Žemės mokestis, PVM ir apmokestinimas Lietuvoje

Kasmet spalio pabaigoje dauguma gyventojų gauna pranešimus apie mokėtiną mokestį už žemę. Tokiu atveju svarbu tiksliai žinoti, koks mokestis yra mokamas - žemės mokestis ar žemės nuomos mokestis. Žemės ir žemės nuomos mokesčiai - visai skirtingi mokesčiai.

Žemės mokestis

Žemės mokestį moka žemės savininkai ir jis apskaičiuojamas ir sumokamas į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.

Žemės nuomos mokestis

Valstybinės žemės naudotojai moka ne žemės mokestį, o žemės nuomos mokestį. Valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja ir apskaičiuoja savivaldybė, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas. Šiai savivaldybei ir turi būti sumokėtas šis mokestis.

Mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai. Mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės, o konkrečius tarifus nustato savivaldybės savo sprendimuose. Deklaracija turi būti pateikiama iki einamųjų metų lapkričio 1 d. ir mokestis sumokamas iki einamųjų metų lapkričio mėn. 15 d. Mokesčio mokėtojai yra ir fiziniai, ir juridiniai asmenys, kurie yra sudarę valstybinės žemės nuomos sutartis.

Valstybinės žemės nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo kito mėnesio, kai buvo tapta žemės naudotoju, pirmos dienos. Nuomininkas moka mokestį nuo apmokestinamosios vertės, kuri nustatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje. Savivaldybių tarybos savo biudžeto sąskaita turi teisę mažinti valstybinės žemės nuomos mokestį arba visai nuo jo atleisti.

Nuomojant žemę iš fizinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas. Tačiau gali atsirasti prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM) nuo žemės nuomos pajamų. Šis mokestis mokamas ir su juo susijusios deklaracijos teikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai (toliau - VMI).

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo žemės nuomos pajamų

GPM tarifas nuo žemės nuomos mokesčio pajamų - 15 proc., o jei fizinio asmens nuomos pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, pradedamas taikyti 20 proc. tarifas.

Nustatant, kas turi mokėti ir deklaruoti GPM nuo žemės nuomos pajamų, svarbu įvertinti nuomotojo ir nuomininko mokesčio mokėtojo tipus - fizinis asmuo, fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą (pvz. ūkininkas) ar juridinis asmuo.

• Jei nuomotojas yra fizinis asmuo ir nuomininkas yra fizinis asmuo, neįregistravęs individualios veiklos, tuomet mokestį moka ir metinę deklaraciją GPM311 teikia pats nuomotojas iki kitų metų gegužės 1 d.
• Jei nuomotojas yra fizinis asmuo, o nuomininkas yra fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą, arba juridinis asmuo, mokestį apskaičiuoja, deklaruoja ir sumoka nuomininkas.

Mokestis turi būti sumokėtas tą patį mėnesį, kai buvo išmokėta nuoma, jei nuoma sumokėta iki 15 mėnesio dienos, mokestis sumokamas irgi iki 15 d., jei sumokama po 15 d., mokestis sumokamas iki mėnesio paskutinės dienos. Kartu nuomininkas turi pateikti mėnesinę deklaraciją GPM313 iki kito mėnesio po nuomos išmokėjimo 15 d. ir metinę deklaraciją GPM312 iki kitų metų vasario 15 d.

Jei gyventojas gauna tik žemės nuomos pajamas ir jokių kitų pajamų negauna, nėra prievolės teikti GPM311 deklaracijos. Pažymėtina, kad pajamoms iš žemės nuomos netaikomas neapmokestinamas pajamų dydis (toliau - NPD). Todėl galima situacija, kad gyventojas, gaunantis pajamas iš nuomos, gauna ir kitas pajamas, pvz. darbo užmokestį, ir jam jau pritaikytas NPD darbo užmokesčiui, metams pasibaigus ir susumavus kartu visas pajamas, gali tekti grąžinti GPM į biudžetą. Dėl šios priežasties asmeniui, gaunančiam daugiau nei vienos rūšies pajamų, reikia teikti metinę deklaraciją GPM311.

Taip pat svarbu žinoti, kad pagal GPM komentaro 23 str. Nuomojant žemę iš juridinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas - šiuo atveju nuomotojas juridinis asmuo. Nuomininkas atsiskaito už žemės nuomą pagal nuomotojo pateiktą sąskaitą faktūrą arba PVM sąskaitą faktūrą, priklausomai nuo to, ar nuomotojas yra PVM mokėtojas, ar ne. Todėl šioje situacijoje svarbu įvertinti PVM apskaičiavimo niuansus.

