Nuo pat sėslaus gyvenimo būdo pradžios žemė yra pats svarbiausias nekilnojamasis turtas. Žemės gelmės turtingos ištekliais, o jos paviršius - absoliučios daugumos statinių pagrindas. Ko gero, nėra geresnio jausmo, kaip pagaliau įsigyti nuosavą žemės sklypą ir žinoti, jog jau tuoj galėsite statytis naują namą. Tačiau dar prieš įsigydami žemę, savininkai gali susidurti su įvairiais sunkumais, kartais neadekvačiomis pardavimo kainomis ir kitomis problemomis. Lygiai taip pat, norintys parduoti nereikalingą žemės sklypą, dažnai ilgai užtrunka, kol jį parduoda.
Kiekvieno žemės sklypo vertė Lietuvoje gali labai skirtis, kadangi turto rinka mūsų šalyje yra nuolatinio formavimosi procese. Vertė gali kisti priklausomai nuo šalies ekonominės padėties ir fiskalinio sektoriaus tendencijų.
Žemės Sklypo Vertės Apskaičiavimas
Žemės sklypo vertės apskaičiavimas gali būti atliktas ne tik perkant ar parduodant sklypus, bet ir kitais atvejais, kai keičiasi savininkas: dovanojant, paveldint, perduodant, mainant. Žemės kainos nustatymas paprastai yra greitas ir sklandus procesas, tačiau kartais gali pareikalauti daugiau laiko, pavyzdžiui, kai žemės sklypų yra daug ir jie išsidėstę skirtingose šalies teritorijose.
Kadangi Lietuvoje įvairaus turto rinka linkusi nuolatos keistis, žemės vertinimo metodika taip pat turi būti pasirinkta labai teisingai. Vertinimo ekspertai visada atsižvelgia į panašius turto sandorius, jau įvykusius regione. Kai žemės sklypai skirti individualių namų statybai, jie įprastai vertinami lyginamuoju metodu.
Žemės vertinimas bus reikalingas žemės sklypų pirkėjams arba parduoti juos norintiems savininkams. Užsakyti ar atlikti šią nekilnojamojo turto vertinimo paslaugą gali įpareigoti teismai ar antstoliai. Šiomis dienomis taip pat aktualus visuomenės poreikiams planuojamo paimti žemės sklypo ir kito turto vertinimas.
Pasitaiko atvejų, kai lyginamoji žemės vertinimo metodika gali būti neveiksminga.
Kaip Nustatyti Žemės Vertę?
Vyrauja klaidinga nuomonė, kad žemės vertinimas padės surasti žemės sklypo kainą. Iš tiesų, vertinimo procedūra nustato žemės sklypo vertę. Kainos nustatymas - individuali pardavėjo dilema. Ją nustato pats pardavėjas, tačiau per didelė kaina nepritrauks pirkėjų, o dėl per mažos - bus patiriami nuostoliai.
Todėl ir reikėtų kreiptis į nekilnojamojo turto vertintojus, kurie siūlo atlikti žemės sklypo vertinimo paslaugas. Tai bus naudinga ne tik tuomet, kai vyksta pirkimas/pardavimas, įkeitimas, paveldėjimas ar mokestinės vertės tikslinimas, tačiau ir daugeliu kitų atvejų.
Žemės Vertinimo Proceso Eiga
Tam, kad būtų kokybiškai ir tiksliai atlikta žemės sklypo vertinimo paslauga (apskaičiavimas), jūs turėsite pateikti vertintojui reikiamus dokumentus ir informaciją apie vertinamą žemės sklypą. Vertiname ir pagal unikalų numerį.
Reikalingi dokumentai:
- Nuosavybės pažymėjimą (išrašą iš VĮ Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko);
- Žemės sklypo planą;
- Kitus individualiai pagal aplinkybes turto vertintojo prašomus dokumentus.
