Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinasis įstatymas: istorija ir įtaka Lietuvos rinkai

Lietuvos dirbamosios žemės prekybos sektoriui 2014-ieji buvo išskirtiniai: įsigaliojo vadinamasis „saugiklių" įstatymas, pasibaigė draudimas užsieniečiams pirkti žemės ūkio paskirties žemę, vyko pasirengimas euro įvedimui, įtakos turėjo ir Rusijos sankcijos.

Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centras spalį apibendrino 2014 m. žemės pirkimo-pardavimo ir žemės nuomos rinkos kainų statistinį tyrimą žemės ūkio bendrovėse, įmonėse ir ūkininkų ūkiuose.

Nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 str. nuostatoms, įsigaliojo nauja žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo tvarka. Šiuo įstatymu, dar vadinamu „saugiklių" įstatymu, numatyti suvaržymai turėjo įtakos bendram prekybos žemės ūkio paskirties žeme mastui.

Įstatyme nustatyta privačios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo pardavimo eilės tvarka, taip pat nurodyta, kad žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą visais atvejais turi pranešti pasirinktam notarui arba tiesiogiai Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) teritoriniam padaliniui pagal žemės buvimo vietą.

Registrų centro duomenimis, 2014 m. dirbamosios žemės saugiklių įvedimas turėjo apriboti užsieniečių piktnaudžiavimo galimybę įsigyjant dirbamosios žemės sklypus, tačiau didžiausia įtaka buvo padaryta esamiems ir potencialiems Lietuvos žemės rinkos dalyviams. Sudėtingesnis biurokratinis aparatas lėmė ne tik sąstingį žemės rinkoje, bet ir išaugusius žemės pirkėjų, pardavėjų ir valstybės kaštus.

Per 2014 m. žemės rinka susitraukė apie 30 proc. Remiantis Registrų centro duomenimis, 2014 m. žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimų skaičius sausį, vasarį ir gegužę sumažėjo 63,5 procento. Registrų centro duomenimis, 2014 m. buvo perleista 22 proc.mažiau sklypų, palyginti su 2013 m. Aktyviau vyko derlingos žemės pirkimo- pardavimo sandoriai, jų kainos išliko stabilios, o kai kur ir kilo.

Žemės rinkos pokyčiai ir tendencijos

Atsiradus galimybei užsieniečiams pirkti žemę, žemės savininkai vylėsi, jog žemės kaina kils, tačiau didelio užsieniečių susidomėjimo nesulaukta. Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) duomenimis, iki 2014 m. gruodžio dėl leidimų įgyti dirbamosios žemės kreipėsi ir jų sulaukė vos 2 užsieniečiai. Nuo 2014 m. gegužės 1 d. iki lapkričio 11 d. išduoti 4 402 leidimai įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, nuo 2015 m. pradžios NŽT išdavė 13 340 leidimų. Nuo 2014 m. pradžios iki 2014 m. lapkričio 17 d. gauti 18 474 žemės savininkų pranešimai apie sprendimus parduoti privačius dirbamosios žemės sklypus.

Balandį parduotų visų paskirčių žemės sklypai sudarė 1,8 tūkst. vienetų arba 35,9 proc. daugiau už kovo rezultatus. Didžiausias prekybos žeme pagyvėjimas 2014 m. balandį užfiksuotas Kėdainių ir Pakruojo rajonuose, kuriuose parduotų sklypų skaičius per mėnesį išaugo daugiau kaip 2 kartus. Vertinant absoliučius skaičius, daugiausiai sklypų - daugiau nei po 300 - balandį parduota Kauno, Kėdainių, Klaipėdos, Vilniaus rajonuose ir Vilniaus mieste.