Pridėtinės vertės mokestis (PVM)

Pažymėtina, kad pati žemės nuoma yra PVM neapmokestinama pagal LR PVM įstatymo 31 str. Tačiau, jei nuomotojas yra PVM mokėtojas, jis turi teisę pasirinkti už žemės nuomą skaičiuoti PVM, jeigu ir nuomininkas yra PVM mokėtojas juridinis asmuo. Tokiu atveju, šis pasirinkimas turi galioti ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems tokio tipo sandoriams ir apie šį pasirinkimą reikia deklaruoti VMI nustatyta tvarka. Jei nuomininkas, PVM mokėtojas, vykdo PVM apmokestinamąją veiklą, tuomet jis gali traukti PVM į atskaitą.

Pavyzdys GPM deklaracijos

Žemės pardavimo apmokestinimas

Augantis investuotojų susidomėjimas didelę investicinę grąžą teikiančiu nekilnojamuoju turtu skatina vis daugiau gyventojų ir įmonių parduoti turimus žemės sklypus. Sparčiai kylant žemės vertei, pelnas, gautas ją pardavus, gali būti nemažas. Taip pat auga ir su pardavimu susiję mokesčiai. Todėl prieš priimant sprendimą parduoti žemę, vertėtų įvertinti ir mokestines prievoles.

Gyventojų žemės pardavimo pajamų apmokestinimas skiriasi, kai žemę parduoda gyventojas, nesiverčiantis savarankiška žemės pardavimo veikla tęstinį laikotarpį ir kai žmogus vykdo individualią veiklą parduodamas žemę. Pirmuoju atveju svarbiausia žinoti, jog LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme nustatyta, kad pajamų mokestis nemokamas, jei žemė buvo įsigyta anksčiau nei prieš 10 metų iki jos pardavimo. Jei žemė buvo įsigyta 10 metų laikotarpiu iki jos pardavimo, taikomas 15% mokesčio tarifas.

Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas taip pat suteikia galimybę apmokestinti ne visas pajamas, o tik pelną, gautą iš žemės pardavimo. Iš gautų pajamų atimama turto įsigijimo kaina, sumokėtas komisinis atlyginimas, mokesčiai bei rinkliavos, susijusios su to turto pardavimu. Šios išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais, turinčiais visus norminiuose aktuose numatytus rekvizitus.

Žemės įsigijimo kainos nustatymas

Ne visada žemės įsigijimo vertę galima pagrįsti dokumentais ir ne visada žemės įsigijimas būna susijęs su pirkimo sandoriu. Šiais atvejais turto įsigijimo kaina nustatoma pagal Vyriausybės patvirtintas taisykles. Pavyzdžiui, paveldėto turto įsigijimo verte yra laikoma to turto vidutinė rinkos kaina paveldėjimo momentu. Dovanoto turto įsigijimo kaina yra dovanos gavimo dieną nustatyta turto vertė pagal tikrąją rinkos kainą. Kai nuosavybės teisė į žemę atkurta turto savininkams ar jų artimiesiems, žemės įsigijimo kaina prilyginama žemės pardavimo kainai.

Parduodant žemę ar Lietuvos, ar užsienio juridiniams asmenims, apskaičiuoti ir pervesti į biudžetą gyventojų pajamų mokestį nuo visos pajamų sumos privalo pats žemės pirkėjas. Gyventojas, siekdamas mokėti mokestį tik nuo gauto pelno, turi kreiptis dėl mokesčio perskaičiavimo ir pateikti mokesčių administratoriui prašymą atimti įsigijimo išlaidas iš gautų pajamų. Mokesčio permoka turi būti grąžinta per 30 dienų nuo parašyto prašymo grąžinti mokestį gavimo. Jei atliekamas mokestinis patikrinimas, permoka grąžinama ne vėliau kaip per 10 dienų baigus tikrinti, tačiau tik nenustačius pažeidimų.

Kai žemė buvo parduota Lietuvos gyventojui, žemės pardavėjas turėtų deklaruoti pardavimo pajamas ir sumokėti mokestį, pateikdamas metinę pajamų mokesčio deklaraciją (iki kitų metų gegužės 1 d.). Gyventojas, kuris tęstinį laiką vykdo individualią veiklą parduodamas žemę, šią veiklą privalo įregistruoti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje. Be to, jis gali pasirinkti, ar mokėti pajamų mokestį nuo visų gautų individualios veiklospajamų, ar nuo pajamų, iš kurių atimti leidžiami atskaitymai. Pirmuoju atvejubus taikomas 15%, antruoju - 33% mokesčio tarifas.

