Sprendimas įsigyti būstą dažnai siejamas su klausimu - ar verta investuoti į naujos statybos butą, ar geriau rinktis jau egzistuojantį nekilnojamąjį turtą antrinėje rinkoje? Šis pasirinkimas priklauso nuo daugybės faktorių, kuriuos verta apsvarstyti prieš priimant galutinį sprendimą. Tiek pirminė, tiek antrinė rinka turi savo privalumų ir trūkumų - nėra universaliai teisingo pasirinkimo. Sprendimas priklauso nuo jūsų finansinių galimybių, ilgalaikių planų ir asmeninių prioritetų.
Galiausiai, nekilnojamojo turto ekspertai sutinka, kad svarbiausias faktorius yra lokacija. Net ir tobulai įrengtas būstas netinkamoje vietoje gali tapti ne džiaugsmo, o nuolatinių nepatogumų šaltiniu.
Šiame straipsnyje pateikiama išsami gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, daugiausia dėmesio skiriant Vilniaus ir Kauno miestams. Apžvelgiamos butų kainos pirminėje ir antrinėje rinkose, nuomos kainos ir pajamingumo rodikliai. Lietuvos gyvenamojo NT kainų pokyčius bei tendencijas kas mėnesį analizuoja nuomos su galimybe vėliau būstą išsipirkti paslaugas teikiančios kompanijos „Numai“ analitikai.
Pirminė NT Rinka Vilniuje
Kovo mėnesį pirminėje Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje parduoti 199 butai arba beveik 20 proc. daugiau nei vasarį. Kovo mėnesį pirminei Vilniaus NT rinkai vystytojai pasiūlė 373 naujus butus. „Numai“ analitikų duomenimis, kovo mėnesį pirminei Vilniaus NT rinkai vystytojai pasiūlė 373 naujus butus. Skaičiuojama, kad šioje rinkoje dabartiniu metu iš viso yra likę apie 3730 laisvų butų arba beveik 50 proc.
Birželio mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 189 butai, tačiau fiksuoti 37 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 152. Palyginti su 2022 m. birželio mėnesiu, kai buvo fiksuoti vos 97 pardavimai, jų kiekis šiemet yra beveik 60 proc.
Birželio mėnesį, palyginti su gegužės mėnesiu, naujos statybos butų pasiūla beveik nekito. Pirkėjai galėjo rinktis iš 3750 naujos statybos butų. Iš jų, apie 33 proc. yra jau pastatyti, 60 proc. - dar statomi, o likę 7 proc.
Šiuo metu didelę dalį rinkoje siūlomų būstų pirkėjai prieš pirkdami gali apžiūrėti gyvai. Nebėra skubėjimo priimti sprendimą, gali būstą apžiūrėti kelis kartus, parodyti savo šeimai. Todėl vertinama, kad rinka šiais metais grįžo į sveikesnį tempą, kuris buvo įprastas prieš pandemiją.
Kainos pirminėje rinkoje
„Numai“ analitikų duomenimis, kovą sostinėje vidutinė laisvų butų su daline apdaila kvadratinio metro kaina siekė 3337 eurus ir, lyginant su vasariu, reikšmingai nekito. Vis dėlto, lyginant dabartines kainas su buvusiomis praėjusių metų kovo mėnesį, stebimas 18,6 proc. augimas.
Birželio mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 500 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3350 eurų.
Anot analitikų, kovo mėnesį dėl augančios butų pasiūlos tikėtasi pamatyti jų kainų korekcijas. Tačiau nustebino tai, kad augo tiek pasiūla, tiek kainos. Tai nėra racionalios rinkos požymis. Manoma, kad naujo turto kainos vis dar yra pervertintos daugiau nei 300 eurų už kvadratinį metrą. Vertinant šiuo metu pingančias statybos medžiagų kainas, tikėtina, kad vystytojų prašomos kainos turėtų leistis žemyn.
Antrinė NT Rinka Vilniuje ir Kaune
Visą šių metų pirmą ketvirtį matoma, kad antrinės būsto rinkos Vilniuje ir Kaune yra stabilios. Kainos ir pasiūlos pokyčiai yra nuoseklūs, nėra pastebimi kokie nors reikšmingi pokyčiai. Antrinėje NT rinkoje veikia stipri konkurencija, kuri riboja neracionalius dalyvių sprendimus.
Vertinant pirmąjį 2023 metų pusmetį, galima teigti jog antrinė Vilniaus ir Kauno butų rinka yra stabili, ir kainos geriau atitinka pirkėjų lūkesčius. Tai iliustruoja ir sandorių skaičius, kuris yra grįžęs į standartinį tempą.
