Nekilnojamasis turtas šiltuose kraštuose prie jūros vilioja daugelį, ieškančių ne tik atostogų būsto, bet ir pelningos investicijos. Rinkos analizė yra pirmas žingsnis, nuo kurio reikėtų pradėti. Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto kainas ir investavimo galimybes Ispanijoje ir Kipre.
Investavimo žingsniai ir rizikos
Prieš investuojant į nekilnojamąjį turtą šiltuose kraštuose, svarbu atlikti keletą žingsnių:
- Numatyti, kokią pinigų sumą planuojate skirti investicijai.
- Jei tai bus paskola, turite žinoti, kiek tiksliai galėsite skolintis iš banko, koks bus reikalingas pradinis įnašas ir koks bus paskolos grąžinimo procesas, laikotarpis.
- Jei tai jūsų sukaupti pinigai, taip pat verta numatyti laiką, per kiek laiko investavus ir užšaldžius pinigus, galėsite juos atsiimti, ar tai nesudarys papildomų finansinių bėdų.
Investuojant į nekilnojamąjį turtą visada išlieka rizika, kad keisis rinkos situacija - galbūt kris kaina, o galbūt priešingai - kils. Įprastai žmonės, investicijai pirkdami būstą, iškart numato, kokiu tikslu tai daro - planuoja nuomoti, parduoti ir pan.
Jeigu įsigytą būstą planuojate nuomoti, dar prieš perkant išanalizuokite rinką ir jos galimybes - kokia nuomos paklausa ir pasiūla, kokios kaina vyrauja už savaitės, mėnesio, metų laikotarpį. Jeigu planuojate pajamas iš pardavimo - privalo nuolat sekti rinką, jos pokyčius ir imtis atitinkamų sprendimų.
Kalbant apie investicijas į NT, svarbu nuolat stebėti šalies situaciją ir politiką NT klausimu, sekti įstatymų pakeitimus ar planuojamas pataisas, kurios gali daryti įtaką jūsų turimo būsto pelningumui, mokesčiams. Be to, būtina suprasti, kad investicija į nekilnojamąjį turtą - ilgalaikė, todėl tikėtis pelno pirmais mėnesiais ar net metais - nevertėtų.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Ieškantys saulės ir patrauklių investicijų, vis dažniau atsigręžia į Ispaniją, kuri, šiltu klimatu ir 320 saulėtų dienų per metus, traukia tiek poilsiautojus, tiek būsto pirkėjus. Šiuo metu Ispanijoje NT rinka laikoma stabilia ir perspektyvia ilgalaikiam investavimui. Kainos metai iš metų auga, nors šis augimas vyksta gana nuosekliai, tad ir rizika svyravimams yra nedidelė. Investuotojai ir poilsiautojai iš visos Europos - nuo Norvegijos iki Lietuvos - renkasi Ispanijos būstą ne tik poilsiui, bet ir kaip užtikrintą investiciją. Per metus NT kainos vidutiniškai auga 10-12 %, tad investicija į NT čia išlieka viena patikimiausių ilgalaikių kapitalo saugojimo ir auginimo formų.
Lietuvių susidomėjimas Ispanijos NT rinka ypač išaugo pastaraisiais metais. Prie to prisidėjo ir patogus susisiekimas - Kaunas-Alikantė maršrutu skraidoma net 5 kartus per savaitę, o skrydžio trukmė - vos 4 valandos. Vis daugiau žmonių renkasi būstus pajūrio miestuose kaip Torrevieja, kur lengvai pasiekiami smėlėti paplūdimiai, restoranai, kavinės ir prekybos vietos. Už vidutinį lietuvių biudžetą - 100-150 tūkst. eurų - galima įsigyti puikų būstą Ispanijoje.
NT plėtros bendrovė „Realco“ įsigijo du žemės sklypus Ispanijos Kosta del Solio pakrantėje, viename brangiausių Marbeljos rajonų, kur vystys du prabangių vilų projektus. Pasak įmonės vadovo Juliaus Dovidonio, sklypai visame pasaulyje garsėjančioje kurortinėje Ispanijos teritorijoje tarp Marbeljos, Benahavio ir Esteponos, vadinamoje „auksiniu trikampiu“, yra pirmoji bendrovės investicija į NT projektus užsienyje.
