Namo pardavimas - viena svarbiausių ir sudėtingiausių užduočių kiekvieno žmogaus gyvenime. Sulyg namo pardavimu juk keičiasi ir gyvenamoji vieta, bendruomenė, kaimynai.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas priklauso įsigijus namą ar sklypą, kokie dokumentai reikalingi, kokios yra nuosavybės formos ir į ką svarbu atkreipti dėmesį prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį.
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas namas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas namą parduoti.
Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo.
Šiame straipsnyje aptarsime šeimos turto nuosavybės statusą Lietuvoje, įskaitant tai, kas laikoma šeimos turtu, kaip jis valdomas ir kokios yra jo apsaugos priemonės.
Mąstau, todėl nesiunčiu – kaip mokytojai gali padėti mokiniams išvengti sekstingo spąstų?
Kas yra šeimos turtas?
Šeimos turtas - tai turtas, kuris yra būtinas materialusis pagrindas šeimos gyvavimui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra ne kartą pabrėžęs, jog šeimos turtas laikomas būtina materialiąja šeimos gyvavimo prielaida, o šio instituto tikslas - apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus.
Neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė iki santuokos sudarymo buvo ar po jos sudarymo yra žemiau numatytas turtas, jis yra pripažįstamas šeimos turtu:
- Šeimos gyvenamoji patalpa.
- Kilnojamieji daiktai, skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti.
- Teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa.
Tai reiškia, jog CK 3.84 str. 2-3 d. nurodytas turtas įgyja šeimos turto statusą neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė jis buvo prieš sudarant santuoką ar ją sudarius.
Kalbant apie šeimos turtą, reikėtų žinoti, jog šeimos turto teisinį statusą jis įgyja nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis gali panaudoti tik tuo atveju, jei nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešame registre kaip šeimos turtas.
Žemiau pateikta infografika iliustruoja, kaip šeimos turtui gali būti priskiriami įvairūs objektai, nepriklausomai nuo to, kurio sutuoktinio nuosavybė jie buvo prieš santuoką ar po jos.
Šeimos turto valdymas ir disponavimas
CK 3.85 str. nustato, jog tais atvejais, kai vienintelės šeimos gyvenamosios patalpos savininkas yra vienas sutuoktinis, savo nuosavybės teisę į šią patalpą jis gali perleisti, įkeisti ar kitaip ją važyti gali tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą.
Jei sutuoktinis nedavė sutikimo sudaryti tokį sandorį ar vėliau jo nepatvirtino, jis turi teisę reikalauti pripažinti sandorį negaliojančiu, tačiau tik tuo atveju, jei ginčijama gyvenamoji patalpa viešame registre buvo nurodyta kaip šeimos turtas.
Jei sutuoktiniai turi bendrų nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, sandoriams sudaryti, būtinas teismo leidimas (jis yra būtinas visiems sandoriams, dėl kurių gyvenamoji patalpa galėtų netekti šeimos turto teisinio režimo).
Sandorį, sudarytą be teismo leidimo, turi teisę ginčyti ne tik jo nesudaręs kitas sutuoktinis, bet ir vaikas (jo globėjas, rūpintojas), vaiko ar jo tėvų įpėdiniai, valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija ar prokuroras.
Šeimos turto apsauga nuo kreditorių
CK 3.85 str. 3d. nustato garantiją, saugančią šeimos turtą nuo kreditorių išieškojimų. Iš šeimos turto negali būti išieškoma, jei kreditoriai žinojo ar turėjo žinoti dvi aplinkybes: kad sudarytas sandoris nesusijęs su šeimos poreikių tenkinimu ir kad jis prieštarauja šeimos interesams.
Teisinis režimas ir jo pasibaigimas
Normos, reglamentuojančios šeimos turto teisinį režimą, yra imperatyvios, o tai reiškia - sutuoktiniai sutartimi jo pakeisti negali (negalima, pvz., susitarti, jog vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa nelaikoma šeimos turtu ar kad jai įkeisti nereikia kito sutuoktinio sutikimo).
CK 3.86 str. nustato, kada pasibaigia šeimos turto teisinis režimas:
- santuoka nutraukiama;
- turtas, kuris buvo laikomas šeimos turtu, žūsta ar yra sunaikinamas;
- sutuoktiniams pradėjus gyventi skyriumi (separacijos atveju).
Atkreiptinas dėmesys, jog išvardintais atvejais šeimos turto teisinis režimas pasibaigia sutuoktiniams, tačiau lieka galioti nepilnamečių vaikų atžvilgiu.
Nuosavybės forma įsigyjant būstą
Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu.
Asmeninė nuosavybė
„Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas - mokėti mokesčius, atlikti paprastąjį ar kapitalinį remontą ir pan.
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką.
Svarbu paminėti, kad būsto nuosavybės forma - asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių - yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas ir, kilus abejonių, turime galimybę remtis oficialiais duomenimis.
Bendroji dalinė nuosavybė
Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Ir čia turime vieną objektą - žemės sklypą, kuris priklauso jau ne vienam, o keliems savininkams.
Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Siekiant išvengti ginčų rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis.
Kaip sužinoti, kas yra žemės sklypo bendraturčiai?
Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys.
Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį.
Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui.
Hipoteka ir nuosavybė
Pabaigai - dar vienas gajus mitas apie nekilnojamojo turto priklausymą pirkėjui ir bankui, kitaip - hipotekos kreditoriui.
Dažnas mano, kad būstą įsigijus skolintomis lėšomis ir „užstačius“ bankui, būsto savininku tampa bankas.
Tai nėra tiesa - savininku yra pirkėjas, tik jis turi įsipareigojimą kreditoriui grąžinti jo suteiktą kreditą būsto įsigijimui.
Patarimai, kaip išvengti nesusipratimų įsigyjant būstą
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą rekomenduojama susipažinti ne tik su pirkimo pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir pasidomėti šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo taisyklėmis: ar būsite vienintelis turto savininkas, ar galėsite turtą parduoti ateityje be papildomų sutikimų, ar turtui bus taikomi apribojimai arba suvaržymai.
Tai padės išvengti daugybės nesusipratimų, streso ir, tikėtina, išlaidų.
Žinant nuosavybės formas ir šeimos turto statusą, galima užtikrinti sklandų būsto pardavimo procesą, ypač kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų.