Pavyzdinis 37 kv.m. Buto Skelbimas: Investicija ir Gyvenimo Kokybė Lazdynėliuose

Svajojate apie jaukų būstą gamtos prieglobstyje, bet nenorite atitrūkti nuo miesto ritmo? Pristatome pavyzdinį 37,94 kv.m. buto skelbimą, kuris gali tapti Jūsų raktu į patogų ir vertingą gyvenimą!

LAZDYNĖLIŲ G. 57, kvartale prie miško ir Neries upės, parduodamas 2-jų kambarių dalinės apdailos, C23 butas, 2 aukšte, plotas 37,94 kv.m., pietų pusės. Butas turi ir nedidelę lauko terasą. Šalia Bukčių miško, kuris ir matosi tolumoje.

Riverland: Išskirtinis Kvartalas Jūsų Patogumui

RIVERLAND - išskirtinis A+ energinio naudingumo klasės mažaaukščių pastatų kompleksas Lazdynėliuose, šalia Neries upės vingio, Bukčių miško apsuptyje. Vienintelis kvartalas, kuriame užstatymo intensyvumas yra mažiausias - sklypo ploto santykis su pastatytu kvadratų kiekiu - pas mus vertinant sklypo dydį kvadratų kiekis mažesnis nei kituose Lazdynėlių kvartaluose.

Visi RIVERLAND projekto I ir II etapo butai ir kotedžai jau registruoti 100 proc. Jau registruota 100 proc. baigtumu. Projekte RIVERLAND parduodamas 2 kambarių butas su daline apdaila, A+ energinio naudingumo klasę atitinkančiame name.

• Adresse: Lazdynėlių g.
• Elektromobilių įkrovimo stotelės: 50 vietų.
• Infrastruktūra: visai šalia Neries upė, Bukčių miškas, daug žalumos, vaikščiojimo takai. Patogus susisiekimas su miesto centru tiek automobiliu, tiek viešuoju transportu. Šalia vakarinis aplinkkelis. Artimiausia viešojo transporto stotelė vos 5 min pėsčiomis (400m), artimiausia parduotuvė ir darželis 6 min pėsčiomis (500m).

Įrengimo Ypatybės

Butas parduodamas su daline apdaila, suteikiant Jums galimybę įsirengti jį pagal savo skonį ir poreikius. Štai keletas svarbiausių įrengimo detalių:

