100 proc. namo baigtumas: reikalavimai ir svarbūs aspektai Lietuvoje

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuriuo gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.

Advokatė paaiškina, kad nurodytas reikalavimas yra taikomas patalpoms, esančioms (trijų ir daugiau butų) daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Atkreiptinas dėmesys, kad apribojimo privalo laikytis ne tik statantys naujus pastatus, bet ir tie, kurie planuoja statinį rekonstruoti, įrengiant naujas patalpas.

Taigi, nekilnojamojo turto (NT) vystytojas, siekdamas parduoti butus, privalės užbaigti visus statinio projekte numatytus darbus 100 proc. baigtumu.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia būsto baigtumo procentas, kokie darbai turi būti atlikti, kad būtų galima įregistruoti 100% baigtumą, ir kokie dokumentai reikalingi šiam procesui.

Kas yra 100 proc. projekto baigtumas?

100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Statinio baigtumas 100 procentų reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, įrengtos visos jo konstrukcijos, inžinerinės sistemos, įgyvendinti išorės apdailos bei lauko darbai, numatyti statinio projekte.

100 proc. baigtumui, norint priduoti (registruoti) pastatą, turi būti sudėtos net durys butuose, kur tai yra numatyta. Taip pat turi būti grindų ir sienų apdaila, tai, kas yra numatyta pagal projektą, pertvaros ir pan. rozetės, kriauklė, klozetas san. mazge ir pan.

„Dušo, jeigu jis yra pastatomas ir bet kada atvežamas, keičiamas dalykas, kaip ir virtuvės kriauklės, kuri yra įmontuojama į baldus, tikrai gali nebūti, tačiau visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai turi būti atvesta. Turi būti viskas, kas turi būti įrengiama įrengimo metu.

Kalbant apie sienų ir grindų apdailą, vėlgi, viskas pagal projektą. Jeigu mes įrodome, kad šitos betoninės grindys yra interjero detalė, atitinka projektą, kaip šiuolaikiniai loftai, galima ir daryti.

85 proc. baigtas pastatas tikrai yra nepritaikytos gyvenimui patalpos, nes jose nėra nei laidų, nei rekuperacijos. 100 proc. baigtose patalpose visa tai turi būti padaryta“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad kalbant apie apšvietimą, turi būti įsukta bent jau lemputė, sudėtos rozetės, šviesos jungikliai ir pan.

Minimalūs apdailos darbai

Lietuvos Respublikos aplinkos ministras, peržiūrėjęs esamus techninio projekto apdailos reikalavimus, nustatė minimalius apdailos darbus, kuriuos vystytojas daugiabučiame gyvenamajame name turės atlikti, t. y. Naujasis įstatymo reikalavimas taikomas, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d.

Jeigu prašymas, pagal kurį statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 m. sausio 2 d., yra priimtas iki 2024 m. sausio 2 d., galioja iki 2024 m. sausio 2 d. galiojusios Statybos įstatymo nuostatos.

Advokatė Sandra Akelaitienė atkreipia dėmesį, kad asmuo, siekiantis pasinaudoti šia nuostata, turės įrodyti, jog prašymas dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo buvo priimtas dar iki 2024 m.

Įstatymo pakeitimo tikslai ir galimos pasekmės

Advokatės vertinimu, priimtu įstatymo pakeitimu įstatymo leidėjas siekia apsaugoti naujakurius nuo nesąžiningų NT vystytojų, kurie pardavę butus, ne visuomet tinkamai užbaigdavo visus statinio projekte numatytus sprendinius.

Iki šio įstatymo pakeitimo, pirkėjai galėjo įsigyti būstą objekte, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau pasitaikydavo situacijų, kai tokiu atveju būstus įsigiję ir juose apsigyvenę gyventojai kelerius metus buvo priversti gyventi be užbaigtų ir sutvarkytų, bei su miesto tinklais sujungtų vandentiekio ir nuotekų sistemų. Advokatės teigimu, praktikoje iki šiol pasitaikydavo ir tokių situacijų, kai statytojas, neužbaigęs visų planuotų darbų, tiesiog bankrutuoja.

Siekiant išvengti tokių situacijų, įsigaliojus įstatymo pakeitimui, notarines NT pirkimo pardavimo sutartis pirkėjai su vystytojais galės sudaryti tik vystytojui įregistravus 100 procentų statinio baigtumą. Tokiu būdu siekiama, kad pirkėjas, prieš įsigydamas būstą, turėtų galimybę jį apžiūrėti jau pilnai užbaigtame objekte, ne tik su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis, bet ir sutvarkyta objekto aplinka.

Tačiau įstatymo leidėjo pasirinktas pirkėjo teisių apsaugos būdas pirkėjo neapsaugos vystytojo bankroto atveju.

Preliminariosios sutartys

Įsigaliojęs įstatymo pakeitimas nedraudžia sudaryti praktikoje plačiai paplitusių preliminariųjų NT pirkimo-pardavimo sutarčių. Todėl kaip ir anksčiau, taip ir dabar, pirkėjui išlieka galimybė su NT vystytoju dar iki pilno objekto pridavimo, ar net jo projektavimo stadijoje, sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

Taigi, pirkėjai, sudarę preliminarias NT sutartis ir susimokėję rezervacijos mokestį, ir toliau prisiims visą riziką tuo atveju, jei statytojas bankrutuotų.