Susipažinęs su dokumentais, turto vertintojas vyksta į turto apžiūrą (kad ir kuriame Lietuvos kampelyje jis bebūtų), ir tuomet per sutartą laiko tarpą jums bus paruošta vertinimo ataskaita, kuria vadovaudamiesi pardavėjai galės lengviau ir greičiau nustatyti objektyvią pardavimo kainą. Tuo tarpu pirkėjai galės eiti į kreditus teikiančią įstaigą ir gauti atitinkamą finansavimą.
Žemės sklypo vertinimo ataskaita bus naudinga ne tik pardavėjams ar pirkėjams, norintiems pasiekti geriausią sandorį, bet ir žemės savininkams, kurie nori žinoti savo turto rinkos vertę bei sekti jos pokyčius.
Žemės vertės (kainos) nustatymas yra kruopšti ir nuodugni procedūra, kuri reikalauja ne tik rinkos išmanymo, bet ir specifinių žinių apie žemės derlingumą, jos vystymą, padalijimą, sklypo užstatymo procesus, detalių planų skaitymą. Žemės rinkos vertės nustatymas vykdomas pagal aiškią žemės sklypo vertinimo metodiką, kurią praktikoje naudoja mūsų specialistai - nekilnojamojo turto vertintojai.
Žemės vertinimas reiškia rinkos vertės nustatymo procesą, kurio metu analizuojamos žemės sklypo ypatybės, pvz., vieta, dydis, reljefas, zonavimas, privažiavimas, esamų komunikacijų, gretmybių, užstatymo ar vystymo galimybės. Žemės vertinimo tikslas visuomet yra labai individualus.
Pavyzdžiui, žemės savininkai gali siekti nustatyti savo žemės rinkos vertę pardavimo ar plėtros tikslais, o vyriausybinėms agentūroms gali tekti įvertinti žemės vertę mokesčių ar ekspropriacijos (paėmimo visuomenės poreikiams) tikslais. Žemės, kaip ir kito nekilnojamojo turto, vertinimo procesą sudaro keli etapai: užsakymo registravimas, sutarties pasirašymas, apmokėjimas, dokumentų analizė, turto apžiūra, duomenų rinkimas ir jų analizavimas, turto rinkos vertės skaičiavimas, vertinimo ataskaitos surašymas ir pateikimas užsakovui.
Žemės vertinimą gali atlikti tik profesionalūs licencijuoti nekilnojamojo turto vertintojai.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Rinka
Žemės ūkio paskirties žemės rinka 2019 m. buvo pasyvi. Pirkimo-pardavimo sandorių skaičius, palyginti su 2018 m., nedaug pakito, išliko stagnacijos tendencija, kuri tęsiasi porą metų. Įprastą žemės ūkio srityje dirbančių ūkininkų nerimą dėl klimato sąlygų įtakos derliui sustiprino 2019 m.
Registrų centro duomenimis, 2010-2019 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių skaičius stabiliai augo 10-20 proc. iki 2013 m., o šiems pasibaigus buvo fiksuotas beveik 40 proc. siekiantis sandorių skaičiaus kritimas. Sandorių kiekis 2014-2016 m. sumažėjo ir stabilizavosi, tačiau taip ir nepasiekė 2013 m. aukštumų.
2017 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių šiek tiek sumažėjo, o įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui 2018 m. krito beveik 15 proc.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai, įsigalioję 2020 m. Žemės įstatymo pakeitimo nuostatomis įtvirtinta privačių žemės sklypų savininkų teisė iš valstybės be aukciono pirkti ne didesnius kaip 3 ha laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, įsiterpusius tarp nuosavybės teise valdomų žemės sklypų.
Įsiterpusiais ir galimais pirkti laisvos žemės plotais laikomi tokie valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotai, kuriuose negalima suformuoti racionalių ribų ir dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypų. Įsiterpusį plotą pirmumo teise gali pirkti jį nuomojantis ar laikinai naudojantis besiribojančio žemės sklypo savininkas.