• Vidinės sienos ir pertvaros: Tarpbutinės sienos įrengtos iš blokelių mūro. Butų atitvaros nuo laiptinės iš blokelių mūro. Buto vidaus pertvaros (san. mazgų) - dujų silikato blokelių ir yra tinkuotos, vidinė pusė be užtrynimo. Kitos butų vidaus pertvaros neįrenginėjamos.
• Langai ir palangės: butuose įrengiami plastikiniai langai 3 stiklų, dviejų paketų, vidaus stiklas - selektyvinis. Kiekvienoje patalpoje po vieną varčią atsidaro dviem kryptimis su mikroventiliacija. Oro pritekėjimas į patalpas per langus. Išorinės palangės - skardinės/betoninės, vidinės - neįrengiamos.
• Durys: įėjimo į butą durys viengubos, šarvuotos, daugiasluoksnės su garso izoliaciniu užpildu, su išorės apdaila (spalva pagal projektą), 1-os/2-jų spynų, “akutė”.
• Grindys: Visame buto plote įrengtas betoninis išlyginamasis pagrindas su garso izoliacija. Buto grindų dangos neįrengiamos. Horizontalių paviršių (grindų) hidroizoliacija san. mazguose neįrengiama.
• Balkonai: balkonų grindys - g/b plokštė be apdailos, su nuolydžiu.
• Šildymas: centrinė miesto tinklų kolektorinė šildymo sistema su atskira apskaita kiekvienam butui. Sumontuoti šilumos skaitikliai. Įrengiamas grindinis šildymas ir virštinkinis kolektorius (kolektoriaus spintoje atvedamas el. maitinimas, grindinio šildymo automatinis zonų valdymas nenumatomas). Pirmo aukšto butuose san. mazgo patalpoje grindinis šildymas įrengiamas. Butuose esančiuose nuo 2 aukšto (įskaitant) san. mazgo patalpose numatytas šildymas nuo el. gyvatuko arba nuo el. grindinio šildymo. El. gyvatukas ir/arba el.
• Vėdinimas: suprojektuotas natūralus vėdinimams, oro pritekėjimą į patalpas numatant per langus. Sumontuojami vėdinimo kanalai kiekvienam butui iš cinkuotos skardos ortakių, izoliuotų šilumos - priešgaisrine izoliacija ir/ arba įrengiamos šachtos mūro sienose , kurie/ kurios iškeliami virš pastato stogo. Numatyta galimybė įrengti vėdinimo sistema su šilumos atgavimo įrenginiu. Oro paėmimas projektuojamas per išorinę sieną, o oro išmetimas numatomas per stogą.
• Vandentiekis ir nuotekos: prijungti prie miesto magistralinių tinklų, privedami į virtuvę ir san. mazgą (tik įvadai, be privedimo iki san. prietaisų) Santechniniai prietaisai nestatomi.
• Elektra: Įrengta projekte numatyta bendrų patalpų ir butų elektros apskaita: kabeliai bute neišvedžioti. Bute projektinėje vietoje įrengiamas virštinkinis skydas su įvadiniu automatu, virštinkinė rozetė ir viena apšvietimo lemputė, išvadai rozetėms, jungikliams, šviestuvams su dėžutėmis pagal projektą nedaromi, elektrinės viryklės įvadas nedaromas, įrengti skydai ant/prie pastato sienos kiekvienam butui su sertifikuotu elektros skaitikliu, kurį pastato AB „ESO“.
• Silpnos srovės: Kiekviename aukšte, laiptinėje sumontuota silpnų srovių tinklų (televizijos, telefono, įėjimo kontrolės) komutacinė dėžė. Nuo jos į butą pakloti PVC instaliaciniai vamzdžiai, bute pastatyta virštinkinė silpnų srovių laidų paskirstomoji dėžutė. Bute išvadai rozetėms nedaromi. Prie buto durų įrengiamas pasikalbėjimo - laiptinės įėjimo durų atidarymo įrenginys (domofonas).
• Laiptinės, holai: Įėjimo į namo laiptinę durys iš aliuminio profilių su stiklo paketu, įmontuota kodinė spyna. Laiptinės laiptai iš surenkamų gelžbetoninių elementų. Turėklai dažyti. Laiptinėje atliekama pilna apdaila, sumontuoti šviestuvai ir šildymo prietaisai. Šviestuvai montuojami su judesio davikliais.
• Aplinkos sutvarkymas: Įrengiamos vaikų žaidimo aikštelės, suoliukai, dviračių stovai. Elektro mob. Parkavimo vietų grindys išklotos trinkelėmis. Parkavimo vietos nužymėtos ir sunumeruotos.

Nekilnojamas Turtas Kaip Investicija

Nekilnojamas turtas visada buvo laikomas viena iš patikimiausių investicijų. Tačiau, kaip ir bet kuri kita investicija, ji turi savo pliusų ir minusų. Svarbu įvertinti savo finansines galimybes ir pasikonsultuoti su specialistais prieš priimant sprendimą.

Pažvelkime į NT kainų pokyčius per laiką. 2008 metais NT kainos buvo pasiekusios neįtikėtinas aukštumas, tačiau finansinė krizė stipriai paveikė rinką. Štai pavyzdys:

• 2003 m. 3 kambarių butas Klaipėdoje buvo parduotas už 110 000 litų.
• 2008 m. panašaus dydžio butas tame pačiame rajone buvo parduodamas už 390 000 litų (~113 000 eurų).

Štai kainų palyginimas Klaipėdoje:

Aišku negalima taip sulyginti, kadangi pačių butų išplanavimas ir įrengimas gali skirtis. Visgi nepaisant to butų kainos tam tikrose miestuose ir rajonuose nėra pasiekusios beprotiškųjų 2008.

