20 ha žemės sklypo reikšmė: apibrėžimas, įstatymai ir įsigijimo galimybės

Žemės sklypo įsigijimas ar nuoma yra svarbus sprendimas, reikalaujantis išsamios informacijos apie kainas, paskirtį ir susijusius mokesčius. Šiame straipsnyje aptarsime 20 ha žemės sklypo kainą Lietuvoje, žemės paskirtį, žemės mokestį ir kitus svarbius aspektus.

Įsiterpęs žemės plotas

Įsiterpęs žemės plotas - tai valstybinės žemės plotas, kuris atitinka tam tikrus dydžio reikalavimus, nustatytus įvairiuose Lietuvos Respublikos įstatymuose. Šis plotas yra tarp žemės sklypų ir (ar) stabilių kraštovaizdžio objektų, tokių kaip keliai, geležinkeliai, miškų sklypai ar vandens telkiniai. Svarbu paminėti, jog pagal žemės sklypų formavimui taikomus reikalavimus, jame negalima suformuoti atskiro žemės sklypo su privažiuojamuoju keliu.

Įsiterpusiu žemės plotu laikomas ir valstybinės žemės plotas, kuris besiriboja ne tik su žemės sklypais ir (ar) stabiliais kraštovaizdžio objektais, bet ir su kitu atskiru žemės sklypu nesuformuotu valstybinės žemės plotu. Pastarąjį gali sudaryti siaura juosta, šlaitas, griovys, ir jame taip pat negalima suformuoti atskiro žemės sklypo su privažiuojamuoju keliu.

Žemės sklypo planas

Įstatyminė Bazė

Žemės sklypo apibrėžimą reglamentuoja šie įstatymai:

• Šio įstatymo 9 straipsnio 7 dalis
• Lietuvos Respublikos saugomų teritorijų įstatymas
• Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymas
• Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas
• Lietuvos Respublikos miškų įstatymas

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pataisos

Seimas pritarė Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pataisoms, kuriomis praplečiamas valstybinės įsiterpusios žemės apibrėžimas. Įsigaliojus ūkininkaujantiems asmenims palankiai nuostatai, įsiterpusia žeme bus laikomas ir ne didesnis kaip 3 ha valstybinio žemės ūkio paskirties žemės plotas, besiribojantis su stabiliu kraštovaizdžio objektu (keliu, geležinkeliu, miškų sklypu, vandens telkiniu). Tokią valstybinę žemę bus galima įsigyti be aukciono (besiribojančių sklypų savininkams - pirmumo teise).

Pasak parlamentinio Kaimo reikalų komiteto nario Jono Gudausko, būdavo vis gaunama ūkininkų skundų, kad įsiterpusia žeme yra laikoma tik fiziškai iš visų pusių su kito privataus asmens žeme besiribojanti valstybinė žemės ūkio paskirties žemė. „Žmonėms nesuprantama, kodėl žemei besiribojant su keliu ar melioracijos grioviu tai nėra įsiterpęs valstybinės žemės plotas, todėl siūloma šią klaidą ištaisyti“, - sakė J. Gudauskas. Naujos nuostatos įsigaliojo birželio 1 d.

Įsiterpusi žemė sodų bendrijose

Vyriausybė pritarė Žemės ūkio ministerijos siūlymui praplėsti įsiterpusio žemės sklypo, esančio mėgėjų sodo teritorijoje, sąvoką. Tuo siekiama sumažinti nenaudojamus ir apleistus žemės plotus.

Šiuo metu sodų bendrijų nariai turi teisę įsigyti valstybinės žemės plotus, neviršijančius 0,04 ha, kurių neįmanoma suprojektuoti kaip atskirų individualių mėgėjų sodo sklypų, nes jie yra įsiterpę tarp valstybinės ar privačios žemės sklypų, taip pat ir tuos valstybinės žemės sklypus, prie kurių pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą neįmanoma suprojektuoti privažiuojamojo kelio.

Tačiau iki šiol jiems nebuvo suteikta galimybė įsigyti valstybinės žemės sklypų, besiribojančių su laisvos valstybinės žemės plotu, kuris nesuformuotas kaip atskiras žemės sklypas, ir esančių tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų) ribos, ir kuriuos sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai.

