Žemės Naudojimo Modeliai Lietuvoje: Iššūkiai ir Perspektyvos

Racionalus teritorijų tvarkymas ir naudojimas valstybinėje bei privačioje žemėje - svarbus strateginis valstybės siekis. Lietuvoje žemė traktuojama kaip visuotinė vertybė, išimtinės svarbos turtas, turintis socialinę funkciją - tarnauti tautos gerovei.

Žemės Tvarkymo Politikos Formavimas ir Institucijų Funkcijos

Aplinkos ministerija (AM) formuotų valstybės politiką žemės tvarkymo, žemės reformos, žemėtvarkos (išskyrus žemės ūkio paskirties žemę) taip pat geodezijos, kartografijos, erdvinių duomenų rinkinių tvarkymo, Lietuvos erdvinės informacijos infrastruktūros plėtojimo, nekilnojamojo turto kadastro, žemės naudojimo valstybinės kontrolės srityse, organizuotų, koordinuotų ir kontroliuotų jos įgyvendinimą. Siekiant perskirstyti institucijų funkcijas žemės naudojimo politikos formavimo srityje, siūloma konsoliduoti su teritorijų planavimo ir statybos veiklomis susijusias sritis. Atitinkamai siekiama pakeisti ir Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) pavaldumą iš Žemės ūkio ministerijos (ŽŪM) į AM.

Svarbu užtikrinti, kad savivaldybės visoje šalies teritorijoje veiktų vieningai, netaikytų skirtingų tvarkų ir standartų žemėtvarkos srityje, sprendimus priimtų vadovaudamosi kompleksiniu požiūriu į įstatymų keliamus uždavinius. Siekiant skaidrinti ir optimizuoti valstybinės žemės valdymą ir naudojimą bei suteikti vietos savivaldai galimybę efektyviai planuoti ir naudoti savo teritoriją, siūloma nustatyti, kad savivaldybės būtų pagrindinis valstybinės žemės patikėtinis ir patikėjimo teise valdytų visą joms Vyriausybės nutarimais perduotą valstybinę žemę savivaldybės teritorijoje.

Pertvarkos Etapai

Pertvarką įgyvendinti planuojama dviem etapais.

Pirmajame etape parengti įstatymų projektai siekiant, jog AM nuo 2023-01-01 formuotų valstybės politiką žemės tvarkymo (išskyrus žemės ūkio paskirties žemės srityje), žemės reformos, žemėtvarkos, geodezijos, kartografijos, nekilnojamojo turto kadastro, žemės naudojimo valstybinės kontrolės (išskyrus žemės ūkio paskirties žemės) srityse bei NŽT taptų pavaldi AM.

Pirmojo etapo įstatymų projektuose taip pat nurodoma, jog nuo 2023-05-01 savivaldybės taptų valstybinės žemės valdytojos (patikėtiniai) visoje savivaldybės teritorijoje.

Žemės Sklypo Paskirties ir Būdo Keitimas

Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymas dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo 2005-01-20 Nr. Konkretaus žemės sklypo esama žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas. Pagal tai nurodoma ką tame sklype galima daryti, kokią veiklą vystyti ar vykdyti. Labai dažnai, turimame sklype, žmonės nusprendžia užsiimti kita veikla nei tai reglamentuoja esama žemės sklypo paskirtis ar būdas, tad tokiu atveju yra reikalingas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.

Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę. Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo". Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.

Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas. Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo. Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.

Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite: savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl sklypo paskirties keitimo, atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis, seną registro centro išrašą ir asmens dokumentą.

Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.

Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Žemės paskirties keitimo kaina labai įvairi ir priklauso nuo daugelio aspektų, todėl rekomenduojame kreiptis į specialistus.

Valstybinė Žemės Naudojimo Priežiūra

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) siekia užtikrinti efektyvesnę ir tikslesnę žemės naudojimo priežiūrą, todėl diegia modernius sprendimus. Nuo šiol planuojant patikrinimus, ypatingas dėmesys bus skiriamas objektams, kurie gali kelti didžiausią grėsmę visuomenės interesams ir aplinkai - juos atrinkti padės automatizuoti GIS modeliai.

