Būsto rinkos apžvalga: naujų projektų vizija Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje

2022 metai šalies didmiesčiuose pasižymėjo gausiomis daugiabučių statybų apimtimis ir itin solidžiu įdirbiu 2023 metams. Tačiau dėl karo Ukrainoje sukeltų iššūkių ekonomikai, naujų būsto projektų plėtotojai staiga susidūrė su neplanuotu staigiu paklausos smukimu. Kaip matome, būsto paklausa gali staiga sumažėti, o jau pradėtų statyti projektų taip greitai nesustabdysi. Patys plėtotojai yra suinteresuoti bei įsipareigoję pirkėjams baigti statyti pradėtus projektus net ir rinkai išgyvenant ne pačius geriausius laikus.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.162 butus, t. y. 1% daugiau nei 2021 metais. 2022 metų pradžioje buvo prognozuota, kad per metus plėtotojai faktiškai užbaigs 4.800 butų statybas, tačiau galutinis rezultatas visgi buvo mažesnis nei prognozės. Tai nieko nuostabaus, kadangi dažnai statybos trunka ilgiau nei planuota, ypač jeigu tai didesnės apimties projektai ar jų plėtros etapai. Pastaruosius penkerius metus Vilniuje statybų apimtys iš esmės išlieka stabilios, kuomet kasmet faktiškai pardavimui pastatoma 4.100-4.400 butų. Išskirtiniais buvo tik 2020-ieji metai, kuomet plėtotojai pastatė 5.359 butus.

Žemiau pateikiami Vilniuje esantys nauji būsto projektai:

• „Paukščių takas II“, Ozo g.
• „NIRO“, Mozūriškių g.
• „Asiūklės parkas“, Vilniaus r.
• „Asterra“, Jurginų g. 12E, Avižienių sen., Lindiniškių k., Vilniaus r.
• „Baltijos panorama“, Baltijos pr.
• „Sanguškų parkas“, Žiupronių g.
• „Šnipiškių urban“, Daugėliškio g.
• „NENDRU“, Pilkalnio g.
• „Panemunės apartamentai“, Kampiškių g.
• „Mosso“, Burbiškių g.
• „Stepono sodas“, Panerių g.
• „Elzė“, Duburio g.
• „Šiaurės siestos“, P. Vaičaičio g.
• „Virš šilų namai“, Vito Lingio g.
• „Sutartinės“, Basanavičiaus g.
• „Mo Villas“, Mozūriškių g.
• „Palvės apartamentai“, Taikos g.
• „JUST-IN“, Justiniškių g.
• „Algirdo alėja“, Algirdo g.
• „Ozo pulsas“, Gerulaičio g.
• „Bastionų namai“, Gluosnių g. 17, 23 ir Gluosnių skg.
• „P70“, Žirmūnų g.
• „YZY Kartos“, Sudervės kel.
• „Gelvonų ozas“, Gelvonų g.
• „Jūros natos“, Vaivorykštės g.
• „Naujamiesčio vingis“, Naugarduko g.
• „Baltupis“, Didlaukio g.
• „Švyturys UP | Urban Park“, Bangų g.
• „EŽERO TAKAIS by CITUS“, Sidaronių g.
• „MŪNAI by CITUS“, Kareivių g.
• „KAIP NIUJORKE by CITUS“, Kareivių g.
• „SENAMIESČIO LINK by CITUS“, Panevėžio g.
• „NEMUNAS by CITUS“, Liepų g.
• „Sakai“, Kazimiero Jelskio g.
• „Sietyno 3“, Sietyno g.
• „Vyšnios“, Karaliaučiaus g. 29, 31, Vištyčio g. 1, 3, 7, 9, Bretkūno g.
• „Naujamiesčio trio“, Panerių g.
• „Ąžuolo kvartalas“, Bernotų g.
• „Matau Vilnių“, Pakalnės g.
• „Matau Kauną“, Svirbygalos g.
• „OFF“, Smolensko g.
• „Algirdo mono“, Algirdo g.
• „Jorai“, Mokslininkų g.
• „Moods“, Kalvarijų g.
• „Newton“, Viršuliškių skg.
• „Užupio personos“, Filaretų g.
• „Nauji peizažai“, Kaminkelio g.
• „Saulės namai“, Pilkalnio g.
• „KERŲ KERAI“, Bartų g.
• „TALINO“, Rygos g.
• „Martyno namai“, M. Mažvydo g.
• „Algirdo promenada“, Algirdo g.
• „City stories“, Pavilnionių g.
• „Naujosios Santariškės“, Daujoto g.
• „reVINGIS“, Geležinio Vilko g.
• „Aitvarų namai“, Lazdynėlių g. 16D / Lietaus g.
• „Metų laikai“, Visorių g.
• „Naujapilis“, Žeimenos g.
• „Trinyčių 4A“, Trinyčių g.
• „Parko pakrantė“, Mokyklos g.
• „Naujasis Skansenas“, Linkmenų g.
• „Piliamiestis“, Brastos g.
• „Vilnelės skverai“, Manufaktūrų g.

