Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu sekti naujienas ir tendencijas. Tai padeda investuotojams priimti pagrįstus sprendimus ir maksimaliai padidinti grąžą, atsižvelgiant į riziką.
Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto rinkos tendencijas Lietuvoje, aptarsime žurnalus, skirtus šiai temai, ir pateiksime įžvalgų, kurios gali būti naudingos tiek investuotojams, tiek būstų pirkėjams.
Kas rinkoj. Sukčių darbas Lietuvoje. NT kainų kritimas. Amerikos investuotojų susirinkimo apžvalga.
Nekilnojamojo turto rinkos ypatybės
Nekilnojamasis turtas pasižymi įvairiomis savybėmis, kurias galima suskirstyti į tris pagrindines grupes: fizines, institucines ir ekonomines. Visos šios savybės vienaip ar kitaip veikia NT patrauklumą investicijoms.
Investicijų grąža gali būti uždirbama keliais būdais: turto vertės padidėjimas, metiniai pinigų srautai iš veiklos ar nuomos pajamų ir kainų pranašumai, atsirandantys dėl turto nusidėvėjimo sąnaudų apskaičiavimo.
Nesusituokusių asmenų turto klausimai
Santuokoje įsigytas ir vieno iš sutuoktinių vardu registruotas nekilnojamasis turtas yra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nes galiojančios LR Civilinio kodekso normos reglamentuoja tik sutuoktinių (santuoką sudariusių asmenų) turtinius santykius. Tuo tarpu nesusituokę kartu gyvenantys asmenys nėra prilyginami sutuoktiniams ir šeimos santykius reguliuojančios teisės normos jiems nėra taikomos.
Pagal šią sąlygą asmuo, pretenduojantis į kito sugyventinio vardu registruotą turtą, pirmiausiai turi įrodyti, jog tarp jų buvo sudarytas susitarimas jungtinės veiklos sutarties pagrindu sukurti bendrąją nuosavybę. Nei įstatyme, nei teismų praktikoje nėra nurodyta, kokie konkrečiai įrodymai galėtų patvirtinti buvus tokį susitarimą.
Skirtingai nuo santuokos atvejų, kuomet nėra svarbu ir (ar) kiek lėšų į bendrą turtą investavo kiekvienas iš sutuoktinių, nesusituokusių asmenų atveju į turtą pretenduojantis partneris privalo įrodyti, kiek tiksliai jis yra investavęs į konkretų turtą. Atitinkamai asmuo, pretenduojantis į kito partnerio vardu registruotą turtą, taip pat turi įrodyti, kokį konkretų indėlį (lėšomis ar darbu) įnešė į konkretų turto objektą bei kiek tas indėlis pagerino šio objekto vertę ar sudaro šio objekto vertės.
Pavyzdžiui: Jeigu buvo įsigytas būstas už 100 tūkst. eurų ir jis buvo registruotas vieno partnerio vardu, o kitas partneris įrodė, kad šio būsto įsigijimui pervedė savo partneriui 20 tūkst. eurų, tokiu atveju partneris galėtų pretenduoti į 1/5 turto dalį. Dar daugiau - jeigu gyvenant kartu būstas buvo suremontuotas, remontas buvo atliktas bendru darbu ir abiejų partnerių lėšomis, o būsto vertė padidėjo iki 150 tūkst. eurų, tokiu atveju partneris jau galėtų pretenduoti į 1/3 turto dalį (nes galėtų būti laikoma, kad jo investicija yra 45 tūkst. eurų (20 tūkst. eurų indėlis įsigyjant turtą bei 25 tūkst. eurų indėlis remontuojant turtą).
Situacija gali būti dar labiau komplikuota, jeigu vienas iš sugyventinių arba abu yra nenutraukę ankstesnių santuokų. Teismų praktikoje toks atvejis pasitaikė ne kartą, kai vienas iš sugyventinių pretendavo į kito sugyventinio vardu registruotą nekilnojamąjį turtą, kuris buvo įsigytas jų bendro gyvenimo metu, abiejų lėšomis ir darbu, tačiau jam nenutraukus ankstesnės santuokos.
