Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, todėl jo apibrėžimas ir teisinis reguliavimas yra itin reikšmingi. Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip nekilnojamasis turtas apibrėžiamas Lietuvos teisės aktuose, kokie įstatymai jį reguliuoja ir kokie svarbūs pakeitimai įvyko pastaraisiais metais.
Nekilnojamojo Turto Samprata
Nekilnójamasis tutas, pagal savo prigimtį nekilnojamas turtas ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas. Ši nekilnojamojo turto samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).
Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Nekilnojamaisiais daiktais įstatymai gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius - toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro). Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui, nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį, naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė) arba apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Nekilnojamojo Turto Teisinis Reglamentavimas Lietuvoje
LIETUVOJE Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu. Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
Užsakovai gali būti fiziniai, juridiniai asmenys ar įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, norintys žinoti nekilnojamojo turto vertę. Nekilnojamojo turto vertintoju laikomas fizinis ar juridinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimą (kvalifikacijos atestatą) ir besiverčiantis nekilnojamojo turto vertinimo veikla.
Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.
Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011). Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.
Registrų centras registruoja fizinių ir juridinių asmenų nekilnojamojo turto, nuosavybės ir ktitas daiktines teises į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymus, taip pat įstatymų nustatytus juridinius faktus, teikia oficialią informaciją apie registre sukauptus duomenis, organizuoja ir atlieka statinių kadastrinius matavimus, formuoja, tvarko, atnaujina nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką, atlieka nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir turto vertinimą, registruoja juridinius asmenis, teikia duomenis apie juos valstybės institucijoms ir kitiems vartotojams, atlieka įvairius topografinius darbus ir geodezines kontrolines nuotraukas, registruoja gyvenamąsias vietoves ir gatves, tvarko žemės ir miško naudojimo registrą, rengia dokumentus, teikia konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais ir kita.
Nuosavybės Teisė į Nekilnojamąjį Turtą
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė apibrėžiama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Nuosavybės teisė, kaip daiktinė teisė, yra absoliutaus pobūdžio.
Žemės sklypų savininkai turi būti informuoti apie bet kokius pasikeitimus jų sklype, kurie gali paveikti jų nuosavybės naudojimo tvarką. Tačiau pasitaiko situacijų, kai savininkai nežino apie žemės sklypuose esamus įrašus (pvz., miško žemės registraciją) ir savavališkai įregistruotą miško plotą žemės sklype, kurio ten iš tiesų nėra.
Kaip nekilnojamojo turto nuoma padeda sutaupyti mokesčių?
Apleistas Ar Neprižiūrimas Nekilnojamasis Turtas
2 straipsnis, patvirtintas 2017 m. birželio 8 d. įstatymu Nr. XIII-544, apibrėžia apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą kaip turtą, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai. Toks turtas turi būti suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas per viešojo administravimo subjekto nustatytą terminą ir įtrauktas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.
Sąrašą kiekvienoje savivaldybėje sudaro ir tvirtina savivaldybės taryba. Kriterijus, kuriais remiantis nekilnojamasis turtas yra įtraukiamas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Kiti Nekilnojamojo Turto Apibrėžimai
- Įsigyjamas nekilnojamasis turtas - pagal finansinės nuomos (lizingo) sutartį, kurioje numatytas nuosavybės teisės perėjimas, taip pat pagal pirkimo-pardavimo išsimokėtinai ar išperkamosios nuomos sutartį asmens valdomas nekilnojamasis turtas (ar jo dalis).
- Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.
Teismų Praktika ir Aktualijos
Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika (2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) pateikė naudingus išaiškinimus, padėsiančius nekilnojamojo turto pirkėjams lengviau prisiteisti nuostolių atlyginimą už nesąžiningą pardavėjų elgesį. Nekilnojamojo turto kainoms pakilus dalis pardavėjų nusprendė nesilaikyti preliminariųjų sutarčių padidinant turto pardavimo kainą, o pirkėjams su pakeistomis sąlygomis nesutinkant, nekilnojamąjį turtą parduodant brangiau tretiesiems asmenims. Todėl pardavėjams reikės įvertinti papildomas rizikas sudarant preliminariąsias sutartis, ar atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Teisės Aktų Pakeitimai ir Projektai
Taip pat norime atkreipti jūsų dėmesį, kad Lietuvoje nuo 2022 m. kovo 1 d. keičiasi teisės aktai reguliuojantys nekilnojamojo turto vystymą nuomojamojoje valstybinėje žemėje. Seime svarstomas Aplinkos ministerijos parengtas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo projektas, kuris palies nereto žemės savininko ar kito žemės naudotojo teisėtus interesus.
Statybos Įstatymo Pakeitimai
Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje numatyti trumpesni terminai, mažesnė biurokratija ir lankstesnis statybos užbaigimas turėtų pagreitinti ir supaprastinti statybos procesą.
tags: #valdomas #nekilnojamas #turtas