„Šiandien yra gana siauras apibrėžimas, mūsų nuomone, įsiterpusių žemės sklypų sodų bendrijos teritorijoje, dėl to sodininkų bendrijų nariams yra sudėtinga arba neįmanoma iš valstybės išsipirkti įsiterpusios žemės sklypelio, kadangi jo sąvoka yra siaurai apibrėžta", - teigia ministerijos Nekilnojamojo turto kadastro ir geodezijos skyriaus vedėjas Vytautas Paršeliūnas. Anot vedėjo, šiandien platesnė įsiterpusio žemės sklypo sąvoka yra apibrėžta kitos paskirties žemės sklypams, tad siekiama tiesiog suvienodinti skirtinguose teisės aktuose esantį įsiterpusių žemės sklypų apibrėžimą.

Praplėtus įsiterpusio žemės sklypo sąvoką bus sudarytos sąlygos įteisinti kuo daugiau valstybinės žemės plotų, kurie negali funkcionuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto vienetai, ir užtikrinti efektyvų valstybinės žemės, esančios sodininkų bendrijose, panaudojimą. Sodininkas, nusipirkęs įsiterpusį valstybinės žemės sklypą, ne tik galėtų papildomai užsiauginti žemės ūkio produktų, bet sujungęs jį su turimu sodo žemės sklypu galėtų statyti vieno buto gyvenamosios paskirties pastatą su pagalbinio ūkio pastatais.

Naujos nuostatos Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje taisyklėse įtvirtinta įsiterpusio sklypo sąvoka papildoma naujomis nuostatomis. Įsiterpusiu nebus laikomas valstybinės žemės sklypas, besiribojantis su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras žemės sklypas. Tačiau išimtis - atvejai, kai tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų) ribos įsiterpusį valstybinį žemės sklypą sudaro siaura juosta, šlaitai ar grioviai.

Kai įsiterpusio valstybinės žemės sklypo, esančio tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų) ribos, plotis neviršija 10 metrų, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro siaura juosta. Tuo atveju, jei valstybinio žemės sklypo nuo viršutinės šlaito briaunos iki jo papėdės nuolydis yra ne mažesnis kaip 20 laipsnių, laikoma, kad įsiterpusį valstybinės žemės sklypą sudaro šlaitas. Įsitarpusį valstybinį žemės sklypą sudarys griovys, jei nuo vienos iki kitos viršutinės sklypo briaunos plotis neviršys 15 metrų.

Svarbu tai, kad įsiterpusio žemės sklypo plotas negalės būti didesnis už besiribojančio žemės ploto, su kuriuo bus sujungiamas įsiterpęs žemės sklypas, plotą.

Žemės Sklypo Formavimas / Pertvarkymas

Neretas atvejis, kai asmuo atstatantis nuosavybės teises į žemės ūkio paskirties sklypą, kur viena sklypo dalis tai miško teritorija, kita dalis, skirta žemės ūkio veiklai, o trečia dalis, tai vienbučių ir dvibučių pastatų teritorija, kreipiasi į matininką dėl sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto. Tokio projekto metu žemės ūkio paskirties sklypas padalijamas į tris skirtingos paskirties sklypus.

Suformavus sklypus ir patvirtinus projektą yra atliekami kiekvieno sklypo kadastriniai matavimai. Užbaigus matavimus ir surinkus visus reikalingus dokumentus visi pokyčiai yra įregistruojami Registrų centre.

Verta žinoti, kad keičiant sklypo paskirtį keisis ir žemės mokesčio dydis. Tačiau tuo pačiu metu keičiasi ir žemės rinkos vertė. Todėl prieš pradedant bet kokius žemės formavimo arba pertvarkymo procesus patartina įvertinti situacija nekilnojamojo turto rinkoje ir apskaičiuoti galimas išlaidas.

Žemės Sklypo Padalijimas, Atidalijimas Ir Sujungimas

Žemės sklypo padalijimas - tai procesas, kuriuo metu vienas žemės sklypas yra padalijamas į kelis žemės sklypus. Dažniausiai ši paslauga yra užsakoma bendrasavininkų, žemės paveldėjimo atveju, kai tam tikrą žemės sklypą norima padalinti į du arba daugiau dalių. Tačiau prieš pradedant žemės sklypo padalijimo procesą verta pasidomėti ar šis sklypas gali būti dalomas.