Nekilnojamojo turto agentūros „IS Real Estate“ Ispanijoje vadovė Sonata Norkienė neslepia, kad viena pelningiausių investicijų krypčių - nekilnojamasis turtas šiltuose kraštuose. Agentūros vadovė Sonata Norkienė akcentuoja, kad investuojant nuomai, idealu rinktis būstą ne toliau kaip 5 km nuo jūros. Jei ketinama būstą naudoti tik savo reikmėms, verta apsvarstyti kitas, mažiau apkrautas, bet vaizdingas ir patogias vietas.
„Geriausia, ką galite padaryti, tai susisiekti su specialistais, kurie padės parinkti optimaliausią būsto vietą ir tipą, atsižvelgiant į tai, ar ketinate jį nuomoti, ar naudoti savo poilsiui. Kai svečiams patinka NT objektas, jis patiks ir jums - tapsite svečiais savo antruose namuose, kur galima sugrįžti bent keletą kartų per metus,“ - priduria agentūros vadovė.
„IS Real Estate“ agentūros vadovė pastebi, kad lietuviai renkasi būstą atostogoms ar nuomai, o nemaža dalis pirkėjų NT įsigyja kaip ilgalaikę investiciją. Jie tikisi, kad būsto kainos ateityje dar kils, arba planuoja grąžinti banko paskolą iki pensijos, kad vėliau galėtų persikelti gyvenimui į šiltesnį kraštą.
Investicijos į Kosta del Sol
Kosta del Sol populiarumas tarp nekilnojamojo turto pirkėjų nėra atsitiktinis. Daugelis europiečių renkasi šį vaizdingą Ispanijos kampelį ne tik atostogoms, bet ir nuolatiniam gyvenimui. Pietų Ispanijoje įsikūręs regionas daugelį metų traukia europiečių, norinčių čia įsigyti nekilnojamąjį turtą, dėmesį.
Kosta del Sol garsėja švelniu Viduržemio jūros klimatu. Regione per metus būna daugiau nei 320 saulėtų dienų, todėl jis idealiai tinka šilumos ir saulės mėgėjams. Regione puikiai išvystyta infrastruktūra, atitinkanti tiek trumpalaikių turistų, tiek nuolatinių gyventojų poreikius. Čia gausu parduotuvių, restoranų, sporto klubų, medicinos įstaigų ir švietimo institucijų. Gyvenimas Kosta del Sol reiškia prieigą prie aukšto gyvenimo standarto dėl stabilios ekonomikos, saugumo ir kokybiškų paslaugų.
Nekilnojamojo turto kainos Kosta del Sol labai skiriasi priklausomai nuo vietos, artumo prie jūros ir būsto būklės. Vidutiniškai butų kainos prasideda nuo 150 000 € už kuklesnius variantus ir siekia kelis milijonus eurų už prabangias vilas prie jūros.
NT specialistė Sonata atskleidžia, kad investicinis būstas Ispanijoje - geras pasirinkimas. NT specialistė teigia, kad verta investuoti į įvairų būstą, tik pataria atsižvelgti ne tik į savo biudžetą, bet ir labai nenutolti nuo paplūdimių, ne daugiau nei 5 km, kadangi turistai ir poilsiautojai visgi dažniausiai ieško apartamentų kuo arčiau jūros. Ispanija beveik kasdien turi saulę ir gerą, šiltą orą, daug lankytinų vietų, pritraukia daug turistų ir poilsiautojų, todėl turto kaina turi potencialą kasmet kilti bei dėl didelio srauto keliautojų - apartamentai tikrai visada bus išnuomoti ir generuos pasyvias pajamas.
