Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Šiame straipsnyje apžvelgsime visą buto pirkimo procesą, administracinius mokesčius ir pateiksime patarimų, kaip sėkmingai įsigyti būstą Lietuvoje. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
Pagrindiniai Buto Pirkimo Žingsniai
Prieš pradedant paieškas, svarbu atsakyti į keletą klausimų:
- Kodėl nepatinka dabartinis būstas? Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?
Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Kaina: Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Atitikimas reikalavimams: Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus? Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Dokumentai: Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Paskola: Kokio dydžio paskolą galite gauti? Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Sąlygos: Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus? Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Finansiniai Aspektai Perkant Būstą
Perkant pirmąjį būstą gyvenime reikia iš anksto apie jį galvoti ir jam taupyti. Norint gauti paskolą būstui, reikia būti sukaupus pradinį įnašą, kuris padengtų bent 15 proc. jo kainos. Perkant NT senos statybos name ar kitame Lietuvos mieste nei Vilnius, gali tekti sumokėti ir 20 ar 25 proc. pradinį įnašą.
Jeigu ketinate įsigyti butą kurio kaina 111 000 eur, jums reikės bent jau 16 650 eur pradinio įnašo. Nepamirškite ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius. Jeigu per mėnesį taupymui galite atidėti 700 eur, tai pradiniam įnašui sukaupsite per du metus.
Šis pavyzdys galioja tuo atveju, jeigu įsigyjate jau įrengtą butą. Pasirinkus naujos statybos su daline apdaila, iš banko turėsite skolintis dar ir dalinei apdailai. Vilniuje perkant butą, kartu prireiks ir parkavimo vietos.
Daugiau nuosavų pinigų taip pat teks įnešti ir tuo atveju, jeigu tai bus jau ne pirmas jūsų būstas, kurį norėsite įsigyti pasinaudoję banko finansavimu. Jeigu turite automobilio lizingą su likutine verte, bankas Jūsų įmokas už automobilį skaičiuoja be likutinės vertės.
Mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negali būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų. Galvodami apie antrą butą, atlikite skaičiavimus iš anksto.
Pasinaudoje būsto paskolos skaičiuoklėmis, pažiūrėkite, kaip gali keistis įmokos dydis, jeigu metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus. Atsakingai įvertinkite savo finansines galimybes.
NT Brokerio Paslaugos: Ar Verta?
NT brokeris Mantas Mikočiūnas sakė, kad brokeris yra tarsi kliento advokatas ir atstovauja pardavėjo arba pirkėjo pusei. Anot jo, blogiausias kriterijus, pagal kurį žmonės gali rinktis brokerį, yra kaina.
Įprastai profesionalių brokerių komisinis mokestis siekia 3-4 proc. nuo sandorio vertės. Tačiau yra ir tokių brokerių, kurie dirba už 1-2 proc. Tačiau tokiais atvejais jau geriau patarčiau žmonėms pardavinėti ar pirkti būstą patiems, jie bent jau sutaupys pinigų.
Tuo metu brokerė Ieva Meilutė skaičiavo, kad įprastai brokerio komisinis mokestis siekia 2-3 proc. Ji irgi pastebėjo, kad NT brokeriai yra profesionalai, dirbantys su NT rinka kiekvieną dieną.
NT ekspertas, įmonės „Real data“ vadovas Arnoldas Antanavičius pastebėjo, kad šiuo metu rinka skubina pirkėjus kuo greičiau priimti sprendimus.
Taigi, ar verta naudotis NT brokerio paslaugomis? Tai priklauso nuo jūsų patirties, laiko ir noro investuoti į būsto paieškas. Profesionalus brokeris gali padėti sutaupyti laiko ir pinigų, tačiau svarbu pasirinkti patikimą ir kompetentingą specialistą.
Administraciniai Mokesčiai Perkant Būstą
Perkant būstą, reikia atsižvelgti ne tik į jo kainą, bet ir į papildomus mokesčius, kurie gali reikšmingai padidinti bendrą įsigijimo sumą.
I. Meilutė skaičiavo, kad notaro įkainiai už pirkimo-pardavimo sandorius Lietuvoje yra vienodi ir siekia 0,45 proc. su PVM nuo sandorio vertės. Jeigu būsto kaina siekia 100 tūkst. eurų, notarui mokėti teks 450 eurų.
