Vis daugiau lietuvių dairosi antrųjų namų. Tiesa, gyventojų paprastais 30 kv. m butais Klaipėdoje sužavėti nebepavyksta. Reikia ne tik gražių namų, bet ir patogios lokacijos, pilnai išplėtotos infrastruktūros. Kaip lietuviai įsivaizduoja tobulą antrąjį būstą? Kiek jie yra pasiryžę už jį sumokėti? Kas dažniausiai jį įsigyja ir kur jo dairosi? Panagrinėkime, kas yra antras būstas ir į ką svarbu atkreipti dėmesį prieš jį įsigyjant.
Antrasis būstas - tai nekilnojamasis turtas (NT), kuris dažniausiai yra įsigyjamas kaip vieta poilsiui kartu su šeima, artimaisiais ar draugais.
Anot A. Petriko, Klaipėdos regione antrąjį būstą dažniausiai įsigyja 30-40 metų amžiaus jaunos šeimos iš Vilniaus, Kauno, kurių nariai per mėnesį gauna didesnes nei vidutinis atlyginimas pajamas. Paskutiniaisiais metais sulaukiame ir vis daugiau susidomėjimo iš jaunesnių, 25-35 metų amžiaus, žmonių. Pastarieji dažniausiai dirba IT sektoriuje, gyvena Vilniuje, kur jau turi įsigiję pirmuosius namus.
Ekspertas taip pat atskleidžia, jog antrąjį būstą dažniausiai nusiperka vyrai. Vyrams labai svarbi jų žmonų ar antrųjų pusių nuomonė. Dažnas būsto apžiūrėti atvyksta ir kartu su vaikais. Ypatingai - jei jie yra paaugliai. Vyrai derasi dėl sąlygų, bet sprendimą priima visa šeima.
Jei tada sulaukdavome kelių tokių užklausų, šiandien jaučiame ženkliai išaugusią paklausą antrajam būstui Lietuvos pajūryje ir pamaryje - kas ketvirtas čia įsigyjamas būstas perkamas kaip antrieji namai.
Antrojo būsto pasirinkimo kriterijai
Klaipėdoje populiariausi - naujos statybos arba renovuoti daugiabučiai. Dažniausiai jie perkami kaip investicija, nes nuomos rinka Klaipėdoje yra sveika, fiksuojama stabili ir patraukli investicijų grąža.
Kurortiniuose miestuose, pavyzdžiui, Palangoje, Šventojoje, Nidoje, Juodkrantėje ar Svencelėje situacija kitokia. Patogus susisiekimas, sutvarkyti keliai, šalia esanti parduotuvė, kavinė ar vaistinė - tai, ko ieško antrųjų namų kurortiniuose miestuose pirkėjai.
Antrojo būsto pirkėjams svarbi ir bendruomenė. Kadangi antrąjį būstą daugelis įsigyja kaip vietą, į kurią galėtų atvykti kartu su šeima ar draugais pasiilsėti, žmonėms labai svarbu, su kuo, kur ir kaip jie tą laisvalaikį leis. Todėl vienu iš didžiausių šiuo metu vystomų NT projektų privalumu tampa bendruomenei burtis pritaikytos erdvės, pavyzdžiui, sporto aikštynai, baseinai, vietos griliui ir kitoms pramogoms.
Vis dėlto, pasiūla - ribota. Todėl ir kvadrato kainos kai kuriose kurortinėse vietose gali siekti net 7 tūkst. eurų.
Visais šiais privalumais lietuviai nori naudotis ten, kur gamta, vanduo, nesigirdi miesto šurmulio ir kitų miestui įprastų elementų. Vis dėlto, viskas turi būti taip pat patogiai pasiekiama kaip ir mieste. Svarbu užtikrinti ir mobilumą - gyventojams turi būti lengva pasiekti kitus miestus.
Antras būstas pajūryje - puiki investicija ir vieta poilsiui.
Teisiniai Aspektai ir Paskirties Ypatumai
Nekilnojamojo turto rinkoje vis dar pasitaiko atvejų, kuomet naujai vystomuose projektuose yra patalpų, kurios yra ne gyvenamosios, o poilsio ar kitos paskirties. Taip dažniausiai yra dėl to, jog žemės sklype, kuriame yra vystomas naujas projektas, pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Tokios patalpos dažniausiai santykinai yra pigesnės nei analogiško ploto butas tame pačiame projekte, tačiau kiekvienu atveju svarbu yra ne tik tiksliai išsiaiškinti, kokios paskirties yra įsigyjamas būstas, tačiau ir įsivertinti, su kokiais sunkumais ar papildomomis išlaidomis gali tekti susidurti ateityje, įsigijus poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą.
Pirkėją suklaidinti gali ir nekilnojamojo turto vystytojų vartojamos skambios frazės, tokios kaip „apartamentai“, kuriomis skelbimuose gali būti apibūdinamos parduodamos poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, siekiant nutylėti tikrąją parduodamų patalpų paskirtį.
Pasak teisininko, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose galima rasti tokių „butų“, kurie paprastam pirkėjui iš pirmo žvilgsnio niekuo neišsiskiria, tačiau, pasidomėjus atidžiau, tampa akivaizdu, jog būstas yra ne gyvenamosios, o poilsio ar netgi viešbučių paskirties.
