Valstybinės Žemės Sklypai Viešbučių Statybai Lietuvoje

Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai turi kelias galimybes, kaip įsigyti žemę, ant kurios galėtų plėtoti projektus: nuomotis žemės sklypą iš valstybės arba pirkti žemę. Tuo tarpu didžioji dalis objektų, net 80 proc., vystomi ant išnuomotos žemės. Valstybinės žemės nuoma ir pardavimas yra reglamentuota žemės įstatyme. Numatyta tvarka ir sąlygos, kuriomis galima išnuomoti ir parduoti žemę be aukcionų.

Lietuvoje be aukciono išnuomojama žemė prie statinių, pastatų, kurie priklauso fiziniams asmenims. Tokia nuoma yra vadinama lengvatine nuoma ir jos sąlygos yra tokios, kad kol žemės sklype stovės statiniai, tol nuoma ir galios.

Vystytojų teigimu, Vilniuje trūkstant NT plėtojimui tinkamų sklypų, valstybinės žemės nuomos klausimai yra itin skaudūs. Mat, plėtotojai neturi, kur statyti, o tuomet neturi ir ko pasiūlyti pirkėjams, jau esamo turto kainos kyla dėl didelės paklausos ir mažos pasiūlos. Apie sklypų trūkumą kalba ne tik vystytojai, kurie, žinoma, yra suinteresuoti, bet ir kai kurie nepriklausomi NT ekspertai ir analitikai.

Naujos Taisyklės ir Nacionalinės Žemės Tarnyba

Institucija priėmė naują nutarimą dėl Sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklių. Naujosios sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklės nieko nepakeičia, nes anksčiau tokių taisyklių tiesiog nebuvo. NŽT teritoriniai skyriai anksčiau vadovavosi tik LR Vyriausybės nutarime Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais.

Tokia tvarka, tokios taisyklės buvo parengtos siekiant sklandesnio, skaidresnio ir efektyvesnio sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, proceso ir aiškesnių procedūrų. Išdavimo taisyklėse nuosekliai detalizuota tokių sutikimų išdavimo tvarka, procedūros, jų eiliškumas, aiškiai aprašyta, kas ką turi padaryti, ką turi atlikti pastatų savininkai, į ką jiems reikia atkreipti dėmesį. Sutikimai dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo išduodami tik jame esantiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti, todėl sklype turi būti pastatas, kuris yra tinkamas naudoti pagal paskirtį.

Jeigu perleidžiamam (parduodamam) statiniui eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto, žemės sklypo dalis, reikalinga pastatui eksploatuoti, bus nustatoma vadovaujantis teisės aktais.

Išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, atsisakoma tokiais atvejais, kai:

1. perleidžiami laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui;
2. valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį, - nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, neleidžia naudotis žemės sklypui nustatytu servitutu, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų;
3. nustatoma, kad perleidžiami statiniai ar įrenginiai nėra tinkami naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą pagrindinę naudojimo paskirtį;
4. valstybinės žemės sklype esantis statinys buvo naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas ir nepakeisti statinio kadastro duomenys;
5. nustatoma, kad statinių ir įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas;
6. atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį ir jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma.

Teisininko Abejonės Dėl Naujos Tvarkos

Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis aiškina, kad šiose taisyklėse numatyta tvarka, kuria remiantis NŽT nuo šiol išduos sutikimus, būtinus perleisti valstybiniame žemės sklype esančius statinius. Teisininko teigimu, dėl naujos tvarkos kyla abejonių: „Susipažinus su nauja sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinę žemę tvarka, kyla abejonių, ar ši tvarka užtikrins sklandų šių sutikimų gavimą, ar priešingai, lems dar didesnį neapibrėžtumą statinių valstybiniame sklype savininkams, siekiantiems perleisti šiuos statinius.

Tačiau D. Valiulis pažymi, kad taisyklių nuostatos statinių savininkams kelia nuogąstavimus dėl to, ar toks sutikimas bus apskritai jiems išduotas, ar pasikreipus dėl šio sutikimo nebus sumažinta nuomojama valstybinio sklypo dalis ar net nutraukta nuomos sutartis. „Pagrindą šiems nuogąstavimas sudaro tai, kad pasikreipus dėl sutikimo perleisti statinius bei kartu su jais ir teisę nuomotis valstybinį sklypą tiems statiniams eksploatuoti, NŽT iš esmės turės teisę iš naujo įvertinti nuomos teisės pagrindus.

Prieš išduodama sutikimą NŽT tikrintų tokias aplinkybes, kaip, ar tinkamai vykdomi pagal nuomos sutartį prisiimti įsipareigojimai, ar statiniai ar įrenginiai, kuriuos norima perleisti gali būti naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį, gali funkcionuoti savarankiškai, ar jiems eksploatuoti turi būti išskiriama žemės sklypo dalis, ar naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas statinys yra įregistruotas.