Tačiau tai nebūna vienintelis mokestis, nes tuo pat metu sumokami ir Registrų centro įkainiai, kurių niekas nežino iki sandorio dienos, nes duomenų tikslinimai, įvairūs archyvų duomenys yra suskaičiuojami tik Registrų centrui pateikus sąskaitą.
Po sandorio dar skaičiuojamas sutarties registravimo duomenų registre mokestis, kuris priklauso nuo turto vertės ir laiko. Per vieną, penkias ar dešimt dienų pirkėjas renkasi registruoti. Perkant su paskola dar yra ir hipotekos įkeitimo pas notarą mokestis, kuris priklauso nuo turto vertės, bet nebūna didesnis nei 240 eurų.
Pasak I. Meilutės, jei perkama be paskolos, sandorio sudarymo mokesčių yra tikrai mažiau, nes paskolos atveju prisideda dar NT vertinimo, sutarties su kredito įstaiga sudarymo ir žinoma hipotekos įkeitimo mokesčiai.
Statybų bendrovės „Citus“ atstovai tikino, kad visi administraciniai mokesčiai būstui sudarys ne mažiau nei 0,5 proc. jo vertės.
Nekilnojamo turto (NT) brokeris Mantas Mikočiūnas pasakojo, kad perkant būstą reikia ne tik sukaupti pradinį įnašą ar visą sumą, bet ir sumokėti visus su pirkimu susijusius mokesčius. Šie gali siekti iki 2 tūkst. eurų. Anot jo, daugiau mokesčių laukia žmonių, kurie perka būstą su kreditu.
Mokesčiai perkant būstą su paskola
Šių pirkėjų išlaidos prasideda nuo turto vertinimo. Ši paslauga Vilniuje perkant butą kainuoja apie 200 eurų, o namą - 300 eurų. Kitas žingsnis - kredito sutarties pasirašymas banke. Banko sutarties sudarymo mokestis priklauso nuo kiekvieno banko individualiai. Jo gali ir iš vis nebūti, tad šis mokestis svyruoja nuo 0 eurų iki 500 eurų.
Pasirašius sutartį banke jau galima eiti pas notarą. Čia galioja toks pat mokestis, kaip ir perkant būstą nuosavomis lėšomis - 0,45 proc. nuo sandorio vertės. Tada reikia įregistruoti būstą „Registrų centre“. Dar vėliau perkant būstą su paskola reikia jį įkeisti hipotekoje. Šią paslaugą atlieka notaras ir tai kainuoja apie 300-400 eurų. Ir jau paskutinis žingsnis - pakvitavimas, atsiskaitymo patvirtinimas, kurį išduoda irgi notaras. Ši pažymą kainuoja irgi apie 20 arba 30 eurų.
Iš viso būsto pirkimas su paskola klientams kainuoja apie 1,5 tūkst. eurų. Žinoma, ši suma svyruoja, tačiau viršyti 2 tūkst. neturėtų.
Būsto Pirkimo Etapai
- FINANSINIŲ GALIMYBIŲ VERTINIMAS
Perkant pirmąjį būstą gyvenime reikia iš anksto apie jį galvoti ir jam taupyti. Norint gauti paskolą būstui, reikia būti sukaupus pradinį įnašą, kuris padengtų bent 15 proc. jo kainos. Perkant NT senos statybos name ar kitame Lietuvos mieste nei Vilnius, gali tekti sumokėti ir 20 ar 25 proc. pradinį įnašą.
- "SVAJONIŲ" BUTO PAIEŠKA
Renkantis pirmą būstą nereikia priimti skubių sprendimų. Reikėtų nepasiduoti ir NT agentų spaudimui, kad šito buto laukia dar 5 pirkėjai, ar statytojo 2000 eurų siūloma nuolaida, kuri galioja tik 48 valandas.
- PASITIKRINKITE AR GAUSITE PASKOLĄ
Jeigu nesate 100 proc. tikri ar gausite banko paskolą, prieš kažkam sumokėdami avansą, privalote įsitikinti, kad gausite reikiamą paskolą. Su banku išsiaiškinkite kokios sutarties sąlygos, terminai, papildomos išlaidos, administraciniai mokesčiai, sutarties pakeitimo galimybės.