Statybos inspekcija (Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos), Statybos inspekcija 2024 metais parengė ir patvirtino žemės naudojimo valstybinės priežiūros rizikingumo vertinimo ir atrankos modelio aprašą, kuris leidžia išskirti svarbiausius kontrolės prioritetus.

2025 m. pirmojo ketvirčio planiniams patikrinimams buvo atrinkti žemės sklypai, esantys valstybės saugomose teritorijose, kultūros paveldo vietovių apsaugos zonose ir besiribojantys su valstybiniais vandens telkiniais.

Automatizuoti sprendimai padeda dar labiau sustiprinti prevenciją ir tikslingai nukreipti priežiūros resursus į rizikingiausias vietas. Siekiant didesnio skaidrumo ir glaudesnio bendradarbiavimo su visuomene, Statybos inspekcija sudarė galimybę su planinių patikrinimų planais susipažinti ne tik savo interneto svetainėje, bet ir patogiai peržiūrėti juos interaktyviame žemėlapyje.

2025 metais Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) atliko 1853 žemės naudojimo patikrinimus. Pažeidimai nustatyti net 1171 atveju, o net 95 proc. jų sudarė savavališkas valstybinės žemės, miško ar vandens telkinių užėmimas ir naudojimas.

Pernai VTPSI atliko beveik 2000 valstybinės žemės naudojimo teisėtumo patikrinimų ir nustatė per 1200 pažeidimų. Daugiau kaip 1100 iš jų - dėl savavališko valstybinės žemės užėmimo. Bendras neteisėtai užimtas plotas siekė daugiau nei 171 hektarą.

Privačios Saugomos Teritorijos

Saugomos teritorijos (ST) yra svarbus nacionalinės gamtinės aplinkos apsaugos ir tvaraus jos išteklių naudojimo strategijos komponentas. Daugelyje valstybių, taip pat ir Lietuvoje, didelė dalis žemės yra ne valstybinė, o priklausanti privatiems asmenims. Lietuvoje tik rezervatuose ir Kuršių nerijos nacionaliniame parke visa žemė priklauso valstybei, kai tuo tarpu kito tipo ST didesnė arba mažesnė dalis žemių yra privačios.

Dalis gyventojų saugomas teritorijas supranta tik kaip draudimų sistemą, kadangi steigiant ST privačioje žemėje yra apribojama arba net visiškai draudžiama tam tikra veikla. Nors privatūs asmenys, kurių vykdoma miškų ir žemės ūkio veikla patiria apribojimus, turi teisę į kompensacijas, jos nėra pakankamos, dėl to kyla didelis visuomenės nepasitenkinimas, o požiūris į ST yra neigiamas.

Toks ar panašus kelias yra vienas iš galimų vis aštrėjančių aplinkosauginio pobūdžio konfliktų sprendimo būdų, kuris netolimoje ateityje galėtų paskatinti privačių saugomų teritorijų (toliau - PST) įteisinimą Lietuvoje. PST galėtų užpildyti spragas jau esamų ST sistemoje - jas galima būtų tikslingai kurti ten, kur apsauga yra labai reikalinga, bet valstybė dėl kažkokių priežasčių to padaryti negali.

Privačių Saugomų Teritorijų Steigimo Mechanizmai

IUCN defines a private protected area as any area of land that is (1) managed to conserve biodiversity; 2) protected with or without official recognition by the State; and 3) owned or otherwise protected by individuals, communities, businesses or non-governmental organizations.

PPAs can provide many benefits - they can fill gaps in the system of existing protected areas, they can be purposefully created where protection is critically needed, but for some reason the government cannot protect.

The different mechanisms for establishing PPA on private land may be subdivided according to the initiators of establishment, government support, and legal regulation. The establishment of a protected area can be encouraged by two different initiatives: voluntary (individual, company, community, NGO) or the government.

When the initiative is voluntary, efforts are being made to promote and support it in various financial and non-material ways. PPAs can be established without a legal recognition, as well as they can be formed using various legal documents or even included in the national system of protected areas. These legal mechanisms can vary widely and often are used combined.