Kainos antrinėje rinkoje
Antrinėje Vilniaus NT rinkoje kovą vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina siekė 138 000 eurų arba 2625 eurų už kv. m. Vidutinis plotas - 53 kv. m. Per mėnesį, lyginant su vasariu, fiksuotas nežymus kainos padidėjimas. Didesnis kainų skirtumas pastebimas lyginant parduotų butų kainas su buvusiomis praėjusių metų kovą: jos padidėjo 15 proc. nuo anuomet buvusių 2355 eurų už kv.
Birželį vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo apie 138 000 eurų arba 2600 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 53 kv.m.
Kaune vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina kovą siekė apie 87 250 eurų arba 1735 eurus už kv. m, o vidutinis plotas buvo 49 kv. m. Palyginti su Vilniumi, Kauno antrinėje NT rinkoje vidutinė buto kaina buvo apie 60 proc.
Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje buvo fiksuotas nežymus kainos sumažėjimas. Birželio mėnesį vidutinė pilnai įrengto 51 kv.m. dydžio buto kaina Kaune buvo apie 90 000 eurų arba 1760 eurų už kv.m. Lyginant su geguže kaina sumažėjo apie 5 proc. ir buvo tokia pati, kaip šių metų balandžio mėnesį.
Antrinėje rinkoje kainos svyravimų yra daugiau, kadangi būstų įvairovė didesnė, o konkurencija veikia kur kas efektyviau nei pirminėje rinkoje.
Nuomos Rinka Vilniuje ir Kaune
„Numai“ analitikų duomenimis, vidutinė išnuomoto buto kaina Vilniuje kovo mėnesį siekė 550 eurų ir, lyginant su vasariu, išaugo 50 eurų. Vidutinis išnuomoto buto plotas buvo 47 kv. m. Tuo metu Kaune vidutinė išnuomoto NT kaina buvo 30 proc. mažesnė nei Vilniuje ir siekė 400 eurų, vidutinis plotas - 45 kv. m.
Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje birželio mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su gegužės mėnesiu, kaina nekito. Kaune vidutinė nuomos kaina augo. Birželio mėnesį vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 450 eurų ir buvo maždaug 5 proc. didesnė nei gegužės mėnesį.
Nuomos pajamingumas
Abiejuose miestuose - Vilniuje ir Kaune - nuomos pajamingumas mažėjo dėl augusių būsto kainų ir siekė atitinkamai 4,8 proc.
Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje birželio mėnesį kiek mažėjo ir siekė 4,8 proc. Numai analitikų vertinimų toks pokytis įvyko dėl paaugusių būstų kainų. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 6 proc.
Klaipėda neatsilieka nuo kitų didmiesčių
Klaipėdos būsto rinkoje šiemet toliau fiksuojamas kainų augimas. Rugsėjį vidutinė buto kaina uostamiestyje pasiekė apie 2000 eurų už kvadratinį metrą. Vidutinė 50 kv. m būsto kaina siekia apie 100 000 eurų - tai maždaug 11 000 eurų daugiau nei prieš metus. Nors atskirais mėnesiais kainų pokyčiai svyruoja, bendras trendas aiškus - kainos kyla.
Klaipėdos nuomos rinką labiau nei palūkanų normos ar pardavimo kainos veikia sezoniškumas ir turizmo srautai. Šiuo metu vidutinė dviejų kambarių buto nuoma siekia apie 500 eurų per mėnesį, tačiau didėjant aktyvumui tiek ilgalaikėje, tiek trumpalaikėje nuomoje, žiemą galima tikėtis nuosaikaus kainų augimo.
Pirminėje rinkoje - rekordinės kainos ir auganti pasiūla
Naujos statybos būsto kainos išlieka aukštos - Vilniuje vidutinė naujos statybos buto kaina šiuo metu siekia apie 3648 eurus už kvadratinį metrą, o pasiūlos kaina - apie 3830 eurų. Tai beveik 30 % daugiau nei antrinėje rinkoje, kur pilnai įrengtas butas kainuoja vidutiniškai apie 3000 eurų už kvadratinį metrą. Tokį skirtumą lemia ne tik aukštesnė statybų savikaina, bet ir pirkėjų prioritetai - didesnis dėmesys energiniam efektyvumui, vietai bei naujesnei infrastruktūrai.
Rinkoje šiuo metu siūloma daugiau nei 4350 naujos statybos būstų, o vien per rugsėjį skelbimų portalus papildė dar 646 naujai pristatyti butai. Didėjanti pasiūla rodo, kad vystytojai aktyviai reaguoja į paklausą, o konkurencija tarp projektų intensyvėja. Vien Vilniuje rugsėjį parduota 516 naujų butų - 52 % daugiau nei prieš metus. Sandorių skaičiaus augimas rodo, kad pirkėjai aktyviau priima sprendimus, nepaisant išaugusių kainų.
