Ar Apsimoka Pirkti Butą ir Pačiam Remontuoti? Patarimai ir Atsiliepimai

Šiaip tema ne visiškai šešiNulinė, bet kadangi 90% lietuvių turi savo būstą, o likę turbūt taupo jam, tai suprantu, kad tema labai aktuali. Nuosavą būstą aš turiu nuo 2019-ųjų ir neseniai pasidalinau, kad ketinu atsinaujinti - svarstau parduotį turimą ir pirkti naują. Na, o kol jie dalinosi ir vieni skatino, kiti atkalbinėjo nuo būsto atnaujinimo - aš va paėmiau ir nusipirkau naują butą.

Aišku, kol kas esu tik buhalterinis savininkas ir net raktų neturiu. Bet faktas, kad pinigėlio jau buvo išleista. Avansai sumokėti, įnašai padaryti, už notarus atbašliuota ir sandoris faktiškai įvyko. Tai šiame įraše papasakosiu (kaip visuomet, su visais skaičiais) ką nusipirkau ir pasidalinsiu savąja logika kodėl buvo nuspręsta upgreidintis.

Naujas Būstas

Per daug nesiplėčiant, tai radau daugmaž ko norėjome. Erdvų, apynaujį, „nusiperki ir įsikraustai” tipo butą prie pat Senamiesčio. Dizaino apdovanojimų tikrai nelaimėtų ir nėra svajonių būstas, bet labai geras ir funkcinis mums šiuo metu - nusiperki kelis baldus ir galima gyventi. Lokacija labai gera ir pagal logiką, vertė vien dėl lokacijos turėtų augti.

Viso 419k Eur.Pačio buto charakteristikos:

• 97 kv.m.
• 3 kambariai (lengvai perdaroma į 4, erdvios, šiuo metu 60kvm. svetainės sąskaita).
• 2 parkingo vietos
• Sandėliukas
• Erdvi terasa (neįskaičiuota į plotą)

Tai čia gaunasi 4,300 už kvadratą jei imame viską. Jeigu tik butą, tai „tik” 4k/kvm., nes oficialus sumos išskaidymas toks:

Aišku, kam tie oficialumai rūpi. Jau žinau, kad parkingas čia tikrai žemiau rinkos kainos, bet tada butas turbūt brangiau įformintas. Kaimynas siūlėsi nupirkti vieną parkingą už 15k Eur. Nepardaviau, bet visai svarsčiau. Bet jeigu kaimynas nori pirkti, gal jis kažką žino ko aš dar nesupratau, todėl kol kas HODL. O bendrai apie būstą - rimtas upgreidas, turbūt visomis prasmėmis. Naujesnis, šiltesnis, šviesesnis, ekonomiškesnis ir t.t. Gal šiam momentui ir kiek per didelis, bet turintis normalų ofisą (kažkuris nuolat dirbame iš namų), kuris galės virsti vaiko kambariu ar kuo tik nori šeimai augant.

Tokio ir norėjau, kad būtų labai geras premium variantas DABAR dviems žmonėms, be tuščių erdvių ar kambarių, bet prireikus, lengvai perdaromas į šeimos būstą su iki 2 vaikais. Taip taip, nes jau tas amžius.

Kodėl Keitėme Būstą

Dabar turimas butas buvo viskuo geras - tikrai nuostabi lokacija, geras dydis, funkcionalus. Tik įsigytas pagal galimybes prieš 6 metus. Ir tie šeši metai gal nėra daug kai kalbame apie 44m ir 50m amžiaus žmones. Bet kalbant apie 24 metų ir 30 metų žmones, šeši metai gali būti labai daug keičiantys ir tiek mano, tiek žmonos finansinė situacija keitėsi drastiškai. Mano pajamos daugmaž 3x’ino.

Tad, jei atvirai ir tiesiai - tiesiog dabar sau galime leisti daugiau. Ir viskas. Šiek tiek šito gėdyjuosi, bet kam tuomet tie pinigai, jeigu ne gyvenimo kokybei gerinti? Tad kas belieka - nusprendėme upgreidinti būstą.

