose parodomas tikrąja verte, perkėlus į kitas turto grupes, jo įsigijimo savikaina yra paskutinė žinoma to turto tikroji vertė. To paties turto viena dalis gali būti laikoma tik pajamoms iš turto nuomos ir (arba) turto vertės padidėjimo gauti, o kita dalis naudojama prekėms gaminti, paslaugoms teikti arba administraciniams tikslams. atskirai, jei kiekviena iš jų sudaro reikšmingą to turto dalį. Turto dalis, laikoma tik pajamoms iš nuomos ir (ar) vertės padidėjimo gauti, parodoma investicinio turto grupėje.