Žemės nuoma ir pardavimas: įstatymai ir svarbūs aspektai Lietuvoje

Žemė Lietuvoje yra savitas aplinkos elementas, laikomas vienu svarbiausiu ištekliu, o kartu ir nacionalinis turtas. Ji yra svarbi ne tik dėl savo kiekio, bet ir dėl derlingojo sluoksnio, kuris naudojamas kaip pagrindinė gamybos priemonė. Teisine prasme žemė pirmiausia suprantama kaip suverenios valstybės teritorija, taip pat kaip nuosavybės ir naudojimo teisės objektas.

Valstybė, teisės normomis tvarkydama žemės santykius, siekia detaliai apibrėžti žemės, kaip pagrindinio nacionalinio turto, teisinį režimą, reguliuoti disponavimo žeme tvarką, garantuoti racionalų žemės naudojimą ir apsaugą. Šiuos žemės santykius įtvirtina Lietuvos Respublikos Konstitucija, Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai.

Vienas svarbiausių teisės aktų yra Lietuvos Respublikos Žemės įstatymas, reglamentuojantis žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą Lietuvos Respublikoje. Jame numatyta, kad įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą tausojant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

Šiame straipsnyje aptarsime žemės nuomos ir pardavimo teisinius aspektus Lietuvoje, įskaitant žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo apribojimus, pirmumo teises bei valstybinės žemės nuomos ypatumus.

Žemės nuosavybės teisės įgijimo pagrindai

Žemės nuosavybės teisė yra viena svarbiausių daiktinių teisių, kurios reglamentavimui skirta Civilinio kodekso 4 knyga. Nuosavybės teisės reglamentavimas yra aktualus tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.

Pagal CK 1.2 straipsnio 2 dalį, civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu - teismas, jeigu toks apribojimas būtinas viešajai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti.

Civilinio kodekso naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas. Pagal 1964 m. Civilinio kodekso 149 str., jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda nuo įregistravimo momento.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad 2001 m. Civilinis kodeksas neskatina neregistruoti nuosavybės teisės. Jei sandoris neįregistruojamas, šalys teisme negalės įrodinėti savo nuosavybės teisių remiantis tokiu sandoriu, be to, asmuo tokios nuosavybės negalės parduoti, padovanoti ar kitaip perleisti ir atlikti kitus veiksmus. Iš to darytina išvada, kad iš esmės Civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto.

Žemės nuosavybės teisei įgyti taikomi analogiški pagrindai, kaip ir kitai nuosavybei įgyti - sandoriais, paveldėjimu, įgyjamąja senatimi ir kitais įstatymo nustatytais pagrindais.

Privati žemės nuosavybės teisė įgyjama administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu. Nuosavybės teisė į žemę suteikiama neatlygintinai apskrities viršininko sprendimu. Svarbu, kad visi šie veiksmai atitiktų įstatymų ir poįstatyminių aktų reikalavimus.

Teismo sprendimas reikalingas tais atvejais, kai reikia nustatyti juridinę reikšmę turintį faktą apie įgijimą žemės nuosavybės teisės įgyjamąja senatimi ir pan.

Nuosavybės teisės atkūrimą reguliuoja eilė įstatymų: 1991 m. įstatymas „Dėl žemės reformos“, vėlesnius Vyriausybės nutarimus pakeitęs 1997 m. liepos 1 d. įstatymas „Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymas“, 1997 m. liepos 2 d. Lietuvos respublikos Žemės reformos įstatymo pakeitimo įstatymas, Žemės įstatymas.

Asmenims, kuriems turtas perleistas nesilaikant įstatymo nustatytos formos ir tvarkos testamentu (naminiu testamentu) arba sutartimis (pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokiu rašytiniu dokumentu), taip pat asmenims, kuriems nuosavybės teises perėmėjai testamentu paliko turtą, būtinas šio fakto nustatymas.

Svarbu paminėti, kad asmenims, kurie nustatytu laiku buvo padavę prašymus atkurti nuosavybės teises, ir kurie yra mirę, nuosavybės teisės atkuriamos mirusiojo vardu ir perduodamos įpėdiniui, jeigu šis yra Lietuvos Respublikos pilietis.

Asmenims, kuriems miręs turto savininkas testamentu paliko savo turtą, nepaisant to, jog testamente nėra duomenų apie žemės ar kito nekilnojamojo turto palikimo faktą, taip pat gali būti atkurtos nuosavybės teisės.

Jei nekilnojamasis turtas, toks kaip žemė, miškai ir vandens telkiniai, buvo nacionalizuotas ar kitaip neteisėtai nusavintas, nuosavybės teisės taip pat gali būti atkuriamos, kaip numato įstatymas.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas

Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje - tai žemės plotai, skirti ūkininkavimui, augalininkystei, gyvulininkystei ar kitai žemės ūkio veiklai. Nors tai viena pigiausių nekilnojamojo turto rūšių, jos pardavimas - ne toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Pardavimo procesą reglamentuoja ne tik Civilinis kodeksas, bet ir specialūs įstatymai, apribojantys pirkėjų ratą bei numatantys tam tikrus reikalavimus.