Bet, kaip dalinausi aname įraše, sau papildomai racionalizuoju taip:

• Dabar turimam būstui jau reikia remonto (kurį daryti tingiu).
• Dabar dar turime geras galimybes paskolai (t.y., užtenka DS pajamų, nes dividendų ar IV nieks nevertina).
• Noriu maksimizuoti svertą ir užfiksuoti šiuo metu geresnes palūkanas. (all-time low?)
• Dabar turiu extra cash pradiniam įnašui ir/ar remontui.

Tai summa summarum, čia toks ir gyvenimo kokybės gerinimas, ir investicinis įvykis. Turiu įsitikinimą, kad su remontais/per laiką šio būsto vertė smarkiai išaugs ir galiausiai bus WIN/WIN - ir kišenės pilnesnės, ir gyvenimo kokybė aukštesnė. Bet aišku pamatysime šitame blog’e po 5-10 metų.

Naujo Būsto Finansavimas

Na, buvau aš čia prisiskaitęs apie tiltines paskolas ir galvojau bus paprasta. Turiu dabartinį būstą kurio vertė per 6 metus daugmaž padvigubėjo, tai kažkaip užstatysiu jį naująja verte, įsipareigojant parduoti per 1 metus (apie ką rašo Swedbank’as būsto skaičiuoklėje, čia ne aš išsigalvojau:D) - ir viskas.

Bet pasirodo viską labai gadina LB įstatymas, neleidžiantis turėti kreditų viršijant 40% nuo reguliarių sutartinių pajamų. Ir visai nesvarbu, kad tu turi 100k cash’u, 300k ETF’uose, dar 50k in crypto. Jeigu tavo oficialios pajamos yra 1k netto, tai tavo maksimali paskolos įmoka gali būti 400 Eur per mėn. Ir viskas.

Kadangi skaičiuoja tik prognozuojamas, aiškias ir sutartimi apibrėžtas (!!!) paskutinių 6 mėn. pajamas, mūsų šeimos gavosi apie 6k Eur. 40% nuo to yra 2,400 Eur. Tai va tokia maksimali galima mūsų paskolos įmoka. Per visas paskolas!

Kadangi dabar turime apie 120k paskolos likutį, kuris paprašo po 750 Eur/mėn, tai pajamų likutis naujai paskolai lieka apie 1650 Eur/mėn. Kas prie dabartinių sąlygų reiškia, kad paskolos galime gauti šiek tiek virš 300k Eur. Su tokia matematika ir ėjau derėtis.

Kadangi jūs komentaruose aktyviai dalinatės ką kas gavote kokiame banke, žinojau, kad Swed’o pasiūlymas labai konkurencingas. Bet keletas patarimų.

Pirma, išmokėti visus net ir mažiausius lizingus. Tokių neturėjome, bet jeigu turite, kad ir 15 Eur/mėn lizinginį telefoną, jis tais 15 Eur/mėn mažina jūsų galimos būsto paskolos dydį. Čia kaip ir akivaizdu.

Antra, atsisakyti kreditinės kortelės. Šitas šiaip game-changer’is, nes… Turėjau Swedbank Auksinę kortelę su 3,000 Eur limitu. Neskaičiau to paskola, turėjau dėl kelionių draudimo ir tiesiog tą limitą naudodavau kelionėse rezervuojant mašiną, viešbučius, skrydžius.

Pasirodo, tie 3,000 Eur skaitoma kaip metinė įmoka paskolos kontekste. Tai 3000/12 = 250 Eur/mėn, kuriais sumažinamos paskolos galimybės. Pasiliekant kreditinę sakė duotų apie 270k, atsisakius kreditinės davė visus norėtus 300k paskolą naujam būstui.