Žemės sklypo padalijimo būdai:

• Žemės sklypo padalijimas tarp bendrasavininku, nustatant naudojimosi tvarkos planą. Šis žemės sklypo padalijimo būdas yra pats paprasčiausias, kadangi žemės sklypo plane, tarp bendrasavininkų, yra nurodomos skirtingos žemės naudojimosi dalys, tačiau žemės sklypo kadastrinis numeris lieka tas pats.
• Žemės sklypo padalijimas į dvi arba daugiau dalių. Tuo atveju, kai klientas pageidauja padalinti žemės sklypą ir pakeisti žemės sklypo paskirtį, visą reikalingą pagalbą teikia geodezininkas - matininkas paruošiant detalųjį žemės planą bei anksčiau jau minėta žemės formavimo ir pertvarkymo projektą.
• Žemės sklypo atidalijimas ir laisvė disponuoti savo nekilnojamu turtu. Žemės sklypo savininkui pasirinkus žemės sklypo atidalijimo būda, viena dalyką galima teigti vienareikšmiškai - šiuo atveju yra užtikrinta teisė visapusiškai disponuoti savo nekilnojamu turtu, kas reiškia kad yra suformuojami atskiri nekilnojamojo turto vienetai.

Formavimo ir pertvarkymo projektu žemės sklypai gali būti padalinami, sujungiami, kitaip keičiamos jų ribos, paskirtis, prijungiami įsiterpę laisvos valstybinės žemės plotai, taip pat formuojami nauji sklypai. Tam tikrais atvejais, kai keičiamos tik sklypų ribos, šiais projektais netgi gali būti koreguojami galiojantys detalieji planai. Tai šiek tiek paprastesnė procedūra už detalųjį planą, tačiau užtrunkanti ir susidedanti iš keleto etapų.

Žemės Sklypų Formavimo Etapai

Pagrindiniai žemės sklypų formavimo etapai:

1. Gaunamas leidimas ir reikalavimai žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektui rengti;
2. Sudaroma sutartis rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą;
3. Rengiama žemės sklypo topografinė nuotrauka, jeigu taip yra nurodyta reikalavimuose;
4. Projekto grafinės ir tekstinės dalies rengimas;
5. Projekto viešinimas, derinimas, tikrinimas ir tvirtinimas;
6. Naujai suformuotų žemės sklypų kadastriniai matavimai.

Žemės ūkio paskirties žemės kainos Lietuvoje

Registrų centro duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės kainos Lietuvoje nuolat auga. Nuo 2015 m. tokių sklypų kaina padidėjo 99,82 proc. Žemės ūkio paskirties žemės kainų mediana Lietuvoje prieš 10 metų buvo 2227 eurai už hektarą, o 2025 m. hektaro kaina jau buvo 4450 eurų.

Tačiau kainos skirtinguose šalies regionuose labai varijuoja. Štai keletas pavyzdžių:

• Dzūkijoje galima įsigyti ariamos žemės už 2 500 Eur/ha Lazdijų rajone ir už 9 500 Eur/ha Varėnos rajone.
• Kauno regione mažiausia siūlomo žemės ūkio paskirties sklypo kaina - 2 300 Eur/ha Kaišiadorių rajone ir didžiausia - 28 000 Eur/ha Prienų rajone.
• Klaipėdos regione ūkininkai mokėtų 2 000 Eur/ha Skuodo rajone ir 47 000 Eur/ha Kretingos rajone.
• Vilniaus regione mažiausia siūlomos įsigyti ariamos žemės kaina - 2 000 Eur/ha Šalčininkų rajone, o didžiausia - 110 000 Eur/ha Trakų rajone.

Paanalizavus kelių žemės ūkio paskirties sklypus pardavinėjančių nekilnojamojo turto agentūrų skelbimus, susidaro įspūdis, kad statistinės kainos gerokai mažesnės nei rinkos.

Vilniaus universiteto (VU) profesoriaus Tomo Baleženčio teigimu, remiantis Eurostato duomenimis, vidutinė ariamos žemės nuomos kaina pastaraisiais metais padidėjo nuo 80 iki 105 Eur/ha, t. y. 31 proc. Atitinkamai kilo ir žemės ūkio paskirties žemės kaina: nuo 3 089 iki 3 959 Eur/ha, t. y. 28 proc.