Būsto įperkamumas auga lėčiau
„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu vidutiniškai gali įpirkti kiek mažesnius nei 63 kv. m. dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo 1 kvadratiniu metru. Kaune augimas buvo panašus, o gyventojų įperkamumas čia išlieka geriausias tarp didžiųjų miestų ir siekia 93 kv. m. Tuo metu Klaipėdoje gyventojai vidutiniškai gali įsigyti kiek mažesnius, apie 91 kv. m. dydžio būstus.
Visgi, nepaisant gerėjančio įperkamumo, ekonomistai pripažįsta, kad bent kol kas gyventojų galimybės įsigyti būstą išliks prastesnės nei ilgalaikis istorinis vidurkis.
„Būsto rinkoje vis dar tęsiasi klestėjimo etapas - nuo praėjusių metų pabaigos stebime itin išaugusį rezervacijų bei sandorių skaičių. Visgi, dėl vis dar pakankamai žemo būsto įperkamumo, gyventojai neretai yra priversti koreguoti savo norus - pavyzdžiui, rinktis senesnės statybos būstus. Skaičiuojame, kad senesnės statybos būstai šiuo metu sudaro apie 70 proc. visų sandorių. Palyginimui, 2021 metais tokie sandoriai sudarė apie 50 proc. Negana to, gyventojai dažnai priversti rinktis ir mažesnius ar toliau nuo centro nutolusius būstus. Prie šių tendencijų prisideda ir gyventojų lūkesčiai, kad NT rinkoje kitais metais bus dar daugiau pirkėjų - o tai taip pat skatina ir paklausą, ir kainų augimą“ - tendencijas NT rinkoje komentuoja „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė.
Būsto įperkamumas Vilniuje išlieka žemiausias tarp Baltijos valstybių. Taline gyventojai vidutiniškai gali įpirkti kiek daugiau nei 68 kv. m., o Rygoje, dėl itin didelio senų ir nerenovuotų daugiabučių skaičiaus, net 107 kv.m. Vis dėlto, nors įperkamumas Vilniuje ir mažiausias, sostinės pirkėjai būstą įsigyti skuba daugiausiai.
Kainų augimas paspartėjo
Nors sostinės pirminėje rinkoje neparduotų butų skaičius pasiekė rekordines aukštumas ir siekia beveik 6 tūkst., kainų augimas paspartėjo. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad liepą butai sostinėje butai buvo net 7 proc. brangesni nei prieš metus. Įsibėgėjantį būsto brangimą rodo ir Registrų Centro bei skelbimų duomenys.
„Nepaisant didelio neparduotų butų skaičiaus pirminėje rinkoje, dėl vis dar žemo įperkamumo, gyventojų dėmesys dažnai krypsta į antrinę rinką, tad čia pamažu matome ir didesnį spaudimą kainoms. Registrų Centro duomenimis, antrąjį šių metų ketvirtį, naujų būstų kaina per metus Vilniuje augo apie 3 proc., tuo metu senesnės statybos - maždaug 8 proc.“, - komentuoja G. Ilekytė.
Panašios tendencijos matomos ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose bei Baltijos valstybių sostinėse - sunkiai įperkama pirminė rinka lemia gerokai aktyvesnę antrinę rinką.
Nuomos grąža išlieka žemiau istorinio vidurkio
„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose išlieka žemesnė nei istorinis vidurkis. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,7 proc., Kaune apie 5,5 proc., o Klaipėdoje - apie 5,7 procento.
„Dabartinė nuomos grąža Vilniuje ir Kaune išlieka maždaug procentiniu punktu mažesnė už istorinį vidurkį ir net sumažėjus palūkanoms nėra labai patraukli. Vis tik panašu, kad ne nuomos grąža šiuo metu yra lemiantis veiksnys investuoti į būstą. Rinkoje stiprėja lūkesčiai dėl tolimesnio kainų augimo, kurį gali paskatinti ir kitais metais išlaisvinti pensijoms taupyti pinigai“, - komentuoja N. Mačiulis.
Kaip keisis palūkanos ir būsto įperkamumas ateityje?
Prie būsto įperkamumo augimo prisidėjo ne tik sparčiai augantys atlyginimai, bet ir mažėjusios palūkanos. Su būsto paskolomis dažniausiai siejamas 6 mėnesių Euribor nuo metų pradžios sumažėjo beveik puse procentinio punkto ir šiuo metu siekia 2,1 procento. Vis tik, ekonomistų vertinimu palūkanų normos artėja prie dugno ir nebebus toks svarbus įperkamumą skatinantis veiksnys.