Skaičiuoklės

Jei matematika ir tikimybių teorija nėra jūsų stiprioji pusė, pasižiūrėti ar NT yra gera investicija galima pasinaudojus šia skaičiuokle (nuoroda). Ji parodo kokia būtų (arba yra) NT grąža tiek perkant būstą nuomai su paskola, tiek be jos arba kiek pelno gautumėte jeigu po kurio laiko nuspręstumėte nuomojamą būstą parduoti. Atkreipkite dėmesį, kad skaičiuoklėje sumos nurodytos doleriais, o pas mus, kaip žinia, yra eurai, tačiau tai rezultatams įtakos nedaro.

Skaičiuoklės elementų paaiškinimas:

• Purchase Price - parduodamo būsto kaina
• Down Payment - pradinis įnašas bankui
• Interest Rate - banko marža + Euribor
• Loan Term - paskolos laikotarpis
• Closing Cost - įsigyjimo išlaidos (notaras, banko mokesčiai)
• Property Tax - NT mokestis
• Total Insurance - draudimas
• HOA Fee - bendruomenės mokestis
• Maintenance - mūsų pavyzdžiui tai būtų remonto išlaidos
• Monthly Rent - nuomos mokestis
• Vacancy Rate - kaip "dažnai" keičiasi nuomininkai
• Value Appreciation - kiek % NT pabrangsta kasmet
• Holding Length - kiek ilgai "laikysite" NT
• Cost to Sell - kiek kainuoja pardavimas

Skirtingi Scenarijai

Skaičiuojant teorinę grąžą buvo pasirinkti 3 scenarijai (pesimistinis, neutralus ir optimistinis). Kiekvienas jų rodo skirtingą grąžą, kadangi jiems priskiriamos prielaidos taipogi yra skirtingos.

Nuomos administravimas tiek trumpalaikės tiek ilgalaikės nuomos yra skaičiuojamas procentine išraiška. Trumpalaikės nuomos administravimo standartas yra 30 procentų nuo gautų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravimas kainuoja 10 procentų nuo gautinų pajamų. taip pat ilgalaikės nuomos administravime prisideda ir nuomininko paieškos kaštai kas standartiškai yra 1 mėnesio nuomos mokestis.

Administravimui laikas priklauso ir nuo nuomininkų, jei tai 1 kambario butas ir jį nuomojasi jaunimas - aišku, gali būti vargo su vakarėliais ir pan. Daugiausia vargo su būstais, kurių nuoma yra iki 300 EUR, nes nuomojasi ekonominė klasė, dažnai jauni žmonės, kurie linksminasi, kelia triukšmą, rūko ir pan. Bet kaip taisyklė, tokių būstų savininkai nelinkę samdytis bendrovių, nes irgi yra taupūs ir nevertina savo laiko. Būstas 500 -700 EUR yra patraukliausias, nuomojasi dirbančios poros, nesusituokę arba ką tik susituokę, dažniausiai tai tvarkingi nuomininkai. Būsto kategoriją virš 700 EUR leidžia sau žymiai mažiau žmonių, tai arba atvykėliai, arba vieniši asmenys, žinoma pasiturintys ir keliantys tam tikrus reikalavimus. Jiems svarbu, vieta, prestižas, kaimynai, parkingas, apsauga, įrengimas ir t.t.

Taigi, kas liečia administravimą būsto tai gali būti ir 1-2 val per mėnesį, bet jei problematiški asmenys, gali būti ir 10 valandų. Jei butas ekonominės klasės, dažni gedimai, tad tenka rūpintis meistrais, jų iškvietimu, įleidimu ir pan. Kuo brangesnis būstas, tuo mažiau problemų su namu. Ir vėlgi, viskas priklauso nuo to, kas gyvena tame bute. Svarbiausia atsirinkti tikrai patikimus žmones.

Investavimo Pavyzdžiai

SAUGI INVESTICIJA - šią investiciją lyginu su investavimu į obligacijas

2016 metais nupirktas 43 m2 butas Žalakevičiaus g. naujos statybos name. įsigijimo kaina su parkingu ir sandėliuku buvo 105.000 eurų + 18.500 eurų įdėjome į įrengimą. Viso suma 119.000 eurų, ~2770 eur/m2. Metinės nuomos pajamos 6600 eur. Skaičiuojant be išlaidų tai yra 5,55 proc. Šiandiena galėtume parduoti už 145.000 eurų. Viso prieaugis 21,85 proc arba 4,37 proc metinės taigi neatmetus sąnaudų gauname 9,92 proc. metinę grąžą. ir tai yra saugi investicija.