Mokslininko duomenimis, pastaruoju metu žemės ūkio paskirties žemės kaina svyravo nuo 970 Eur/ha Visagino savivaldybėje iki 6 480 Eur/ha Šakių rajone. Pagrindinė šių skirtumų priežastis, anot profesoriaus, yra dirvožemio kokybė ir jos lemiami produktyvumo skirtumai.

Žemės ūkio paskirties sklypų paklausą ir kainų kilimą, T. Baleženčio nuomone, lemia ūkių stambėjimas ir paramos politika. „Prie miestų vyksta urbanizacijos procesai, kurie taip pat didina žemės kainas“, - pastebi mokslininkas. Jis konstatuoja, kad, žemės ūkio naudmenų plotui nebeaugant taip sparčiai, kaip augo ankstesniais metais, žemės rinka juda link ilgalaikės pusiausvyros.

Nekilnojamojo turto agentūros padalinio vadovas Romualdas Paulauskas konstatuoja, kad bendras nekilnojamojo turto kainų kilimas pastaruoju laiku taip pat turi įtakos žemės ūkio paskirties sklypų kainų kilimui - jos auga.

„Šalies regionuose sklypų kainos yra skirtingos dėl žemės sklypų našumo balo, derlingumo, sklypo dydžio ir lokacijos. Pasvalio, Pakruojo, Marijampolės, Kėdainių regionuose žemės sklypų našumo balas yra gana aukštas (50-60), tad ir kainos yra aukštesnės nei kitur.

Nekilnojamojo turto pardavimo specialisto teigimu, įtaką žemės ūkio paskirties sklypų kainoms turi ir mokamų išmokų dydis, ir parama, ir stiprėjantys ūkininkai, norintys suformuoti kuo didesnį sklypų masyvą savo ūkyje. Pastebima tokių atvejų, kai, supirkdami kaimyninius žemės sklypus, stambūs ūkininkai moka už juos kiek brangiau nei rinkos kaina siūlomi pavieniai sklypai.

Apžvelgus kainų pokyčius nuo pat 2000 m., įdomu pastebėti, kad sparčiausiai kainos augo 2003 m. antrąjį ketvirtį - vos per 3 mėn. jos brango daugiau kaip 63 proc. Po 2008-ųjų krizės ketvirtinis kainų kilimas 10 proc. viršijo ne kartą, o itin spartus augimas pastebėtas 2014 m., kuomet per metus žemės ūkio paskirties sklypai brango net 60 proc.

Kainos padidėjo daugiausia dėl to, kad sumažėjo žemės ūkio paskirties žemės ir padaugėjo stambių žemės ūkio bendrovių. Registrų centras nurodo, kad 2018 m. Lietuvoje buvo 3,66 mln. ha žemės ūkio paskirties žemės. Nacionalinė žemės tarnyba mini, kad 2024 m. Lietuvoje buvo mažiau, tik apie 3,5 mln. ha žemės ūkio paskirties žemės.

Na, o Lietuvos žemės ūkio duomenų centro duomenimis, vidutinis žemės ūkio paskirties sklypo dydis išaugo nuo 18,4 ha 2019 m. iki 19,31 ha 2024 m. Šie skaičiai reiškia du dalykus: tiesiog mažėja žemės pasiūla ir mažėja smulkiųjų ūkininkų - juos paprastai išperka stambesnieji. Natūralu, kad kartu su tuo didėja ir žemės ūkio paskirties žemės kainos.

Lietuvoje žemdirbiams išplėsti dirbamų laukų plotus nėra taip paprasta, nes laisvų žemės ūkio paskirties sklypų tiesiog nėra arba jų kaina siekia neįsivaizduojamas aukštumas.

Remiantis VĮ Registrų centro apibendrintais statistiniais duomenimis, 2021 m. žemės ūkio paskirties sklypo vidutinė kaina Lietuvoje siekia 3 220 Eur/ha. Palyginkime: 2015 m. toks sklypas kainavo 2 535 Eur/ha, 2010 m. - 1 050 Eur/ha, 2005 m. - 600 Eur/ha, 2000 m.

