Šiame straipsnyje aptarsime A klasės biurų nuomos ypatumus, kainas, populiarumą bei susijusius mokesčius.
Vilniaus biurų rinka
Vilnius išlieka mažiausiai laisvos biurų erdvės turinčių Europos miestų penketuke. Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ duomenimis, 2015 m. pabaigoje Vilniuje buvo 2,9 proc. neužimtų biurų. Pagal šį rodiklį Lietuvos sostinė užėmė 1 vietą tarp didžiųjų Europos miestų.
2016 metų pabaigoje Vilniuje vidutinė vakansija (laisva biurų erdvė) siekė 4,8 proc. - 3,5 proc. A klasės ir 5,5 proc. B klasės biurų pastatuose. 2017 m. pradžioje sostinėje vakansija pasiekė 5,6 proc. - 3,4 proc. A klasės ir 6,8 proc.
„Pernai Vilniuje biuro ploto buvo išnuomota apie 72 tūkst. kv. m, o vidutinis atidarytų biurų pastatų užimtumo rodiklis atidarymo metu buvo labai aukštas ir siekė apie 70 proc. Metų pabaigoje vidutinis visų modernių biurų neišnuomoto ploto lygis siekė 4,8 proc. Palyginimui, brandžiose Europos rinkose sveiku rodikliu laikoma iki 7-8 proc.
Šiais ir ateinančiais metais Vilniaus biurų rinka dar pasipildys apie 140 000 kv. m naujo biurų ploto. Iš planuojamos naujos pasiūlos net apie 68 proc. turėtų sudaryti A klasės biurai. Dėl to prognozuojama, kad biurų vakansija turėtų nuosekliai augti, nuomininkai turės didesnę pasirinkimo galimybę, tačiau laisvos biurų erdvės pertekliaus nebus - jau dabar daugelis nuomininkų sudarę išankstines nuomos sutartis su statomų biurų savininkais“, - teigia J.
„Newsec“ atstovės teigimu, mažą vakansiją kituose Europos miestuose lemia ekonomikos ypatumai: vos 2,8 proc. laisvos biuro erdvės turinčiame Berlyne ekonominis regiono augimas didina biurų paklausą, tačiau pasiūla išlieka ribota. Panaši situacija ir Ciuriche: čia laisvo biurų ploto tėra 2,9 proc., verslo plėtra skatina įmones keltis į modernius biurus. Miunchene didelė biurų paklausa taip pat susiformavo dėl stiprios ekonomikos, o pernai pasietas 4,2 proc.
Daugiausiai neužimtos biurų vietos yra Varšuvoje - net 15 proc. Varšuvoje 2015 m. biurų erdvės pasiūla siekė rekordinius 660 000 kv. m, o pernai ją papildė dar daugiau nei 410 000 kv. m naujo ploto. Šio ploto nebuvo spėta išnuomoti, todėl užfiksuotas dramatiškas vakansijos augimas.
Naujausi duomenys apie biurų vakansiją paskelbti kompanijos „BNP Paribas Real Estate“ atliktoje analizėje „European Office Market“ ir „Newsec“ 2017 m. I ketv. Vilniaus biurų rinkos apžvalgoje.
Pavyzdžiai biurų nuomai
Pateikiame keletą pavyzdžių biurų nuomai Vilniuje:
- Verslo centro vieta: Pastatas įsikūręs patrauklioje Vilniaus vietoje centre - Šalia Nėries upės, iki Senamiesčio kelios minutės pėstute, iš balkonų atsiveria vaizdas į Gedimino bokšto kalną.
- Patalpų plotas - 129 m².
- Išnuomojamos patalpos 2 aukšte: Patalpų plotas - 79 m².
- Išnuomojamos administracinės patalpos Olimpiečių g.
- Patekimas nuo Olimpiečių g. pusės; Yra balkonai; Langai orientuoti į rytus ir vakarus; Patalpose bus atliekamas kosmetinis remontas; Šiuo metu yra sumontuotos stiklinės pertvaros.
- Išnuomojamos jaukios administracinės paskirties patalpos prestižiniame KARALIAUS MINDAUGO komplekse. Patalpos šviesios, naujai įrengtos.
Kauno centre, Vytauto pr., šiuolaikiškame A klasės ,,VERSLO CENTRAS 32‘‘, išnuomojamos 40 kv.m - 60 kv. m. BIURO/PREKYBINĖS/SANDĖLIAVIMO patalpos, 1-4 aukštuose.
- Kaina nuo 10 € / kv.m iki 11€ / kv.m + PVM.
- Laisvos patalpos: pirmas aukštas: 43,00 kv.m, ketvirtas aukštas: 50,00 kv.m
A+ klasės Verslo centre ,, KONVERSUS‘‘ išnuomojamos patalpos nuo 90 kv.m iki 500 kv. m. BIURO/PREKYBINĖS patalpos, 1-4 aukštuose.
- Kaina nuo 9 € / kv.m iki 10€ / kv.m + PVM.
- Šiuo metu laisvi plotai: 1 aukštas: 190 kv.m
Nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas
Šiame straipsnyje plačiau aptarsime fizinių asmenų nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimą gyventojų pajamų mokesčiu (GPM) bei pridėtinės vertės mokesčio (PVM) taikymą.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma:
Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia.
Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:
- Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų;
- Įsigyti verslo liudijimą.
Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos. Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokesčio.
Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis.
Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.
Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma:
Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia.
Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).
Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos. Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.
Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).
PVM taikymas nekilnojamojo turto nuomai
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.
Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB: turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų; turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai); išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę; reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti. kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės). Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje. Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris. Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę. Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc. Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis. Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Gyvenamųjų pastatų ir patalpų apibrėžtys.
- Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (< 2 mėn.) apmokestinama taikant standartinį PVM.
- Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama.
- Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn.
- Viešbučių apgyvendinimo paslaugos.
- Termino skaičiavimas.
- Nekilnojamojo turto nuomos samprata pagal ESTT.