Kalbant apie sąnaudas - per 5 metus suradome 2 nuomininkus (1100 eur) administravimas 10 proc (660 per metus arba 3300 eur per 5 metus) na ir paskaičiuokime verslo liudijimo kaštus, nors tada buvo kiti įstatymai ir galima buvo turėti vieną verslo liudijimą ant visų butų, bet dabar jau po vieną kiekvienąm. Taigi Vilniaus mieste verslo liudijimas 685 eur/metus - su išimtimis kad galima iki 50 eurų metams, bet imkime standartą. Taigi 5 metų nuomos pajamos atėmus išlaidas ir skaičiuojant metams bus 5035 eurų/metus arba 4,23 proc. Kaip matai neatėmiau remonto darbų - nes jų paprasčiausiai nebuvo. Per artimiausius 3 metus tikriausiai reikės pakeisti kelis buitinius prietaisus, bet ir tiek. Po 7 metų reikės arba daryti kapitalinį remontą arba parduoti. Išlaikius 10 metų nebus GPM mokesčio parduodant. Taigi parduodant matyt reikės susimokėti tik brokeriui 3 procentus nuo 145000, o tai 4350eur. Galutinė grąža iš pardavimo 3,64 proc. Taigi grąža atskaičiavus sąnaudas 7,87 procento.

Visą šį skaičiavimą atlikau, tam, kad matytume, kad administravimas, mokesčiai ir kitos sąnaudos sudaro ~2,05 procento. Kituose butuose būna daugiau remontų ir prastovų, bet šiame projekte nebuvo.

VIDUTINIO RIZIKINGUMO - šią investiciją lyginu su investavimu į Fondus

2017 metais buvo įsigytos 100m2 ploto komercinės patalpos ŠV. Stepono g. už 105.000 eurų. Patalpos rekonstruotos ir įrengti du butai (nekeičiant komercinės paskirties). Remontas kainavo 55.000 eurų, nes buvo problematinių vietų. Taigi 160.000 eurųinvesticija arba 1600 eur/m2. Savininkai tiek įsigijimą tiek įrengimą patikėjo mums. Taigi kaip fonde nieko nereikėjo daryti. Butai nuomojami po 480 eurų per mėnesį, taigi 960 eurų/mėn arba 7,2 proc. metinė grąžą. Šiai dienai reikėtų pardavinėti kaip atskirus butukus po 3500 eur/m2. Taigi turėtume gauti ~350.000 eurų arba 118,75 proc prieaugį per 4 metus arba 29,69 proc per metus. Viso 36,89 procento metinė grąža.

Žinoma tai pavyko pasiekti nes kreipėsi į mus ir mes įkalbėjome imtis rizikingo projekto. Tuo metu Šv. Stepono g. butų kainos buvo apie 1500 eur/m2, o šis buvo su problemomis dėl to buvo ~1000 eurų. Ir žinoma buvo pataikyta ant augimo stadijos. Per ateinančius 5 metus nebebus tokio augimo šioje gatvėje.

AUKŠTO RIZIKINGUMO - lyginčiau su rizikingom akcijomis

2016 metais buvo įsigytas Pusrūsis Grybo g. 46 m2 už 45.000 eurų. Į remontą įdėta 5000 eurų - neatnaujinta jokia instaliacija, palikta sena santechnika, pakeisti tik langai, perdažytos sienos, nupirkti pigūs baldai. Atidalinome į 3 kambarius studentams. nuomojame po 150 eurų už kambarį. taigi 450 eur/mėn arba 10,8 proc grąža. Dabar parduotume už 70.000 eurų arba 40 proc prieaugiu ar 8 proc metinių. Viso grąža 19,6 proc.

BLOGIAUSIA GRĄŽA

2018 metais įsigytas butas Antakalnio g. už 62.000 eurų. Į remontą įdėjome 12.000 eurų. Atidalinome 3 kambariais ir nuomavome studentams po 180-200 eurų/mėns/kambarį. ~6500 eur/metus arba 8,8proc grąža. 2020 pardavė, nes prireikė pinigų, už 78000, grąža 5,48 proc arba 1,83 metinė. Viso 10,63 proc.

