Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami.
Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Žemės sklypo atidalijimo būdai
Įsivaizduokime, kad Jūs kartu su broliu turite žemės sklypą, esantį Vilniaus rajone, kurį valdote bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jūs nusprendėte šį žemės sklypą pasidalinti.
Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų.
Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius. Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.
Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu.
Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Žemės sklypų padalijimas gali būti atliekamas keliais būdais:
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (nesuformuojant atskirų sklypų)
- Žemės sklypo padalijimas į atskirus sklypus (atskiri nekilnojamojo turto vienetai su atskirais kadastriniais numeriais)
- Žemės sklypo atidalijimas (atskiri sklypai kiekvienam bendrasavininkui atskirai)
Žemės sklypų padalijimas / sujungimas | Statikada
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?
Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Po to projektas teikiamas patikrinimui.
Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Svarbu: Nuo pat prašymo parengimo ir pateikimo, bei visus su šiais darbais susijusius veiksmus gali atlikti specialistų komanda ir Jūs sutaupysite savo laiką bei išvengsite papildomų rūpesčių.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t., todėl rekomenduojama kreiptis į profesionalus ir sužinoti apie tai išsamiai įvertinant Jūsų turimą sklypą ir pertvarkymo tikslus.
Daugiabučio namo bendroji nuosavybė
Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas (CK 4.83 straipsnio 6 dalis), privalo apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti (CK 4.82 straipsnio 3 dalis).
Išoriniai bendrosios dalinės nuosavybės teisiniai santykiai susiklosto tarp gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos (neįsteigus bendrijos - administratoriaus ar bendraturčio, kuriam tokie įgalinimai nustatyti jungtinės veiklos sutartimi), kuri įgyvendina šių bendraturčių bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu ir naudojimu, ir trečiųjų asmenų.
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės vidinių ir išorinių teisinių santykių esminis skirtumas yra tas, kad tik vidinių bendrosios dalinės nuosavybės teisinių santykių subjektai, t. y. butų ir kitų patalpų savininkai, kaip daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų bendraturčiai, turi disponavimo šiais objektais teisę.
Be to, skirtingai nei kitas savininko teisių turinį sudarančias teises (valdymo, naudojimo), kurios įgyvendinamos šių bendraturčių balsų dauguma, jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenumatyta kitaip (CK 4.85 straipsnio 1 dalis), disponavimo teisę bendraturčiai gali įgyvendinti tik bendru sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis).
Bendrosios taisyklės, kad bendrosios nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis), išimtis nustatyta daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams, nes tokiais atvejais paprastai būna daug bendraturčių, o tai apsunkina bendro sutarimo pasiekimą.
Šiems bendraturčiams, atsižvelgiant į savininko teisių turinį sudarančių teisių įgyvendinimo padarinius, nustatytas skirtingas sprendimų, kuriais įgyvendinama nuosavybės teisė į bendrą turtą, priėmimo būdas.
Kadangi disponavimo teisės įgyvendinimas gali lemti bendrosios dalinės nuosavybės teisės netekimą, jos įgyvendinimui nustatyta sudėtingesnė susitarimo forma - visų bendraturčių sutikimas, maksimaliai užtikrinantis įstatymo garantuotą savininko teisių apsaugą (CK 4.93 straipsnis). Dėl kitų teisių (valdymo, naudojimo) įgyvendinimo sprendimai gali būti priimami ir nepasiekus vieningo bendraturčių sutarimo, esant balsų daugumai.
Toks sprendimų priėmimo būdas grindžiamas bendraturčių lygiateisiškumo ir solidarumo bei demokratijos principais, preziumuojant, kad daugumos valia reiškia normaliai atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą. Bendraturčių priimti sprendimai galioja visiems atitinkamo daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkams (CK 4.85 straipsnio 4 dalis).
Bendrosios nuosavybės dalies nustatymas
Bendraturčių dalys nuosavybės teisėje nustatomos pagal CK 4.82 straipsnio, skirto daugiabučių namų savininkų bendrajai nuosavybei reglamentuoti, 5 dalyje įtvirtintas nuostatas.
Daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko teisės į bendrąja nuosavybe esantį turtą (pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį tokiam turtui priskiriamos namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga) grindžiamos proporcingumo principu.
Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.82 straipsnio 7 d. nustato, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Svarbu: Visi bendraturčiai yra teisiškai įpareigoti siekti susitarimo dėl bendro daikto valdymo, naudojimo ir disponavimo bendradarbiaujant, kooperuojantis bei aktyviai derinant savo interesus.
Turto atidalijimo būdai
Nesusitarus pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas gali būti atidalijamas natūra iš esmės nepakeičiant jo paskirties (jis turi būti dalus) arba vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais.
CK nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai. Šiuo būdu įgyvendinus bendraturčio, kaip savininko, teises, pasibaigia jo su kitais bendraturčiais turima bendroji dalinė nuosavybė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra.
