Šiame straipsnyje išsamiai aptariamas žemės sklypo servituto plano sudarymo procesas Lietuvoje, įskaitant teisinį pagrindą, reikalavimus planui, rengimo eigą ir naujus reikalavimus, įsigaliosiančius 2025 m.
Norint užtikrinti teisėtą privažiavimą prie kelio, galimybę nutiesti inžinerinius tinklus ar naudotis kito asmens sklypu pagal susitarimą, būtina nustatyti servitutą. Tai atliekama parengiant specialų žemės sklypo planą, kuriame tiksliai pažymima servituto vieta ir apimtis. Tik parengus servituto planą, naujai nustatomas servitutas gali būti įregistruotas nekilnojamojo turto registre.
Kas yra servitutas?
Servitutas - tai teisė naudotis kito asmens nekilnojamuoju turtu tam tikrais nustatytais tikslais. Pavyzdžiui, servitutas gali leisti nutiesti kelią per kaimyno sklypą ar naudoti jo žemės dalį elektros linijoms įrengti. Šis procesas griežtai reglamentuotas teisės aktais.
Servitutas - teisė į svetimą nekilnojamąjį turtą, leidžianti naudotis tuo turtu, arba šio turto savininko teisių apribojimas siekiant, kad šis turtas būtų tinkamai naudojamas. Pvz. ESO prižiūri, tvarko ir įrengia elektros oro linijas, kabelių linijas ir kitus elektros įrenginius. Įrengti tinklai ar įrenginiai montuojami gyventojų ar įmonių turimoje žemėje, pastatuose.
Servitutas - tai teisė ribotai naudotis kito asmens žemės sklypu, suteikiama įstatymu, sutartimi ar teismo sprendimu. Įprastai servitutai nustatomi privažiavimui prie kelio ar sklypo, inžinerinių tinklų tiesimui ir eksploatavimui (vandentiekio, dujų, elektros, ryšių), patekimui prie statinio ar objekto ar pėsčiųjų judėjimui. Servitutas gali būti nustatytas tiek terminuotam, tiek neterminuotam laikui, tačiau jo turinys visada turi būti tiksliai apibrėžtas plane.
Pagal LR Civilinį kodeksą ir Žemės įstatymą servitutas galioja tik tada, kai parengtas žemės sklypo planas su pažymėtomis servituto ribomis, planas suderintas su Nacionaline žemės tarnyba (jei servitutas nustatomas valstybinėje žemėje) ir servitutas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Be šių veiksmų servitutas lieka tik žodiniu ar preliminariu susitarimu, kuris nesuteikia teisinės galios.
Kodėl svarbu nustatyti servitutą laiku?
- Užtikrina teisę naudotis keliu ar tinklais be ginčų su kaimynais.
- Saugiai įtvirtina teises sandorių ir paveldėjimo atvejais.
- Apsaugo interesus - tiek Jūsų, tiek ateities savininkų.
Jei servitutas neįregistruotas, Jūsų teisės gali būti ginčijamos, o turto vertė sumažėti.
Kas yra servituto nustatymo planas?
Žemės sklypų planų rengimas servitutų nustatymui - tai būtina procedūra, jei norite įteisinti privažiavimą prie kelio, galimybę tiesti inžinerinius tinklus ar naudotis kita žemės dalimi. Servituto nustatymo planas rengiamas pavaizduoti servituto ribas valstybinėje koordinačių sistemoje ir vietą žemės sklype, todėl servitutų nustatymo plano sudarymas atliekamas tik sklypams, suformuotiems atlikus kadastrinius matavimus.
Jei žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus, papildomai turi būti atliekami žemės sklypo kadastriniai matavimai valstybinėje koordinačių sistemoje (LKS-94).
Teisinis pagrindas
Pagal Civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį, servitutas yra daiktinė teisė, suteikianti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu arba ribojanti daikto savininko teisę naudotis daiktu.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 2 dalis nustato, kad kartu su prašymu įregistruoti daiktinę teisę turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys daiktinių teisių atsiradimą.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnis reglamentuoja daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą įregistravimo sąlygas. Daiktinės teisės ir jų suvaržymai gali būti registruojami tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.
Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę, turi pateikti prašymą ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius dokumentus, įskaitant notaro patvirtintą sutartį ir žemės sklypo planą.
Nauji reikalavimai nuo 2025 m.
Vienas iš reikšmingiausių pokyčių, kurį įneša naujasis Žemės sklypo servituto plano rengimo tvarkos aprašas, įsigaliosiantis 2025 m. sausio 1 d., yra tai, kad nuo šiol kiekvienam nustatomam servitutui bus rengiamas atskiras planas, o jo ribos bus tiksliai pažymėtos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje.