Aš NT srityje pradėjau dirbi 2015-2016 metais, tad negaliu pakomentuoti kas buvo 2007 metais. Bet tai ką matau dabar, investicinio būsto nuomai surasti yra praktiškai neįmanoma, kainos kyla, o nuoma deja, bet nekyla tiek, kiek NT kainos. Didžiausia metinė grąža yra ir buvo iš bendrabučio tipo butų. Juos lengviausia išnuomoti, visada yra jiems poreikis, bet dažnai investuotojai kratosi tokių butų. Tačiau, jei žiūrėtume matematiką, už 120 000 EUR geriau nupirkti 3 bendrabučius po 40 000 EUR, už kiekvieną gauti po 250 EUR nuomos, tai viso 750 EUR.

Už tuos pačius pinigus, t.y. 120 000 EUR šiandien kažin ar gautųsi koks butas 2 kambarių Šiaurės miestelyje, kurį išnuomoti būtų galima max už 450-500 EUR. Turėjau butą nuomai Trakų g. naujos statybos su vidiniu kiemu, puikiai įrengtas, 1 kambario, nuomos kaina 600 EUR, pirktas buvo ir įrengtas maždaug už 250 000 EUR. Senamiestis mano manymu seniai jau nebėra ta vieta, kuri pasižymi gera investicine grąža.

Gera metinė grąža iš nuomos kai pradėjau dirbti, t.y. 2016 metais buvo maždaug apie 8-10 proc. Dabar tokios metinės grąžos nebėra, bendrabučiai ir tie, vos vos siekia tokią grąžą.

Dabar grąžą iš nuomos tesudaro apie 5-6 proc. ir tai reikia gerai paieškoti. Nes tai kas darosi šiuo metu rinkoje, tokių variantų tiesiog nėra arba jie dingsta per dieną. Arba reikia pirkti dar iš brėžinių įvairius investicinius gamybinius objektus, kurie vėliau perdaromi į loftus,bet čia daug rizikos ir nekiekvienas tam ryžtasi arba ieškoti butų kuriuos galima padalinti į mažesnius ir t.t.

Apie 70- 80 proc nuomininkų lieką antriems metams ir iš šių nuomininkų dar 30 proc pasilieka 3 metams. taigi dažniausiai kuomet gyvena nuomininkas nuoma nėra keliama. Tačiau jeigu skaičiuotume vidurkius tai apie 3,5 procento.

Šiuo metu nėra pabrangimo, nes nebėra trumpalaikės nuomos, yra perteklius nuomos pasiūloje. Per pirmą karantiną nuomos kainos krito apie 20 proc., kaip tik tuo metu nuomojau butus, tad sakau iš patirties. Už butą kurį nuomavau už 500 EUR, po karantino nieks nenorėjo ir už 400 EUR nuomotis, paskui per vasarą vėl viskas išsilygino, tačiau apie pabrangimą nėra jokių kalbų.

Kas moka už notaro paslaugas čia jau yra derybų klausimas. Esu matęs visus 3 variantus. Bet dažniausiai pasidalinama pusiau. Notaro mokestis yra 0,45 procento nuo turto vertės, bet yra lubos. Tiksliai neatsimenu, bet kažkas ties 6000 eurų. Šiais metais labai pabrango RC patikros kurias kompensuoja notaras, dėl to nuo 20 eurų anksčiau dabar galima susimokėti ir 150 eurų

Notaro paslaugos kainuoja apie 0,45 proc. nuo sandorio vertės, plius prisideda visokios pažymos iš RC. Pvz. NT kaina 85 000 EUR, mokestis notarui yra apie 400 EUR. Pagal LR įstatymą notaro paslaugas apmoka Pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Dažnai pirkėjas pardavėjas šias išlaidas dalina pusiau. Tačiau pirkėjui gaunasi mokėti daugiau, nes jam papildomai kainuoja turto registracijos mokestis ( jis priklauso nuo to per kiek dienų registruojasi RC).

Dažniausi remontai yra labai labai smulkūs - durelės, lemputė, kėdės ar lovos koja, spintelė, bėgantis kranas. Didesni remontai prasideda po 5 metų ir tai yr abuitinė technika ir gal kokį vieną baldą pakeist reikia. Po 7 metų yra patartina perdažyti butą jį atšviežinant (~1500 eur). Po 12 metų reikia skaičiuoti ką daryti - kapitalinį remontą ar parduoti ir investuoti kitur.