These mechanisms can be divided into three groups: legal agreements with the government; easements and covenants; land trusts or other environmental organizations designated for creating PPAs. For PPAs to function effectively, government control must be exercised. It is important to ensure that the primary purpose for PPA manager is to protect the environment and not to seek profit or other benefits.

Therefore, the first step in the development of the PPAs system should be the establishment of a legal framework. It is important to define the concept itself and the criteria by which a site can be called privately protected and recognized. The legal mechanisms should be as diverse and flexible as possible. Combinations of mechanisms may reflect the direction in which the state wishes to develop the PPAs system.

The second step is the creation of encouragement and support mechanisms. In addition, it is essential that PPAs owners receive specialist assistance to ensure that the environmental objectives are met and that the protected area is maintained. Both the legal framework and the support must ensure that private protected areas are long-lasting or even eternal. The legal system must include provisions that the status of the land does not change when the owner changes his mind, sells it, or inherits it.

Žemės Konsolidacija

Vakarų Europos šalys šimtamečius jau vykdo žemės konsolidacijos projektus, per kuriuos jau daugelį metų kompleksiškai pertvarko žemės sklypų struktūrą, juos stambina, kuria reikiamą ar pertvarko esamą infrastruktūrą, sprendžia aplinkosauginius klausimus ir netgi naudoja vietoje žemės nusavinimo procedūrų.

Žemės konsolidacijos procesai nėra nauji. Vieni iš pirmųjų mėginimų konsoliduoti žemę, kaip atininkamos žemės reformos metodas, vyko Skandinavijos valstybėse t.y. Suomijoje, Švedijoje ir Danijoje 18 a. pabaigoje - 19 a. pradžioje.

Trys pirmieji žemės konsolidacijos projektai Švedijoje buvo įvykdyti tarp 1750 metų ir 1920 metų. Švedijoje žemės konsolidacija atsirado, kaip rezultatas nepalankaus kalnuoto kraštovaizdžio neleidusio suformuoti racionalių, patogių sklypų, kai uolingos kalvos ir įdubos skaidė sklypus. Suomijoje žemės konsolidacijos įstatymas pirmą kartą buvo priimtas 1757 m. ir nuo to laiko beveik visa žemė Suomijoje buvo bent kartą konsoliduota.

Danijos žemės konsolidacija siekiama sumažinti susiskaidymą tarp žemės ūkio paskirties žemės sklypų. Ji apibrėžiama taip:

Danijos žemės konsolidacijos įstatymus apibrėžia ir įgalina konsolidacijos agentūros, kurios atlieka žemės konsolidavimo darbus ir nustato pagrindinius principus.

Žemės konsolidacijos planuotojas (matininkas ar agronomas) derasi su ūkininkais.

Ūkininkai nereikia pirkti ir parduoti žemės vienam nuo kito; pirkimai ir pardavimai eiti per.

Žemės konsolidacijos sutartyse yra visi savininkų susitarimai. Tai reiškia, kad yra tik vienas dokumentas kiekvienam savininkui nepriklausomai nuo to, keliuose sandoriuose jis dalyvauja.

Visi žemės konsolidacijos schemos pakeitimai atliekami vadovaujantis įstatymais, juridiniame žemės komisijos nutarime.

Savininkai sutinka apytiksliai nurodyti sritis, kuriose kadastriniai matavimai atliekami tik tada, kai šie pakeitimai formaliai veiksmingi.

Danijos konsolidavimo projektus įgyvendinantis asmuo yra apskrities komisija. Ši komisija yra pavesta vykdyti teisės aktus, kurie reglamentuoja atsakomybę žemės ūkio paskirties žemę Danijoje. Ši komisija gali suteikti teises ir išimtis tais atvejais, kai priimami sprendimai žemės konsolidacijos projekte pažeidžia pagrindines taisykles, pavyzdžiui, viršutinių lubų turėjimo dydžius ir maksimalius atstumus tarp pastatų ir žemės sklypų. Planuotojas veda derybas dėl atitikimų teisės aktų nepaisymo planavimo metu. Planuotojas taip pat yra atsakingas už visų kitų teisės aktų laikymąsi.

tags: #zemes #naudojimo #modeliai