Nagrinėjant tokio pobūdžio ginčus prioritetas yra teikiamas turto atidalijimui natūra, t. y. kiekvienas atsiskiria jam priklausančia turto dalį, kuria gali naudotis be apribojimų. Geriausiai bendraturčių nuosavybės teisių įgyvendinimas užtikrinamas, kai bendraturtis visiškai atidalijamas iš bendrosios dalinės nuosavybės, nepaliekant bendrai naudojamų daikto dalių, todėl būtent tokio atidalijimo turi būti siekiama.
Jei bendraturčiai sutaria dėl projekto sprendinių, teisminio ginčo gali ir neprireikti.
Atidalijimas natūra: iššūkiai ir svarstymai
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai bendraturčiai kreipiasi į teismą dėl atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, tačiau vėliau paaiškėja, kad siūlomas atidalijimo būdas nėra techniškai ar teisiškai įgyvendinamas. Tokiais atvejais teismas gali netenkinti reikalavimo atidalyti nuosavybę, o ieškovui gali tekti atlyginti kitų proceso šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Pagal teismų praktikoje formuojamą įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklę, būtent atidalijimo prašantis bendraturtis privalo įrodyti, jog jo pasiūlytas būdas atitinka visus teisės aktų reikalavimus. Atsidalijimas natūra reiškia, kad sukuriami keli nauji nekilnojamojo turto objektai.
Dėl to atsidalijimo prašančiam bendraturčiui tenka pareiga įrodyti, kad po atsidalijimo suformuoti nauji objektai tiek fiziškai, tiek teisiškai galės egzistuoti kaip atskiri savarankiški daiktai ir būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypo padalinimo schema
Kompensacija pinigais
Negalint atskirti turto natūra, sprendžiama dėl turto atidalijimo vienam iš bendraturčių sumokant kompensaciją pinigais.
Sprendžiant dėl turto atidalijimo natūra, vienam iš bendraturčių perduodant valdyti visą turtą, o kitam sumokant kompensaciją pinigais, esminis momentas yra tai, būtent kuriam bendraturčiui gali atitekti turtas, o kuriam sumokama kompensacija.
Padarius išvadą, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomą turtą tikslingiau perduoti vienam ar keliems bendraturčiams, taip pat turi būti nuspręsta kokia piniginė kompensacija išmokėtina bendraturčiams, iš kurių atidalijama jiems priklausanti turto dalis, t. y. paprastai tariant, kurie netenka teisių į turtą.
Teismų praktikoje nurodoma, jog atidalijimas priteisiant piniginę kompensaciją yra teisėtas ir nepažeidžia bendraturčių teisių tik tuo atveju, kai kompensacija atitinka tikrąją atidalijamos dalies vertę. Paprastai kompensacija pripažįstama teisinga, jeigu ji atitinka daikto dalies rinkos vertę.
Teismų praktika ir svarbios nuostatos
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad, apskaičiuojant bendrosios nuosavybės dalis po bendro daikto, esančio daugiabučio namo butų savininkų bendrąja nuosavybe (pavyzdžiui - palėpės), pertvarkymo, į bendraturčiui, padidinusiam savo nuosavybę bendrosios nuosavybės sąskaita, priklausančių patalpų naudingąjį plotą neįskaitomas patalpų, išskirtų iš bendro daikto ir perduotų konkrečiam bendraturčiui, plotas, nes būtent dėl tokio išskyrimo ir pasikeičia dalys bendrojoje nuosavybėje.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.).
Svarbu: Teismų praktikoje yra formuojama nuostata, jog prioritetas turi būti suteikiamas visiškam daikto atidalijimui, kaip geriausiai užtikrinančiam maksimalų įstatymų nustatytą bendraturčių nuosavybės teisių įgyvendinimą.
Asmens teisės atsidalinus turtą
Asmuo atsidalinęs turtą iš bendrosios nuosavybės jau yra įgyvendinęs savo turtines teises ir atsidalinimo būdu iš bendrosios nuosavybės sukūręs asmeninę nuosavybę. Nuo asmeninės nuosavybės teisinio įregistravimo momento jis nebėra bendrosios nuosavybės subjektas.
Todėl pakartotinai reiškiant pretenzijas į dalį turto bendrojoje nuosavybėje būtų pažeistos LR CK 1.2 str., 1.137 str., 4.82 str. 1 d., 5 d., 7 d., 4.80 str., 4.75 str. Asmens sutikimas, atliekant likusių ir nepasidalintų bendro naudojimo patalpų kadastrinius matavimus ar dalių paskaičiavimus, nėra reikalingas.
Sklypo paskirties keitimas
Norite pirkti sklypą ir nežinote, ar galėsite pakeisti sklypo paskirtį? Greičiausias būdas tai patikrinti - išnagrinėti savivaldybės bendrąjį planą. Jei sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.
Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti tik žemės ūkio veiklai, ūkininko sodybai ar kaimo turizmui skirtus pastatus. Jei turite įsigiję sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį, o būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Tuo tikslu turite kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį. Prie prašymo reikia pridėti žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumento kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus (įgaliojimai, sutikimai ir t.t.).
Savivaldybės administracija išnagrinės prašymą ir priims sprendimą dėl paskirties pakeitimo. Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.
Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
tags: #zemes #sklypo #po #daugiabuciu #namu #atidalijimas