Draudimo užsieniečiams įsigyti žemės panaikinimas rinkos aktyvumo nesukėlė, tačiau apie tai, kaip ir apie „saugiklių" įstatymą bei būsimą euro įvedimą Lietuvoje, buvo žinoma iš anksto, todėl dalis žemės pirkėjų skubėjo įsigyti dirbamosios žemės dar 2013 m. Dirbamajai žemei paprastai tenka nuo 1/2 iki 2/3 visų žemės pardavimo sandorių, todėl tai turėjo įtakos ir prekybai nekilnojamuoju turtu.

Kai kuriose žemės pardavimo rinkoje veikiančiose bendrovėse 2014 m. gegužę sandorių, palyginti su balandžio pardavimų rodikliais, sumažėjo iki 70 proc. Šį sumažėjimą galima paaiškinti ir tuo, kad apie „saugiklių" įstatymą buvo žinoma iš anksto, todėl 2013 m. IV ketvirtį rinkos aktyvumas šoktelėjo iki 69,9 proc., o bendrai per 2013 m. 2014 m. liepą, palyginti su birželiu, prekyba žeme suaktyvėjo beveik dešimtadaliu.

Prie teisinių suvaržymų mėginanti prisitaikyti dirbamosios žemės rinka liepą taip pat ūgtelėjo: perleista daugiau kaip 1,4 tūkst. dirbamosios žemės sklypų, t. y. 8 proc. daugiau negu birželį, o bendras nupirktos dirbamosios žemės plotas nežymiai viršijo 4 tūkst. ha - vos 3 proc. Bendras vien per pirmus septynis 2014 m. mėnesius nupirktų žemės ūkio paskirties žemės sklypų skaičius, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu, sumažėjo 37,3 proc., o palyginti su 2012 m. - 28,1 proc. Bendras per septynis mėnesius įsigytos dirbamosios žemės plotas, palyginti su 2013 m., sumažėjo 30,4 proc. ir 22,7 proc. Žemės sklypų rugpjūtį parduota maždaug 670 vnt.

Registrų centro duomenimis, 2014 m. IV ketvirtį nekilnojamojo turto registre pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį žemės ūkio paskirties žemė sudarė 65,8 proc., miškų ūkio paskirties žemė - 29,6 proc., vandens ūkio paskirties žemė ir konservacinės paskirties žemė - po 0,1 proc., kitos paskirties žemė - 4,4 proc. Atitinkamai 2013 m. Per 2014 m. II ketvirtį privačios žemės ūkio paskirties žemės buvo perleista 16,8 tūkst. sklypų, tai sudarė 461 tūkst. ha. Iš jų Vilniaus apskrityje buvo perleista beveik 3 tūkst. sklypų (7,8 tūkst. ha), Kauno - 2,4 tūkst. sklypų arba 5,7 tūkst. ha, Šiaulių - 2,3 tūkst. sklypų (7,1 tūkst. ha), Panevėžio - 1,8 tūkst. sklypų (6 tūkst. ha), Klaipėdos - 1,4 tūkst. sklypų (3,5 tūkst. ha), Utenos - 1,3 tūkst. sklypų (4,2 tūkst. ha), Marijampolės, Tauragės ir Telšių apskrityse - kiek daugiau nei po 1 tūkst. sklypų arba atitinkamai 3,2 tūkst., 2,7 tūkst. ir 3,2 tūkst. Per 2014 m. II ketvirtį buvo sudaryta 5,9 tūkst. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pardavimo sandorių, tai sudarė 13,1 tūkst. ha. Daugiausiai sandorių buvo sudaryta Vilniaus ir Kauno apskrityse - 1,3 tūkst. ir 0,95 tūkst. (2 tūkst. ir 1,9 tūkst. ha), Panevėžio, Utenos ir Alytaus - 0,71 tūkst., 0,67 tūkst. ir 0,66 tūkst. sandorių (1,6 tūkst., 3,2 tūkst. ir 1,5 tūkst. ha), Šiaulių, Tauragės ir Klaipėdos apskrityse - kiek mažiau nei po 0,4 tūkst. sandorių (910, 670 ir 600 ha).