Pagrindiniai žemės ūkio paskirties žemės bruožai:

• Naudojama ūkininkavimui ar su žemės ūkiu susijusiai veiklai.
• Turi būti tinkamai prižiūrima ir neapleista.
• Gali būti ribojama pagal plotą ar subjektus, turinčius teisę įsigyti (ypač užsieniečiai).
• Gali būti keičiama į kitą paskirtį, tačiau tai reikalauja papildomų derinimų ir leidimų.

Žemės ūkio paskirties žemė

Kas gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę?

Pagal galiojančius teisės aktus:

• Fiziniai asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jei:
  • Yra Lietuvos Respublikos piliečiai.
  • Yra ūkininkai arba turintys žemės ūkio veiklos patirties.
  • Įsipareigoja dirbti įsigytą žemę 5 metus nuo įsigijimo.
• Juridiniai asmenys gali įsigyti žemę, jei:
  • Jų pagrindinė veikla - žemės ūkis.
  • Jie vykdo veiklą Lietuvoje ne mažiau kaip 3 metus.
• Užsieniečiai gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę tik ribotais atvejais - priklausomai nuo tarptautinių sutarčių ir Europos Sąjungos teisės.

Apribojimai žemės pirkimui

Pagal Žemės įstatymą:

• Didžiausias leidžiamas plotas: fizinis ar juridinis asmuo gali turėti ne daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės.
• Jei pirkėjas jau yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, būtina įvertinti bendrą visos turimos žemės plotą.
• Prieš parduodant sklypą, būtina įsitikinti, kad jis nėra nacionalizuotas, apribotas specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis (pvz., draustiniai, sanitarinės apsaugos zonos).

Pirkėjo pirmumo teisė

Svarbu žinoti, kad žemės ūkio paskirties žemės pirkimui dažnai taikoma pirmumo teisė:

• Gretimų sklypų savininkai turi teisę įsigyti žemę pirmenybės tvarka.
• Privaloma apie planuojamą pardavimą pranešti savivaldybei, kuri informuoja pirmumo teisę turinčius asmenis.
• Jei per 30 kalendorinių dienų jie neišreiškia noro pirkti - sklypą galima parduoti laisvai.

Pardavimo procesas žingsnis po žingsnio

1. Dokumentų paruošimas:
   • Žemės nuosavybės dokumentai.
   • Kadastriniai matavimai (jei reikia).
   • Žemės vertinimo pažyma (neprivaloma, bet naudinga).
2. Pirkėjo paieška ir pirmumo teisės procedūros.
3. Notarinės sutarties sudarymas:
   • Būtina pateikti visus dokumentus.
   • Jei parduodamas tik dalis sklypo - reikia kadastrinių duomenų atnaujinimo.
4. Registracija Registrų centre:
   • Naujas savininkas turi per 30 dienų įregistruoti sandorį.
   • Galima naudotis eRegistru sistema.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypai

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

• Ar galiu parduoti žemę užsieniečiui?
  • Tik tuo atveju, jei pirkėjas atitinka reikalavimus (ES pilietis, ūkininkas, dirbęs žemę Lietuvoje). Užsieniečiams taikomi papildomi apribojimai.
• Kiek kainuoja pardavimas?
  • Kainą sudaro: notaro mokesčiai (apie 0,4-0,7 % nuo sumos), Registrų centro mokestis (nuo 17,40 €), jei taikomas NT mokestis ar pelno mokestis - reikia deklaruoti VMI.
• Ar galiu pakeisti žemės paskirtį prieš parduodant?
  • Taip, bet tai ilgas ir sudėtingas procesas, kuris reikalauja: detalaus plano, viešo svarstymo, savivaldybės ir Nacionalinės žemės tarnybos leidimo.

Rekomendacijos prieš parduodant

• Pasitikrinkite, ar žemė neturi juridinių ar aplinkosauginių apribojimų.
• Jei žemė nuomojama - patikrinkite sutarties sąlygas, nes nuomininkas gali turėti pirmumo teisę.
• Įsivertinkite galimą mokestinę naštą, ypač jei žemė parduodama su pelnu (deklaruojamas GPM).

Valstybinės žemės nuoma ir nekilnojamojo turto pardavimas

Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.

Civilinis kodeksas numato, kad neaptarus pirkėjo teisių į valstybės išnuomotą žemės sklypą, ant kurio yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, o užstatytas sklypas yra būtinas naudoti šiam daiktui pagal paskirtį - nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris negali būti notaro patvirtintas, o jei toks patvirtintas - laikomas negaliojančiu.

Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.

Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo.

Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos.

Situacija, kai žemė naudojama be teisinio pagrindo

Kiek kitokia situacija susiklosto, kai juridiniam ar fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis daiktas yra ant valstybinio žemės sklypo, kuriuo daikto savininkas naudojasi be jokio teisinio pagrindo, t.y., nesudaręs nei nuomos, nei kitokios sutarties.

Pagal Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.

Jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą. Negavus tokio sutikimo, asmuo negali parduoti nekilnojamojo daikto.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.

Norint parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y., kol pardavėjas ir NŽT nesudarys nuomos, ar panašaus pobūdžio naudojamo žemės sklypo ar jo dalies sutarties, suteikiančios teisę nekilnojamojo daikto savininkui teisėtai naudotis valstybiniu žemės sklypu, ar jo dalimi.

Nors toks Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytas draudimas neabejotinai apsunkina nekilnojamojo daikto savininko teises siekiant jį parduoti, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad jis nelaikytinas asmens teisės disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu.

tags: #zemes #nuoma #parduodant #turta