Žemės sklypo panaudos sutarties nutraukimo pagrindai

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vykdyti tampa sudėtinga.

Panaudos sutartis - tai susitarimas, kuriuo viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) turtą laikinai ir neatlygintinai naudotis. Panaudos sutarties nutraukimo pagrindai gali būti įvairūs, todėl svarbu juos išnagrinėti atidžiau.

Pasak advokatės Giedrės Kučinskės, tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu. Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais.

Svarbu! Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.

Konkretūs sutarties nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).

Vienašališkas sutarties nutraukimas

Vienašališkas sutarties nutraukimas galimas keliais atvejais:

1. Sutartyje numatytais atvejais.
2. Dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių.
3. Jei kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą.
4. Esant esminiam sutarties pažeidimui.

Aptarkime kiekvieną iš šių atvejų detaliau.

Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.

Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.

Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.

Štai pavyzdys, kuris toliau bus nagrinėjamas teisiniu aspektu ir išsprendžiamas vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktualia praktika. Tarp asmenų A ir B sudaroma privačios žemės nuomos sutartis dėl 8 ha žemės sklypo nuomos, nuomos terminas 25 metai, sutartį šalys įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Nuomotojas ir nuomininkas susitaria, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais.

Tokiu atveju asmuo D, įsigijęs išnuomotą žemės sklypą, Civilinio kodekso 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, t. y. Naujasis žemės sklypo savininkas D, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir nuomos termino, kreipiasi į asmenį A dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Nuomininkas A nesutinka su siūlomais pakeitimais ir atsisako pasirašyti pakeistą nuomos sutartį.

Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos.

Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas).

Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).

Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.

Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.

Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.

Nekilnojamas turtas Vilniuje

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.

Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį.

Nenugalima jėga (Force Majeure)

Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali Covid-19 pandemijos metu.

Jei force majeure aplinkybės yra nuolatinės, sutartinės prievolės pasibaigia, todėl sutarties nutraukti nebereikia. Jei tokios aplinkybės laikinos, sutartis gali būti nutraukta, nustačius esminį sutarties pažeidimą, tačiau tokiu atveju negalima reikalauti atlyginti nuostolius.

Pagal Lietuvos teismų praktiką, kuri buvo išplėtota Covid-19 pandemijos kontekste, nuomininko negalėjimas vykdyti veiklos nuomojamose komercinėse patalpose dėl taikomų pandemijos valdymo priemonių gali būti laikomas laikina nenugalimos jėgos aplinkybe. Tačiau tokiu atveju tik nuomotojas, o ne nuomininkas, turi teisę nutraukti sutartį, nebent sutartyje aiškiai nurodyta kitaip. Todėl, nuomininkui vienašališkai nutraukus sutartį (kai tokia galimybė nenumatyta sutartyje), sutarties nutraukimas laikomas neteisėtu.

Sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą

Kitas pagrindas, dėl kurio šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, yra sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą. Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta.

Papildomo termino nereikia nustatyti tais atvejais, jeigu sutarties įvykdymo termino praleidimas (ar kitas pažeidimas) yra esminis sutarties pažeidimas. Tokiu atveju, kai nėra visiškai aišku, ar pažeidimas yra esminis, specialistai rekomenduoja suteikti papildomą terminą prieš nutraukiant sutartį.

Esminis sutarties pažeidimas

Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.

Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų minėtų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs, todėl galėtų būti išsamiau atskleidžiami vadovaujantis teismų praktikos pavyzdžiais. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Pranešimas apie sutarties nutraukimą

Būtina žinoti, kad, net ir esant pagrindui vienašališkai nutraukti sutartį, vien pagrindo buvimas nereiškia sutarties nutraukimo. Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.

Siekiant išvengti įstatyminio 30 dienų termino taikymo ir bet kokių kitų su pranešimu susijusių ginčų, šalys į sutartį turėtų įtraukti nuostatas dėl pranešimo apie sutarties nutraukimą termino (pavyzdžiui, „įspėti reikia prieš x dienų iki sutarties nutraukimo“) ir nuo kada jis skaičiuojamas (pavyzdžiui, „nuo pranešimo išsiuntimo dienos“). Kartu galima nustatyti ir kitas sutarties nutraukimo sąlygas.

Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.

Pagrindiniai panaudos sutarties elementai

Panaudos sutartyje būtina nurodyti šiuos pagrindinius elementus:

• Šalys (panaudos davėjas ir panaudos gavėjas)
• Turto aprašymas (nekilnojamojo turto adresas, plotas ir kiti identifikavimo duomenys)
• Turto vertė (šalių susitarimu nustatyta turto vertė)
• Naudojimo tikslas (kam turtas bus naudojamas)
• Sutarties terminas (laikotarpis, kuriam turtas perduodamas naudotis)
• Šalių teisės ir pareigos
• Atsakomybė už turto sugadinimą ar praradimą
• Sutarties nutraukimo sąlygos

Panaudos sutarties pavyzdys

Šioje lentelėje pateikiami pagrindiniai panaudos sutarties elementai:

Svarbūs aspektai

Sudarant panaudos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Turto aprašymas: Kuo tiksliau aprašykite turtą, kad nekiltų jokių nesusipratimų ateityje.
• Naudojimo tikslas: Aiškiai apibrėžkite, kam turtas gali būti naudojamas.
• Atsakomybė: Nustatykite, kas atsako už turto priežiūrą ir remontą.
• Sutarties nutraukimas: Numatykite sąlygas, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą.

Panaudos sutartis turėtų būti sudaryta raštu ir pasirašyta abiejų šalių.

tags: #zemes #sklypo #panaudos #sutarties #nutraukimas