Žemės įsigijimo sumažėjimui galėjo turėti įtakos ne tik „saugiklių" įstatymas, bet ir Rusijos sankcijos. Šios priežastys ir artėjantis euro įvedimas suaktyvino žemės nuomos rinką, dėl to galėjo kilti ir nuomos kainos.

Remiantis ŽŪIKVC duomenimis, 2014 m. vidutinė žemės ūkio paskirties žemės pirkimo kaina siekė 2 171 Eur/ ha, arba 11 proc. daugiau negu 2013 m. 2014 m. vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina, palyginti su 2000 m. Nuo 2000 m. vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina stabiliai kilo ir tik 2003 m. bei 2009 m. krito. Didžiausias vidutinės kainos augimas, palyginti su prieš tai buvusiais metais, vyko 2002, 2006 ir 2013 m.

Žemės ūkio paskirties žemės nuomos vidutinė kaina 2014 m. buvo 80 Eur/ha, t. y. 3 proc. didesnė negu 2013 m. ir 8,3 karto didesnė negu 2000 m. Nuo 2000 m. vidutinė žemės nuomos kaina stabiliai kilo, išskyrus 2009 m., kai šalyje buvo juntama ekonominė recesija. Didžiausias žemės nuomos kainos augimas, palyginti su prieš tai buvusiais metais, buvo 2006 ir 2011 m.

Remiantis Registrų centro duomenimis, didesnių nei 1 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė pardavimo kaina nuo 2000 m. išaugo 7,11 karto ir 2014 m. siekė 2 355,48 Eur/ha. Stabilus kainų augimas 2000-2014 m. laikotarpiu turėjo išimtis tik 2001 m. ir 2009-2010 m.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir nuomos kainai nemažą įtaką turi žemės derlingumas, vertinamas žemės našumo balais.

Remiantis ŽŪIKVC 2015 m. atliktos žemės ūkių valdytojų apklausos duomenimis apie 2014 m. žemės pirkimo-pardavimo ir nuomos sandorius, galima išskirti kelias žemės našumo balų grupes. Didžiausios vidutinės žemės ūkio paskirties žemės pirkimo kainos Kauno r. savivaldybėje - 5 452 Eur/ha, mažiausios - Varėnos r. savivaldybėje - 786 Eur/ ha.

ŽŪIKVC duomenimis, 2011-2014 m. žemės ūkio paskirties žemės pirkimo kainos kasmet augo Šiaulių, Panevėžio, Vilniaus ir Tauragės apskrityse. Didžiausias - apie 200 proc. 2011-2014 m. žemės ūkio paskirties žemės nuomos kainos kasmet augo Alytaus, Vilniaus ir Tauragės apskrityse. Drastiškas, daugiau kaip 600 proc. siekiantis vidutinių nuomos kainų augimas, lyginant 2011 ir 2014 m., buvo Utenos apskrityje, daugiau kaip 300 proc. vidutinė nuomos kaina minėtu laikotarpiu augo Vilniaus apskrityje. Mažiausi vidutinių nuomos kainų pokyčiai per 2011- 2014 m.

Šiandien posėdyje Vyriausybė patvirtino naujas taisykles dėl atlyginimo asmenims už valstybės nuosavybėn paimtą žemės ūkio paskirties žemę. Pasak Žemės ūkio ministerijos, tai dar vienas papildomas saugiklis siekiant išvengti spekuliacijų žemės ūkio paskirties žeme, nes šis Vyriausybės nutarimas suteikia valstybei teisę paimti savo nuosavybėn žemės ūkio paskirties žemę, jeigu įstatymų nepaisantis žmogus jos įsigijo daugiau nei leidžiama, t.y. daugiau nei 500 hektarų.

