Nuo 2024 metų sausio Lietuvoje įsigalios nauja Statybos įstatymo redakcija, kuri iš esmės keičia naujo būsto įsigijimo tvarką. Šie pakeitimai skirti didesnei pirkėjų apsaugai, tačiau taip pat kelia klausimų dėl galimo nekilnojamojo turto kainų augimo ir rizikos vystytojams.
Pagrindiniai pakeitimai
Nauja Statybos įstatymo redakcija numato, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam pastato statybos baigtumui. Šis reikalavimas taikomas gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, pavyzdžiui, daugiabučiuose pastatuose.
Svarbu: Atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeis negyvenamųjų patalpų (pavyzdžiui, loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos.
Esamas reguliavimas
Šiuo metu teisinis reguliavimas reikalauja 85 proc. statybos baigtumo, kad būtų galima sudaryti pardavimo sandorius. Šis procentas reiškia, kad statinio projektas dar nėra iki galo išpildytas, pavyzdžiui, gali būti nesutvarkytos nuotekos ar nepabaigti kiti inžineriniai darbai.
Pagrindinė rizika pirkėjams
Pagrindinė dabartinio reguliavimo rizika pirkėjams: gali atsitikti tokia situacija, kad projekto vystytojas parduos pirkėjui 85 proc. baigtumo patalpas ir bankrutuos. Tuomet naujajam savininkui tektų atsakomybė pabaigti statybas, o tai reikštų nemenką papildomą finansinę naštą pirkėjui.
Kada statyba laikoma 100 proc. baigta?
Pagal Statybos įstatymą, 100 proc. statybos baigtumas laikomas pasiektu, kai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui yra pateikiama statinio kadastro duomenų byla ir yra pasirašomas statybos užbaigimo aktas.
Svarbu atkreipti dėmesį: Statybos baigtumas neapima buto apdailos įrengimo. Įrengimu teks pasirūpinti pirkėjams. Tačiau pažymėtina, kad būdas, kaip vystytojas suprojektavo ir išdėstė inžinerinius tinklus, gali riboti būsto apdailos įrengimo galimybes pirkėjui.
Poveikis nekilnojamojo turto kainoms ir vystytojams
Nauja tvarka vystytojams gali reikšti didesnes sąnaudas, nes pagal dabartinę tvarką vystytojai organizuoja pinigų srautus taip, kad užregistravus 85 proc. statybos baigtumą patalpos yra parduodamos, o gaunamos lėšos skiriamos likusių darbų finansavimui. Pagal naują tvarką, vystytojai neteks tokių apyvartinių lėšų.
Tai reiškia, kad jie, skolindamiesi lėšas iš finansų įstaigų, turės gauti finansavimą reikalingą nebe 85 proc., o 100 proc.
Dėl didesnio statybos baigtumo procento reikalavimo didėja rizika vystytojams: praradus galimybę finansuoti statybos užbaigimą 100 proc., statinio savininkas (projekto vystytojas) atsidurtų tokioje situacijoje, kad neturėtų teisės parduoti gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose ir negalėtų gauti lėšų statybai užbaigti.
Pirmą kartą perkančio būstą namo patarimai (dalykai, kuriuos norėčiau žinoti prieš pirkdamas savo pirmąjį būstą)
Preliminariosios sutartys ir pirkėjų apsauga
Nauji pakeitimai neturės įtakos galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis. Pirkėjai ir toliau galės išsirinkti būstą iš vystytojo pateikiamų projekto brėžinių ir sumokėti rezervacijos mokestį už pasirinktą butą, tačiau sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę bus galima tik įregistravus 100 proc. statybos baigtumą.
Nepaisant to, kad notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį bus galima sudaryti tik pasiekus 100 proc. statybos baigtumą, visuotinai yra susiformavusi praktika, kad pirkėjai, sudarę preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis (dar neturėdami nuosavybės), jau sumoka butų rezervacijos mokesčius ir pradeda investuoti asmenines lėšas į buto apdailos darbus, siekdami greičiau įsirengti butą ir pradėti jame gyventi.
Tokiose situacijose, projekto vystytojui bankrutavus, pirkėjas vis tiek patirtų didelius finansinius praradimus, kadangi į buto, kurio asmuo neturi nuosavybės teise, apdailos darbus jau būtų investavęs lėšas. Pinigų, sumokėtų už buto rezervaciją, susigrąžinimo procesas pirkėjui taip pat netaptų lengvesnis.
Ką daryti nutraukus preliminariąją sutartį?
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Gynybos būdai pirkėjui
Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Ką daryti, jei vystytojas nutraukia preliminariąją sutartį?
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
tags: #apsaugotas #bustas #istatymas