Pastaraisiais metais Kosta del Sol pastebėtas stabilus būsto paklausos augimas. Tai lemia ne tik noras turėti antrą būstą šiltuose kraštuose, bet ir didėjantis užsienio investuotojų skaičius, matantis didelį investicijų potencialą. Dėl nuolatinio susidomėjimo regionu Kosta del Sol nekilnojamojo turto rinka išlieka patraukli ilgalaikėms investicijoms. Atsižvelgiant į nuolatinį turistų srautą ir užsieniečių norą čia turėti nuosavybę, galima tikėtis kainų augimo, nors gali būti ir stabilizacijos laikotarpių. Nekilnojamojo turto pirkimas Kosta del Sol - tai ne tik galimybė mėgautis gražiais vaizdais ir palankiu klimatu, bet ir protingas būdas investuoti į patikimą ir augančią rinką.
Turizmas Kosta del Sol nėra tik laikina mada, bet ir patikimas pajamų šaltinis:
- Paplūdimiai: Kosta del Sol garsėja kilometrais auksinių paplūdimių, kasmet pritraukiančių milijonus turistų.
- Golfo aikštynai: Regione yra daugiau nei 70 golfo aikštynų, pelniusių jam „Golfo pakrantės“ vardą.
- Nuomos rinka: Investuotojai, perkantys nekilnojamąjį turtą Kosta del Sol, dažnai orientuojasi į nuomos rinką. Dėl didelio turistų srauto butų ar vilų nuoma gali generuoti reikšmingas pajamas.
- Infrastruktūros plėtra: Didėjant gyventojų ir turistų skaičiui, regione aktyviai kuriami prekybos ir pramogų centrai, medicinos bei švietimo įstaigos, kas didina nekilnojamojo turto vertę ir daro investicijas dar patrauklesnes.
Infrastruktūros ir prieigos gerinimas daro regiono turtą ne tik geidžiamu pirkti, bet ir pelningu ilgalaikėje perspektyvoje. Tai puiki vieta gyventi, derinant neprilygstamą gamtos grožį, turtingą istoriją ir kultūrą bei pelningas investicines galimybes.
Renkantis Kosta del Sol nekilnojamojo turto pirkimui, investuojama ne tik į turtą su kapitalo augimo potencialu, bet ir į namus vienoje vaizdingiausių ir patogiausių Europos vietų. Švelnus žiemos klimatas yra svarbus aspektas tiems, kurie nori išvengti šaltų ir niūrių žiemų. Šie veiksniai kartu sudaro pagrindą pasitikėjimui, kad Kosta del Sol išliks vienu geidžiamiausių nekilnojamojo turto rinkų Europoje.
Lietuvių investicijos į Ispanijos NT
NT agentūros „Dhome Spain“ įkūrėja ir sertifikuota brokerė dirbanti Ispanijos, Alikantės ir Mursijos regionuose Daiva Grakauskienė skaičiavo, kad Ispanijos NT rinka 2023 metus baigė rekordiniais būsto pardavimo užsieniečiams skaičiais, nepaisant neapibrėžtumo ir palūkanų normų padidėjimo. Anot jos, Notarų asociacijos duomenimis, užsieniečiai sudarė 14,94 proc. (22706 vienetų) visų būsto pirkimų Ispanijoje sausio-birželio mėn.
„Ispanijos NT portalo „Idealista“ duomenimis lietuviai sudaro 1,08 proc. visų pirkėjų, įsigijusių 245 būstus“, - skaičiavo specialistė.
Ji atkreipė dėmesį, kad kita dalis lietuvių Ispanijoje ieško kotedžų, kurių vertė jau viršija 100-200 tūkst. eurų. „Na o mažiausia lietuvių grupelė gali sau leisti įsigyti prabangų namą ant jūros kranto, kurių vertė viršija ne vieną šimtą tūkstančių ar net milijonus eurų“, - skaičiavo D. Grakauskienė.
Anot D. Grakauskienės, apie 80 proc. sandorių sudaro antrinės rinkos objektai. Lietuviai vis dar bijo investuoti į naujai statomą NT. Tuo metu kiti užsieniečiai mieliau renkasi naujos statybos objektus, nes pradžioje jie yra maždaug 20 proc. pigesni, be to, galima pasirinkti būsto išplanavimą, dydį, apdailos medžiagas.