Maržą gavau 1.38%, kas yra ryškiai geriau nei dar pavasarį refinansuota sena paskola su 1.59% marža. Banko argumentai - pasikeitusi makro aplinka bei pats faktas, kad dabartinis būstas naujesnis ir ale likvidesnis. Gal kažkur pagal kažkokius vidinius banko kriterijus patekau iš C kainodaros į B kainodarą, ar kažkas tokio.

Papildomai išsiderėjau (arba kitaip - tiesiog paprašiau) be sutarties mokesčio ir bankas sutiko.

Turiu naują 300k Eur, 30 metų paskolą su 1.38% marža + EURIBOR. Nežinau, džiaugtis čia ar liūdėt? Bet paskolos įmoka šiuo metu tampa 1,600 Eur/mėn, kas yra kosmosas.

Ką Darysiu Su Senu Butu

Dabar turimą butą tučtuojau skubame parduoti ir iš karto gavę raktus kelsimės į naująjį. Senasis, deja, bet „valgyt prašo” ir turi dar 750 Eur/mėn paskolos įmoką ant savęs. Tad 750 + 1600 = 2350 Eur, kuriuos kas mėnesį atidedu bankui. WOW. Labai gąsdina, bet nu laikinai tiek.

Geroji žinia - senojo būsto paskolos likutis 120k, bet pardavimo kaina bus 250-300k rėžyje. Tai liks nemažai pliuso. Kadangi bute buvome registruoti ilgiau nei 2 metus, jokių mokesčių ant to pliuso lyg ir nebus.

Kodėl nepasilieku ir nenuomojo? Nes nenoriu. Nenoriu būti NT magnatu, turint šitiek net worth’o plytose, nenoriu vargti su nuomininkais, nenoriu turėti tiek „exposure” į vietinę lietuvišką rinką. Tiesiog nenoriu turėti visų kiaušinių vienoje pintinėje.

Kaip Galiausiai Susidėliojo Finansai

Na, tai matematika gavosi gana paprasta, nors ir ne ideali. Kadangi skaičiuojama turima paskola, nepavyko išlaužti didžiausio norimo sverto. Likau su 300k paskola, bei 119k turėjau dengti iš savų. Sucks, nes būtent 120k dydžio ir yra mano dabar turima paskola, tai viso kaip ir galėčiau gauti 420k paskolą ir pilnai iš paskolos nusipirkti naują būstą, bet tuomet turėčiau pirmiau parduoti turimą būstą, grąžinti paskolą ir tada nusipirkti naują. Nesigauna taip logistika, nes reikia kažkur ir gyventi.

Tai gavosi taip:

• Atsiskaitymas 419,000
• Avansas 20,000
• Paskola 300,000
• Sumokėta po sutarties 99,000

Gerai, kad dabar turėjau extra cash’o, kurį laikiau kredito unijoje, nes iki gegužės 1d. turėsiu sumokėti didelę sumą VMI už gautas pajamas. Tai kol kas prafinansavau net nepardavęs nė vieno VWCE vieneto.

Dabar, pardavus turimą būstą, atstatysiu šį balansą, tad visai skubu parduoti seną butą iki gegužės. Tuomet išvis nereikės liesti investicijų ir viskas suvaikščios gražiai, nes liks 100k+ pliuso iš senojo buto.

Papildomai, naujai užklydusiems, noriu tik priminti, kad turiu virš 300k VWCE vertės savo IBKR paskyroje, kuriuos visuomet pigiai ir greitai galiu išsiimti. Tad nėra taip, kad aš čia vaikštau labai plonu ledu.

Būsto Įsigijimo Kąštai

Na, kadangi turiu šviežiai skaičius, tai pasidalinsiu. Visos sumos priklauso nuo vertės ir sandorio dydžio (na, gal išskyrus turto vertinimą, man rods jis daugmaž fiksuotas), bet koreliacija nėra visiškai tiesioginė. Man admin išlaidos sudarė apie 2k Eur.

Notaro kąštai čia padalinti per pusę su Pardavėju. Taip lyg ir įprasta rinkoje, abu kartus dalinomės.

tags: #ar #apsimoka #pirkti #buta #ir #paciam