Šiame straipsnyje aptariama valstybinės žemės sklypo dalies apskaičiavimo formulė, jos taikymas ir teisiniai aspektai Lietuvoje. Kilo abejonių dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos, nustatančių be aukciono parduodamo ar išnuomojamo valstybinės žemės sklypo, būtino statiniams pagal jų tiesioginę paskirtį eksploatuoti, dydžio apskaičiavimo tvarką, atitikties aukštesnės galios teisės aktui - Žemės įstatymui.
Žemės Įstatymo Nuostatos
Žemės įstatymas nustato, kad valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
Administravimo Metodika ir Jos Problemos
Žemės sklypo dalys jame esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti nustatomos, vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, 10 straipsnio 5 dalies 1 punktu, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 8 ir 33 punktais, bei Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2020 m. sausio 24 d. įsakymu Nr. 3D-40 „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo“.
Minėtoje Metodikoje nustatyta, kad mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, išskyrus kultūros paveldo objektus, įrašytus į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, nustatomas pagal formulę: Smin = Astat + Spriež.
Smin - mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, kurį sudaro statinio užimamas plotas ir statiniui prižiūrėti (prie jo privažiuoti, prieiti) reikalingas plotas.
Astat - statinio užimamas plotas, kuris atitinka statinio konstrukcijų (taip pat ir išsikišusių konsolinių konstrukcijų, stogo konstrukcijų, balkonų ir kt.) projekciją į žemės paviršių.
Spriež - statiniui prižiūrėti reikalingas plotas (kvadratiniais metrais), kuris apskaičiuojamas pagal formules:
- kai statinio užimamas plotas < 250 m2, Spriež = 6 √Astat · 2,00;
- kai statinio užimamas plotas ≥250 m2 ir < 2 000 m2 , Spriež = 6 √Astat · 3,00;
- kai statinio užimamas plotas ≥ 2 000 m2, Spriež = 6 √Astat · 10,00.
Taigi, apskaičiuojamas minimalus žemės sklypo plotas, reikalingas pastatui eksploatuoti, kuris yra pažymimas žemės sklypo plane. Likusi žemės sklypo dalis yra paskirstoma proporcingai pastatų bendrajam plotui ir yra naudojama bendrai.
Metodikoje taip pat nustatytas atvejis, kai pagal formulę apskaičiuoto valstybinės žemės sklypo dydis gali būti padidintas iki tam tikros ribos. Remiantis Metodikos 10 punktu, valstybinės žemės plotas, viršijantis apskaičiuotą (pagal formulę) mažiausią valstybinės žemės sklypo dydį, gali būti priskiriamas prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės ploto, jeigu yra naudojamas su statinio eksploatacija susijusiems poreikiams tenkinti ir neviršija 10 procentų pagal formulę apskaičiuoto valstybinės žemės ploto.
Individualios bylos duomenimis, pagal formulę apskaičiuota valstybinės žemės sklypo dalis sudarė 837 kv. m, kuri, statinių savininko teigimu, neužtikrina racionalaus, protingo ir realaus statinių naudojimo, kadangi valstybinėje žemėje esančių statinių užimamas plotas siekia 469,36 kv. m, o statinių eksploatavimui lieka vos 367,65 kv. m žemės dalis, kuri neužtikrina racionalaus patekimo (privažiavimo) prie statinių. Savininkui siekiant privažiuoti prie jam priklausančių statinių yra būtina nustatyti servitutus, kuriems reikalingas plotas sudaro 1053 kv. m, todėl nustatant servitutus reikalinga žymiai didesnė žemės sklypo dalis, nei apskaičiuota pagal Metodikoje pateiktą formulę.
Be to, net ir apskaičiuotą žemės sklypo plotą padidinus 10 procentų (Metodikos 10 punktas), žemės sklypo plotas sudarytų 920,7 kv. m, o tai vis dar gali būti nepakankama statinio eksploatacijai.
Apie sklypo paruošimą statyboms.
LVAT Pozicija
LVAT šioje byloje nurodė, jog pagal Metodikoje pateiktą formulę apskaičiuotas plotas laikomas būtinu bet kokios paskirties statiniui eksploatuoti, nepriklausomai nuo (faktinių) individualaus atvejo aplinkybių, tokių kaip statinio bei jo priklausinių išsidėstymas žemės sklype, aukštis, patalpų plotas, statinio forma, realiai naudojamas atitinkamas žemės plotas statiniui eksploatuoti ir pan. Be to, Metodikos 10 punkte nurodytas dydis ne tik kad nėra siejamas su naudojamo statinio paskirtimi, bet ir jame nurodytos 10 proc. riba.
Atsižvelgiant į tai, LVAT šioje byloje konstatavo, jog Metodikoje nustatytu teisiniu reguliavimu buvo paneigta Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtinta pricipinė taisyklė, nustatanti, kad valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal jų tiesioginę paskirtį. Pagal Metodikoje pateiktą formulę apskaičiuotas valstybinės žemės sklypo dydis, net ir padidinus jį 10 procentų, ne visada gali atitikti faktiškai (realiai) statiniui eksploatuoti būtiną žemės plotą.
Kadastriniai Matavimai ir Duomenys
Nustatant nekilnojamojo daikto kadastro duomenis, taip pat naudojami Nekilnojamojo turto kadastro informacinės sistemos nuostatuose nurodytų informacinių sistemų ir kitų duomenų bazių duomenys. Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų nustatymo pagrindas yra nekilnojamojo daikto savininko ar naudotojo arba jų įgaliotų asmenų, statytojo (užsakovo) ir matininko sutartis, išskyrus Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 9 straipsnio 4 dalies 3 punkte ir 9 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus.
Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų metu nustatomi nekilnojamojo daikto kadastro duomenys, nurodyti Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 6 straipsnyje. Žemės sklypų kadastriniai matavimai atliekami pagal teritorijų planavimo dokumentus, žemės valdos projektus. Atlikus kadastrinius matavimus žemės sklypo, kurį skiria magistraliniai, krašto, rajoniniai, viešieji ir vidaus keliai, gatvės, geležinkeliai ir neprivatizuojami hidrografiniai objektai, turi būti rengiamos atskiros žemės sklypų kadastro duomenų bylos.
Žemės sklypas, kuriame yra statinių, gali būti padalytas ar atidalytas, jeigu to nedraudžia Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų įstatymas ar kiti teisės aktai, reglamentuojantys žemės sklypų pertvarkymą, tik taip, kad po padalijimo ar atidalijimo statiniui eksploatuoti reikalingas žemės plotas būtų suformuotas kaip vienas žemės sklypas.
Žemės sklypas negali būti suformuotas taip, kad žemės sklypo riba kirstų statinį, kuris suformuotas kaip vienas atskiras nekilnojamasis daiktas, išskyrus inžinerinius statinius (inžinerinius tinklus, susisiekimo komunikacijas ir panašiai), taip pat kai žemės sklypas formuojamas statinio, suformuoto kaip atskiras Kadastro objektas, daliai eksploatuoti, jeigu kitai šio statinio daliai eksploatuoti reikalingas žemės sklypas suformuotas iki Žemės įstatymo pakeitimo įstatymo įsigaliojimo dienos (2004 m.).
Ženklinant žemės sklypo, besiribojančio su valstybinės reikšmės keliu, kuris nesuformuotas kaip atskiras žemės sklypas, ribas, kviečiamas ir žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktą pasirašo valstybinės reikšmės kelio patikėtinis, t. y. atstovas įmonės, patikėjimo teise valdančios valstybinės reikšmės kelius.
Jeigu ženklinamas žemės sklypas ribojasi su vietinės reikšmės viešuoju keliu arba gatve, kurie nesuformuoti kaip atskiri žemės sklypai, kviečiamas ir žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktą pasirašo Nacionalinės žemės tarnybos atstovas, išskyrus atvejį, kai ženklinamas žemės sklypas yra miestų ar miestelių teritorijų ribose, - tokiais atvejais kviečiamas ir žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktą pasirašo savivaldybės atstovas.
Kviestiniams asmenims Taisyklių 1 priede nustatytos formos kvietimai ne vėliau kaip prieš 10 kalendorinių dienų iki ribų paženklinimo-parodymo įteikiami asmeniškai arba išsiunčiami.
Duomenų Teikimas
Formuojant valstybinės žemės sklypus (išskyrus žemės sklypus, formuojamus iki 2011 m. Administracijos padalinys teikia šiuos duomenis: adresą (išskyrus Lietuvos Respublikos jūrinėje teritorijoje (toliau - jūrinė teritorija) esančio statinio), jeigu nekilnojamasis daiktas yra adreso objektas; kitus turimus duomenis (paskirtį, pavadinimą, leidimo statyti naują statinį...
Nuo šiol geoportal.lt naudotojai gali nemokamai peržiūrėti šiuos VĮ „Registrų Centro" duomenis: Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapis ir Administracinės ribos ir adresai. Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio el. paslauga apima šiuos duomenis: LR teritorijos kadastro vietovių ribas, sklypų ribas, inžinerinius įrenginius, o administracinių ribų ir adresų peržiūros paslauga - LR teritorijos seniūnijų, savivaldybių ir apskričių administracines ribas bei gyvenamųjų vietovių ribas, gatvių ašines linijas ir adresų taškus. Žemėlapius pasieksite geoportal.lt žemėlapių naršyklėje ir/ar duomenų paieškos puslapyje.
Svarbiausi Teisės Aktai
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas
- Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatymas
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
- Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymas
Kitos Taisyklėse vartojamos sąvokos suprantamos taip, kaip jos apibrėžiamos Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatyme, Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatyme, Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme, Lietuvos Respublikos žemės įstatyme, Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatyme, Lietuvos Respublikos energetikos įstatyme, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatyme, Georeferencinio pagrindo kadastro nuostatuose, patvirtintuose Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. kovo 13 d. nutarimu Nr. 215 „Dėl Georeferencinio pagrindo kadastro steigimo, jo nuostatų patvirtinimo ir veikimo pradžios nustatymo“, Galvijų pastatų technologinio projektavimo taisyklėse ŽŪ TPT 01:2009, patvirtintose Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2009 m. rugpjūčio 21 d. įsakymu Nr. 4.
Elektroninės žemės sklypo kadastro duomenų bylos rengimo ir teikimo tikrinti tvarką nustato Elektroninės žemės sklypo kadastro duomenų bylos ir elektroninio žemės sklypo plano rengimo, teikimo tikrinti ir derinti tvarkos aprašas, patvirtintas Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. rugsėjo 9 d. įsakymu Nr. D1-298 „Dėl Elektroninės žemės sklypo kadastro duomenų bylos ir elektroninio žemės sklypo plano rengimo, teikimo tikrinti ir derinti tvarkos aprašo patvirtinimo“.
Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla rengiama vadovaujantis Kadastro IS tvarkytojo parengtomis ir patvirtintomis specifikacijomis.