Nustatant tinkamą žemės sklypo dydį, svarbu žinoti, kur kreiptis ir kokios yra leistinos paklaidos atliekant kadastrinius matavimus.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta žemės sklypų matavimai, kokios institucijos kontroliuoja žemės naudojimąsi ir kokios paklaidos yra leidžiamos.
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) specialistai tvirtina, jog perkant žemę pagal preliminarius matavimus žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos. Tačiau ar tikrai taip yra ir kokios yra leistinos paklaidos?
Žemės sklypo ribų nustatymui yra pirmiausia labai svarbu suprasti, ką reiškia ta sąvoka. Šia nemažiau naudinga ir žinoti teisės aktus, bei mokslinę doktriną, kuri yra šia tema. Svarbiausias teisės aktas nagrinėjamam darbui yra LR Civilinis kodeksas, kuris tiksliausiai pasisako šiuo klausimu.
Reikėtų paminėti CK 4.45 str. Jei sklypo ribos nėra aiškios esamuose dokumentuose, ribas nustato teismas, atsižvelgdamas į dokumentus, faktiškai valdomo sklypo ribas bei kitus įrodymus.
Šis aktas labai svarbus šiam darbui, jis pasisako pradžioje išsikeltu teisiniu klausimu. Jei sklypo ribos nėra aiškios esamuose dokumentuose, jas nustato teismas, tarp kitų kriterijų atsižvelgdamas dar ir į faktiškai valdomą sklypą. Tokia norma suteikia faktiniam sklypo valdymui daug reikšmės.
Lietuvoje 1990 metais, atgavus nepriklausomybę, buvo atkurta privati nuosavybė. Tačiau atkūrimas užtruko, nes reikėjo sutvarkyti nekilnojamojo turto dokumentus. Todėl buvo pasitelkti tarpiniai, greitesni ašis reikalų tvarkymo variantai. Žemės sklypų matavimo srityje taip atsirado preliminarūs žemės sklypų matavimai.
Siekiant greitumo ir paprastumo, juose sklypų ribos buvo nustatomos tik apytikriai. Vėliau, atliekant žymiai tikslesnius matavimus, gretimų žemės sklypų ribos nesutapdavo. Iki to laiko, kai paaiškėdavo netikslumai, žmonės naudodavosi sklypais pagal nustatytas pirmines žemės sklypų ribas.
Nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius).
Žemės naudojimąsi ir ginčus tarp kaimynų kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT). Jei nesutinkate su riboženklio vieta, turite kreiptis į minėtą tarnybą raštiškai, išdėstydami savo nusiskundimus. Kilus ginčui, sudaroma NŽT komisija, kuri priima sprendimą. Jei gautas atsakymas Jūsų netenkina, sekantis žingsnis - kreiptis į teismą.
Geodeziniai matavimai
Žemės sklypų kadastrinis (geodezinis) matavimas ir planų bei matavimo bylų parengimas - tai tikslus suformuotų žemės sklypų plotų nustatymas, plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į kadastro duomenų bazę, parengimas.
Geodeziniai matavimai reikalingi parduodant, dovanojant ar išnuomojant privačios žemės sklypus ne žemės ūkio veiklai, taip pat kitais atvejais, jeigu šių matavimų pageidauja žemės savininkas.
Geodeziniai matavimai yra būtini norint nustatyti tikslų žemės sklypo plotą. Šiuos matavimus atlieka kvalifikuoti geodezininkai, naudodami specialią įrangą. Matavimų rezultatai yra pagrindas nustatant, ar ploto paklaida neviršija leistinų ribų.
Geodezinių matavimų įkainius nustato šiuos darbus vykdančios įmonės specialistai. Preliminari kaina - nuo 300-500 Lt/ha (iki 1 ha ploto sklypams ir namų valdoms) iki 150 Lt/ha (stambesniems žemės plotams ar ūkiams). Jeigu kartu vykdomas ir žemės sklypo padalijimas, kaina didinama iki 30 proc.
