Šiame straipsnyje aptariamas žemės sklypo įvertinimo procesas, susiduriant su skirtingomis nuomonėmis ir metodais. Straipsnyje remiamasi Sodininkų bendrijos „Žaluma“ patirtimi, vertinant bendro naudojimo žemės sklypą.
Situacijos Apžvalga
Sodininkų bendrija „Žaluma“ (vienija 650 narių, užima 102 ha ploto), įsikūrusi Vilniaus r., Dūkštų sen., Brinkiškių k.
Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau - NŽT) konkurso būdu parinko nepriklausomą turto vertintojų kompaniją „Capital vertinimas“, kuri atliko pasirinkto sklypo vertinimą.
Tai - bendro naudojimo žemės sklypas 0,39 ha ploto, kurio didžiąją dalį sudaro kūdra, vandeninga, apaugusi saugotinais medžiais teritorija, pro ją prateka gausybės požeminių šaltinių ir lietaus vanduo iš didelės dalies bendrijos ir aplinkinių pelkių.
Pirmasis Vertinimas ir Nesutikimai
Sklypas palyginimo principu buvo įvertintas 2690 eurų (atlikta 2018-10-11, Nr.18-N10-11). Toks įvertinimas netiko NŽT ir Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybai prie Finansų ministerijos (toliau - Audito tarnyba).
NŽT ir Audito tarnyba bendru sutarimu pareikalavo, kad turto vertinimo ekspertai vertinimą atliktų iš naujo ir nurodė, kaip turi būti vertinama, t. y. neatsižvelgiant į žemės sklypo naudojimo būdą (sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai), o tik į pagrindinę žemės naudojimo paskirtį (žemės ūkio - natūraliai kyla klausimas: ar įmanoma ši pagrindinė veikla kūdroje ir želdynuose tarp saugotinų medžių?).
Kaip teisingai pasirinkti žemės sklypą?
Antrasis Vertinimas ir Palyginimai
Naujas įvertinimas (ataskaita Nr.19-N01-19, 2018-12-21) buvo atliktas palyginamuoju principu su parduotais bendrijoje žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose leidžiama ne tik žemės ūkio veikla, tačiau ir gyvenamųjų namų statyba, t. y. su sodų paskirties sklypais.
Turto vertintojas lyginamaisiais objektais parinko žemės sklypus, kurie turi nustatytą naudojimo būdą ir patys sau prieštarauja, kad vertinant, buvo atmestas naudojimo būdas ir į jį neatsižvelgta.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos verčių zonoje
Pateiktoje lentelėje matosi, kokia šioje verčių zonoje reali žemės ūkio paskirties žemės (be apribojimų) kaina.
| Nr. | Aprašymas | Kaina |
|---|---|---|
| 1 | Žemės ūkio paskirties sklypas su galimybe statyti gyvenamąjį namą | [Įrašykite kainą] |
| 2 | Žemės ūkio paskirties sklypas be apribojimų | [Įrašykite kainą] |
Bendrijos Indėlis ir Vertinimo Problemos
Bendrija visų sodininkų pastangomis buvusio kolūkio nereikalingas bevertes teritorijas pakeitė iš esmės. NŽT prie bendrijoje atliktų didelių darbų neprisidėjo nei materialiai, nei morališkai. Tik bendrijos, o ne NŽT, dėka galima pasiekti (privažiuoti) bet kurį bendrijos sklypą.
Sunkiai suvokiama, kaip galima įvertinti kūdros ar pelkės 1 ha beveik 100 000 eurų (bendrijoje jų yra 9,5 ha) arba miško žemė (bendrijoje yra apie 6 ha miško, kuris pagal tokį vertinimą kainuotų apie 0,5 mln. eurų) taip pat 1 ha kainuotų beveik 100 000 eurų.
Prašome, svarstant bendro naudojimo žemės individualaus įvertinimo būdus, atsižvelgti į mūsų pateiktą patirtį.