Europos žaliojo kurso strategijos įgyvendinimas neabejotinai palies žemės ūkio paskirties žemės naudotojus, savininkus, žemdirbius, ūkininkus. Vienas iš tikslų - pasiekti, kad iki 2050 m., o iki 2030 m. sumažinti pesticidų naudojimą ir kenksmingumą iki 50 proc.
Žemės ūkiui tenka 10,3 proc. ES išmetamų šilumos efektą sukeliančių dujų, beveik 70 proc. šio kiekio tenka gyvulininkystės sektoriui, o gyvūninei produkcijai naudojama 68 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės.
Įgyvendinant strategiją „Nuo lauko iki stalo“ numatyta, kad 2021-2027 m. ne mažiau kaip 40 proc. viso Bendrosios žemės ūkio politikos biudžeto ir ne mažiau kaip 30 proc. Lietuvos ūkininkai, žemės ūkio paskirties žemės savininkai prieštaringai vertina „Nuo lauko iki stalo“ ir biologinės įvairovės strategijas.
Ūkininkai nuogąstauja dėl Europos žaliojo kurso keliamų „grėsmių“. Baiminasi, kad įgyvendinant strategijas gali būti nueita ne diskusijų su visuomene keliu, bet nustatant mokesčius ar kitus ribojimus, dėl kurių ūkininkams tiesiog neapsimokės verstis viena ar kita veikla. Įgyvendinant Žaliojo kurso gaires, gamybos kaštai gali išaugti.
Lietuvos ūkininkai nuogąstauja, kad ES ūkininkų pagaminama produkcija gali būti brangesnė, todėl nekonkurencinga. Daug žemdirbių kritikos sulaukia iškeltas tikslas iki 2030 metų pasiekti, kad ne mažiau kaip 25 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės būtų naudojama ekologiniam ūkininkavimui. Kritikų teigimu, tokio tikslo iškėlimas neparemtas jokiais ekologinių produktų rinkos tyrimais.
Remiantis Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) 2019 m. duomenimis, 46 proc. Lietuvos ūkininkų amžius buvo 40-65 m., 39 proc. ūkininkų buvo 65 m. ir vyresni, 15 proc. ūkininkų - iki 40 metų. Beveik pusė šalies ūkininkų yra pensinio amžiaus, tad neretai bankai atsisako duoti paskolas ūkiams modernizuoti ir plėsti.
Nepaisant ūkininkų įžvelgiamų grėsmių, mokslininkų nuomone, ekologinis ūkininkavimas yra viena iš ateities žemės ūkio vystymo sričių.
Žemės Sklypų Statistikos Duomenys
Registrų centro 2019 m. sausio duomenimis, visas Lietuvoje esantis registruotas ir įvertintas nekilnojamasis turtas buvo vertas daugiau kaip 100 mlrd. eurų. Per 2019 m. viso šalies nekilnojamojo turto vertė išaugo apie 9,5 proc. ir metų pabaigoje siekė 109 mlrd. eurų. Visų šalyje esančių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dėl rinkos pokyčių per 2019 m.
Per 2019 m. buvo įregistruotos 1 196 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutartys, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 1 567 ha arba net 82 proc. mažiau negu 2018 m. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Vilniaus (216), Šiaulių (151) ir Kauno (144) apskrityse.
Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, iki 2019 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 109 010 privačių ir 71 257 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartys, kuriomis išnuomotas atitinkamai 574 000 ha ir 148 210 ha žemės plotas.
Iki 2019 m. Valstybinio žemės fondo duomenimis, 2019 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 404 778 ha, t. y. apie 52,2 proc. Per 2019 m. žemės ūkio naudmenų sumažėjo 0,17 proc. Ariamosios žemės plotai sumažėjo 0,7 proc. ir metų pabaigoje sudarė 2 976 278 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 3,5 proc. iki 405 713 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo beveik 7 proc.