Nekilnojamojo turto mokestis: ar jis reikalingas?
Nors antraščių įvairovė žiniasklaidoje didelė, vis tik viena tema išlieka pastovi - nekilnojamojo turto mokestis. Tačiau šiame straipsnyje gilinsimės ne tiek į patį mokestį ar vis naujus jo pakeitimus, bet verčiau į tai, ar toks mokestis yra reikalingas ir jei taip, koks jis turėtų būti.
Čia, kaip jau suprantate, kad straipsnio siužeto linija tęstųsi akivaizdžiai prieisime prie išvados, kad taip, toks mokestis yra reikalingas, bet pažadu jums, priešingai nei kai kuriose dvyliktokų rašinių temose, tokią prielaidą priimame ne tik dėl to, jog galėtume straipsnį pabaigti.
Užkilusios kainos ir besivystantys monopoliai apsunkina sąlygas paprastam žmogui įsigyti nekilnojamąjį turtą norimoje vietoje. Protingai nustatytas nekilnojamojo turto mokestis uždėtų papildomus mokesčius verslininkams, besiverčiantiems nekilnojamojo turto verslu ir neleistų kurtis monopoliams, o taip pat ir stabilizuotų būstų kainas, nes itin prabangūs pastatai būtų apmokestinami didesniu tarifu, jų paklausa sumažėtų ir susidarytų palankesnės sąlygos pigesniems būstams, tad kainos iš pradžių kristų, o vėliau stabilizuotųsi.
Socialinį teisingumą geriau atitinka nekilnojamo turto mokestis, nes pridėtinės vertės mokestis labiausiai skriaudžia neturtinguosius. Būtiniems poreikiams patenkinti tiek vargšas, tiek turtuolis vartoja (ar bent turėtų vartoti vienodai), o atiduoda visuomenės poreikiams labai nevienodą dalį.
Tad jei žmogus turi teisę į privačią nuosavybę, vadinasi jis turi ir tam tikrų pareigų, susijusių su ta teise. Pirmoji jų - teisė į nuosavybę privalo paklusti sąžinei, todėl ją įsigyti galima tiktai garbingais būdais. Ir nors gėrybėmis svarbu nepiktnaudžiauti, niekas neturi gyventi žemiau lygmens reikalingo socialiniam ir kultūriniam būviui palaikyti.
Vadinasi apmokestinti reikia ne visus būstus ir ne nuo pradinės vertės ribos, o tik nuo tokios, kuri viršytų jau užtikrintą orų pragyvenimą ir socialinės padėties išlaikymą.
2015-2016 metų NT rinkos apžvalga
Pernai tiek Lietuvos ekonomika augo lėčiau nei pastaruosius kelerius metus, tiek ir nekilnojamojo turto (toliau - NT) rinka buvo mažiau aktyvi nei 2014 metais. Labiausiai tokius rezultatus nulėmė ypatingai vangi 2015 metų pradžia. Visgi, antroje metų pusėje NT pirkimo-pardavimo sandorių padaugėjo ~25 proc., rinka grįžo į normalų ritmą.
Padidėjęs rinkos aktyvumas išaugino antrinės butų rinkos pardavėjų lūkesčius bei suteikė impulsą kainų ūgtelėjimui didmiesčiuose 4-8 proc. Prognozuojama, kad juose rinka išliks aktyvi ir 2016 metais, o tai leidžia tikėtis kainų didėjimo dar 3-4 proc.
„Aktyvesnė metų pabaiga lėmė, kad pagerėjo lūkesčiai antrinėje būsto rinkoje, kurioje stebimas vidutiniškai 4-8 proc. butų kainų augimas Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje bei Šiauliuose. Panevėžyje, Alytuje butai per metus pabrango kukliau - 2-3 proc., o mažesniuose miestuose kainos išliko stabilios.
2015 metais NT plėtotojai visuose miestuose pasiūlė mažiau naujos statybos butų nei prieš metus. Pasak „Inreal“ analitikų, besitraukianti naujų butų pasiūla kai kur vystytojams leido šiek tiek padidinti pardavimo kainas.