Pirkėjams reikalingas NIE numeris (identifikacinis numeris užsieniečiams), kuris leidžia atlikti finansines operacijas. Taip pat svarbu pasirūpinti būsto vertinimu ir teisiniais dokumentais, užtikrinančiais sklandų pirkimo procesą.
Daugiau lietuvių renkasi būstus pajūrio miestuose kaip Torrevieja, kur lengvai pasiekiami smėlėti paplūdimiai, restoranai, kavinės ir prekybos vietos. Už vidutinį lietuvių biudžetą - 100-150 tūkst. eurų - galima įsigyti puikų būstą Ispanijoje.
Ispanijoje populiariausi yra butai netoli paplūdimių, ypač jei jie perkami nuomai ar greitai atvykstantiems poilsiautojams. Jei būstas perkamas kaip ilgalaikė investicija ar šeimos poilsiui, patariama rinktis tokį, kuris yra arčiau jūros - šie objektai yra likvidesni, o NT kainai augant, parduoti tokį turtą yra paprasčiau. Priklausomai nuo pirkėjų poreikių ir biudžeto, populiarėja ne tik butai, bet ir vilos, loftai bei namai, kuriuos galima įsigyti tiek pakrantėje, tiek kiek toliau nuo turistinių centrų.
Jei svarstote apie NT įsigijimą Ispanijoje, bet dar dvejojate, „IS Real Estate“ agentūra pataria nelaukti. Dabar, prieš sezoną, yra palankiausias metas pirkimui, nes metų pabaigoje ir sausį kainos gali kilti.
Nekilnojamojo turto kainos skirtinguose Ispanijos regionuose:
| Regionas | Kainos ypatybės |
|---|---|
| Madridas | Nuo 2800 eurų už kvadratinį metrą priemiestyje iki 5300 eurų labiausiai paplitusių miesto vietovių. |
| Barselona | Nuo 3000 iki 5500 eurų už kvadratinius metrus. |
| Valensija | Besivystanti nekilnojamojo turto investuotojų rinka, prieinama, palyginti su Madridu ir Barselona. |
| Alikantė | Žinoma dėl prieinamų nekilnojamojo turto kainų ir nuostabių paplūdimių. |
Investicijos į nekilnojamąjį turtą Kipre
Kipras - sala-valstybė, esanti Viduržemio jūros rytuose, vilioja klimatu, panašiu į klimatą Kanarų salose, ir tuo, kad skrydis į ją, palyginti su pastarosiomis, perpus trumpesnis ir trunka kiek daugiau negu 3 valandas. „Devynis mėnesius nuo kovo iki lapkričio čia trunka vasara, gruodžio-vasario mėnesiais oro temperatūra Kipre saulėtomis dienomis pasiekia 20-23 °C, vakarais ir naktimis nukrenta iki 10-12 laipsnių, o jūros vandens temperatūra net vėsiausiais mėnesiais nenukrenta žemiau 18 laipsnių, todėl turistai iš Lietuvos, Skandinavijos ir kitų šalių Kipro paplūdimiuose deginasi net sausio-vasario mėnesiais. Juk pas mus net 340 saulėtų dienų per metus“.
Anot jo, ekonominė krizė čia prasidėjo tik 2013 m., o 2015 m. recesija jau baigėsi, tad dabar kone visa sala yra kaip didelė statybų aikštelė. Limasolyje jau veikia prabangių jachtų uostas, kurio pagrindinis akcentas - kelios dirbtinės salos su vilomis, baigiamas statyti prabangių apartamentų kompleksas. Tokio pat tipo kompleksas pradėtas statyti ir Aja Napos miestelio pakraštyje.
Pasak jos, saloje populiari žemaaukštė statyba, sublokuoti mūriniai namai-kotedžai su erdviais balkonais ar atviromis terasomis. Populiariausi ir brangiausi namai netoli jūros, o šiek tiek toliau esantys būstai pigesni. Kalnuose namukus dažniausiai perka patys kipriečiai. 99 proc. butų parduodami visiškai įrengti, neretai ir su baldais.