Lietuvoje 2019 m. pabaigoje buvo registruoti 1 342 196 žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be kolektyvinių sodų), kurie užėmė 3 674 384 ha šalies ploto. Daugiausia žemės ūkio paskirties žemės sklypų (išskyrus kolektyvinius sodus) registruota Vilniaus (191 tūkst.), Kauno (183 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (175 tūkst.). Pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (494 tūkst. ha) ir Kauno (468 tūkst.
Lietuvos Nepriklausomybės atkūrimo minėjimas ir stipendijos įteikimo ceremonija | 2026-03-11
Vidutinės Žemės Kainos ir Nuomos Kainos
Remiantis ŽŪIKVC ir Registrų centro duomenimis, vidutinė 2019 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 959 Eur/ha, o tai 1,77 proc. daugiau negu 2018 m., kai kaina siekė 3 890 Eur/ ha. Lyginant 2019 m. vidutinę ariamosios žemės pirkimo kainą su 2011 m. Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2019 m. siekė 2 533 Eur/ ha, t. y. 7,7 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 2 352 Eur/ ha kaina. Lyginant 2019 ir 2011 m. Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2019 m. siekė 144 Eur/ha arba 9,9 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 131 Eur/ha kaina. Lyginant 2019 ir 2011 m. 2019 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 93 Eur/ ha, t. y. išliko beveik tokia pati kaip ir 2018 metais (94 Eur/ha).
Registrų centro ir ŽŪIKVC duomenimis, 2019 m. mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje, Visagino savivaldybėje - nuo 970 Eur/ha. Vis dėlto miesto teritorijoje esančių ariamosios žemės sklypų kainos ne visuomet parodo realią situaciją, tad mažiausia kaina tiksliau būtų laikyti Utenos apskrities Zarasų r. savivaldybėje fiksuotą kainą, siekiančią nuo 1 421 Eur/ha.
Derlingų ariamosios žemės sklypų, įvertintų aukščiausiais žemės našumo balais, vidutinės pirkimo kainos siekė nuo 4 600 iki 6 480 Eur/ha. Tokių žemės sklypų daugiausia buvo Šiaulių, Panevėžio, Kauno ir Marijampolės apskrityse. Didžiausiomis vidutinėmis ariamosios žemės nuomos kainomis 2019 m. pasižymėjo tos pačios aukšto žemės našumo Marijampolės, Šiaulių, Kauno ir Panevėžio apskritys, kur kainos atitinkamai siekė 161, 159, 150 ir 143 Eur/ha.
Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2019 m., palyginti su 2018 m., augo beveik visose apskrityse. Didžiausias augimas fiksuotas Alytaus, Utenos ir Telšių apskrityse, atitinkamai siekęs 16, 11 ir 9 proc. Marijampolės apskrityje kainos augo beveik 7 proc., Kauno ir Panevėžio apskrityse - apie 3,5 proc. Klaipėdos apskrityje buvo stebimas nedidelis vos 0,8 proc. siekęs kainų augimas, Šiaulių apskrityje kainos išliko stabilios. Vilniaus apskrityje kainos mažėjo 1 proc., Tauragės - net 11 proc.
Lyginant 2015-2019 m. laikotarpį, ariamosios žemės pirkimo kainos augo Telšių apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 9 iki 14,4 proc. 2015-2018 m. laikotarpiu Tauragės apskrityje kainos augo nuo 2 iki 21 proc., o štai 2019 m. buvo fiksuotas beveik 11 proc. siekiantis kainų sumažėjimas. Gana dideli vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai 2015-2019 m. laikotarpiu fiksuoti Klaipėdos, Panevėžio ir Utenos apskrityse, kai kainos augo 1-35 proc. arba krito 1-31 procentu.