NŽT nustačius, kad bent vienas iš nurodytų kriterijų nėra tenkinamas, sutikimas nebūtų išduotas“, - komentuoja teisininkas. Jis priduria, kad NŽT taip pat vertintų, ar perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto. NŽT manant, kad tų statinių ir įrenginių eksploatavimui reikalinga mažesnė žemės sklypo dalis, sutikimas nebūtų išduotas tol kol nebūtų atlikta procedūra, kurios metu nustatoma sklypo dalis, reikalinga tiems pastatams eksploatuoti.

Lietuvos Nekilnojamojo Turto Plėtros Asociacijos Vertinimas

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad nauja tvarka didelio proveržio valstybinės žemės nuomos srityje nesukels. Anot jo, asociacija taisykles vertina daugiau kaip procedūrinį dokumentą, kuris turi ir privalumų, ir trūkumų.

„Pradedant nuo trūkumų, taisyklėmis aiškiai nepasisakoma, kaip elgtis esant probleminėms situacijoms, kurios praktikoje yra gana dažnos, pavyzdžiui gana dažna situacija, kai valstybinės žemės nuomos sutartys yra sudarytos iki Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo, t.y. iki 2020 metų pradžios, o dabar pagal šią metodiką suskaičiavus pastatui priskirtiną valstybinės žemės plotą paaiškėja, kad išnuomotos valstybinės žemės plotas yra per didelis.

Taisyklės neduoda aiškaus atsakymo, ar keičiantis nuomininkui pagal tokias nuomos sutartis NŽT privalo visais atvejais tikrinti žemės ploto pagrįstumą ir jį mažinti, ar visgi turi gerbti jau susiklosčiusius nuomos santykius ir sutikimą išduoti“, - pažymi LNTPA.

Asociacijos atstovų teigimu, taisyklės igonoruoja faktą, kad galimas legalus pastinių naudojimas ne pagal paskirtį: „Vyriausybės nutarime „Dėl Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos aprašo patvirtinimo“ yra išvardintos dešimtys atvejų, kai vienos pskirties pastate gali būti legaliai vykdoma pastato paskirties neatitinkanti veikla (pvz. mokykla gali veikti administraciniame pastate, o viešbučio pastatas gali būti paverstas sporto klubu ar SPA centru nekeičiant jo paskirties), tačiau jei valstybės tarnautojai Taisykles taikys pažodžiui, tai gali tapti kliūtimi nuomos teisės perleidimui.“

Tačiau, kita vertus, naujas reguliavimas sprendžia tam tikras problemas. LNTPA teigimu, aiškiau sureguliuotos tipinės sutikimų išdavimo situacijos, valstybinės žemės nuomininkams bus aiškiau, kokius prašymus pildyti, kokius dokumentus pridėti, kas standartiškai tikrinama sutikimų išdavimo procedūros metu.

„Taip pat aiškiai nurodyta, kad vykdant legalią statybą valstybinės žemės nuomos teisė gali būti perleidžiama nepriklausomai nuo pastatų baigtumo procento įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Iki šiol praktikoje pasitaikydavo atvejų, kai NŽT atsisakydavo išduoti sutikimus nuomos perleidimui, jei pastatas nebaigtas statyti, nes statomas pastatas dar neeksploatuojamas, o įstatymas leidžia nuomoti žemę tik pastatų eksploatavimui.

Dar vienas privalumas, LNTPA atstovų teigimu - aiškiai įvardinti šios administracinės procedūros tam tikrų etapų terminai - pradinės pateiktų dokumentų patikros, sutikimų išdavimo terminas, kai pateikti visi dokumentai ir NŽT tarnautojui nekyla abejonių dėl statinio egzistavimo ir jo būklės. Tokiu atveju procedūra turėtų trukti 20 darbo dienų.

Šiuo metu Sodų g. 14 (Vilniuje) yra išduotas statybos leidimas viešbučio „Panorama“ rekonstravimo projektui bei patvirtinti daugiabučių gyvenamųjų namų statybos projektiniai pasiūlymai.

Situacija Sodų Gatvėje, Vilniuje

Iš valstybės, o tiksliau NŽT, dalį sklypo prie viešbučio „Panorama“ nuomojo pastarąjį valdanti įmonė „Mikotelgroup“. Nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą kartu su sklype esančiais statiniais 2018-ųjų gegužės 28 d. sutartimi ji perdavė atvirojo tipo informuotiesiems investuotojams skirtai investicinei bendrovei „NT plėtros grupė“.

„NT plėtros grupė“ nusprendė įsigyti sklypą iš valstybės ir neslėpė turintys užmojų jame statyti daugiabučius. Sandoris patvirtintas remiantis NŽT užsakymu parengtu turto vertinimu, kurį atliko įmonė „Giantus vertinimas“ - šiuo metu jai atliekama bankroto procedūra. „NT plėtros grupė“ įsigydama sklypą sumokėjo 1,516 mln. eurų - tokia suma sklypą buvo įvertinusi NŽT pasamdyta vertintoja.