NT kainos kol kas nėra labai aukštos, bet po truputį jau pradeda kilti. Naujos statybos būstų kaina čia prasideda nuo 890 Eur/kv. m, o populiariausi 1-2 kambarių butai, nuo kurių iki pajūrio ne daugiau kaip 1 km. Priklausomai nuo buto dydžio ir įrengimo lygio, vietos, komplekso infrastruktūros investicijai perkami būstai dažniausiai kainuoja nuo 50 tūkst. iki 200 tūkst. eurų, o 1 kambario butą galima įsigyti ir už 30 tūkst. eurų.
Rytinėje salos dalyje, kurioje yra gražiausi balto smėlio paplūdimiai, 2 miegamųjų senesnės statybos apartamentai, nutolę nuo jūros 1-1,5 km, kainuos nuo 80-90 tūkst. eurų, naujos statybos - nuo 120-140 tūkst. Pafoso regione, kuriame smėlio paplūdimių beveik nėra, tokie pat 2 miegamųjų apartamentai su bendro naudojimo baseinu kainuos nuo 50-60 tūkst. eurų.
Investicijai perkamų vilų kainos Kipre prasideda maždaug nuo 150 tūkst. eurų, bet net už senesnės statybos trijų miegamųjų vilą su privačiu baseinu netoli jūros teks pakloti nuo 220-250 tūkst. eurų, o naujos statybos vilų kainos prasideda nuo 350-400 tūkst. eurų.
Pajamos iš nuomos Kipre
Žiemą salą užplūsta vokiečiai, britai ir skandinavai, kurie išsinuomotuose ar įsigytuose apartamentuose praleidžia 4-5 mėnesius, o vasarą atostogas saloje renkasi daug žmonių iš Didžiosios Britanijos, Rusijos, Vokietijos, Graikijos, Švedijos, Izraelio.
Kasmet turistų skaičius saloje auga apie 15-17 proc. ir vis daugiau jų renkasi ne viešbučius, bet pigesnius privačius apartamentus ar vilas. Yra ir tokių turistų, kurie viešbučių vengia norėdami geriau pažinti salos kultūrą, todėl apartamentų nuomos rinka labai populiarėja.
Rytinėje salos dalyje esančių 2 miegamųjų naujos statybos apartamentų, nutolusių nuo jūros 1-1,5 km, nuoma sezono metu gali kainuoti 1000 eurų per savaitę ar net daugiau, Pafoso regione, kur sudėtinga išsiversti be automobilio, nes atstumas iki jūros arba artimiausio paplūdimio gali siekti 5-6 km, pajamos iš trumpalaikės nuomos bus kur kas mažesnės, nes dauguma turistų nori apsistoti netoli jūros, kad paplūdimį galėtų pasiekti pėsčiomis.
Norintiems daugiau uždirbti iš nuomos pašnekovai pataria pirkti apartamentus - vidutiniškai pajamos iš vilos nuomos bus tik apie 2 kartus aukštesnės, o ją įsigyti kainuos apie 3-4 kartus brangiau nei apartamentus. Atsižvelgiant į vyraujančias kainas, nuomai įsigyta vila atsipirktų per 20 metų, o patrauklioje vietoje esantis 2 kambarių butas - greičiau nei per 12 metų. Be to, sezonas Kipre ilgas, tad trumpalaikės nuomos versle viskas atsiperka kone dvigubai greičiau.
„Nuomojant tą patį būstą ilgam laikui grąža siekia 6-9 proc., nors yra projektų, kur ji gali pasiekti ir iki 15 proc., o trumpalaikės nuomos projektai duoda mažiausiai 10-12 proc. grąžą“.
Mokesčiai Kipre
Kipras investuotojus vilioja itin palankia mokestine politika - mokesčiai čia vieni mažiausių Europoje, pavyzdžiui, individualios pajamos iki 19 500 eurų apmokestinamos nuliniu tarifu. NT mokesčių čia nėra, turto nuosavybės perrašymo mokestis (transfer fee) siekia 1,5-4 proc., o NT registravimo mokestis (stamp duty fee) 0-0,2 proc.
