Daugiabučių Gyvenamųjų Namų Bendrijų Steigimas Lietuvoje: Kas Svarbu Žinoti

Iki pastarojo meto daugiabučių namų priežiūra ir administravimas buvo daugiau savivaldybės ar jos kontroliuojamų butų ūkio įmonių, nei pačių butų savininkų rūpestis. Tačiau situacija keičiasi, ir savivaldybės vaidmuo tampa vis svarbesnis užtikrinant tinkamą daugiabučių namų priežiūrą ir administravimą.

Teisiniai Pagrindai ir Administratoriaus Skyrimas

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimas vykdomas vadovaujantis įvairiais teisės aktais, užtikrinančiais sklandų ir efektyvų procesą:

• Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 patvirtintais Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
• Daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymu Nr. D1-354 „Dėl daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodikos patvirtinimo“.

Vadovaujantis LR civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 ir 4 dalimis, Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 1, administratoriai skiriami savivaldybės sprendimais.

Administratoriaus Funkcijos ir Uždaviniai

Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti. Įgyvendindamas savo pagrindinį uždavinį, administratorius vykdo šias funkcijas:

• Tvarko patalpų ir jų savininkų (naudotojų) apskaitą, namo, jam priskirto žemės sklypo techninę ir kitą dokumentaciją.
• Sudaro bendrojo naudojimo objektų aprašą, prireikus jį papildo arba keičia.
• Viešai skelbia patalpų savininkams namo skelbimų lentoje bendrojo naudojimo objektų aprašą.
• Atlieka bendrojo naudojimo objektų privalomąsias apžiūras, vykdo šių objektų nuolatinę techninę priežiūrą ir lokalizuoja avarijas, organizuoja arba įmonės jėgomis atlieka bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo, avarijų likvidavimo ar kitokius darbus.
• Rengia bendrojo naudojimo objektų eksploatavimo, remonto ar kitokio tvarkymo metinius ir ilgalaikius darbų ir lėšų poreikio planus ir viešai skelbia juos.
• Skelbia bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir kitokio tvarkymo darbų ir paslaugų pirkimo konkursus, sudaro sutartis su konkursą laimėjusiomis įmonėmis, kontroliuoja šių sutarčių vykdymą.

Kol daugiabučių namų savininkai neįsteigę daugiabučio namo patalpų savininkų bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties, tol jų namo bendrąja nuosavybe turės rūpintis paskirta administruojanti įmonė.

Bendrijos ir Jungtinės Veiklos Sutartys

Daugiabučio namo patalpų savininkų bendrija (toliau Bendrija) - labiausiai tinkama daugiabučio namo valdymo forma. Bendrija - ne pelno organizacija, įgyvendinanti namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymu nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Bendrijos tikslas yra racionaliai ir efektyviai eksploatuoti namą, jo inžinerinę įrangą bei jam priskirtą žemės sklypą, organizuojant valdymą ir priežiūrą. Bendrija turi atstovauti patalpų savininkų bendruosius interesus, susijusius su pastato priežiūra ir vidaus tvarka bei priimti sprendimus.

Jungtinės veiklos sutartis tarp patalpų savininkų labiau tinka mažuose, 3-10 butų namuose. Jungtinės veiklos sutartimi namo patalpų savininkai skiria įgaliotąjį asmenį, kuris veikia namo patalpų savininkų vardu.

Daugiabučių Namų Priežiūros Iššūkiai ir Sprendimai

Daugiabutis namas - tai ne tik vieta, kur gyvename, bet ir mūsų visų bendras turtas ir atsakomybė. Lietuvoje vis dar yra tūkstančiai nerenovuotų namų. Tai įtakoja ne tik pastato atnaujinimo darbų kaina, tačiau ir kiti veiksniai.

Padidėjusi drėgmė yra viena dažniausiai pasitaikančių problemų senos statybos daugiabučiuose, ypač blokiniuose ir mūriniuose namuose. Daugelis gyventojų pastebi, kad šaltuoju metų laiku ant langų kaupiasi kondensatas, kampuose atsiranda tamsių dėmių, o butuose ima jaustis sunkus, drėgmės pritvinkęs oras.

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo vamzdynų būklė itin svarbi ne tik gyventojų patogumui, bet ir pastato saugumui. Daugiabučių namų bendrojo naudojimo vamzdynai (šalto ir karšto vandens, šildymo, buitinių nuotekų) labai dažnai neatnaujinti nuo namo pastatymo arba atnaujinti tik dalinai.

Mediniai daugiabučiai - tylūs mūsų miestų liudininkai, menantys praeitį ir išsaugantys savitą architektūrinį veidą. Tačiau kartu jie dažnai slepia ir kitą realybę: šalti kambariai, pelėsio pažeistos sienos, didžiulės sąskaitos už šildymą. Ar tokį namą dar įmanoma prikelti naujam gyvenimui?

Gyvenamosios paskirties patalpose dažniausiai įrengta natūrali ventiliacijos sistema, kuri užtikrina natūralią oro apykaitą, palaiko tinkamą drėgmės lygį bei šviežią orą.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Mokesčiai ir Įmokos

Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą, jei neturiu automobilio?

Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę.

Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai, jei jai nepriklausau?

Situacija tokia, kad bendrija praktiškai negina gyventojų interesų, o mokesčiai imami. Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai...

Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas?

Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.

Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?

Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams). Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą...

Daugiabutis turi bendriją, esu buto savininkas, bet nesu įstojęs į bendriją. Kiekvieną mėnesį man yra skaičiuojamas DNSB nario mokestis, ar aš turiu jį mokėti, nors nesu įtrauktas į bendrijos narių sąrašą?

Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse ir surašoma, kam, kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai, gal pas jus netinkamai...

Bendrijos gyventojas kelis mėnesius iš eilės deklaruoja, kad nenaudoja vandens, nors gyvena, ar neprivalo mokėti?

Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti. Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.

Bendrijos Veikla ir Valdymas

Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų?

Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...

Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias, nes pirmininkė aiškina, kad neprivaloma detalizuoti tikslinį mokestį ir reikalauja mokėti tiek kiek nurodo pirmininkas.

Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti...

Ar normalu, kad bendrijos imonę garažo savininka paduoda i teisma po penkeriu metų už metinio mokesčio nemokejima?

Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.

Ar bendrija gali būti paramos gavėja?

Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.

Ar teisėta tai, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai?

Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...

Esu DNSB narys. Ar galiu gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus?

Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis...

Daugiabučio namo kieme iki 3-4 val. ryto vyksta vakarėliai, leidžiant triukšmingą muziką, vartojamas alkoholis, dalyvauja mažamečiai vaikai. Ar turetų reaguoti bendrijos pirmininkas?

Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams, o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai...

Į ką kreiptis, jeigu semia vanduo du butus, o namo bendrija nieko nedaro?

Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas, bet jūsų situacija mums nėra neaiški - kas vyksta, dėl kieno kaltės?.. Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus.

Šis straipsnis pateikia bendrą informaciją apie daugiabučių namų bendrijų steigimą ir valdymą Lietuvoje. Konkrečiais atvejais rekomenduojama kreiptis į teisininkus ar kitus specialistus.

tags: #444 #daugiabuciu #gyvenamuju #namu #bendrija