Ar žemės pardavimas bus apmokestinamas PVM, įvertinama atsižvelgus į dvipagrindines sandorio ypatybes: ar žemės pardavimas yra gyventojo tęstinė veikla ir koks žemės sklypas yra parduodamas. Jei tai tęstinė veikla, gyventojas tampa PVM mokėtoju, o atsižvelgiant į žemės sklypą, taikomas skirtingas PVM tarifas. PVM objektas yra apmokestinamo asmens prekių tiekimas arba paslaugų teikimas šalies teritorijoje vykdant ekonominę veiklą, t.y. tokią veiklą, kai siekiama gauti pajamų. Ekonominės veiklos vykdymas identifikuojamas, kai asmens sudaromiems sandoriams būdingas tęstinumas ar atsikartojimas.

Todėl bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neketina vykdyti veiklos ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, negali būti laikomi ekonominės veiklos vykdymo požymiu. Kadangi įstatymas tiksliai neapibrėžia, kokiu dažnumu ar kiek vienas paskui kitą sudarytų sandorių laikomi atsitiktiniais, ekonominės veiklos vykdymą įvertinti ganėtinai keblu ir subjektyvu. Vis dėlto, gyventojui tik pardavus paveldėtą žemės sklypą, tęstinumo neįžvelgtų turbūt net mokesčių administratorius. Tačiau jei gyventojas nuolat prekiauja žeme, t.y. vykdo ekonominę veiklą, jis privalo registruotis kaip PVM mokėtojas, kai pajamos iš ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršija tam tikrą sumą.

Svarbu įsidėmėti, jog žemės pardavimas, jei tai nėra žemė statyboms ar žemė su naujais pastatais, PVM neapmokestinamas. Parduodama žemė, tinkama statyboms, ar žemė su naujais pastatais apmokestinama PVM tarifu. Statyboms tinkama žeme laikomas toks žemės sklypas, kuris arba skirtas statybai ir yra leidimas statyti, arba savivaldybės detaliuose planuose yra numatyta šį sklypą užstatyti, neatsižvelgiant į tai, ar jame jau atlikti kokie nors darbai. Žemė su naujais pastatais - tai žemė su nebaigtais statyti arba mažiau nei prieš 2 metus baigtais statyti pastatais.

Įmonių žemės pardavimo pajamų apmokestinimas

Pelno mokesčio įstatymas apmokestina turto vertės padidėjimo pajamas, t.y.žemės pardavimo pajamas, gautas atėmus įsigijimo kainą.

Verta atkreipti dėmesį į tai, kad mokesčių administratoriui suteikta teisė pelno mokesčiu apmokestinti turto nuomą kaip pardavimą, jei ja siekiama paslėpti pardavimą. Tokio netikro pardavimo kriterijai yra šie:

• nuomos terminas - kai jis ilgesnis nei 30 metų,
• jei per trumpesnę nuomos laikotarpio dalį sumokama didesnė išnuomoto turto rinkos kainos dalis,
• kai nuomos sutartis apriboja nuomotojo teises skolintis, skirstyti pelną ar mokėti dividendus.

Sandoris, tenkinantis bent vieną minėtą požymį, gali būti laikomas žemės pardavimu. Nuo turto vertės padidėjimo pajamų įmonės turėtų sumokėti ir kelių mokestį, kuris, priklausomai nuo įmonės veiklos, dažniausiai siekia 0,48 %. Įmonių žemės pardavimas PVM apmokestinamas taip pat, kaip ir gyventojų žemės pardavimas.

Tačiau įmonės, būdamos PVM mokėtojos ir parduodančios “neapmokestinamą” žemę PVM mokėtojui, turi dvi pasirinkimo galimybes - neskaičiuoti PVM arba skaičiuoti PVM visiems sudaromiems sandoriams ne trumpiau kaip 24 mėnesius. Pastarasis pasirinkimas turi būti praneštas mokesčių administratoriui ir suteikia teisę įmonėms pasinaudoti PVM atskaita, jei žemė buvo įsigyta su PVM.

Pagal galiojantį LR Mokesčių administravimo įstatymą, mokesčių administratoriui suteikta teisė perskaičiuoti žemės pardavimo vertę, kai kyla pagrįstų įtarimų, kad ši vertė yra dirbtinai sumažinta ar padidinta. Taigi parduodant žemės sklypą ne rinkos kaina mokesčių administratorius, patikrinęs, gali įmonėms priskaičiuoti papildomą PVM sumą, skirti baudą bei delspinigių.

Svarbu atminti, kad ir daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą - servituto, uzufrukto, užstatymo teisės ar ilgalaikės nuomos - perdavimas ar nustatymas už atlygį gali būti apmokestinamas PVM.

tags: #zemes #mokestis #pvm