Nekilnojamojo turto mokestis
Pirma, įsigytos negyvenamosios paskirties patalpos gali būti apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo, be kita ko, įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustatyti yra pavesta savivaldybėms, todėl, pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
Taigi, viena vertus, įsigijus poilsio paskirties patalpą nekilnojamojo turto mokesčio išvengi pavyktų (jei poilsio paskirties patalpos ir kito nekilnojamojo turto vertė neviršija 150 000 Eur), tačiau, pavyzdžiui, įsigytai viešbučių paskirties patalpai nebūtų taikoma nekilnojamojo turto mokesčio lengvata, o nekilnojamojo turto mokestis, kuris už viešbučių paskirties patalpą gali siekti ir kelis šimtus eurų ar netgi daugiau per metus, atsižvelgiant į tokios patalpos buvimo vietos savivaldybės nustatytą nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, galėtų sudaryti asmeniui nemenką finansinę naštą, ypač ilguoju periodu.
Šilumos energijos ir karšto vandens apmokestinimas
Antra, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Tiesa, pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.
Nors gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas nenustato sąlygų, kurias turi atitikti patalpa, kurioje ketinama deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tačiau VĮ Registrų centro direktoriaus patvirtintose gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklėse nustatyta, jog norint pateikti gyvenamosios vietos deklaraciją, be kita ko, patalpa ar pastatas, kur deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra „kita (sodų)“ (namas sodų bendrijoje).
Vilniuje deklaruoti gyvenamąją vietą galima ir negyvenamosios paskirties patalpoje. Taigi, viena vertus, gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklės nustato, jog patalpa, kurioje deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties, kita vertus, Vilniaus miesto savivaldybė leidžia asmenims deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpose.
Todėl prieš įsigyjant poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, patartina kreiptis į atitinkamą savivaldybę ir gauti patvirtinimą, jog negyvenamosios paskirties patalpose iš tiesų galėsite deklaruoti savo gyvenamąją vietą, kadangi nuo to priklausys PVM tarifas, taikomas šilumos energijai ir karštam vandeniui.
Seimas neseniai pritarė Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo pataisoms, kuriomis iš valstybės biudžeto lėšų gyventojams būtų kompensuota 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui, tiektiems nuo 2022 m. sausio 1 d. iki balandžio 30 d., tačiau, vėlgi, tokia kompensacija bus taikoma tik šilumos energijai ir karštam vandeniui, tiektiems į gyvenamąsias patalpas.
Jei planuojate įsigyti būstą ir dairotės į poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas, šildymo sezonui einant į pabaigą greičiausiai PVM kompensacija už šilumos energiją ir karštą vandenį jums nebus aktuali, tačiau kito šildymo sezono metu gali tekti labiau paploninti piniginę dėl negyvenamosios paskirties patalpoms taikomo standartinio 21 proc. PVM tarifo šilumos energijai bei karštam vandeniui, jei tokioje patalpoje nedeklaruotumėte savo gyvenamosios vietos ar to padaryti nepavyktų.
Patalpos paskirties keitimas
Trečia, nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks. Nekilnojamojo turto vystytojas greičiausiai nuo pat pradžių būtų statęs gyvenamosios paskirties pastatą ar negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį jau būtų pakeitęs į gyvenamąją, tačiau dėl tam tikrų priežasčių (pvz., natūralios šviesos trūkumo, teritorijų planavimo dokumentų, žemės paskirties) to nepadarė ar apskritai to padaryti neturėjo galimybės.
Statybos techninis reglamentas nustato, jog pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Pagal į šį teisinį reguliavimą, jei negyvenamosios paskirties pastate yra iki 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų, o likusi 51 proc. dalis patalpų yra negyvenamosios paskirties, tokiame pastate įsigytų negyvenamosios paskirties patalpų paskirties į gyvenamąją paprasčiausiai negalėsite pakeisti, kadangi tokiu atveju turės būti keičiama viso pastato paskirtis, o to padaryti greičiausiai nepavyktų, nes, tikėtina, toje teritorijoje pagal teritorijų planavimo dokumentus nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.
Statybos techninis reglamentas taip pat nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.
Bankų ribojimai ir didesnis paskolos pradinis įnašas
Ketvirta, jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Taigi, jei, įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, kreipsitės į banką gauti paskolą tokiam turtui įsigyti, nenustebkite, jei bankas paprašys jūsų sumokėti 30 proc. pradinį įnašą ir (arba) nustatys trumpesnį nei įprastai paskolos grąžinimo terminą. Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju paskolos sąlygos yra individualios, todėl perkant bet kokį turtą pirkėjas turėtų ieškoti geriausiai jo lūkesčius atitinkančių būsto paskolos sąlygų.
Prieš imant būsto paskolą, įvertinkite savo finansines galimybes.
Apibendrinimas
Perkant būstą, būtina atkreipti dėmesį ne tik į įprastus būsto kriterijus - dydį (plotą), lokaciją, susisiekimą, infrastruktūrą ar kitus asmeninius poreikius, tačiau ir gerai įsivertinti perkamo būsto teisinę būklę - jo paskirtį. Todėl prieš įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties būstą, turėtumėte gerai žinoti tokiam būstui taikomus apribojimus ir galimus sunkumus bei papildomas tokio būsto naudojimo išlaidas.
Apibendrinant, antras būstas gali būti puiki investicija ir vieta poilsiui, tačiau svarbu atsižvelgti į teisinius ir finansinius aspektus, ypač jei tai yra negyvenamosios paskirties patalpa. Prieš perkant būtina išsiaiškinti visus apribojimus ir papildomas išlaidas, kad būtų galima priimti pagrįstą sprendimą.