Naujų butų kainų pokyčiai 2015 metais (EUR/kv.m)
| Miestas | Ekonominė klasė | Vidutinė klasė | Prestižinė klasė |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 1.304 (+7,5%) | 1.696 (0%) | 2.539 (0%) |
| Kaunas | 1.046 (+2,3%) | 1.402 (+7,6%) | - |
| Klaipėda | 1.162 (0%) | 1.297 (-1%) | 1.950 (-1%) |
| Palanga | 1.067 (+2,3%) | 1.561 (+0,9%) | 2.323 (0%) |
„Prognozuojame, kad 2016 metais vystytojai sostinėje bus mažiau aktyvūs, t.y. rinkai turėtų pasiūlyti apie 3.000 naujų butų, o paklausos aktyvumas labai priklausys nuo išorinių veiksnių - Rusijos, Kinijos ir kitų probleminių ekonomikų įtakos mūsų ekonomikai. Vilnius pasižymi labai stipria vidine paklausa, todėl tikėtina, kad rinka išliks aktyvi ir 2016 metais, o tai leidžia tikėtis vidutiniškai 3-4 proc. NT kainų augimo“.
Kita vertus, anot „Inreal“ analitikų, kituose Lietuvos miestuose paklausa 2015 metais buvo gerokai silpnesnė net ir esant žemesniam kainų lygiui, bet pastebima, kad auga gyventojų noras investuoti į NT, tad 2016 metais turėtume sulaukti daugiau aktyvumo ir kituose didmiesčiuose.
Kitos NT rinkos tendencijos
- Verslo centrai: Vilniuje 2015 metais atidaryti penki nauji verslo centrai, o 2016-2017 metais planuojama atidaryti dar daugiau.
- Mažmeninė prekyba: Mažmeninės prekybos apimčių augimas leidžia daryti prielaidą, jog ir toliau turėtume stebėti nuosaikų mažmeninės prekybos augimą.
- Sandėliavimo patalpos: Sandėliavimo patalpų nuomos segmente 2015 metais didžiuosiuose šalies miestuose stebimas vakansijų didėjimas.
- Viešbučiai: Viešbučių segmente, nepaisant sumažėjusių turistų srautų iš Rusijos, 2015 metais toliau gerėjo Lietuvos oro uostų bei viešbučių užimtumo rodikliai.
NT rinkos teisinis reguliavimas
NT rinkos teisinio reguliavimo aplinkoje 2015-aisiais metais įvyko keletas reikšmingų pasikeitimų, kurie artimiausiu metu, tikėtina, turės įtakos tolesnei rinkos plėtrai, ypač gyvenamojo būsto segmente.
Visų pirma, nuo 2015 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo atnaujinti, Lietuvos banko priimti Atsakingojo skolinimo nuostatai, kuriais sugriežtinti reikalavimai kredito įstaigoms išduodant paskolas gyvenamajam būstui įsigyti, o 2016 m. pavasarį turėtų įsigalioti ir Kredito, susijusio su nekilnojamuoju turtu, įstatymas, kuriuo perkeliama Būsto direktyva, nustatanti pagrindines kredito, skirto gyvenamojo būsto įsigijimui, išdavimo sąlygas.
Taip pat - nuo 2016-ųjų pradžios turėjo įsigalioti pareiga statyti A energinio naudingumo klasės statinius, tačiau dėl situacijos rinkoje terminas buvo nukeltas į 2016 m.
Visi šie nauji reikalavimai vienareikšmiškai atsilieps tiek nekilnojamojo turto vystytojams, tiek ir gyvenamojo būsto pirkėjams. Tarp svarbiausių teisių naujienų taip pat galima įvardinti atvirkštinio PVM taikymą statybos darbų apmokestinimui, peržiūrėtą NT mokesčio mokėjimo tvarką bei naujas pareigas statytojams registruoti nebaigtą statybą.
tags: #zurnalai #apie #nekilnojamaji #turta