Ši naujovė užtikrins aiškumą ir skaidrumą - tiek žemės savininkai, tiek potencialūs naudotojai galės viešai peržiūrėti informaciją apie konkretaus sklypo servitutus. Iki šiol tokios galimybės nebuvo, nes servitutų ribos žemėlapyje nebuvo pažymimos.
Pagrindiniai reikalavimai servituto planui
Pagal naująjį reglamentą, servituto planai rengiami, siekiant įrašyti naujus servitutus arba patikslinti jau esamus, tačiau nepažymėtus žemės kadastro žemėlapyje. Plane turi būti pateikti tikslūs duomenys apie servituto ribas, plotą ir vietą, o visas procesas vyksta Nekilnojamojo turto registro (NTR) posistemėje „GeoMatininkas“.
Plane būtina nurodyti:
- žemės sklypo ir servituto ribos;
- servituto ribų posūkio taškai ir jų koordinatės;
- atstumai tarp posūkio taškų;
- servituto plotas kvadratiniais metrais.
Kas gali rengti servituto planą?
Servituto planus gali rengti tik asmenys, turintys sutartis su valstybės įmone Registrų centru. Tam naudojami naujausi kartografiniai duomenys, tokie kaip Lietuvos teritorijos ortofotografiniai žemėlapiai ir Georeferencinio pagrindo kadastro informacija. Visi planai turi būti pateikiami pagal Elektroninio dokumento specifikaciją PDF-RC-V1.0.
Servituto plano rengimo eiga
Servituto planas rengiamas naudojant specializuotą programinę įrangą, pavyzdžiui, CAD (angl. Computer Aided Design) arba „GeoMatininkas“ platformą. Rengimo procesas apima šiuos žingsnius:
- Sklypo ribų nustatymas: remiamasi skaitmeninėmis bylomis ir žemės kadastro duomenimis.
- Servituto ribų įbraižymas: naudojama CAD įranga arba „GeoMatininkas“ įrankiai.
- Aprašomųjų duomenų pateikimas: apskaičiuojamas servituto plotas, nurodomas jo tipas ir kiti būtini techniniai parametrai.
- Plano generavimas: jis turi būti aiškus, dvipusis ir atitikti numatytą formą.
Kaip pateikiami plano duomenys?
Servituto planas turi griežtai laikytis nustatytų reikalavimų. Pirmoje plano pusėje pateikiama pagrindinė informacija: servituto ribų vieta, unikalus numeris, plotas, planą rengusio specialisto vardas ir plano parengimo data. Antroje pusėje nurodomas koordinatės žiniaraštis, kuriame surašyti posūkio taškų numeriai, koordinatės ir atstumai tarp taškų.
Visi duomenys pateikiami elektronine forma ir pasirašomi kvalifikuotu elektroniniu parašu, užtikrinant dokumento autentiškumą bei atitiktį teisės aktams.
Administraciniu aktu nustatomi servitutai
Žemės servitutai nustatomi Civilinio kodekso nustatytais pagrindais. Servitutų nustatymo administraciniu aktu atvejai ir tvarka nustatomi šiame straipsnyje. Administraciniu aktu servitutai nustatomi Nacionalinės žemės tarnybos vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu.
Savivaldybių ir privačios žemės sklypams servitutai administraciniu aktu nustatomi tik tada, kai servitutas negali būti suprojektuotas laisvos valstybinės žemės fondo žemėje (tais atvejais, kai viešpataujančiuoju tampantis daiktas nesiriboja su laisvos valstybinės žemės fondo žeme arba ribojasi su ja, bet dėl laisvoje valstybinėje žemėje esančių šlaitų, griovių, pelkėtų vietų, miško ar kitų vietovės ypatumų servituto nustatymas šiai žemei neužtikrintų tinkamo viešpataujančiuoju tampančio daikto naudojimo pagal paskirtį).
Viešpataujančiuoju tampančio daikto savininkas savo valią išreiškia Nacionalinei žemės tarnybai pateikdamas prašymą dėl siūlomo servituto pagal parengtą teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo.
Kai siūloma nustatyti servitutą savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojams bendrai naudoti skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis ir juos aptarnauti, prašymą dėl siūlomo servituto pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo pateikia esamų statinių, prie kurių reikia prieiti ar privažiuoti, savininkai arba patikėjimo teisės subjektai; kai rekreacinėse ir kitose gyventojų bendram naudojimui skirtose teritorijose, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų teritorijose statinių nėra, - šiose teritorijose esančių žemės sklypų savininkai arba valstybinės žemės patikėtiniai, o kai žemės sklype numatoma tiesti centralizuotus (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklus (požemines ir antžemines komunikacijas), kelius ir takus, - šių darbų užsakovas.