Tačiau apartamentų savininkai moka metinį komplekso (vadinamąjį komunos arba komunalinį) mokestį. Jeigu apartamentų komplekse nėra baseino, jis sieks 100-200 eurų per metus. Į šią sumą įskaičiuotos bendros teritorijos (pastato, gėlynų, žolynų) priežiūros, teritorijos apšvietimo, lifto ir kitos bendros paslaugos. Jeigu komplekse yra baseinas, metinis mokestis gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų per metus.
Be to, apartamentų savininkai kartą per metus sumoka apie 160 eurų už šiukšlių išvežimą. Už elektrą ir vandenį mokama pagal skaitiklių rodmenis. Vanduo vidutiniškai kainuos 30-40 eurų per ketvirtį, o sąskaita už elektrą nuomojamuose apartamentuose vidutiniškai siekia 40-100 eurų per du mėnesius.
Šiaurės Kipras
Turkiškoje salos dalyje būsto kainos gali būti 2-4 kartus mažesnės nei kitur, o sąlygos palankesnės, pavyzdžiui, gali būti, kad iš karto reikės sumokėti tik 20 proc., o likusią sumą - kas ketvirtį per 2 metus.
Nors ten taip pat plėtojama daug naujų NT projektų, nemažai būstų pastaraisiais metais įsigyja rusai, vokiečiai, skandinavai, o 2 miegamųjų apartamentus galima nusipirkti už 30-40 tūkst. eurų, tačiau Šiaurės Kipro turkų respublika, kaip ji oficialiai vadinama, - teritorija, kurią kaip valstybę pripažįsta tik Turkija ir kurios politinis statusas neapibrėžtas. Išnuomoti ten įsigytus apartamentus bus labai sunku, trumpalaikės nuomos kainos gerokai mažesnės nei kitose salos dalyse, o turto likvidumas taip pat gerokai prastesnis.
„Turistų ten mažai, nes į Šiaurės Kiprą tiesiogiai lėktuvai gali skristi tik iš Turkijos. Taip pat nėra nė vienos Kipre registruotos automobilių nuomos kompanijos, kuri leistų turistams vykti per sieną. Pirkti ten būstą kaip investiciją nuomai nepatarčiau, nebent sau - šeimai ir draugams - atostogauti...“
Patarimai investuojantiems į NT šiltuose kraštuose
Nepaisant to, kad nusižiūrėto būsto kaina pasirodys patraukli, NT brokeris R. Sablovskis įspėja, kad įstatymai ir procedūros įsigyjant būstą įvairiose šalyse skiriasi, o galimybės pelningai išnuomoti taip pat nevienodos, todėl norint neprašauti reikia ne tik patiems viską gerai išnagrinėti, bet „būtų gerai pasirinkti tokią kompaniją, kuri turi savo atstovų ar partnerių jūsų pasirinktoje šalyje“.
Analizuodama „Eurostat“ statistikos duomenų bazėje ir kitur pateikiamą informaciją „Luminor“ vyriausioji analitikė sako pastebinti rimtų ženklų, rodančių NT rinkos disbalansą, o svarstantiems galimybę įsigyti būstą užsienyje pataria nesivadovauti vien skelbimuose pateikiamomis kainomis, bet atidžiai išstudijuoti jų statistiką ir dinamiką dominančiose šalyse, nes būsto kainų žirklės kiekvienoje šalyje labai priklauso nuo jų įrengimo lygio, miesto, rajono mieste ir daugybės kitų dalykų.
Perkant nekilnojamąjį turtą užsienyje, vietiniais gyventojais pasitikėti neverta: jie investuotojams paprastai tvirtina, jog visi objektai yra perspektyvūs ir geros kokybės. Prieš vykstant į svečią šalį apžiūrėti nekilnojamojo turto, verta atlikti kuo daugiau pasiruošiamųjų darbų: pasidomėti situacija, pasikalbėti su ten turtą...
tags: #zemes #sklypai #ispanijoje