Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis. Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys.
Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.
Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas. Lietuvos Aukščiausiasis teismas, aiškindamas valstybinės žemės nuomos teisinius santykius yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos, tuo tarpu privačios žemės nuomos santykiams būdingas sutarčių laisvės principas, kuris suteikia galimybę sandorio šalims susitarti dėl sutarties sąlygų.
Žemės nuomos sutartis sudaroma raštu. Kai žemė išnuomojama užsienio fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu jie pageidauja, sutartis gali būti surašoma dviem kalbomis: lietuvių ir viena iš užsienio kalbų.
Pagrindiniai žemės nuomos sutarties aspektai
Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį.
Sutarties terminas: Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos. Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį. Lietuvos Aukščiausias teismas dėl žemės nuomos sutarties termino pasibaigimo ir neterminuotos nuomos sutarties konstatavo, kad pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, taigi po žemės nuomos sutarties termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos. Faktinis naudojimasis žeme be juridinio pagrindo, suteikiančio tokią teisę, nesukuria teisėto naudotojo statuso.
Nuomos mokestis: Nuomos mokesčio dydis, jei nuomojama žemė yra privati, nustatomas sandorio šalių valia, valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.
Subnuoma: Žemės nuomininkas turi teisę subnuomoti žemės sklypą, tačiau tokia teisė turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų. Žemės ūkio paskirties žemės nuomoti kitai paskirčiai negu numatyta žemės nuomos sutartyje negalima. Subnuomos sutarčiai galioja visi reikalavimai taikomi ir įprastai žemės nuomos sutarčiai.
Sutarties nutraukimas: Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius. Jei nuomotojas nevykdo savo pareigų susijusių su žemės sklypo inžinerinių įrenginių remontu, nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesilaikydamas nurodytų terminų. Žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Žemės naudojimas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sudaro du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindus.
Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas. Esminė minėtos nuomininko teisių garantijos sąlyga - nuomininkas nuomos sutartį privalėjo vykdyti tvarkingai pagal sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Žemės nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo jo lėšomis tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jei žemės savininkas nevykdo šios pareigos, nuomininkas gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Jei žemės savininkas nevykdo remonto, o atitinkamų institucijų remontas pripažintas būtinu, nuomininkas turi teisę atlikti remontą savo lėšomis ir vėliau teismo tvarka išsiieškoti išlaidas, patirtas remonto metu.
Žemės nuomininkui taip pat gali būti atlygintos išlaidos, patirtos gerinant žemės ūkio paskirties žemę, jei tai numato žemės nuomos sutartis arba kai šalys iš anksto susitaria dėl planuojamų darbų pobūdžio, masto ir išlaidų. Civilinis kodeksas numato nuomininko galimybę gauti kompensaciją už nuomos laikotarpiu jo pastatytus pastatus, statinius ar įrenginius, jeigu tai buvo numatyta sutartyje.
Jeigu pasibaigus nuomos sutarčiai pastatai nuosavybės teise lieka nuomininkui, jis įgauną teisę žemės servituto nustatymui, tačiau tokia galimybė, turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje arba papildomame rašytiniame susitarime. Pastatai, kurie buvo pastatyti pažeidžiant sutartyje numatytas sąlygas, turi būti nugriauti paties nuomininko, to nepadarius, žemės sklypo savininkas gali įvykdyti pats nuomininko lėšomis arba, jei pastatai atitinka visus reikalavimus, įgyti nuosavybės teisę į juos.
Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. Jei žemės nuomininkas juridinis asmuo reorganizuojamas, teisės ir pareigos pereina po reorganizavimo atsiradusiam juridiniam asmeniui.
Nuomininkas turi teisę gauti informaciją iš nuomotojo apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindai
- Žemės naudojimas ne pagal sutartį.
- Nuomininko įsipareigojimų nevykdymas.
- Nuomotojo atsisakymas vykdyti remonto darbus.
Nuomininko teisės nutraukus sutartį
- Kompensacija už patirtas išlaidas (jei numatyta sutartyje).
- Pirmumo teisė sudaryti naują sutartį pasibaigus terminui (jei sutartis vykdė tinkamai).
| Aspektas | Privati žemė | Valstybinė žemė |
|---|---|---|
| Nuomos terminas | Šalių susitarimu | Iki 99 metų |
| Nuomos mokestis | Šalių susitarimu | Reglamentuojamas teisės aktais |
| Subnuoma | Galima, jei numatyta nuomos sutartyje | |
| Sutarties nutraukimas | Galimas prieš terminą, jei viena iš šalių nevykdo įsipareigojimų | |
tags: #zemes #nuomininko #teises