Nekilnojamojo turto pardavimas aukcionuose per antstolius Lietuvoje

Turto pardavimas per antstolius, arba antstolių organizuojami aukcionai, yra svarbus ir aktualus procesas Lietuvoje. Nors tai gali atrodyti kaip kraštutinis žingsnis, antstolių parduodamas turtas gali būti puiki galimybė tiek pirkėjams, tiek pardavėjams. Aptarkime, kaip veikia antstolių organizuojami aukcionai, kokie yra pagrindiniai jų aspektai, kokios rizikos ir galimybės laukia pirkėjų bei kaip užtikrinti sklandų šio proceso eigą.

Kaip vyksta antstolių organizuojami aukcionai?

Antstoliai organizuoja aukcionus, kai reikia realizuoti skolininko turtą, siekiant padengti jo įsiskolinimus. Tai gali būti nekilnojamasis turtas, automobiliai, vertybiniai popieriai ar kiti daiktai, kurie yra tinkami parduoti ir padengti skolą. Aukcionai paprastai vyksta viešai, ir juose gali dalyvauti visi norintys.

Aukciono procesas prasideda nuo skelbimo apie parduodamą turtą, kuris yra paskelbiamas viešai, dažniausiai antstolių interneto svetainėse bei kitose viešose platformose. Skelbime pateikiama informacija apie parduodamą turtą, jo vertę, pradinę kainą ir aukciono datą bei vietą. Tai leidžia potencialiems pirkėjams iš anksto susipažinti su parduodamu turtu ir priimti sprendimą dėl dalyvavimo aukcione.

Pagrindiniai antstolių aukciono etapai

• Turto vertės nustatymas: Prieš aukcioną antstoliai įvertina parduodamo turto rinkos vertę, remiantis ekspertų nuomone arba rinkos kainų analize.
• Skelbimas apie aukcioną: Skelbimas pateikiamas viešai, įtraukiant visą reikalingą informaciją apie aukcioną.
• Aukciono vykdymas: Aukcionas vyksta nurodytu laiku ir vietoje. Pirkėjai teikia pasiūlymus, o laimėtoju tampa tas, kuris pateikia aukščiausią pasiūlymą.
• Turto perdavimas: Po aukciono laimėtojas privalo sumokėti nustatytą sumą ir gauti nuosavybės teises į nupirktą turtą.

Galimybės ir rizikos perkant turtą per antstolių aukcionus

Pirkimas per antstolių aukcionus gali būti patrauklus dėl galimybės įsigyti turtą už mažesnę kainą nei rinkos vertė. Tačiau, kaip ir bet kuris investicinis procesas, tai turi savo rizikų.

Galimybės:

• Galimybė įsigyti turtą žemesne kaina.
• Platus įvairaus turto pasirinkimas.
• Aukcionų viešumas užtikrina sąžiningą konkurenciją.

Rizikos:

• Rizika, kad turtas turi paslėptų defektų, apie kuriuos nėra pranešta.
• Reikalingas geras teisinių procedūrų supratimas.
• Galimas teisinis ginčas dėl turto nuosavybės po aukciono.

Kaip pasiruošti dalyvavimui antstolių aukcione?

Dalyvavimas aukcione reikalauja kruopštaus pasiruošimo. Prieš aukcioną svarbu:

• Išsamiai susipažinti su parduodamo turto dokumentacija.
• Įvertinti turto rinkos vertę ir nustatyti savo maksimalią siūlomą kainą.
• Pasikonsultuoti su teisininku dėl galimų teisinių niuansų.
• Apsvarstyti finansavimo galimybes, jei aukcione laimėtumėte didesnę sumą nei tikėjotės.

Elektroniniai aukcionai Lietuvoje: evarzytynes.lt

Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik interete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną. Nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. Varžytynės pagyvėjo. Ekonomiškesnė, patogesnė turto įsigijimo forma išplėtė dalyvių ratą, parduodama daugiau išvaržomų daiktų.

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynės.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Kas gali dalyvauti varžytynėse?

Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei reikia, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba.

Varžytynėse neturi teisės dalyvauti antstolis, organizuojantis tas varžytynes, taip pat vienoje antstolių kontoroje su juo dirbantys kiti antstoliai, kontoros darbuotojai ir šių asmenų artimieji giminaičiai, sutuoktiniai (sugyventiniai).

Kaip registruotis į varžytynes?