Pagal viešai prieinamą žemės ūkio žemės grupės verčių žemėlapį žemiausių sklypų kainų (521-1 200 Eur/ha) grupei priskiriami Šilutės, Varėnos, Šalčininkų rajonai. 1 201-2 000 Eur/ha kainų grupei galima priskirti Šilalės, Rietavo, Telšių, Anykščių, Lazdijų rajonus. 3 801-5 500 Eur/ha kainų grupei priskiriami žemės sklypai Šiaulių, Jurbarko, Vilkaviškio, Marijampolės rajonuose. Kėdainių ir Pasvalio rajonuose žemės sklypai dar brangesni - nuo 5 501 iki 8 500 Eur/ha. Žemės sklypų kainos nuo 8 501 iki 15 000 Eur/ha svyruoja Šakių, Joniškio, Pakruojo, Radviliškio rajonuose.

Didesniems sklypams ir projektams kaina derinama individualiai. Kreipkitės nemokamos konsultacijos jau dabar. Paslaugų kainos pateiktos su PVM ir joms nėra taikomi jokie papildomi mokesčiai ar išlaidos, tokios kaip riboženkliai, pašto išlaidos ir pan.

Žemės Mokestis

Esate žemės mokesčio mokėtojai, jei turite privačios žemės. Jeigu Jus domina papildoma informacija apie šį mokestį, siūlome informacijos ieškoti Mokesčių žinyne, kuriame pateikiami dažniausiai kylantys klausimai ir atsakymai į juos.

Pagrindinis teisės aktas - Lietuvos Respublikos žemės mokesčio įstatymas.

Mokesčio mokėtojai:

Žemės savininkas - fizinis asmuo ir juridinis asmuo. Konkrečius žemės mokesčio tarifus nustato kiekviena savivaldybė individualiai.

Mokestinis laikotarpis:

Kalendoriniai metai. Nauji žemės savininkai mokestį turi mokėti jeigu žemė įsigyta pirmąjį pusmetį, - už visus metus; jeigu žemė įsigyta antrąjį pusmetį, - nuo kitų kalendorinių metų. Žemės mokesčio nebereikia mokėti, kai: žemė perleidžiama pirmąjį pusmetį, - tais pačiais metais; žemė perleidžiama antrąjį pusmetį, - nuo kitų metų.

Mokestinė vertė:

Žemės vidutinė rinkos vertė. Gali būti laikoma ir žemės vertė, nustatyta atlikus individualų žemės vertinimą.

Žemės ūkio paskirties žemės, išskyrus apleistas žemės ūkio naudmenas, mokestinė vertė yra jos vidutinė rinkos vertė arba vertė, nustatyta atlikus individualų žemės vertinimą, padauginta iš koeficiento 0,35

Pagrindinės lengvatos ir išimtys:

• Žemės mokesčio nemoka užsienio valstybių diplomatinės atstovybės ir konsulinės įstaigos, tarptautinės tarpvyriausybinės organizacijos ir jų atstovybės, bankrutavusios įmonės, įmonės.
• Žemės mokesčiu neapmokestinama bendro naudojimo kelių užimta žemė; mėgėjiško sodo teritorijoje esanti bendrojo naudojimo žemė; fiziniams asmenims priklausančio žemės sklypo plotas, neviršijantis savivaldybių tarybų nustatyto neapmokestinamojo žemės sklypo dydžio.
• Žemė, nuosavybės teise priklausanti tradicinėms ir kitoms valstybės pripažintoms religinėms bendruomenėms, bendrijoms ir centrams; žemė, patenkanti į Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodytas teritorijas.

Deklaravimas ir sumokėjimas:

Mokestinis laikotarpis - kalendoriniai metai. Nauji žemės savininkai mokestį turi mokėti jeigu žemė įsigyta pirmąjį pusmetį, - už visus metus; jeigu žemė įsigyta antrąjį pusmetį, - nuo kitų kalendorinių metų. Žemės mokesčio nebereikia mokėti, kai: žemė perleidžiama pirmąjį pusmetį, - tais pačiais metais; žemė perleidžiama antrąjį pusmetį, - nuo kitų metų.

Žemės mokesčio sumokėjimas: Žemės mokestį apskaičiuoja centrinis mokesčių administratorius ir užpildytas žemės mokesčio apskaičiavimo deklaracijas mokesčio mokėtojams pateikia iki einamojo mokestinio laikotarpio lapkričio 1 dienos. Žemės mokestis už einamuosius mokestinius metus turi būti sumokamas iki einamojo mokestinio laikotarpio lapkričio 15 dienos.

Žemės matavimai

tags: #20 #ha #dydzio #zemes #sklypas