Šiemet įsigaliojusiose Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo nuostatose numatyta, kad asmuo ar su juo susiję asmenys negali įsigyti daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės. „Tai dar vienas papildomas saugiklis, kad mūsų šalies ir užsienio šalių piliečiai nespekuliuotų žemės ūkio paskirties žeme. Šis Vyriausybės nutarimas suteikia valstybei teisę paimti savo nuosavybėn žemės ūkio paskirties žemę, jeigu įstatymų nepaisantis žmogus jos įsigijo daugiau nei leidžiama, t. y. daugiau nei 500 ha“, - sakė žemės ūkio ministras prof. Vigilijus Jukna.

Asmuo, kurio atžvilgiu yra priimtas teismo sprendimas paimti žemės sklypą valstybės nuosavybėn, kreipiasi į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT), pateikdamas duomenis, reikalingus nustatyti atlyginimo dydį.

NŽT apskaičiuoja atlygintiną sumą už valstybės nuosavybėn paimtą žemės sklypą, asmeniui atlygina paimto žemės ploto žemės įsigijimo kainą arba vidutinę rinkos vertę, kurios dydis nustatomas pagal Žemės verčių zonų žemėlapius, jeigu vidutinė rinkos vertė yra mažesnė. Atlygintina suma išmokama iki kitų kalendorinių metų liepos 1 d.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinasis įstatymas (projektas Nr.IXP-1120(4). Įstatymo tikslas - užtikrinti, kad Lietuvos nacionalinis turtas - žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama racionaliai, būtų skatinama žemės rinka ir konkurencingas žemės ūkis, sudarytos sąlygos žemės konsolidacijai.

Konstitucijos 47 straipsnio pataisa ir Konstitucijos 47 straipsnio antrojoje dalyje numatyto žemės sklypų įsigijimo nuosavybėn subjektų, tvarkos, sąlygų ir apribojimų konstitucinio įstatymo pakeitimo įstatymu (projektas Nr.IXP-1120(4) (žr. aukščiau) išplėtus galinčių įsigyti žemės ūkio paskirties žemę subjektų ratą (savivaldybėmis ir kitais Lietuvos juridiniais asmenimis - nuo Konstitucijos 47 straipsnio pataisos įsigaliojimo, užsienio subjektais - nuo Lietuvos narystės ES pradžios), gali padaugėti atvejų, kai žemės ūkio paskirties žemė superkama perpardavimo tikslu ar naudojama ne pagal paskirtį.

Vengiant nurodytų neigiamų padarinių, įstatymu (projektas Nr.IXP-1120(4) nustatomos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sąlygos, maksimalus žemės ūkio paskirties žemės plotas, kurį gali įsigyti ir nuosavybės teise turėti fiziniai ir juridiniai asmenys, nustatomi asmenys, kurie turi pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Šiuo įstatymu įtvirtinama, kad valstybė gali parduoti ar kitu būdu perduoti nuosavybės teisę į žemę fiziniams ir juridiniams asmenims tik užbaigus nuosavybės teisių atkūrimą į žemės ūkio paskirties žemę toje kadastro vietovėje.

Šia Konstitucijos pataisa Konstitucijos 47 straipsnio nuostatos suderintos su Europos Sąjungos teise. Š.m. sausio 23 d. priėmus pataisą, panaikintas iki tol galiojęs draudimas savivaldybėms ir kitiems Lietuvos juridiniams asmenims įsigyti nuosavybės teise žemės ūkio paskirties žemę, vidaus vandenis, miškus ir suteikta teisė Lietuvos juridiniams asmenims įsigyti žemę nuosavybės teise tomis pačiomis sąlygomis kaip ir Lietuvos piliečiams. Teisės įsigyti nuosavybės teise žemės ūkio paskirties žemę suteikimas juridiniams asmenims sudarė vienodas galimybes fiziniams ir juridiniams asmenims verstis komercine ūkine veikla ir ūkininkauti.