„Jeigu pardavimui skirtos pasiūlos požiūriu 2022-ieji metai sostinės rinkai nebuvo išskirtiniai, tai nuomai plėtojami projektai rinkai pasiūlė rekordinį butų skaičių. 2022 metais Vilniuje buvo baigti plėtoti ir duris atvėrė 3 projektai („Youston“, „Shed“ ir „Lumi namai“), kuriuose rinkai pasiūlyta 580 butų ilgalaikei nuomai. Matydami rinkos poreikį profesionaliai valdomam būstui, plėtotojai ne tik investuoja į senų pastatų rekonstrukciją ir jų pritaikymą nuomai, tačiau šiam tikslui stato ir naujus daugiabučius“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Plėtotojai per 2022 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 17-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė trys miesto seniūnijos, kuriose pastatyta 46% visų butų: Verkių sen. (15,8%), Lazdynų sen. (15,4%) ir Šnipiškių sen. (15,2%). Galima išskirti Šnipiškių seniūniją, kuri yra ir toliau sparčiausiai auganti seniūnija Vilniaus mieste. Nuo 2016 metų ši seniūnija kasmet užimą 1-4 vietą pagal butų statybos apimtis tarp miesto seniūnijų ir per pastaruosius 7 metus šioje seniūnijoje pardavimui pastatyta beveik 4.000 butų. 2022 metais itin negausios statybų apimtys užfiksuotos įprastai statybų gausa pasižyminčiose Pilaitės (3,7%) ir Naujamiesčio (2,1%) seniūnijose. Pastarąjį dešimtmetį Naujamiesčio centrinėje dalyje vykusios itin gausios statybos iš esmės išnaudojo plėtros potencialą (dėl konversijai tinkamų teritorijų ar neužstatytų sklypų trūkumo) ir plėtotojai dabar investicijas nukreipė į pietinę šios seniūnijos dalį.

Pastaruosius dešimt metų vidutinis pardavimui pastatomų butų daugiabučiuose plotas šalies sostinėje išlieka stabilus ir svyruoja 51-54 kv. m ribose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 52,2 kv. m. „Analizuojant šiuo metu jau statomus ar dar planuojamus plėtoti projektus, matyti, kad artimiausiu metu vidutinis butų plotas naujos statybos rinkoje tikrai neaugs. O erdvesnio ploto butai iš esmės projektuojami tik aukštesnės klasės projektuose, kurie įprastai statomi centrinėje miesto dalyje arba prestižiniuose rajonuose“, - sako R. Reginis.

2022 metais Senamiesčio ir Naujamiesčio seniūnijose pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas siekė 61,7 kv. m, Žvėryno, Antakalnio ir Šnipiškių seniūnijose - 58,8 kv. m, o mažiausio ploto butai buvo statomi likusioje Vilniaus miesto dalyje, kurių vidutinis plotas siekė 49,1 kv. m. Tuo tarpu ieškantys erdvesnio ir įperkamo būsto dairosi į toliau aktyviai besiplečiantį individualių ar sublokuotų gyvenamųjų namų segmentą miesto pakraščiuose. Pavyzdžiui, Valstybės duomenų agentūros duomenimis (buv.