- AVANSINIS MOKESTIS
Kai esate tikri savo galimybėmis skolintis iš banko, galima derėtis dėl patinkančio buto ir visų pirkimo sąlygų su pardavėju. Aptarkite išsikraustymo sąlygas, kokie baldai bus paliekami. Preliminari sutartis apsaugo pirkėjo ir pardavėjo interesus. Jei kažkuri šalis persigalvotų ir nuspręstų nutraukti sutartį, kitai šaliai gali tekti mokėti avanso dydžio baudą.
- TURTO VERTINIMAS
Oficialus turto vertinimas reikalingas bankui dėl paskolos dydžio. Turto vertinimas kainuoja nuo 100 eur, tačiau jį užsakius teks keletą dienų palaukti.
- PASKOLOS GAVIMAS
Dėl paskolos kreipkitės į keletą bankų. Banko svarstymas dėl paskolos suteikimo gali užtrukti keletą dienų. Bankas gali paprašyti papildomų dokumentų pajamoms įrodyti.
- NOTARINĖ PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS
Gavus paskolos sutartį, laikas keliauti pas notarą. Vizitą protingiausia būtų užsisakyti iš anksto. Iki apsilankymo pas notarą, pardavėjui reikia sumokėti visą savo lėšomis mokamą dalį už turtą. Notaras kreipiasi į Registrų centrą dėl turto registravimo. Informuokite savo banką dėl notarinės pirkimo-pardavimo sutarties. Bankas gavęs informaciją dėl sutarties įregistravimo suorganizuoja susitikimą pas notarą dėl hipotekos.
- HIPOTEKOS LAKŠTŲ ĮREGISTRAVIMAS (BUTO ĮKEITIMAS)
Pas notarą ir įkeičiame perkamą butą bankui. Už įkeitimą reikės susimokėti. Notaro įkainiai tikrai nedžiugina.
- PATVIRTINIMAS, KAD ATSISKAITYTA SU PARDAVĖJU
Paskutinis apsilankymas pas notarą. Patvirtinama, kad su pardavėjų pilnai atsiskaityta. Gaunamas išrašas iš registrų centro dėl nuosavybės.
Dažniausiai tai užtrunka nuo 2 iki 4 savaičių.
Patarimai Perkant Būstą
- Atsakingai įvertinkite savo finansines galimybes.
- Nesikuklinkite derėtis dėl kainos.
- Pasidomėkite apie būsto istoriją ir aplinką.
- Atidžiai perskaitykite visas sutartis.
- Pasitarkite su specialistais.
Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.
Pagrindiniai Mokesčiai Perkant NT
Daugelis pirkėjų žino - būsto kaina yra esminis faktorius, tačiau šalia jos egzistuoja ir papildomos išlaidos, kurias svarbu žinoti iš anksto. Tai - sandorio patvirtinimo, Registrų Centro (RC) darbų, vertinimo, draudimo, hipotekos patvirtinimo ar kredito sutarties sudarymo mokesčiai.
Pagrindiniai mokesčiai perkant NT:
- Notaro mokestis - 0,37 proc. nuo sandorio vertės (nuo 76 Eur iki 5 000 Eur + PVM);
- Registrų centro įkainiai - už nuosavybės, juridinių faktų, žymų registravimą (fiksuoti, nesusiję su turto verte, bet priklauso nuo skubumo - pvz., nuosavybės teisės įregistravimas per 1 darbo dienas kainuoja 34,38 Eur, per 3 d. d. - 22,35 Eur, per 5 d. d. - 17,19 Eur);
- Hipotekos sutartis (reikalinga, jei būstas perkamas su paskola ar kreditu) - iki 360 Eur notarui + 8,60 Eur RC;
- Kredito administravimo mokestis - dažnai 0,4 proc. nuo kredito sumos;
- Turto vertinimas - nuo 100 Eur (priklauso nuo objekto tipo, vietos);
- Draudimas - būsto draudimas dažniausiai privalomas, jei perkama su paskola.
"Visa tai - ne paslėptos išlaidos, o skaidrios procedūros dalis. Pasiruošus iš anksto, šios sumos leidžia apskaičiuoti realų biudžetą ir užtikrina aiškų įsigijimo procesą", - pažymi I. Pukelienė.