Dalyvių registracijos ir varžytynių vykdymo tvarką padeda išsiaiškinti skelbime pateikiama elektroninė nuoroda. Prisijungęs prie elektroninių varžytynių portalo elektroninės bankininkystės būdu arba elektroniniu parašu ir sekdamas šia nuoroda, asmuo susipažįsta ir elektroniniu būdu patvirtina, kad susipažino su Sprendimų vykdymo instrukcijos 25 priede detaliai aprašyta varžytynių vykdymo tvarka, antstolių veiksmų apskundimo tvarka ir turto pardavimo iš varžytynių galimomis pasekmėmis.

Čia pat asmuo įrašo savo kontaktinius duomenis (vardą, pavardę, asmens arba juridinio asmens kodą, elektroninio pašto adresą ir kt.). Reikiamų duomenų tikrumas patikrinamas naudojant automatinę sąsają su Gyventojų registru. Vėliau sistema automatiškai suformuoja mokėjimo nurodymą varžytynių dalyvio mokesčiui sumokėti. Sumokėjęs šį mokestį elektroninės bankininkystės būdu, asmuo registruojamas varžytynių dalyviu.

Labai svarbu tai, kad procesas internete suteikia galimybę registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Kaip didinama išvaržomo turto kaina?

E.varžytynių dalyvių patogumui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. veikia automatinio kainos kėlimo funkcija. Kainą didinant neautomatiniu būdu, varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą.

Kiti varžytynių dalyviai už parduodamą turtą gali siūlyti tik didesnę kainą, tačiau kiekvienas kainos padidėjimas turi sudaryti ne mažiau kaip 0,5 procento pradinės turto pardavimo kainos, jeigu ji yra mažesnė negu penkiolika tūkstančių eurų, ne mažiau kaip 0,3 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina yra nuo penkiolikos tūkstančių eurų iki trisdešimt tūkstančių eurų, ir ne mažiau kaip 0,1 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina viršija trisdešimt tūkstančių eurų.

Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Kaip varžytynių laimėtojas tampa turto savininku?

Varžytynes organizavusiam antstoliui per vieną darbo dieną nuo varžytynių pabaigos elektroninio ryšio priemonėmis išsiunčiamas pranešimas apie varžytynių laimėtoją, o varžytynių laimėtojui - Sprendimų vykdymo instrukcijos 26 priede nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes.

Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą.

Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Ar nerizikinga pirkti brangų turtą internetu?

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei. Nepaisant to, kad varžytynės perkeltos į internetą, pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Paskola suvaržytam NT

Nors procesas gali būti sudėtingas, bankas vis tiek gali suteikti paskolą suvaržytam NT. Suvaržytu nekilnojamuoju turtu yra laikomi objektai, kuriems taikomi tam tikri apribojimai. Tokiam NT paprastai reikia papildomo teisinio ir finansinio vertinimo prieš jį įsigyjant ar parduodant. Taip galima nustatyti, kaip suvaržymai paveiks turto vertę bei jo naudojimą.

Anot ekspertų, gauti paskolą įsigyti turtą iš varžytinių galima, tačiau tokie atvejai nėra dažni, jie sudėtingesni ir trunka ilgiau. Visgi nusprendus įsigyti suvaržytą NT, verta turėti omenyje, kad jo finansavimo procesas skirsis nuo įprastinio.

Svarbu: perkant suvaržytą NT pirmiausia įsivertinti ne tik savo finansus, bet ir kitas aplinkybes bei rizikas, susijusias su tokio turto įkeitimo apribojimais, terminais ar įkeičiamo turto būkle.

Kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamojo turto kaina?

Varžytynes skelbia antstolis ir jos vyksta pagal aiškias taisykles. Bet galutinę turto kainą nulemia pirkėjas. Areštuotas skolininko nekilnojamas turtas visada yra įkainojamas. Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę.

O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi. Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Svarbu: Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.

Turto banko duomenys apie paveldėtą turtą

Turto banko Teisės skyriaus vadovė Justė Žibūdienė informuoja, kad Turto bankas bešeimininkį, konfiskuotą, valstybės paveldėtą, valstybei perduotą nekilnojamąjį turtą, akcinių bendrovių ir uždarųjų akcinių bendrovių akcijas valstybės vardu administruoja nuo 2015-ųjų.