Užsieniečiai kol kas nepuolė pirkti lietuviškos žemės. Ar juos stabdo žemės pardavimo saugikliai? Nekilnojamojo turto agentai tuos saugiklius vadina nesąmone, o Lietuvą - oligarchine valstybe. Vyriausybė ėmėsi peržiūrėti įstatymą, numatantį žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo taisykles.

„Šiuo metu yra peržiūrimas visas įsigaliojęs įstatymas. Esminiai įstatyme numatyti saugikliai yra tai, kad žemę įsigyti turi teisę fizinis asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos.

Ūkininkas iš Meškuičių Tautvydas Zelba gegužės pirmosiomis dienomis kaip tik derino žemės pirkimo dokumentus. Perka kelis naujus sklypus savo ūkiui. „Kažkodėl perpardavinėtojai pabūgo žemės pardavimo saugiklių. Atsikrato žeme ir nebelaukia išsvajotų eurų“, - pasakojo T. Žemės kaina išliko panaši, kaip ir anksčiau.

„Žemės kainą visada diktuos tie ūkininkai, kurie yra šalia parduodamos žemės. „Manau, kad buvo reikalinga sudėti saugiklius vien dėl manipuliavimo žeme. Žemę pirko ne tie, kurie dirba, o tie, kurie perka-parduoda-išnuomoja.

„Tai reiškia, kad bus leidžiama turėti nuosavos žemės ir daugiau, nei 500 hektarų. Ši įstatymo vieta labai aiški ir reikalinga juridiniams asmenims. Juk turime kažkur tuos gyvulius laikyti“, - sako A.

„Ypač mažiesiems ūkininkams bus sunkiau įsigyti žemės. Bankai sumažins finansavimą, nes negalėdami perimti daugiau, nei 500 hektarų žemės (jeigu ūkininkas su banku neatsiskaitys), tiesiog nebeteiks žemės pirkimui paskolų. O ūkininkai, kurie neturi grynųjų pinigų, neturės iš ko pirkti žemės be paskolų. Grynųjų pinigų turi tik stambieji ūkininkai“, - sakė T. Ūkininkas mano, kad smulkieji ūkiai ir toliau vargs, nes neturės iš ko plėstis. „O pradedančių ūkininkų neįsivaizduoju, kad dar galėtų atsirasti“, - mano T.

Ūkininkas mano, kad saugiklių reikėjo, bet dabartinis įstatymas parengtas ne pagal eilinių žmonių poreikius. „Aktyviausi buvo stambieji ūkininkai, jie ir laimėjo iš šito įstatymo“, - įsitikinęs T.

„Pridirbo mūsų tautos išrinktieji! Visiška kvailystė, kad žemę gali pirkti tik ūkininkai“, - įsitikinęs A. „Labiausiai nukentės žmonės, turintys nedidelius sklypus. Jie taps beverčiai. Smulkaus žemės savininko sklypo tikrai nevažiuos pirkti ūkininkas, kuris dirba už keliasdešimt kilometrų dėl hektaro ar dviejų. O šalia esantis stambus ūkininkas pasiūlys labai mažą kainą, nes žinos, kad niekas kitas tos žemės nepirks. A.

„Kodėl jiems nenusipirkus kokio gražesnio laukelio arčiau miško ar vandens su mintimi, kad savo žemėje galės išsikepti šašlyką ar pasistatyti kokią sodybą? Bet tokiems žmonėms nusipirkti žemės nebebus galima. Reikėjo skatinti emigrantus įsigyti Lietuvos žemės, o ne drausti“, - piktinosi A.

„Nukentės paprasti žmonės. Nes mūsų valstybėje joja ant mažųjų. Lietuvoje dirbama oligarchams“, - įsitikinęs A.

PIRKIMAS: Jaunas ūkininkas iš Meškuičių Tautvydas Zelba po gegužės pirmosios jau suderino kelis žemės pirkimo sandorius.

Vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina (Eur/ha)

tags: #zemes #isigijimo #laikinasis #istatymas