Nuostolių atlyginimas
Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, atsiradusių dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto nustatymo, atlyginimo turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, konkurso laimėtoją, o kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui arba valstybei svarbiam projektui įgyvendinti, - į stambų projektą ar valstybei svarbų projektą įgyvendinantį investuotoją; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - į Krašto apsaugos ministeriją ar kitą krašto apsaugos sistemos instituciją, naudojančią valstybinės žemės sklypą; kai nustatytas servitutas įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektą, suteikiantis teisę tiesti inžinerinius tinklus ar kelius ir takus, jais naudotis ir juos prižiūrėti, - į valstybės instituciją, atsakingą už ypatingos valstybinės svarbos projekto įgyvendinimą, arba viešpataujančiojo daikto savininką.
Šalims nesusitarus, ginčus dėl nuostolių dydžio ir atlyginimo Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka sprendžia teismas.
Kai servitutas nustatomas administraciniu aktu, susitarimas dėl nuostolių atlyginimo nereikalingas, tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginama sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertė ir kiti nuostoliai, atsiradę dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo.
Kiek kainuoja servituto plano rengimas?
Dokumentų parengimo kaina prasideda nuo 300 €, tačiau kiekvienas turtas yra unikalus. Norėdami gauti tikslų pasiūlymą, susisiekite su specialistais, kurie įvertins Jūsų situaciją ir parengs aiškų bei tikslų pasiūlymą, be jokių paslėptų mokesčių.
DUK
Ar servitutas gali būti panaikintas?
Taip, jei jis tampa nebereikalingas arba šalys susitaria jį panaikinti.
Kiek laiko trunka servituto plano parengimas?
Įprastai iki 1 mėn., priklausomai nuo objekto sudėtingumo.
Kodėl rinktis profesionalias paslaugas?
Kreipiantis į profesionalus, gausite ne tik profesionaliai parengtą planą, bet ir visą pagalbą - nuo tikslių matavimų iki dokumentų įregistravimo.
Pavyzdys iš teismų praktikos
Ieškovas iš valstybės įsigijo pastatą - poilsio namelį. Pastatas stovi atsakovei priklausančiame žemės sklype. Atsakovė žemės sklypą aptvėrė tvora ir užrakino vartelius. Ieškovas ieškiniu prašė atsakovei priklausančiame žemės sklype nustatyti atlygintinį kelio servitutą (važiuoti transporto priemonėmis ir naudotis pėsčiųjų taku) ir atlygintinį statinio servitutą (eksploatuoti pastatą su priklausiniais) pagal pateiktą planą, nustatant už visus servitutus kompensaciją atsakovei.
Kasacinio teismo konstatuota, kad ieškinio dėl servituto nustatymo pagrindą sudaro, be kitų, servituto dydžio ir vietos aplinkybės - jo matmenys, konfigūracija, išsidėstymas ir kiti duomenys. Jie atvaizduojami plane (schemoje), kuris yra būtinoji ieškinio dalis (priedas).
Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstu skundo teiginį, kad pirmosios instancijos teismo sprendime nėra nurodytas žemės servituto pastatui plotas, šis servitutas teismo sprendimu nustatytas iš dalies kitoks, t. y. mažesnio ploto ir kitokios konfigūracijos, nei grafiškai atvaizduotas ir pažymėtas ieškovo pateiktame servituto plane.
Vertintina, kad kasacinio teismo praktikoje pateiktų išaiškinimų tikslai - orientuoti teismus ir bylų proceso dalyvius į tai, kad: ieškiniu reiškiant reikalavimą dėl servituto nustatymo žemės sklype (tarnaujančiajame daikte), ieškinyje turi būti tiksliai nurodytas jo pagrindas, kurį sudaro, be kitų, servituto dydžio ir vietos aplinkybės - jo matmenys, konfigūracija, išdėstymas ir kiti duomenys, kurie atvaizduojami plane (schemoje); planas (schema) turi būti parengtas taip, kad pagal jį būtų galima tiksliai nustatyti suvaržymų ar kitokių ribojimų lokalizaciją, plotą, konfigūraciją ir ribas tarnaujančiojo žemės sklypo teritorijoje ir nebūtų išeita už šio žemės sklypo išorinių ribų; teismo sprendimo rezoliucinėje dalyje turi būti nurodyta, jog servitutas nustatytas pagal konkretų planą (schemą), įrašant, kas yra plano (schemos) rengėjas, parengimo ar patvirtinimo datą, numerį ar kitus šio dokumento identifikavimo duomenis.