Nepaisant to, kad nuo 2021 metų sausio 1 dienos naujai statomiems pastatams, kuriems prašoma išduoti statybos leidimą, įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinę klasę, tokių daugiabučių pastatyta itin nedaug. „Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2022 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai - 77,8% (2021 metais A+ klasės dalis sudarė 55,1%), A klasės - 12,4% (2021 metais - 33,2%), o tuo tarpu A++ energinės klasės dalis net sumažėjo iki 4,4% (2021 metais - 6,2%).

„Akivaizdu, kad plėtotojai nebuvo linkę savanoriškai investuoti į aukščiausios energinės klasės daugiabučių statybas ir stengėsi parengti projektus bei gauti jiems leidimus dar iki A++ energinės klasės reikalavimų įsigaliojimo. 2019-2022 metų laikotarpiu, Vilniuje kasmet aukščiausios energinės klasės sertifikatai pastatams išduodami tik 2-4 skirtinguose daugiabučių projektuose. 2023 metais aukščiausios energinės klasės daugiabučių turėtų būti pastatyta pastebimai daugiau, tačiau A++ energinės klasės pradės dominuoti tik nuo 2024-2025 metų“, - komentuoja R.

Energetinių klasių palyginimas Vilniuje 2021-2022 metais

Situacija Kaune ir Klaipėdoje

2022 metų daugiabučių statybų rezultatai Kaune dar kartą patvirtino, kad 2016-2017 metais šiame mieste prasidėjusi aktyvi gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkos plėtra, įgavo pagreitį. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 1.020 butų arba 8% daugiau nei 2021 metais. Tai yra didžiausias metinis pastatytų butų skaičius nuo pat 2008 metų, kuomet daugiabučiuose buvo įrengta 1.070 naujų butų.

Statomų daugiabučių geografija Kaune yra itin plati - nuo naujai statomų daugiabučių miesto pakraščiuose iki rekonstruojamų ar naujai plėtojamų projektų centrinėje miesto dalyje. Iš viso 2022 metais pirkėjai galėjo kurtis 27-iuose skirtinguose projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Tačiau 2022 metais labiausiai išsiskyrė dvi Kauno seniūnijos, kuriose pastatyta pusė visų butų: Dainavos sen. (28%) ir Šilainių sen. (22%).

„Kaunas akivaizdžiai tapo antrąja pagal dydį statybų aikštele po šalies sostinės, kurioje veiklą vykdo ne tik vietinėje rinkoje žinomos įmonės, bet po truputį ateina ir nauji finansiškai stiprūs ir Lietuvoje žinomi plėtotojai. Stiprūs plėtotojai turi galimybes įgyvendinti išties ambicingus nekilnojamojo turto projektus, patenkinti naujo būsto paklausą ir tuo pačiu padėti augti šiam miestui“, - sako R. Reginis.

Tuo tarpu Klaipėdai 2022 metai netapo išskirtiniais. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 466 butus arba beveik dvigubai daugiau nei 2021 metais. Solidus statybų apimčių augimas iš esmės buvo nulemtas itin negausiomis statybų apimtimis 2021 metais. O žvelgiant į pastarųjų penkerių metų statybų apimtis, matome, kad 2018-2019 metais kasmet buvo pastatyta po daugiau nei 400 butų, o 2020-2021 metais statybų apimtys buvo sulėtėjusios iki atitinkamai 320 ir 237 butų. Iš viso 2022 metais pirkėjai Klaipėdoje galėjo kurtis 11-oje skirtingų projektų (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus).