Anot jo, būtų racionalu koreguoti dar neįsigaliojusias Statybos įstatymo nuostatas, panaikinant absoliučius draudimus ir numatant reikiamus saugiklius pirkėjams, taip pat mažinti apdailos ir įrengimo darbų apimtį pagal statybos techninius reglamentus.

100 proc. baigtumo reikalavimai: žingsnis po žingsnio

Visų pirma - turi būti užbaigtas ir priduotas bei įregistruotas pats namas, o tik tada bus galima įregistruoti baigtą butą. Bute turi būti bent jau kriauklė, palangės (su langais, be abejo) ir grindų danga (laminatas, linoleumas ir pan.), durų gali nebūti.

Žingsniai norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

1. Namo baigtumas: Pats pastatas, kuriame yra butas, turi būti priduotas kaip 100% baigtumo, jei to nėra, buto 100% prisiduoti negalėsite.
2. Kadastro duomenų byla: Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
3. Nekilnojamojo turto registras: Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
4. Prašymo pateikimas: Prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo gali paduoti pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.

Dokumentai, reikalingi norint įregistruoti 100% buto baigtumą:

• Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti baigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį, bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje turi paduoti prašymą.
• Kartu su prašymu turi pateikti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius, statybos užbaigimą patvirtinančius dokumentus, nurodytus Statybos įstatymo 28 straipsnyje, priklausomai nuo statinio kategorijos.
• Statybos leidimas
• Statinio projektas (ir techninis, ir darbo projektai)
• Kadastro duomenų bylos
• Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos
• Statinio geodezinė nuotrauka
• Pastato energinio naudingumo sertifikatas
• Pažyma apie statinio atitiktį projektui
• Pastatų garso klasifikavimo protokolas (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams)

Kur kreiptis?

• Pirmiausia Jums reikia kreiptis į matininkus, kad padarytų Jūsų kotedžo 100% baigtumo kadastrinių matavimų bylą.
• Užbaigus statinio statybos darbus, turi būti atlikti kadastriniai matavimai, parengta nekilnojamojo daikto (namo ir butų) kadastro duomenų byla ir surašoma deklaracija apie NAMO statybos užbaigimą.
• Tik įregistravus 100% baigtą namo statybą VĮ "Registrų centras", registruojami butai.
• Deklaracija turi būti tvirtinama Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos teritoriniame padalinyje.

Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas".

Statybos įstatymo pakeitimai: metai po įsigaliojimo

Praėjus daugiau nei metams nuo Statybos įstatymo pakeitimų, reikalaujančių 100 proc. pastato baigtumo prieš būsto notarinį pardavimą, verta pažvelgti atgal.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad asociacija dėl patirties įgyvendinant 100 proc. baigtumo prieš pasirašant notarinius sandorius reikalavimą apklausė narius, būsto rinkos dalyvius. Maždaug pusė atsakiusių teigia, kad šis reikalavimas veiklą paveikė labiau neigiamai arba neigiamai ir skaičiuoja apie 5-10 proc.

Rinkos dalyviai akcentuoja, kad projekto užbaigimas užsitęsia iki pusės metų - dėl įvairių su projekto baigtumu, infrastruktūros perdavimu susijusių formalių veiksmų, kurių terminus prognozuoti sunku. Šiandieninėje situacijoje, kai pakankama būsto pasiūla yra itin svarbus įrankis jo įperkamumo užtikrinimui, laiko sąnaudos yra labai svarbus veiksnys. Todėl tikrai kyla pagrįstas klausimas, ar reikalavimas projektą pabaigti 100 proc. prieš pasirašant notarinius sandorius, buvo geras, visapusiškai įvertintas sprendimas“, - akcentuoja M. Statulevičius.

„Citus“ teisininko vertinimu, paradoksalu, bet reikalavimas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Kitaip tariant, loftai, kūrybinės dirbtuvės ar net individualūs namai, realiai sudarantys ganėtinai reikšmingą dalį paklausos, gali būti parduodami ir nebaigti.

Statybos įstatymo pataisa, reikalaujanti 100 proc. baigtumo, formaliai padidino saugumą, tačiau praktiškai sumažino būsto įperkamumą, prailgino projektų terminus, nepašalino kituose etapuose galimų rizikų ir dar labiau supainiojo pirkėjus rinkoje - ko jie gali tikėtis. Pirkėjui turi būti svarbiausia, ar objektas realiai funkcionuoja ir gali būti naudojamas pagal paskirtį, o dokumentinis 100 proc. Tokie sprendimai, jo vertinimu, turėtų būti priimami prieš tai atidžiai įvertinus tiek praktinį, tiek ekonominį jų poveikį pirkėjams ir visai rinkai.

Galbūt vertėtų rasti balansą tarp pirkėjų apsaugos ir rinkos efektyvumo?

tags: #100 #proc #namo #baigtumas