Žemės sklypo formavimas ir pertvarkymas yra svarbus procesas, kurio metu suformuojami nauji arba pertvarkomi esami žemės sklypai pagal nustatytus teisės aktus. Šis procesas apima sklypo padalijimą, sujungimą, ribų keitimą, atidalijimą ar naujo sklypo suformavimą laisvoje valstybinėje žemėje, vadovaujantis ZPDRIS sistema.
Žemės sklypų formavimo bei pertvarkymo projektų rengimo tvarką reglamentuoja žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo”.
Kada reikalingas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas?
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai atliekami:
- Formuojant naujus žemės sklypus laisvoje valstybinėje žemėje.
- Padalijant žemės sklypus į atskirus žemės sklypus (sklypo padalijimas).
- Atidalijant bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo dalis, jas suformuojant kaip atskirus žemės sklypus (sklypo atidalijimas).
- Sujungiant kelis žemės sklypus į vieną žemės sklypą (sklypų sujungimas).
- Prijungiant įsiterpusį valstybinės žemės plotą prie besiribojančio žemės sklypo.
- Keičiant gretimų žemės sklypų ribas (amalgamacija), kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama nesuformavus atskiro žemės sklypo ir sujungiama su greta esančiu žemės sklypu.
Atliekant dviejų bendrą ribą turinčių žemės sklypų amalgamaciją, žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto, jeigu amalgamuojama žemės sklypo dalis nėra racionalaus dydžio ir yra ne didesnė kaip:
- 0,04 ha (400 m2) ploto kitos paskirties žemės sklypo.
- 0,3 ha (3000 m2) ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo.
- 0,5 ha (5000 m2) miškų ūkio paskirties žemės sklypo, su sąlyga, kad po amalgamavimo žemės sklypai bus ne mažesni nei 5 ha (50000 m2).
Reikalavimai žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektui
Projektai rengiami vadovaujantis organizatoriaus išduotais žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo reikalavimais.
Projektų rengimą organizuoja:
- Kaimo gyvenamųjų vietovių (išskyrus miestelius) teritorijose - Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
- Miestų ir miestelių teritorijose - savivaldybės administracijos direktorius.
Reikalavimai išduodami iniciatoriui (sklypo savininkui ar įgaliotam asmeniui) pateikus elektroninio prašymo formą Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (www.zpdris.lt). Projektai derinami su reikalavimuose nurodytomis projektą derinančiomis institucijomis.
Visi veiksmai, susiję su žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimu, viešinimu, derinimu, tikrinimu ir tvirtinimu atliekami Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (www.zpdris.lt).
Reikalingi dokumentai
Norint pradėti žemės sklypo formavimo ar pertvarkymo procesą, reikalingi šie dokumentai:
- Žemės sklypo planas (jei jis suformuotas).
- Nekilnojamojo turto registro išrašas.
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos ar savivaldybės išduotas leidimas bei reikalavimai formavimo ir pertvarkymo projektui rengti.
Kas gali būti projekto iniciatoriumi?
Žemės sklypo performavimo bei pertvarkymo projekto iniciatoriumi gali būti:
- Privačios žemės savininkas, kuris nori pertvarkyti ir performuoti savo asmeninę žemę (būtini tai įrodantys dokumentai).
- Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar įgaliotas teritorinio padalinio vadovas (poreikis - formuojamas arba pertvarkomas valstybinis žemės sklypas).
- Savivaldybės tarybos direktorius (kai reikia formuoti arba pertvarkyti būtent savivaldybei priklausančio žemės sklypo ribas).
Dėl detalesnės informacijos rekomenduojama kreiptis individualiai. Specialistai atsakys į visus iškilusius klausimus bei padės suprasti, kaip yra atliekami žemės sklypo performavimo ar pertvarkymo projekto darbai.
Žemės sklypų formavimo etapai
Žemės sklypų formavimo procesas susideda iš šių etapų:
- Gaunamas leidimas ir reikalavimai žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektui rengti.
- Sudaroma sutartis rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą.
- Rengiama žemės sklypo topografinė nuotrauka, jeigu taip yra nurodyta reikalavimuose.
- Projekto grafinės ir tekstinės dalies rengimas.
- Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas ir tvirtinimas.
- Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo terminai
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo terminai:
- Topografinė nuotrauka (jeigu nurodyta reikalavimuose) - nuo 2 iki 4 sav.
- Projekto sprendinių brėžinio ir aiškinamojo rašto (grafinės ir tekstinės dalies) rengimas ~10 d.d.
- Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas, tvirtinimas, įsakymo rengimas - kiekvienas etapas po 10 d.d.
- Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai ~2 mėn.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo tvarką, terminus reglamentuoja žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo”.
Svarbu! Kiekvienas atvejis yra individualus, tad GEOMANAI stengiasi atrasti klientui priimtiną laiką, kainą bei kitus aspektus, kurie užtikrina kokybę. Kadangi kiekviena situacija yra individuali - jai reikalingas ir lankstus požiūris bei atskiras dėmesys.
Dažnai susiduriama su situacijomis, kai klientai jau turi įsigiję ar nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais reikia labai aiškiai įvardinti galimas grėsmes ir rasti jų sprendimus, nes neišvengiamai teks turėti santykį su kitais žemės sklypo bendraturčiais.
Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečiomis sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga. Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus. Pavyzdžiui, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties?
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį.
Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti. Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojama kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.
Valstybinė priežiūra ir reikalavimai žemės naudojimui
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą.
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą. Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra.
Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai. Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas. Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS).
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus. Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu. Jeigu tokio nuotakyno nėra, į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan. Iškasti grioviai ir kanalai nėra priskiriami statiniams, todėl juos galima įrengti prie sklypo ribos neperžengiant sklypo ribos be kaimyno sutikimo. Bet kokie statiniai neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.
- kai atstumas nuo sklypo ribos iki atraminės sienelės didesnis kaip 1 m, turi būti vertinamas sienelės aukštis, t.y. - kurių aukštis > 2 m, priskiriamos neypatingiesiems statiniams. Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. 2.1. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. 2.2. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc. Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti. Prisijungimo sąlygose bus numatyti atitinkami reikalavimai įvažiavimui.