„Šiuo metu rinka tikisi, kad ECB bazines palūkanų normas sumažins dar vieną kartą. Vis tik stipresnis euras, atslūgstanti infliacija ir besitęsiančios eksportuotojų problemos gali paskatinti palūkanas sumažinti ir iki 1,5 procento.
Antrinė rinka - tai galimybė investuotojams pirkti ir parduoti investicijas. Antrinę rinką galite rasti skiltyje „Investuoti”, paspaudus „Antrinė rinka”.
Siekiant infliaciją sumažinti iki 2 proc., Europos Centrinio Banko Valdančioji taryba padidino pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų normą naudojantis ribinio skolinimosi bei indėlių galimybėmis iki 4,5 proc., 4,75 proc. ir 4 proc. Dėl to Lietuvos namų ūkiams ir verslams aktualios 6 mėnesių EURIBOR palūkanų normos rugsėjo antrojoje pusėje peržengė 4 proc. ribą ir pasiekė aukščiausią lygį per pastaruosius 15 metų. Kodėl EURIBOR rodiklis toks svarbus būsto rinkai? Kylant palūkanų normoms pirmiausia kyla paskolų įmokos, vadinasi, galima išleisti mažiau pinigų kitur. Iš kitos pusės, norint įsigyti būstą, reikia turėti daugiau pinigų.
Pastarasis dešimtmetis nekilnojamojo turto rinkai buvo itin sėkmingas - kasmet nekilnojamojo turto plėtotojai džiaugėsi vis naujais pardavimų rekordais, o sėkmingais rodikliais gyrėsi ne tik antrinė rinka, bet ir bankai, kurie išduodavo vis daugiau paskolų. Kokią galima daryti išvadą? Ogi tai, kad vyravo didelė konkurencija tarp būsto pirkėjų.
Ieškantys būsto gyventojai buvo pastebėję, kad laiko apsispręsti turėjo nedaug, be to, ir pasirinkimas buvo kur kas mažesnis, nes visi geri variantai buvo išgraibstyti. Kita dalis žmonių nusprendė atidėti naujo būsto įsigijimą, dėl kylančių palūkanų normos, finansinių sunkumų bei ekonominio neužtikrintumo.
Sumažėjusi paklausa ir mažesnis pirkėjų skaičius leidžia suprasti, kad mažiau žmonių konkuruoja dėl tų pačių namų atsargų. Kai konkurencija išsenka, pardavėjai praranda pranašumą, kuriuo jie naudojasi per sparčiai augančią pardavėjų rinką, kokia matoma pastaraisiais metais. Dėl mažesnio pirkėjų skaičiaus nekilnojamo turto pardavėjai greičiausiai nebesulauks didelio kiekio pasiūlymų. Tai gali lemti mažesnes namų kainas arba įvairias nuolaidas.
Siekiant įtikti pirkėjams, būsto pardavėjai gali pradėti siūlyti nemokamą automobilio stovėjimo vietą, sandėliuką ar net įrengti virtuvę. Tikėtina, kad pardavėjams teks tenkintis mažesne pinigų suma, jie nesulauks tokių gerų susitarimų kaip anksčiau, konkurencingoje rinkoje.
Recesijos dažnai gali išstumti pirkėjus iš rinkos, tačiau nebūtinai todėl, kad tai netinkamas metas pirkti. O tiems, kurie abejoja, ar šiuo metu nėra pats blogiausiais laikas skolintis iš banko - itin lengvai galima rasti argumentų, jog taip nėra. Skolintis galima net ir esant 4 proc. Šiuo metu bankų maržos mažiausios per 10 metų. Tad skolinantis dabar, ši maža marža užsifiksuos ilgam laikui, o EURIBOR keisis bei anksčiau ar vėliau mažės.
Pagrindiniai rinkos rodikliai
| Miestas | Rinka | Vidutinė kaina (kv. m) | Pastabos |
|---|---|---|---|
| Vilnius | Pirminė | 3337 € | Laisvi butai su daline apdaila |
| Vilnius | Antrinė | 2625 € | Butai su pilna apdaila |
| Vilnius | Naujos statybos | 3648 € | Vidutinė naujos statybos buto kaina šiuo metu siekia apie 3648 eurus už kvadratinį metrą. |
| Kaunas | Antrinė | 1735 € | Butai su pilna apdaila |
| Klaipėda | Būsto | 2000 € | Rugsėjį vidutinė buto kaina uostamiestyje pasiekė apie 2000 eurų už kvadratinį metrą. |