Jei nustatoma, kad ploto paklaida viršija leistinas ribas, būtina atlikti kadastro duomenų patikslinimą. Tai gali apimti papildomus geodezinius matavimus, dokumentų peržiūrą ir, jei reikia, teisinius veiksmus.
Kadastro duomenų patikslinimas yra procesas, kurio metu atnaujinami duomenys apie žemės sklypo plotą ir ribas. Tai gali būti atliekama tiek savanoriškai, tiek pagal teismo sprendimą.
Žemės sklypų kadastrinių matavimų atlikimo tvarką reglamentuoja NT kadastro nuostatai, Vyriausybės patvirtinti 2002 04 15 nutarimu Nr. 534, bei NT objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės, patvirtintos žemės ūkio ministro 2002 12 30 įsakymu Nr. 522.
Vadovaujantis Žemės reformos įstatymu, vietovėje paženklintos privačios žemės, miško sklypų ribos vėliau atliekant kadastrinius matavimus nekeičiamos, o už nustatytą žemės, miško sklypo ploto skirtumą, neviršijantį Vyriausybės nustatyto leistino matavimo tikslumo, valstybei arba privačios žemės savininkui nekompensuojama.
Leistinos paklaidos
Didžiausia leistina paklaida, išmatavus sklypą, priklauso nuo pradinio plano mastelio ir jo rūšies (abrisas, ant kolūkinių žemėlapių padarytas, ant orto-foto pagrindo). Svarbu atsižvelgti į tai, ant kokios kartografinės medžiagos braižytas senasis planas.
Pagal Nekilnojamojo turto (NT) kadastro nuostatas, žemės sklypo plotas, apskaičiuotas atliekant kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis, naudojant tikslesnes už ankstesnių matavimų priemones, gali skirtis nuo NT registre įregistruoto žemės sklypo ploto arba teritorijų planavimo dokumente suprojektuoto, bet neregistruoto.
Ploto paklaida priklauso nuo to, ant kokios kartografinės medžiagos buvo braižytas senasis planas. Jeigu ploto trūkumas patenka į leistinas paklaidas, jokių kompensacijų nesitikėkite. Tačiau, jei paklaida viršijama, galite prašyti kompensuoti pinigais arba gauti žemės trūkumą kažkur netoli, jei yra laisvos žemės.
NŽT specialistai teigia, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos.
Konkretaus atvejo analizė:
Ūkininkas A. Svaldenis 2006 m. Trakiškio kaime išsipirko 68 arus žemės. Po trejų metų, atlikus kadastrinius matavimus, paaiškėjo, kad žemės yra 1,77 aro mažiau. NTŽ Panevėžio žemėtvarkos skyrius paaiškino, kad pagal įstatymus, leistina paklaida tokiam plotui yra 2,47 aro, todėl žemės trūkumas nebus kompensuojamas.
Z. Marmokienė, Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėja, teigia: „Kiekvienas pilietis turi žinoti, kad nusipirkus žemės pagal preliminarius matavimus, jos plotas nebūtinai bus toks pat po geodezinių matavimų.“
A. Svaldenio žemės sklypo matavimo darbai buvo atliekami vadovaujantis 2006 m. galiojusiais NT kadastro nuostatais. Pagal juos, atliekant žemės sklypų matavimus, nebuvo reikalavimo atlikti tiksliuosius kadastrinius sklypo matavimus, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje.
NŽT specialistai pažymi, kad nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius). Todėl galima daryti prielaidą, jog nuo kitų metų perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
Apibendrinant, galima teigti, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos, tačiau nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius), todėl tikėtina, kad perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
Praktiniai patarimai
Prieš perkant žemės sklypą, atkreipkite dėmesį į preliminarių ir geodezinių matavimų skirtumus. Pasidomėkite, kokie teisės aktai reglamentuoja žemės matavimus. Jei nesutinkate su matavimų rezultatais, kreipkitės į Nacionalinę žemės tarnybą. Žinokite, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, ploto paklaidos yra neišvengiamos.
Svarbu pažymėti: nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius).