Palyginus 2019 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2015 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas stabilus 1-1,5 karto siekiantis augimas. Daugiausia kainos augo Šiaulių ir Telšių apskrityse, atitinkamai 1,5 karto, mažiausiai - Vilniaus apskrityje, kur augimas siekė kiek daugiau nei 9 proc. Klaipėdos apskrityje fiksuotas 5 proc.
| Apskritis | Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina 2019 m. (Eur/ha) | Pokytis palyginti su 2018 m. (%) | Pokytis palyginti su 2015 m. (%) |
|---|---|---|---|
| Alytaus | [Duomenys] | 16 | [Duomenys] |
| Kauno | [Duomenys] | 3.5 | [Duomenys] |
| Klaipėdos | [Duomenys] | 0.8 | 5 |
| Marijampolės | [Duomenys] | 7 | [Duomenys] |
| Panevėžio | [Duomenys] | 3.5 | [Duomenys] |
| Šiaulių | [Duomenys] | 0 | 150 |
| Telšių | [Duomenys] | 9 | 150 |
| Tauragės | [Duomenys] | -11 | [Duomenys] |
| Utenos | [Duomenys] | 11 | [Duomenys] |
| Vilniaus | [Duomenys] | -1 | 9 |
Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2019 m. buvo fiksuojamos Marijampolės, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 161, 159 ir 150 Eur/ha. Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2019 m., palyginti su 2018 m. kainomis, labiausiai augo Klaipėdos ir Panevėžio apskrityse - atitinkamai 22 ir 17 proc. Nedidelis 2-8 proc. nuomos kainų augimas stebimas Vilniaus, Utenos ir Šiaulių apskrityse. Alytaus ir Telšių apskrityse nuomos kainos krito atitinkamai 15 ir 11 proc.
Lyginant 2015-2019 m. Lyginant 2019 metų ariamosios žemės nuomos kainas su 2015 metų kainomis, jos augo vidutiniškai 1,7 karto. Didžiausias 3,6 karto siekiantis augimas fiksuotas Tauragės apskrityje, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 1,9 ir 1,8 karto.
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių NT objektų (gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) bendros mokestinės vertės, kuri viršija neapmokestinamąją ribą (150 tūkst. eurų arba 200 tūkst. eurų, jei taikoma lengvata dėl auginamų vaikų).
Objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centro svetainėje įvedus NT unikalų numerį. Tai galite padaryti keliais būdais:
- Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
- El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.
Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašo pvz.: Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Valstybės įmonę Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą.
Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas nekilnojamajam turtui, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.
Fizinio asmens prašymu Registrų centras neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį per 7 darbo dienas jam parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma galiojanti nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė, kuri nustatyta 2026-01-01.
Tai galite atlikti dviem būdais: El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el. Pvz.: jums priklauso 1/3 namo, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų
Jei turite daugiau nei vieną NT objektą (gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių), sudėkite visų turimų NT objektų mokestines vertes ir taip gausite NT bendrą mokestinę vertę, kurią ir turite nurodyti NT mokesčio deklaracijoje KIT715.
NT mokestis yra apskaičiuojamas ir deklaraciją KIT715 pateikti reikia tuo atveju, kai NT objektų bendra mokestinė vertė viršija nustatytą NT neapmokestinamąjį dydį:
- bendras neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 150 000 eurų. Bendrai mokestinei vertei viršijus šią ribą taikomi tarifai:
- nuo 150 000 iki 300 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
- nuo 300 000 iki 500 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
- virš 500 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
- neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 200 000 eurų asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems vaiką su negalia (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį vaiką su negalia (įvaikį), kuriam nustatytas individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis. Bendrai mokestinei vertei viršijus šią ribą taikomi tarifai:
- nuo 200 000 iki 390 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
- nuo 390 000 iki 650 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
- virš 650 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
Jei per metus keitėsi NT bendra mokestinė vertė (buvo parduotas ar įgytas NT) ir (arba) taikytinas neapmokestinamasis dydis, tuomet yra pildoma deklaracijos KIT715 B dalis ir pildomi 6 bei 7 laukeliai.