Mokestinės Prievolės Paveldėjus Ar Gavus Būstą Dovanų
Įgijus NT dovanojimo ar paveldėjimo būdu, NT gali neatitikti naujojo savininko poreikių, tad savininkai nusprendžia tokį turtą pasikeisti (pvz., parduoti ir įsigyti didesnį ar mažesnį). Šiais atvejais gali atsirasti mokestinės prievolės.
Kai dovanotojas - ne artimas giminaitis, taikomas gyventojų pajamų mokestis (GPM):
- Jei dovanos vertė viršija 2 500 Eur, bet neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčio (VDU) dydžių sumos, taikomas 15 GPM tarifas;
- jei viršija 120 VDU, taikomas 20 proc. tarifas;
Tas pats galioja ir piniginėms dovanoms, kurios vėliau būna panaudotos NT įsigijimui kaip pradinis įnašas.
Paveldėjimo atveju:
- Jei paveldimo turto apmokestinamoji vertė iki 150 000 Eur - 5 proc. paveldimo turto mokestis;
- Jei vertė viršija šią ribą - 10 proc. paveldimo turto mokestis.
Tačiau egzistuoja svarbios išimtys, pavyzdžiui, GPM mokestis netaikomas, jei NT ar piniginės lėšos dovanojamas artimiausiems šeimos nariams: sutuoktiniui, vaikams (įvaikiams), tėvams (įtėviams), broliams, seserims, seneliams ar vaikaičiams.
"Ši tvarka sukurta tam, kad šeimos galėtų planuoti ilgalaikį turto perdavimą be papildomos naštos. Visgi, jei turtas keliauja platesniu šeimos ratu - verta iš anksto pasitikrinti galimus mokesčius", - sako „Citus“ teisininkė.
Metinis NT Mokestis
Jei bendroji viso asmens turimo NT mokestinė vertė viršija 150 000 Eur, taikomas metinis NT mokestis. Jį nustato savivaldybės. Taip pat taikomas ir žemės mokestis, jei kartu su patalpa ar pastatu priklauso ir žemės sklypas (jo dalis). Tarifas svyruoja nuo 0,01 iki 4 proc., priklausomai nuo savivaldybės.
"Statant naują būstą ar rekonstruojant seną, kai reikalinga infrastruktūra (pvz., kelių privažiavimas, inžineriniai tinklai), gali būti privaloma ir infrastruktūros plėtros įmoka. Vilniuje, individualiems gyvenamiesiems namams ji siekia 15 Eur/kv. m. Turto turėjimas ir vystymas - tai ne tik teisė, bet ir pareigos. Tačiau žinant struktūrą, visi šie procesai tampa nuspėjami ir lengviau suvaldomi", - akcentuoja „Citus“ ekspertė.
Jei būstas parduodamas anksčiau nei po 10 metų nuo jo įsigijimo arba jei jame pastaruosius dvejus metus nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, taikomas GPM nuo uždirbto pelno. Jei NT pardavimo pajamos neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumos, taikomas 15 proc. tarifas, jei viršija - 20 proc. tarifas. Šis mokestis netaikomas, jei bute ar gyvenamajame name buvote deklaravę gyvenamąją vietą (net ir tuo atveju, jei buvote deklaravę trumpiau nei 2 metus) ir pardavę būstą per vienerius metus nusipirkote kitą būstą bei jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Svarbu Žinoti
Kuo daugiau žinome apie susijusias procedūras ir prievoles, tuo labiau galime pasitikėti savo sprendimu. "Perkame ne tik kvadratinius metrus - kuriame savo erdvę, saugumą ir ateitį. O aiškus supratimas apie viską - nuo mokesčių iki registravimo - leidžia tai padaryti be streso ir su užtikrintumu", - apibendrina „Citus“ teisininkė I. Pukelienė.
Pirmą kartą perkant butą kyla daug klausimų dėl proceso - kada eiti pas notarą, kam reikalingas turto vertinimas, ar bankas suteiks reikiamą paskolą ir pan. Pagalbos visada galima kreiptis į NT brokerį, tačiau rasti patikimą brokerį, kuris tikrai išmanytų savo darbą yra sudėtinga.
tags: #administraciniai #mokesciai #perkant #buta