Dažnai susiduriame su situacijomis, kai mūsų klientai jau turi įsigiję ar nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais reikia labai aiškiai įvardinti galimas grėsmes ir rasti jų sprendimus, nes neišvengiamai teks turėti santykį su kitais žemės sklypo bendraturčiais.
Nors naudoti bendrąja daline nuosavybės teise priklausantį daiktą asmuo dažniausiai gali ir nenustatęs naudojimo tvarkos, norint kiek įmanomą apriboti galimai kilsiančių konfliktinių situacijų tarp bendraturčių skaičių ir išvengti naudojimo metu kylančių pretenzijų, verta iš anksto pagalvoti apie daikto naudojimosi tvarkos nustatymą.
Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.
Sklypo Dalių Atidalinimas
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą.
Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Sklypo padalijimo schema
Naudojimosi Žemės Sklypu Tvarkos Nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečias sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga.
Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Kaip jau minėta anksčiau, dalių bendrosios nuosavybės teisėje nustatymas galimas tiek bendraturčių sutarimu, tiek, tokio sutarimo nepasiekus, - teismine tvarka. Naudojimosi žemės sklypu tvarka nustatoma pagal naudojimosi bendru žemės sklypu tvarkos projektą, parengtą žemės santykius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka. Bendraturčiai turi teisę susitarimą dėl naudojimosi tvarkos patvirtinti notariškai ir įregistruoti viešame registre (CK 4.81 straipsnio 2 dalis). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis.
Trūkumai ir Svarbūs Aspektai
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus. Pavyzdžiui, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties?
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį.
Žemės sklypo kadastriniai matavimai
Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti. Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.
Teismų Praktika
el. Ieškovė prašė teismo nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką. Pirmosios instancijos teismas patvirtino ieškovės ir tam tikrų atsakovų sudarytą dalinę taikos sutartį pagal ieškovės pateiktą žemės sklypo planą. Apeliacinės instancijos teismas atmetė ieškinį ir atsisakė patvirtinti dalinę taikos sutartį.
Byloje nustatyta, kad žemės sklypas yra ieškovės ir atsakovų bendroji dalinė nuosavybė. Ieškovei priklausanti žemės sklypo dalis yra antra pagal dydį po atsakovei Lietuvos Respublikai priklausančios dalies ir sudaro apie 31 procentą viso žemės sklypo ploto. Žemės sklype yra gyvenamosios pagrindinės naudojimo paskirties pastatas - gyvenamasis namas.
Byloje nustatyta aplinkybė, kad ieškovės pateiktame teismui tvirtinti daline taikos sutartimi žemės sklypo plane nėra nustatyta Lietuvos Respublikai, kaip žemės sklypo bendraturtei, paskiriama individualiai naudotis žemės sklypo konkreti tiksliai nustatyta atitinkamo dydžio dalis ir jos išsidėstymas.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad tretieji asmenys - patalpų savininkai nėra ginčo žemės sklypo bendraturčiai, jų, kaip valstybinės žemės sklypo dalies naudotojų, teisės išvestinės iš žemės sklypo savininko - valstybės, todėl nustatant žemės sklypo naudojimosi tvarką jų, kaip teisėtų valstybinės žemės naudotojų, sutikimas nėra reikalingas.
Kita vertus, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad valstybė, dalyvaudama susitarime dėl žemės naudojimo tvarkos nustatymo su kitais žemės bendraturčiais, turi paisyti butų ir kitų statinių savininkų teisių, kurios kilo iš įstatymo - teisės į teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio žemės sklypo, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, nuomą arba teisės įsigyti tokią žemę nuosavybėn be aukciono (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas, 10 straipsnio 5 dalies 1 punktas).
Nacionalinė žemės tarnyba šioje byloje nesutiko su taikos sutartimi prašoma nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarka, nurodydama, kad ji neatitinka patalpų savininkų ir žemės sklypo naudotojų interesų.
Kasacinis teismas taip pat pažymėjo, kad šios bylos atveju valstybei, kuriai priklauso didžiausia žemės sklypo dalis, individualiai skirtina naudotis dalis žemės sklypo plane iš viso nenustatyta, nors nebuvo kliūčių ieškovei siūlyti teismui žemės sklypo dalies skyrimo naudotis valstybei variantą.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
tags: #zemes #sklypo #naudojimosi #sutarties #nustatymo #tvarka