Turto bankas kasmet pagal išduotus palikimo perėjimo valstybei liudijimus, teismo sprendimus konfiskuoti turtą ir/ar dovanojimo sutartis perima apie 400 vnt. įvairios paskirties turto: gyvenamosios (butai ar jų dalys, gyvenamieji namai ar jų dalys), žemės ūkio (fermos, sandėliai), inžinerinės infrastruktūros (gręžiniai, vandentiekio bokštas, vamzdynai), sodo pastatų ar jų dalių, garažų, kuro sandėlių, administracinės ir kt. paskirčių, ir įmonių akcijų.

Didžioji dalis perimto nekilnojamojo turto yra gyvenamosios paskirties, t. y. butai ar jų dalys, taip pat bendrabučio tipo kambariai ar jų dalys bei gyvenamieji namai su kitais pastatais (daržinės, tvartai sandėliai ir kt.) ar jų dalys. Paveldimo turto vertė svyruoja nuo kelių eurų iki šimtatūkstantinių sumų.

Didžioji dalis (apie 60 proc.) paveldėto ir perimto nekilnojamojo turto yra su skolomis (areštuotas, įkeistas, kt. kreditoriniai reikalavimai). Vidutinis skolinio įsipareigojimo dydis - apie 2 500 eurų, mažiausia buvusi skola - 5 eurai, didžiausia - 700 tūkst. eurų.

Statistika ir tendencijos

Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.

Tiesa, įpėdiniai turi teisę kreiptis į teismą dėl termino priimti palikimą atnaujinimo ar konstatavimo, jog palikimas buvo priimtas faktinio valdymo būdu, kartu ginčijant palikimo perėjimo valstybei liudijimą, ir tokiu būdu susigrąžinti valstybės perimtą turtą. Paveldėtojai tokiais atvejais turi padengti Turto banko patirtas išlaidas bei palikėjo skolas, jei tokių būta.

Viena iš trijų priežasčių, kodėl paveldėto turto įpėdiniai vis tik atsisako, yra prasta turto būklė arba, kai paveldima tik nekilnojamojo turto dalis, pvz.: trečdalis vieno kambario buto, aštuntadalis sandėlio ir pan.

Didelę dalį valstybės paveldimo turto sudaro turtas, kuris rinkoje nėra itin likvidus, yra apleistas, kaimiškose vietovėse, bendrabučiuose arba turto dalys.

Perėmęs turtą, Turto bankas įvertina, tvarko jo apskaitą ir dokumentus, administruoja tokio turto skolas, jei jų yra ir ruošia turtą pardavimui ir organizuoja tokio turto viešus aukcionus.

Paveldėtas turtas reikalauja daug administracinio ir teisinio darbo, dokumentų tvarkymas ilgai užtrunka. Paveldėtą turtą paruošti pardavimui užtrunka iki poros metų. Iš lėšų, gautų pardavus valstybės paveldėtą turtą, neviršijant tikrosios tokio turto vertės, dengiami skoliniai įsipareigojimai, susidarę iki palikėjo mirties, t.y. atsiskaitoma su palikėjo kreditoriais ir antstoliais, taip pat, atlyginamos valstybės bei Turto banko patirtos išlaidos, susijusios su turto paveldėjimu. Likusios lėšos pervedamos į valstybės biudžetą.

Viso turto, kuris parduodamas viešo aukciono būdu, pradinę kainą nustato nepriklausomi turto vertintojai.

NT analitikai sako, kad jeigu butas, namas ar pan. parduodamas be skolų, tai gali būti geras pirkinys. Rizikingesnis pirkinys, anot NT eksperto, yra su skolomis, todėl reiktų įsitikinti, kad jų nėra. O jei vis tik buvęs turto savininkas - įsiskolinęs už turtą, pasidomėti, kiek ir kam, ar skolos bus padengtos ir pan.

Turto bankas parduoda paprastai parduoda niekieno nebenaudojama, bešeimininkį turtą, kurį galima apžiūrėti, įvertinti esamą situaciją, suprasti, kas yra parduodama patikimo pardavėjo. Problemų paprastai kyla dėl turto su skolomis, parduodamo varžytinėse. Tada gali kilti problemų, kenkėjiškumo atvejų, kai senojo savininko padaroma žala arba tiesiog neįsileidžiama į turtą, yra gaištamas laikas, pinigai. Tokie šie pardavimai yra rizikingesni ir reiktų į juos labiau atkreipti dėmesį, susitaikyti su tuo, kad taip lengvai pilnai disponuoti turtu gali būti sunku.

tags: #antstoliu #gincyti #per #aukciona #parduota #nekilnojama