Jei nuomininkai tvarkingi, tai gali būti ir kas 5 metus kosmetinis remontas. Jei namas senas, tai žinoma, pasitaiko avarijų, gedimų ir pan, kur reikia dažnesnių investicijų, bet jei tai nauja statyba, tai užtenka kas 3-5 metus sienas padažyti ar tiesiog padaryti generalinį patalpų valymą. Prestižiniam būstui tai negalioja, jei žmogus moka 1000 EUR ir daugiau , jis tikisi, kad nebus defektų namie. Tokie klientai dažnai yra reiklūs ir nesugeba net lemputės pasikeisti, jau nekalbu apie paprastus buitinius gedimus (nukrito rankenėlė ir pan.)

Populiariausia nuoma yra 1 metams. 80 proc nuomininkų pratęsia antriems metams. Tretiems metams pratęsia 30 proc nuo šios dalies.

Turiu klientų, kur mano surasti nuomininkai gyvena ir po 2-3 metus. Labai individualu. Sutartis sudaroma metams. Po metų yra galimybė prasitęsti. Vieni tęsia, kiti ne. Nevedžiau statistikos.

Sunkiausias ir skaudžiausias yra pirmojo nuomininko suradimas. Sekančius nuomininkus pradedame ieškoti 2 mėnesiai iki nuomos pabaigos. Dažniausiai surandame pora savaičių iki išsikraustymo. Taip beveik nebūna jokių prastovų.

Karantino sąlygomis tai užtrunka ilgiau, bet dabar jau atsigauna rinka. Sunkiausia rasti gruodžio - vasario mėn. Lengviausia vasarą, prieš rudenį itin aktyvi nuomos rinka dėl studentų, tada ir kainos pakyla. Aišku, karantinas pakeitė daug ką ir čia. Jei nuomos kaina apie 500 EUR gali u...

Atnaujintas prieš 25 min. Įkeistas turtas turi būti apdraustas. žinomos, todėl neįtrauktos į bendros paskolos kainos metinę normą. įvykdymas bus užtikrinamas nekilnojamojo turto hipoteka. Jeigu sudaroma kredito užsienio valiuta sutartis, t.y.

ŠVIESUS IR ŠILTAS BUTAS AUKŠTUOSIUOSE ŠANČIUOSE, INDIVIDUALIŲ NAMŲ APSUPTYJE. ČIA RASITE VISAS REIKALINGAS PASLAUGAS, PARDUOTUVES, MOKYKLAS, DARŽELIUS, NETOLIES NEMUNO PAKRANTĖ IR PANEMUNĖS ŠILAS, O NUSILEIDUS NUO KALNO - KAUNO CENTRAS, TAIP PAT, DU KAUNO KVARTALUS JUNGIANČIU TILTU PASIEKSITE ĄŽUOLYNO PARKĄ. VISA TAI - 10-15min. PĖSČIOMIS, ARBA 5MIN. IŠPLANAVIMAS LABAI PATOGUS - SVETAINĖ SUJUNGTA SU VIRTUVĖS ZONA, DU MIEGAMIEJI KAMBARIAI SUPLANUOTI SKIRTINGOSE BUTO PUSĖSE, TAIP PAT ATSKIRA DRABUŽINĖ. WC PATALPA SUREMONTUOTA TIK PERNAI.

Tai pilnai išvystytos infrastruktūros Kauno mikrorajonas, turintis puikų susisiekimą su Kauno miesto centru, netolies Panemunės šilas ir seniausias Europoje Ąžuolyno parkas.

Gyvenvietė:Kauno m.

Mikrorajonas:Dainava

Gatvė:Pasimatymo aklg.

Namo numeris:5

Plotas, m²:37,85 m²

Kamb.

Finansavimas apdailos ir remonto darbams, medžiagoms, baldams. Itin paprasta - užpildykite paraišką ir atsakymą gaukite iš karto. Pavyzdžiui, skolinantis 6000 EUR, kai sutartis sudaroma 84 mėn.

tags: #37 #kvadratu #butas #skelbimas