Šiuo valstybinės žemės sklypu buvo ir yra suinteresuota ir kita įmonė - „Cedruso projektai“. Mat, pasak jai atstovaujančio advokato Artūro Liutvino, „LEADELL Balčiūnas ir Grajauskas advokatų kontoros“ vyr. teisininko, 2016 metais su tuometiniu valstybinės žemės sklypo nuomotoju „Mikotelgroup“, ši įmonė buvo sudariusi sutartį, pagal kurią už sutartą kainą turėjo teisę iš „Mikotelgroup“ įsigyti statinius ir valstybinės žemės nuomos teises.

Dabar „Cedruso projektai“ (jų pagrindinis akcininkas yra „Active management group“) atstovai teigia, kad sklypą konkurentai nusipirko už per menką kainą, taip padarydami galimą 4 mln. eurų žalą valstybei.

Tačiau NŽT Viešųjų ryšių skyriaus patarėjas Audrius Gelžinis 15min paaiškino, kodėl nebuvo organizuotas aukcionas. Žemės įstatymas nustato, kad valstybinė žemė parduodama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Tiesa, taikomos tik kelios išimtys.

Žemės Paskirties Keitimas ir Statybos Sąlygos

Oficialiai statyti/projektuoti negalite, nes sąlygos yra šiek tiek skirtingos. Tačiau galite paprašyti savivaldybės sąlygų viešbučio su gyvenamosiomis patalpomis statybai. Aišku, jums viešbučio gal nereikia, nes NT mokestis gali atsirasti, tokiu atveju reiktų projektavimo metu pakoreguoti ir sklypo detalų planą su tikslu pakeisti sklypo veiklos pobūdį.

Kitos paskirties pastatų statyba galima, tačiau pagrindinė pastatų paskirtis turi būti pagal sklypo paskirtį, tai yra 51% ir 49% gyvenamosios paskirties turi būti mažiau, o komercinės daugiau, čia matuojant pastatų bendrą plotą. Kastytis Pastato paskirtis turi atitikti žemės paskirtį. Tad komercinės paskirties sklype galima tik komercinės paskirties pastatų statyba. Komercinės paskirties pastatas yra pastatas, kurio didžioji dalis patalpų paskirtis yra komercinė. Kita, mažesnioji dalis patalpų, gali būti ir kitos, pvz. gyvenamosios paskirties.

Gyvenamojo namo statyti niekas neleis ant komercinės paskirties žemės sklypo, reikės keisti paskirtį. Vasario 1 d. Savivaldybėms bus perduota virš 112 tūkst. ha valstybinės žemės.

Perduodama 55 tūkst. žemės sklypų ar jų dalių, kurie bendrai užima 45 tūkst. Didžiausi valstybinės žemės sklypai perduodami Kėdainių rajono savivaldybei (184 ha) ir Klaipėdos miesto savivaldybei (177 ha). Daugiausiai valstybinės žemės sklypų ar jų dalių perduodama Vilniaus miesto savivaldybei (7 136 sklypai) ir Kauno miesto savivaldybei (5 151 sklypas). Daugiausiai sklypais nesuformuotos valstybinės žemės plotų perduodama Vilniaus miesto savivaldybei (7 756 ha) ir Kauno miesto savivaldybei (4 899 ha).

Valstybinės žemės sklypų perdavimas savivaldybėms

Vilniaus miesto savivaldybė vien nuo 2018 metų Nacionalinei žemės tarnybai perdavė 1521 naują valstybinės žemės sklypą, iš jų 1378 skirti individualiai gyvenamajai statybai ir 143 - 169,46 ha bendro ploto komercinei, gamybinei ar pramoninei veiklai. Tiek užtektų atkurti žemės nuosavybę 2790 gyventojų. Perduodamos savivaldybėms valdyti patikėjimo teise valstybinės žemės sklypų ir plotų erdviniai duomenys skelbiami interneto svetainėje www.planuojustatau.lt.

Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymai dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo. Konkretaus žemės sklypo esama žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje „Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas". Pagal tai nurodoma, ką tame sklype galima daryti, kokią veiklą vystyti ar vykdyti.

LR žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas (būdai) Vyriausybės nurodyta tvarka nustatomi formuojant naujus žemės sklypus.

Jei keitimas galimas, paskirtis keičiama į "Kita", toliau pasirenkant naudojimo būdą, kuris gali būti "Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybos", "Komercinės" ir kt. Pasirinkus būdą, galima sužinoti, kiek preliminariai galima bus pastatyti atitinkamos paskirties pastato ploto.

Komercinės paskirties sklypai skirti viešbučių, administracinės (išskyrus valstybės ir savivaldybės institucijų), prekybos, paslaugų, maitinimo ir sporto paskirties pastatams.

tags: #valstybine #zeme #viesbuciams