„Akivaizdu, kad Klaipėdai dar trūksta didesnės apimties investicijų ir ypač centrinėje miesto dalyje. Reikia tikėtis, kad dabartinis būsto rinkos sulėtėjimas neatšaldys plėtotojų ryžto ir šiame mieste greitu metu pamatysime suplanuotų ambicingesnių gyvenamųjų projektų įgyvendinimo pradžią“, - įžvalgomis dalinosi R.

Žemiau pateikiami Klaipėdoje esantys nauji būsto projektai:

• „Danės krantas“, Senvagės g.
• „Klaipėdos Holivudas“, Kretingos g.

Klaipėda

2023 metų prognozės

Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2023 metais Vilniuje iš viso turėtų būti pastatyta apie 5.200 butų arba 25% daugiau nei jų buvo pastatyta 2022 metais. Galima teigti, kad 2023 metais planuojamų baigti statyti statybos buvo inicijuotos 2021-2022 metais, kuomet būsto rinka išgyveno sparčiausio augimo laikotarpį per pastarąjį dešimtmetį.

2023 metais plėtotojai Kaune bandys pralenkti visus ankstesnius pasiūlos rodiklius. Iš viso Kaune per metus turėtų būti pastatyta apie 1.500 butų arba 47% daugiau nei jų buvo pastatyta 2022 metais. Žvelgiant istoriškai, tai būtų įspūdingas pardavimui pastatytų butų rodiklis, kuris anksčiau nebuvo fiksuotas. Iki šiol daugiausiai pardavimui skirtų butų buvo pastatyta 2008 metais (1.070 butų).

2023 metais Klaipėdoje statybų apimtys turėtų išlikti stabilios ir pardavimui pastatytų butų skaičius bus panašus kaip ir 2022 metais - 450 butų. „Didžiausia naujiena Klaipėdos būsto rinkoje, tai planuojamas plėtoti išties ambicingas projektas senamiesčio prieigose šalia Jono kalnelio. 3,5 hektarų dydžio teritorijoje ketinama įgyvendinti daugiabučių kvartalą „Bastionų namai“, kuriame planuojama įrengti virš 700 butų. Šiuo metu vyksta projekto parengiamieji darbai ir pirmieji daugiabučiai čia turėtų iškilti 2024 metais“, - komentuoja R.

Jeigu šiais metais šalies didmiesčiuose statybų suplanuota tikrai nemažai ir pirkėjus gali džiuginti pasirinkimo gausa, tai aktyvumo rodikliai pirminėje butų rinkoje patiems plėtotojams kelia pagrįstą susirūpinimą. Nuo karo Ukrainoje pradžios staiga smukusios naujų butų realizacijos apimtys išlieka žemame lygyje. Nors šiuo metu dėl didžiosios dalies butų, kurie turi būti pastatyti šiais metais, pardavimo jau susitarta, tačiau 2023 metų sausio-vasario mėnesių realizacijos apimtys nenuteikia optimistiškai.

Iš 2023 metais planuojamų pastatyti butų šių metų vasario mėnesio pabaigoje jau buvo realizuota (parduota arba rezervuota): Vilniuje - 65%, Kaune - 69% ir Klaipėdoje - 80%. Realizuotų butų skaičius dar tik statomuose projektuose atrodo tikrai solidus ir neparduotų butų skaičius jau pastatytuose daugiabučiuose neturėtų kelti didesnių rūpesčių plėtotojams. Žinoma, bendras neparduotų butų skaičius yra užprogramuotas augimui, tačiau augimo tempas neturėtų būti didelis.

Tačiau nors bendri pasiūlos ir paklausos rodikliai atrodo pakankamai gerai, šiuo metu rizikų plėtotojams yra pastebimai daugiau nei anksčiau. „Su didžiausiais iššūkiais šiais metais gali susidurti smulkesni ar finansiškai silpnesni plėtotojai, kuriems pastebimai sumažėjęs rinkos aktyvumas gali sutrikdyti iš anksto suplanuotus finansinius srautus jų statomuose projektuose.

tags: #antakalnio #bustas #rek